Wysokość czynszu, a powierzchnia użytkowa lokalu
• Data: 2025-12-08 • Autor: Marta Słomka
Mieszkam w jednym z budynków na osiedlu zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Niedawno zauważyłem, że wysokość miesięcznych opłat za mieszkanie wydaje się być wyższa, niż wynikałoby to z powierzchni mojego lokalu. Zainteresowałem się więc szczegółami naliczeń i sprawdziłem dane w księdze wieczystej. Tam widnieje informacja, że powierzchnia użytkowa mojego lokalu wynosi 50,05 m², a w tej wartości uwzględniono już pomieszczenia przynależne. Tymczasem administracja nalicza opłaty, jakby do tej powierzchni ponownie doliczano te pomieszczenia, co budzi moje wątpliwości. Poprosiłem o wyjaśnienie, jednak w odpowiedzi wskazano, że całkowita powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 75,91 m². Chciałem więc ustalić, kto ma rację i czy administracja nie popełnia błędu przy obliczaniu czynszu.
.jpg)
Definicja lokalu i pomieszczeń przynależnych
Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (u.w.l.), samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Do lokalu mogą przynależeć również pomieszczenia, które nie muszą bezpośrednio do niego przylegać, jak np. piwnica, strych, garaż czy komórka lokatorska. Są one określane jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4 u.w.l.).
Pomieszczenia te stanowią część składową lokalu, ale nie wchodzą w jego powierzchnię użytkową, jeśli mówimy o czynszu naliczanym za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu.
Powierzchnia użytkowa w świetle przepisów
Zasady ustalania powierzchni użytkowej reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 tej ustawy, powierzchnią użytkową lokalu jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, takich jak pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka, korytarz, spiżarnia itp. Nie zalicza się natomiast powierzchni balkonów, tarasów, piwnic, komórek czy strychów.
Oznacza to, że jeśli np. komórka lokatorska lub piwnica została przypisana do lokalu jako pomieszczenie przynależne, nie powinna być liczona przy naliczaniu czynszu od powierzchni użytkowej. Może jednak stanowić odrębny składnik, za który naliczana jest osobna opłata, jeśli tak przewiduje regulamin wspólnoty.
Zasady obliczania powierzchni użytkowej
Zgodnie z art. 2 ust. 2 u.o.p.l., przy obliczaniu powierzchni użytkowej uwzględnia się wysokość pomieszczeń:
-
powyżej 2,20 m – w 100%,
-
od 1,40 do 2,20 m – w 50%,
-
poniżej 1,40 m – pomija się całkowicie.
Jeśli więc pomieszczenie przynależne (np. piwnica) ma niższą wysokość, jego powierzchnia powinna być odpowiednio pomniejszona lub całkowicie pominięta przy naliczaniu czynszu.
Podsumowanie
Wysokość czynszu powinna być naliczana od powierzchni użytkowej lokalu, nie zaś od powierzchni całkowitej wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli administracja dolicza ponownie powierzchnię piwnicy lub komórki, może to prowadzić do zawyżenia opłat. Warto sprawdzić zapisy w regulaminie wspólnoty oraz w akcie notarialnym, który określa zarówno powierzchnię użytkową lokalu, jak i udział w nieruchomości wspólnej.
Przykłady
Przykład 1
Mieszkanie o powierzchni 55 m² ma przypisaną komórkę lokatorską o powierzchni 4 m². Czynsz liczony jest wyłącznie od 55 m², natomiast za komórkę naliczana jest oddzielna niewielka opłata eksploatacyjna.
Przykład 2
Właściciel mieszkania 48 m² z piwnicą 7 m² zauważył, że administracja dolicza piwnicę do powierzchni użytkowej. Po interwencji ustalono, że piwnica nie może być liczona jako część powierzchni użytkowej i opłaty zostały skorygowane.
Przykład 3
Najemca lokalu o powierzchni 60 m² korzysta dodatkowo z garażu podziemnego przypisanego do mieszkania. W tym przypadku garaż jest pomieszczeniem przynależnym i nie stanowi części powierzchni użytkowej – czynsz za garaż jest ustalany osobno według stawki dla miejsc postojowych.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące naliczania czynszu, powierzchni lokalu lub zapisów w księdze wieczystej, skontaktuj się z nami. Przygotujemy analizę dokumentów i wskażemy możliwe działania prawne w Twojej sprawie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Najem okazjonalny po roku – jak bezpiecznie przedłużyć umowę i uniknąć błędów?")
.jpg "Deweloper odmawia udostępnienia raportu z badań akustycznych, powołując się na prawa autorskie")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Rura kanalizacyjna przechodzi przez moje mieszkanie, co mogę zrobić
» Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada
» Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, obowiązki stron, kary umowne
» Zaległości w czynszu i brak kontaktu z najemcą
» Darowizna mieszkania dla dzieci, czy można ją cofnąć, gdy życie pisze inny scenariusz?
