.jpg)
- We wspólnocie mieszkaniowej właściciel lokalu ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną co do zasady proporcjonalnie do swojego udziału.
- Udział w nieruchomości wspólnej ustala się według stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
- Piwnica, komórka lokatorska lub garaż mogą więc wpływać na udział i na część opłat wspólnotowych, ale nie powinny być doliczane drugi raz, jeżeli zostały już ujęte w powierzchni przyjętej do obliczenia udziału.
- Opłaty za media, śmieci, wodę, ogrzewanie lub inne świadczenia mogą być rozliczane według odrębnych zasad, np. liczników, regulaminu albo uchwał wspólnoty.
- Przy sporze trzeba porównać księgę wieczystą, akt notarialny, udział w nieruchomości wspólnej, uchwały wspólnoty i indywidualną kartotekę naliczeń.
Najpierw trzeba rozróżnić czynsz, zaliczki i opłaty we wspólnocie
W przypadku właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej potocznie mówi się często o czynszu, ale prawnie nie jest to czynsz w znaczeniu typowym dla najmu. Właściciel płaci przede wszystkim zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz opłaty związane z lokalem, np. za wodę, ścieki, centralne ogrzewanie, wywóz odpadów lub inne świadczenia.
To rozróżnienie jest ważne, bo różne składniki miesięcznych opłat mogą mieć różną podstawę naliczenia. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej zasadniczo obciążają właścicieli według udziałów w nieruchomości wspólnej. Z kolei media mogą być rozliczane według liczników, liczby osób, powierzchni, podzielników, regulaminu albo uchwały wspólnoty, zależnie od rodzaju opłaty i dokumentów obowiązujących w danej nieruchomości.
Powierzchnia lokalu i pomieszczenia przynależne
Zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały albo były położone poza budynkiem, w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż.
Pomieszczenie przynależne jest związane z lokalem i ma znaczenie przy ustalaniu udziału w nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda opłata ma być liczona tak samo. Trzeba ustalić, czy administracja nalicza opłatę od udziału, od powierzchni samego lokalu mieszkalnego, od powierzchni lokalu z pomieszczeniami przynależnymi, czy według jeszcze innego kryterium.
Udział w nieruchomości wspólnej a powierzchnia z piwnicą lub komórką
Kluczowy dla wspólnot mieszkaniowych jest art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W praktyce oznacza to, że jeżeli lokal ma 50,05 m² części mieszkalnej oraz przynależną piwnicę, garaż albo komórkę, to przy ustalaniu udziału może być brana pod uwagę większa wartość niż sam metraż mieszkania. Taka zasada nie jest sama w sobie błędem. Błędem byłoby natomiast ponowne doliczenie tej samej piwnicy lub komórki, jeżeli została już uwzględniona w powierzchni przyjętej do udziału albo w wartości wpisanej w dokumentach jako powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Przy weryfikacji naliczeń warto porównać kryteria podziału kosztów w budynku, bo nie każda opłata musi być rozliczana według tego samego klucza. Inaczej może być rozliczany fundusz remontowy, inaczej woda, a jeszcze inaczej centralne ogrzewanie lub opłata za wywóz odpadów.
W tym kontekście warto sprawdzić także: zawyżony metraż od dewelopera.
Kiedy administracja może mieć rację?
Administracja może mieć rację, jeżeli kwota 75,91 m² odpowiada powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, a dany składnik opłat jest naliczany według udziału w nieruchomości wspólnej albo według uchwały wspólnoty od tak rozumianej powierzchni. Dotyczy to zwłaszcza kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, remontów, konserwacji, ubezpieczenia, zarządu i podobnych kosztów wspólnotowych.
Właściciel lokalu powinien jednak otrzymać jasne wyjaśnienie, z czego wynika przyjęta powierzchnia i jaki składnik opłat jest od niej liczony. Sama odpowiedź, że całkowita powierzchnia wynosi 75,91 m², może być niewystarczająca, jeżeli nie wskazano dokumentu źródłowego, udziału w nieruchomości wspólnej oraz sposobu przypisania tej wartości do konkretnych pozycji na kartotece opłat.
Administracja liczy opłaty od innej powierzchni niż w dokumentach?
Prawnik może porównać akt, księgę wieczystą, metraż lokalu i pomieszczeń przynależnych z udziałami oraz sprawdzić kalkulacje opłat i wyliczyć ewentualną nadpłatę do odzyskania.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Kiedy naliczenie może być błędne?
Naliczenie może być błędne przede wszystkim wtedy, gdy administracja podwójnie uwzględnia pomieszczenia przynależne. Taka sytuacja wystąpiłaby np. wtedy, gdy w księdze wieczystej albo akcie notarialnym powierzchnia 50,05 m² obejmuje już lokal z pomieszczeniami przynależnymi, a administracja mimo to dolicza do niej ponownie piwnicę, komórkę albo garaż.
Błąd może też polegać na zastosowaniu niewłaściwego klucza rozliczeń do danego składnika opłaty. Przykładowo opłata za wodę zwykle powinna wynikać z odczytów liczników albo zasad rozliczeń mediów, a nie z samego udziału w nieruchomości wspólnej. Podobnie przy ogrzewaniu, wywozie odpadów czy innych świadczeniach konieczne jest sprawdzenie uchwał, regulaminów i faktycznego sposobu rozliczania.
Jakie dokumenty sprawdzić przy sporze o powierzchnię?
Przed złożeniem formalnego sprzeciwu lub reklamacji warto zebrać i porównać kilka dokumentów. Najważniejsze są: aktualny odpis księgi wieczystej lokalu, akt notarialny ustanowienia albo nabycia odrębnej własności lokalu, zaświadczenie o samodzielności lokalu, rzut lub inwentaryzacja lokalu, dokumentacja pomieszczeń przynależnych, uchwała o wysokości zaliczek, plan gospodarczy, regulaminy rozliczeń mediów oraz indywidualna kartoteka opłat.
Szczególną uwagę trzeba zwrócić na udział w nieruchomości wspólnej. Jeżeli udział został obliczony prawidłowo z uwzględnieniem pomieszczeń przynależnych, to wspólnota ma podstawę, aby koszty nieruchomości wspólnej rozliczać według tego udziału. Jeżeli natomiast udział lub przyjęta powierzchnia są sprzeczne z dokumentami, można domagać się wyjaśnień, korekty naliczeń, a w niektórych przypadkach także podjęcia odpowiedniej uchwały albo skierowania sprawy do sądu.
Co zrobić, gdy opłaty są zawyżone?
W pierwszej kolejności warto skierować do zarządu wspólnoty lub administratora pisemne żądanie wyjaśnienia naliczeń. W piśmie należy wskazać, które pozycje budzą wątpliwości, jaką powierzchnię podaje księga wieczysta lub akt notarialny oraz dlaczego właściciel uważa, że doszło do podwójnego doliczenia pomieszczeń przynależnych albo zastosowania niewłaściwego klucza rozliczeń.
W piśmie można zażądać: rozbicia miesięcznej opłaty na składniki, wskazania uchwał wspólnoty dotyczących zaliczek i funduszu remontowego, wyjaśnienia przyjętego udziału, pokazania sposobu obliczenia powierzchni 75,91 m² oraz korekty naliczeń za okres, w którym opłaty były pobierane nieprawidłowo.
Jeżeli problem wynika z uchwały wspólnoty, trzeba pamiętać o terminie z art. 25 ustawy o własności lokali. Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu m.in. z powodu jej niezgodności z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów. Termin wynosi 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Powiązane zagadnienia:
Podsumowanie
Nie można automatycznie przyjąć, że opłaty we wspólnocie powinny być naliczane tylko od powierzchni części mieszkalnej lokalu. Dla kosztów nieruchomości wspólnej podstawowe znaczenie ma udział, a udział co do zasady uwzględnia powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Dlatego administracja może mieć rację, jeżeli 75,91 m² jest powierzchnią przyjętą do udziału i wynika z dokumentów.
Jednocześnie administracja nie może dowolnie podwyższać podstawy naliczeń ani podwójnie doliczać tych samych pomieszczeń. Jeżeli z dokumentów wynika, że powierzchnia 50,05 m² obejmuje już pomieszczenia przynależne, a mimo to opłaty liczono od 75,91 m², właściciel powinien zażądać korekty. Przy zawyżonym funduszu remontowym lub innych opłatach pomocne może być także ustalenie, jak zakwestionować zawyżone opłaty w świetle uchwał wspólnoty i dokumentów rozliczeniowych.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak ten sam problem może zostać oceniony inaczej w zależności od treści aktu notarialnego, udziału w nieruchomości wspólnej i sposobu rozliczania konkretnej opłaty.
Pani Anna ma lokal, przy którym w akcie notarialnym wskazano powierzchnię 50,05 m² oraz informację, że wartość ta obejmuje już komórkę lokatorską. Administrator nalicza jednak fundusz remontowy od 75,91 m², bo ponownie doliczył tę samą komórkę. W takiej sytuacji właścicielka może żądać wyjaśnienia i korekty, ponieważ istnieje ryzyko podwójnego uwzględnienia pomieszczenia przynależnego.
Pan Marek kupił mieszkanie o powierzchni 50,05 m², do którego przynależy duża piwnica i miejsce garażowe. Z aktu notarialnego wynika, że do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej przyjęto łącznie 75,91 m². Wspólnota nalicza koszty zarządu i fundusz remontowy według udziału. Samo zastosowanie powierzchni z pomieszczeniami przynależnymi nie jest wtedy błędem, o ile odpowiada dokumentom i uchwałom wspólnoty.
Pani Ewa zauważyła, że opłata za wodę została naliczona od powierzchni lokalu z komórką lokatorską, mimo że w budynku są wodomierze. Po sprawdzeniu regulaminu okazało się, że woda powinna być rozliczana według wskazań liczników, a powierzchnia ma znaczenie tylko przy kosztach nieruchomości wspólnej. Właścicielka może w takim przypadku żądać przeliczenia tej konkretnej pozycji, nawet jeżeli pozostałe opłaty wspólnotowe są naliczane prawidłowo.
FAQ
Czy wspólnota może naliczać opłaty od powierzchni mieszkania z piwnicą?
Tak, ale tylko w zakresie, w jakim opłata jest powiązana z udziałem w nieruchomości wspólnej albo wynika z prawidłowej uchwały lub regulaminu. Przy ustalaniu udziału uwzględnia się powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Nie oznacza to jednak, że każda opłata, np. za wodę, musi być naliczana od takiej powierzchni.
Czy piwnica lub komórka wchodzi do powierzchni użytkowej lokalu?
W przepisach o ochronie praw lokatorów za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się m.in. powierzchni piwnic, strychów i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. W ustawie o własności lokali dla obliczania udziału istotna jest jednak powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Dlatego trzeba sprawdzić, jaki przepis i jaki dokument są podstawą konkretnego naliczenia.
Co zrobić, jeżeli księga wieczysta podaje inną powierzchnię niż administracja?
Należy poprosić administrację o pisemne wskazanie dokumentu, z którego wynika przyjęta powierzchnia, oraz o wyjaśnienie, czy jest to powierzchnia samego lokalu, powierzchnia z pomieszczeniami przynależnymi, czy wartość przyjęta wyłącznie do obliczenia udziału. Następnie trzeba porównać ją z aktem notarialnym, udziałem w nieruchomości wspólnej i uchwałami wspólnoty.
Czy można żądać zwrotu nadpłaconych opłat?
Jeżeli naliczenia były błędne, właściciel może domagać się korekty i rozliczenia nadpłaty. W praktyce najpierw składa się reklamację lub wezwanie do zarządu wspólnoty. Jeżeli spór dotyczy uchwały, trzeba dodatkowo pilnować terminu 6 tygodni na jej zaskarżenie do sądu.
Czy wspólnota może różnicować sposób naliczania różnych opłat?
Tak. Koszty zarządu nieruchomością wspólną są zwykle rozliczane według udziałów, ale media i inne świadczenia mogą być rozliczane według odmiennych zasad, np. liczników, liczby osób lub regulaminu. Dlatego spór trzeba analizować osobno dla każdej pozycji na kartotece opłat.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388, tekst aktualny z późn. zm.
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, tekst aktualny z późn. zm.
