Czy należy ci się zwrot od dewelopera za zawyżony metraż?

Czy przepłaciłeś za metraż mieszkania?

Może się okazać, że powierzchnia twojego mieszkania została błędnie obliczona. Jeśli deweloper doliczył do niej metry pod ścianami działowymi, to zapłaciłeś więcej, niż powinieneś. W praktyce oznacza to, że płaciłeś za powierzchnię, z której faktycznie nie możesz korzystać. W takim przypadku masz prawo żądać zwrotu od sprzedawcy – cena mieszkania powinna dotyczyć tylko realnej powierzchni użytkowej.

Jak obliczać prawidłowo powierzchnię mieszkania

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, powierzchnia użytkowa mieszkania nie obejmuje ścian działowych. Mierzy się wyłącznie przestrzeń, którą można swobodnie zagospodarować i w której można realnie mieszkać. Innymi słowy – nie płacisz za mury, lecz za przestrzeń, w której możesz ustawić meble i funkcjonować na co dzień.

Problem ze ściankami działowymi

Różnica między ścianą działową a przepierzeniem ma tu kluczowe znaczenie.

• Ściany działowe – trwałe elementy konstrukcyjne z pustaków, cegły lub płyt gipsowo-kartonowych. Wydzielają pomieszczenia na stałe i wymagają wyburzenia, aby je usunąć.
• Przepierzenia – lekkie, przenośne ścianki systemowe, np. w salach konferencyjnych. Można je łatwo zdemontować i ustawić w innym miejscu.

Deweloperzy często nadużywali tego rozróżnienia, twierdząc, że ich ściany można „zdemontować”, choć faktycznie były to ściany trwałe.

Ile to może być metrów?

Skala problemu zależy od wielkości mieszkania i liczby wydzielonych pomieszczeń. W praktyce różnica w obliczeniach może wynosić od kilku do nawet kilkunastu metrów kwadratowych. W przypadku dużych mieszkań oznacza to bardzo znaczącą różnicę w cenie całkowitej.

Jaką kwotę możesz odzyskać?

Wysokość zwrotu zależy od dwóch czynników: liczby „zawyżonych” metrów oraz ceny za metr kwadratowy mieszkania. Dla mieszkań w dużych miastach oznacza to często zwrot od kilku tysięcy złotych aż do kilkudziesięciu tysięcy. Zdarzały się przypadki, gdzie kupujący odzyskiwali ponad 70 tysięcy złotych.

Co musisz zrobić

• Sprawdź akt notarialny – zobacz, w jaki sposób wskazano obliczenie powierzchni.
• Zleć profesjonalny pomiar rzeczoznawcy – niezależna opinia techniczna to kluczowy dowód w sporze z deweloperem.
• Spróbuj polubownie wezwać dewelopera do zwrotu – wyślij oficjalne pismo z żądaniem korekty ceny.
• Zgłoś się do prawnika – jeśli deweloper odmówi, możesz skierować sprawę do sądu. W wielu przypadkach kończy się to ugodą korzystną dla kupującego.

Kontekst prawny – co mówią przepisy i sądy?

• Norma PN-ISO 9836 jasno wskazuje, że powierzchnia użytkowa nie obejmuje trwałych ścian działowych.

• UOKiK badał zapisy stosowane przez deweloperów i stwierdzał niedozwolone klauzule umowne.

• Sądy potwierdzają prawa kupujących – np. wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 2024 r. uznał, że murowane ściany działowe nie mogą być traktowane jako „elementy do demontażu”, a więc powierzchnia pod nimi nie powinna być wliczana do metrażu.

To oznacza, że istnieje solidna podstawa prawna, by walczyć o swoje pieniądze.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Jeśli dopiero planujesz zakup mieszkania:

•dokładnie sprawdź rzut lokalu i sposób pomiaru powierzchni,

•poproś dewelopera o wskazanie konkretnej normy technicznej,

•upewnij się, że w umowie nie ma niejasnych klauzul pozwalających na dowolne interpretacje,

• zleć prawnikowi analizę umowy przed zakupem

Dzięki temu unikniesz kosztownej pułapki na etapie zakupu.

Skala problemu – nie jesteś sam

Zawyżanie metrażu to problem systemowy, który dotyczy setek tysięcy osób w Polsce. Coraz więcej kupujących łączy siły i składa pozwy zbiorowe, walcząc o milionowe kwoty. To pokazuje, że sprawa jest poważna i masowa – a twoja indywidualna sytuacja nie jest wyjątkiem.

Podsumowanie

Zawyżanie metrażu mieszkań to problem systemowy, który dotyczy tysięcy rodzin w Polsce. Deweloperzy wykorzystywali niejasne przepisy i naliczali klientom opłaty za powierzchnię, która nigdy nie powinna być uwzględniona. Dziś kupujący mają coraz więcej narzędzi prawnych, by walczyć o swoje pieniądze – a sądy coraz częściej przyznają im rację. Jeśli podejrzewasz, że twoje mieszkanie ma zawyżony metraż, nie wahaj się podjąć działań.

Przykłady

Przykład 1

Pan Adam z Warszawy kupił mieszkanie o powierzchni 62 m². Po niezależnym pomiarze okazało się, że realna powierzchnia użytkowa wynosi jedynie 58 m². Przy cenie 13 000 zł/m² odzyskał ponad 50 tysięcy złotych.

Przykład 2

Pani Katarzyna z Gdańska odkryła, że deweloper wliczył do powierzchni mieszkania prawie 10 m² pod ścianami działowymi. W sądzie udało się jej wywalczyć zwrot 35 tysięcy złotych.

Przykład 3

Rodzina Nowaków z Krakowa zapłaciła za mieszkanie 75 m², które w rzeczywistości miało 70 m² powierzchni użytkowej. Dzięki pomocy prawników odzyskali 60 tysięcy złotych.

Oferta pomocy prawnej

Jeżeli podejrzewasz, że twoje mieszkanie ma zawyżony metraż, zgłoś się do nas. Pomożemy ci ustalić faktyczną powierzchnię, przygotować dokumenty i skutecznie dochodzić zwrotu nadpłaconych pieniędzy od dewelopera. Skontaktuj się z nami – twoje prawa warto egzekwować.

Źródła:

1. Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa‑Praga, IV Ca 1735/23 (24 kwietnia 2024):

2. Wyrok Sądu Rejonowego Warszawa‑Praga – grudzień 2024
3. UOKiK - komunikat o karach dla deweloperów: decyzje z 4 lipca 2025 r. o łącznych karach

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.