Podejrzenie nielegalnej działalności w wynajmowanym lokalu

Najem lokalu a podejrzenie nielegalnej działalności

Wynajmujący nie odpowiada automatycznie za każde działanie najemcy tylko dlatego, że jest właścicielem lokalu. Istotne jest jednak to, co wynajmujący wie, jakie informacje otrzymał od organów i czy po uzyskaniu wiarygodnych sygnałów podjął rozsądne działania zabezpieczające.

Zgodnie z art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego najemca powinien używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa tego nie określa — w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli więc w umowie wskazano, że lokal ma służyć np. działalności magazynowej, biurowej albo handlowej, a faktycznie jest wykorzystywany do nielegalnego hazardu, może to być używanie lokalu sprzecznie z umową i przeznaczeniem.

Bardzo ważny jest również art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje używać jej w taki sposób albo zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że naraża ją na utratę lub uszkodzenie. W praktyce oznacza to, że samo podejrzenie powinno być najpierw przełożone na konkretne, pisemne działania: wezwanie najemcy do wyjaśnień, upomnienie i żądanie zaprzestania naruszeń.

Co zrobić po informacji od policji lub urzędu celno-skarbowego?

Jeżeli funkcjonariusz przekazuje jedynie nieformalną sugestię, że w lokalu może być prowadzona nielegalna działalność, najlepiej nie ograniczać się do rozmowy telefonicznej. Wynajmujący powinien zwrócić się pisemnie do jednostki policji albo właściwego urzędu celno-skarbowego z prośbą o wskazanie, czy prowadzone są czynności dotyczące lokalu, czy organy dysponują dokumentami potwierdzającymi używanie lokalu w sposób sprzeczny z prawem oraz czy żądają od wynajmującego określonych działań.

Równolegle należy wysłać do najemcy pismo, w którym wynajmujący opisze otrzymane informacje, zażąda wyjaśnień, przypomni zakaz prowadzenia w lokalu działalności niezgodnej z prawem i wyznaczy krótki termin na potwierdzenie zgodnego z umową sposobu korzystania z lokalu. Jeżeli umowa przewiduje prawo kontroli lokalu, warto z niego skorzystać, najlepiej po wcześniejszym zawiadomieniu najemcy i z zachowaniem zasad wynikających z umowy.

Trzeba też odróżnić podejrzenie nielegalnej działalności od innych typowych problemów najmu. Jeżeli najemca dodatkowo zalega z płatnościami, znaczenie może mieć osobna procedura, w tym wezwanie do zapłaty zaległego czynszu. Natomiast gdy problemem jest wyłącznie podejrzenie nielegalnego wykorzystania lokalu, podstawą działania powinny być przede wszystkim zapisy umowy i przepisy o używaniu rzeczy sprzecznie z umową.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Możliwość wypowiedzenia zależy przede wszystkim od tego, czy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, czy na czas określony, oraz czy zawiera szczególne klauzule dotyczące rozwiązania umowy w razie naruszenia prawa przez najemcę.

Przy umowie na czas nieokreślony wynajmujący może co do zasady wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych w umowie, a jeżeli ich nie ma — z zachowaniem terminów ustawowych z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, termin ustawowy wynosi miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przy umowie na czas określony sytuacja jest trudniejsza. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego najem zawarty na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Dlatego trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje wypowiedzenie w razie naruszenia prawa, zmiany sposobu korzystania z lokalu, utraty wymaganych zezwoleń, prowadzenia działalności sprzecznej z umową albo odmowy udostępnienia lokalu do kontroli. Szerzej ten problem omawia osobne opracowanie dotyczące tego, kiedy możliwe jest rozwiązanie najmu na czas określony.

Jeżeli umowa zawiera zakaz prowadzenia działalności nielegalnej, warto powołać się na ten zapis w piśmie do najemcy. Jeżeli najemca nie udzieli przekonujących wyjaśnień albo organy potwierdzą, że w lokalu znajdują się nielegalne automaty do gier, wynajmujący może rozważyć wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego, a w niektórych stanach faktycznych także na podstawie art. 685 Kodeksu cywilnego.

Nie należy jednak tworzyć wypowiedzenia na podstawie samego strachu przed odpowiedzialnością. Skuteczne wypowiedzenie powinno wskazywać konkretną podstawę: zapis umowy, opis naruszenia, daty pism, informacje uzyskane od organów, ewentualne wyniki kontroli lokalu i wcześniejsze upomnienie najemcy. W umowach, które przewidują dodatkowe regulaminy albo obowiązek podstawienia innego najemcy, trzeba też sprawdzić, czy takie postanowienia są skuteczne i pasują do danej sytuacji; pomocne może być omówienie zagadnienia, jakim jest regulamin najmu i podstawienie najemcy.

Czy wynajmującemu grozi odpowiedzialność za działania najemcy?

Odpowiedzialność karna lub karna skarbowa wynajmującego nie wynika z samego faktu, że jest właścicielem lokalu. W sprawach dotyczących nielegalnego hazardu organy badają przede wszystkim, kto urządzał lub prowadził gry hazardowe, kto posiadał automaty, kto czerpał z tego korzyści i czy inne osoby świadomie ułatwiały popełnienie czynu.

Zgodnie z art. 107 § 1 Kodeksu karnego skarbowego ten, kto wbrew przepisom ustawy lub warunkom koncesji albo zezwolenia urządza lub prowadzi gry hazardowe, podlega grzywnie do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności do lat 3, albo obu tym karom łącznie. Przepisy ustawy o grach hazardowych przewidują również administracyjne kary pieniężne, m.in. dla podmiotów urządzających gry bez koncesji, zezwolenia lub zgłoszenia oraz w określonych sytuacjach dla posiadaczy lokalu, w którym znajdują się niezarejestrowane automaty do gier.

Wynajmujący powinien szczególnie uważać na sytuację, w której po otrzymaniu wiarygodnych informacji nadal świadomie umożliwia najemcy korzystanie z lokalu w sposób niezgodny z prawem. W skrajnych przypadkach organy mogą badać, czy nie doszło do umyślnego ułatwienia czynu zabronionego. Dlatego najbezpieczniejsze jest wykazanie, że właściciel nie ignorował sygnałów: pytał organy o podstawy, wzywał najemcę do wyjaśnień, kontrolował lokal w granicach umowy i podjął decyzję o wypowiedzeniu, gdy pojawiły się wystarczające podstawy.

Jeżeli najemca płaci czynsz regularnie, nie oznacza to jeszcze, że umowy nie można rozwiązać. Nieterminowa zapłata jest tylko jedną z możliwych podstaw działania. Inne reguły opisują sytuację, co gdy najemca nie płaci, ale w sprawie nielegalnej działalności kluczowe jest to, czy lokal jest używany sprzecznie z umową, przeznaczeniem lub prawem.

Praktyczny plan działania dla wynajmującego

W opisanej sytuacji warto działać etapowo. Po pierwsze, należy zebrać dokumenty: umowę najmu, aneksy, regulaminy, protokoły przekazania lokalu, korespondencję z najemcą i informacje od organów. Po drugie, trzeba ustalić, czy umowa daje prawo wypowiedzenia i w jakim trybie. Po trzecie, należy pisemnie wezwać najemcę do wyjaśnień i zaprzestania ewentualnych naruszeń.

Po czwarte, warto wystąpić do policji lub urzędu celno-skarbowego o potwierdzenie informacji w formie pisemnej. Nie zawsze organ udostępni akta postępowania, ale może potwierdzić zakres żądanych informacji, wezwać właściciela jako świadka, zażądać dokumentów albo wskazać, że prowadzone są czynności dotyczące lokalu. Takie pismo może mieć znaczenie przy sporze z najemcą.

Po piąte, jeżeli zebrane informacje wskazują na rzeczywiste naruszenie umowy lub prawa, należy przygotować wypowiedzenie z precyzyjnym uzasadnieniem i doręczyć je w sposób pozwalający wykazać datę odbioru. Jeżeli sytuacja dotyczy jednocześnie zmiany właściciela nieruchomości, trzeba odróżnić ją od omawianego problemu, ponieważ sprzedaż wynajmowanego mieszkania rządzi się innymi zasadami niż wypowiedzenie z powodu naruszeń po stronie najemcy.

FAQ

Czy można wypowiedzieć najem tylko dlatego, że policja coś sugeruje?

Nie zawsze. Nieformalna sugestia powinna uruchomić działania wyjaśniające, ale dla bezpiecznego wypowiedzenia warto mieć pisemne informacje, dokumenty z czynności organów, dowody naruszenia umowy albo przynajmniej udokumentowane wezwanie najemcy do zaprzestania naruszeń.

Czy umowę na czas określony można wypowiedzieć z powodu nielegalnej działalności?

Tak, ale trzeba sprawdzić podstawę. Może nią być wyraźna klauzula umowna albo przepis ustawy, np. art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca używa lokalu sprzecznie z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje.

Czy właściciel odpowiada za nielegalny hazard najemcy?

Sama własność lokalu nie przesądza o odpowiedzialności. Ryzyko rośnie, gdy wynajmujący wie o nielegalnym wykorzystaniu lokalu, czerpie z niego korzyść albo świadomie ułatwia dalszą działalność. Dlatego tak ważne jest dokumentowanie reakcji i brak bierności.

Czy trzeba najpierw upomnieć najemcę?

Przy art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego upomnienie jest istotnym warunkiem, chyba że stan faktyczny pozwala oprzeć wypowiedzenie na innej podstawie. W praktyce pisemne upomnienie i wezwanie do wyjaśnień zwykle wzmacnia pozycję wynajmującego.

Czy trzeba czekać na wyrok karny przeciwko najemcy?

Nie zawsze. Wypowiedzenie najmu nie musi czekać na prawomocny wyrok, ale powinno opierać się na konkretnych okolicznościach i dowodach. Wystarczające mogą być dokumenty z czynności organów, wyniki kontroli lokalu, odmowa wyjaśnień przez najemcę albo inne wiarygodne dowody naruszenia umowy.

Podsumowanie

Wynajmujący, który otrzymuje informację o podejrzeniu nielegalnej działalności w lokalu, powinien działać spokojnie, ale stanowczo. Najpierw należy zabezpieczyć dokumenty i ustalić, czy sygnał od organów ma oficjalny charakter. Następnie trzeba wezwać najemcę do wyjaśnień i zaprzestania naruszeń, a po uzyskaniu podstaw rozważyć wypowiedzenie umowy.

Najważniejsze jest to, aby nie ignorować wiarygodnych informacji od policji lub KAS. Dobrze udokumentowana reakcja zmniejsza ryzyko sporu z najemcą i pokazuje, że wynajmujący nie akceptuje wykorzystywania lokalu sprzecznie z prawem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 666, art. 667, art. 673 i art. 685.

2. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. - Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930, w szczególności art. 107.

3. Ustawa z dnia 19 listopada 2009 r. o grach hazardowych - Dz.U. 2025 poz. 595, w szczególności przepisy dotyczące urządzania gier hazardowych i kar pieniężnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.