Zwrot od dewelopera za zawyżony metraż mieszkania

Czy należy się zwrot od dewelopera za zawyżony metraż?

Zwrot może się należeć wtedy, gdy cena mieszkania została obliczona od powierzchni większej niż powierzchnia, która zgodnie z umową, obowiązującą normą i przepisami powinna być traktowana jako powierzchnia użytkowa lokalu. Najczęściej chodzi o sytuację, w której do metrażu doliczono powierzchnię zajętą przez stałe ściany działowe, a następnie pomnożono ją przez cenę za 1 m².

Nie każda różnica w metrażu automatycznie oznacza wygraną z deweloperem. Trzeba sprawdzić, jak w dokumentach opisano powierzchnię lokalu, według jakiej normy miała być liczona, czy kupujący został rzetelnie poinformowany o sposobie pomiaru oraz czy zapłacona cena rzeczywiście obejmowała metry, które nie powinny być podstawą rozliczenia.

Jak obecnie liczy się powierzchnię użytkową mieszkania?

Od 13 lutego 2026 r. w umowach objętych ustawą deweloperską, w tym w umowie rezerwacyjnej, deweloperskiej oraz umowach prowadzących do przeniesienia własności lokalu, cenę lokalu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy dla danej inwestycji.

W praktyce oznacza to, że deweloper nie powinien swobodnie tworzyć własnej kategorii „powierzchni sprzedażowej” lub „powierzchni rozliczeniowej”, jeżeli prowadziłoby to do pobrania ceny za metraż inny niż powierzchnia użytkowa lokalu. Jeżeli umowa została zawarta przed wejściem w życie tej zmiany, jej skutki trzeba ocenić według dokumentów konkretnej inwestycji, treści umowy i przepisów obowiązujących w dacie zawarcia umowy.

Ściany działowe a powierzchnia użytkowa

Największe spory dotyczą ścian działowych. Polska Norma rozróżnia stałe ściany działowe oraz ściany działowe typu przepierzenia. Stałe ściany działowe to elementy trwale wydzielające pomieszczenia, wykonane na przykład z cegły, bloczków, pustaków albo płyt gipsowo-kartonowych na konstrukcji wymagającej typowych robót budowlanych.

Powierzchnia zajęta przez takie stałe ściany działowe jest kwalifikowana jako powierzchnia konstrukcji, a nie jako powierzchnia użytkowa. Inaczej może być przy lekkich, projektowo przewidzianych przepierzeniach, które można łatwo zdemontować i przenieść. Takie rozwiązania są typowe raczej dla obiektów biurowych, hotelowych czy usługowych, a w zwykłych mieszkaniach występują rzadko.

Jeżeli deweloper twierdzi, że ściany w lokalu są „demontowalne”, nie przesądza to jeszcze sprawy. Liczy się rzeczywisty charakter ściany, projekt, technologia wykonania, sposób jej połączenia z podłogą, sufitem i instalacjami oraz to, czy była przewidziana jako tymczasowe przepierzenie, czy jako trwały element lokalu.

Co wynika z orzecznictwa i działań UOKiK?

Spory o metraż nie są wyłącznie problemem teoretycznym. W wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23, sąd zasądził na rzecz kupujących zwrot kwoty odpowiadającej nadpłacie za powierzchnię pod ścianami działowymi. Sprawa dotyczyła sposobu rozliczenia ceny lokalu i niejednoznacznych zapisów umownych.

Również UOKiK zajmował się praktykami deweloperów dotyczącymi informowania kupujących o powierzchni pod ściankami działowymi. W 2025 r. Prezes UOKiK wydał decyzje wobec deweloperów, wskazując, że konsumenci powinni otrzymywać jasne informacje pozwalające ocenić faktyczną powierzchnię lokalu i sposób kalkulacji ceny.

Te rozstrzygnięcia nie oznaczają, że każdy kupujący automatycznie odzyska pieniądze. Pokazują jednak, że roszczenia o zwrot nadpłaty mogą mieć realną podstawę, zwłaszcza gdy dokumenty dewelopera były niejasne, a cena została pobrana za powierzchnię, która nie powinna być wliczona do powierzchni użytkowej.

Jak obliczyć możliwy zwrot?

Podstawowy sposób wyliczenia jest prosty: należy ustalić różnicę między powierzchnią przyjętą do rozliczenia ceny a prawidłową powierzchnią użytkową, a następnie pomnożyć tę różnicę przez cenę za 1 m². Do tego mogą dojść odsetki ustawowe za opóźnienie, jeżeli deweloper po skutecznym wezwaniu nie zwróci należnej kwoty.

Przykładowo, jeżeli lokal został rozliczony jako 60 m², a prawidłowy pomiar wskazuje 57,5 m², różnica wynosi 2,5 m². Przy cenie 14 000 zł za 1 m² potencjalna nadpłata wynosi 35 000 zł. W praktyce końcowa kwota zależy jednak od treści umowy, rozliczeń dodatkowych, ewentualnych korekt ceny i dowodów technicznych.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić?

Przed wezwaniem dewelopera do zapłaty warto zebrać komplet dokumentów, ponieważ spór o metraż jest zwykle sporem dowodowym. Najważniejsze będą:

• umowa rezerwacyjna, deweloperska i umowa przenosząca własność,
• prospekt informacyjny oraz załączniki do prospektu,
• rzut lokalu i dokumentacja powykonawcza,
• protokół odbioru lokalu oraz korespondencja z deweloperem,
• informacja o normie przyjętej do pomiaru powierzchni,
• protokół pomiaru sporządzony przez dewelopera, jeżeli został przekazany,
• niezależny pomiar wykonany przez uprawnionego specjalistę.

Jeżeli sprawa dotyczy mieszkania już odebranego, nie przekreśla to możliwości dochodzenia roszczeń. Podpisanie aktu notarialnego może jednak utrudniać spór, jeżeli kupujący zaakceptował określony sposób rozliczenia i nie zgłaszał zastrzeżeń. Dlatego trzeba odtworzyć cały przebieg transakcji i sprawdzić, czy kupujący miał realną wiedzę o sposobie liczenia metrażu.

Co zrobić, gdy podejrzewasz zawyżony metraż?

Najrozsądniej działać etapami. Najpierw sprawdź, jaka powierzchnia została wpisana do umowy i aktu notarialnego oraz czy dokumenty wyjaśniają metodę jej obliczenia. Następnie porównaj rzut lokalu z rzeczywistym układem ścian i poproś dewelopera o dokument pomiarowy, na podstawie którego rozliczono cenę.

Jeżeli wątpliwości się potwierdzą, zleć niezależny pomiar i analizę dokumentów. Kolejnym krokiem jest pisemne wezwanie dewelopera do zwrotu nadpłaty, z podaniem podstawy faktycznej, sposobu wyliczenia kwoty oraz terminu zapłaty. Jeżeli deweloper odmówi, pozostaje negocjacja, mediacja albo pozew o zapłatę.

Przedawnienie roszczenia o zwrot nadpłaty

Roszczenie o zwrot pieniędzy od dewelopera jest roszczeniem majątkowym, dlatego podlega przedawnieniu. Co do zasady termin przedawnienia wynosi obecnie 6 lat, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W starszych sprawach mogą mieć znaczenie przepisy przejściowe po zmianach w Kodeksie cywilnym.

Moment, od którego liczyć przedawnienie, może zależeć od podstawy roszczenia i konkretnego stanu faktycznego: daty zapłaty ceny, rozliczenia powykonawczego, odbioru lokalu, aktu przenoszącego własność albo wezwania do zwrotu. Z tego powodu nie warto zwlekać z analizą, zwłaszcza gdy mieszkanie zostało kupione kilka lat temu.

Na co uważać przed podpisaniem umowy z deweloperem?

Jeżeli dopiero kupujesz mieszkanie, poproś o jasne wskazanie, według jakiej normy liczona jest powierzchnia użytkowa, czy cena jest liczona od powierzchni użytkowej, a nie od innej kategorii metrażu, oraz czy powierzchnia pod ścianami działowymi została ujęta w cenie. Warto też sprawdzić, czy umowa przewiduje korektę ceny po pomiarze powykonawczym.

Niepokojące są zwłaszcza zapisy, które pozwalają deweloperowi jednostronnie określać powierzchnię, używają niejasnych pojęć albo nie wyjaśniają, czy kupujący płaci za powierzchnię pod ścianami. W takiej sytuacji analiza umowy przed podpisaniem może zapobiec wieloletniemu sporowi.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać ocena zawyżonego metrażu. Każda sprawa wymaga jednak sprawdzenia umowy, dokumentacji technicznej i sposobu rozliczenia ceny.

FAQ

Czy ściany działowe wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Stałe ściany działowe co do zasady nie powinny być traktowane jako powierzchnia użytkowa lokalu. Powierzchnia zajęta przez takie ściany jest powierzchnią konstrukcji. Inaczej można oceniać tylko lekkie, tymczasowe przepierzenia, które są przewidziane do łatwego demontażu i przeniesienia.

Czy nowe przepisy z 2026 r. działają wstecz?

Nie. Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej stosuje się do umów zawieranych od 13 lutego 2026 r. Starsze umowy nadal można kwestionować, ale trzeba analizować je według ich treści, obowiązujących wtedy przepisów, zastosowanej normy i zasad ochrony konsumentów.

Czy po podpisaniu aktu notarialnego można żądać zwrotu?

Tak, w wielu przypadkach jest to możliwe, ale podpisanie aktu może mieć znaczenie dowodowe. Trzeba sprawdzić, czy kupujący znał sposób pomiaru, czy zaakceptował rozliczenie, czy dokumenty były jasne oraz czy roszczenie nie jest przedawnione.

Czy potrzebny jest pomiar rzeczoznawcy lub geodety?

W praktyce tak. Niezależny pomiar jest jednym z najważniejszych dowodów. Powinien wskazywać metodę pomiaru, zastosowaną normę, wynik pomiaru oraz różnicę między powierzchnią rozliczoną przez dewelopera a powierzchnią użytkową lokalu.

Jaką kwotę można odzyskać?

Najczęściej punktem wyjścia jest różnica w metrach kwadratowych pomnożona przez cenę za 1 m². Do tej kwoty mogą dojść odsetki ustawowe za opóźnienie, jeżeli deweloper nie zapłaci po wezwaniu. Ostateczna kwota zależy jednak od dokumentów i podstawy roszczenia.

Co zrobić, jeśli deweloper odmawia zwrotu?

Należy zachować korespondencję, uporządkować dokumenty, uzyskać pomiar i wysłać formalne wezwanie do zapłaty. Jeżeli odmowa jest nieuzasadniona, można rozważyć pozew o zapłatę. W części spraw możliwe jest też zawarcie ugody.

Czy można dochodzić roszczeń wspólnie z innymi kupującymi?

Jeżeli ten sam deweloper stosował podobne zapisy wobec większej grupy nabywców, wspólne działania mogą ułatwić zebranie dowodów i obniżyć koszty. Nie zmienia to jednak tego, że wysokość roszczenia każdego kupującego trzeba obliczyć indywidualnie.

Podsumowanie

Zawyżony metraż mieszkania może prowadzić do realnej nadpłaty ceny. Najsilniejsze argumenty pojawiają się wtedy, gdy deweloper rozliczył cenę od powierzchni obejmującej stałe ściany działowe albo niejasno opisał sposób liczenia metrażu. Od 13 lutego 2026 r. nowe umowy muszą być w tym zakresie bardziej jednoznaczne, ponieważ cena ma wynikać z powierzchni użytkowej liczonej według właściwej Polskiej Normy.

W starszych sprawach nie należy jednak automatycznie zakładać ani wygranej, ani braku roszczeń. Decydują dokumenty, pomiar, treść umowy, moment zawarcia transakcji i przedawnienie. Jeżeli kwota nadpłaty jest istotna, warto zacząć od profesjonalnej analizy dokumentów i przygotowania rzeczowego wezwania do zapłaty.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności art. 5a dodany ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2026 poz. 27).
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 118, art. 385¹, art. 405, art. 410 i art. 471.
• Interpretacja Polskiego Komitetu Normalizacyjnego dotycząca PN-ISO 9836 i powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe.
• Komunikat UOKiK z 4 lipca 2025 r. „Ścianki działowe a wielkość lokali”.
• Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24 kwietnia 2024 r., sygn. IV Ca 1735/23.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.