Deweloper odmawia wydania raportu z badań akustycznych – prawa nabywcy

Czy deweloper może odmówić udostępnienia raportu z badań akustycznych?

Nie ma przepisu, który w każdej sytuacji nakazywałby deweloperowi automatyczne przekazanie kupującemu pełnego raportu sporządzonego na jego zlecenie przez zewnętrzną firmę. Nie oznacza to jednak, że odmowa jest zawsze prawidłowa. Jeżeli raport dotyczy zgłoszonej wady mieszkania, potwierdza przekroczenie poziomu hałasu i stanowi podstawę działań naprawczych, nabywca ma mocne argumenty, aby żądać co najmniej pełnych wniosków, wyników pomiarów, metodologii badania oraz danych pozwalających ocenić, czy wada została rzeczywiście usunięta.

Podstawą roszczeń nabywcy jest przede wszystkim rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. W przypadku lokalu mieszkalnego wadą może być także taka nieprawidłowość techniczna, która powoduje, że lokal nie ma właściwości wynikających z umowy, dokumentacji, przepisów techniczno-budowlanych, norm akustycznych lub zwykłego przeznaczenia mieszkania. Nadmierny hałas w sypialni, potwierdzony badaniami, może więc mieć znaczenie nie tylko techniczne, ale również prawne.

Jeżeli mieszkanie zostało już wydane i przeniesiono własność, zastosowanie mają przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi, w tym art. 556 i nast. oraz art. 568 k.c. Przy nieruchomościach sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli sprawa dotyczy jeszcze etapu odbioru lokalu albo okresu między odbiorem a zawarciem umowy przenoszącej własność, znaczenie może mieć również art. 41 ustawy deweloperskiej, przewidujący m.in. 14 dni na stanowisko dewelopera wobec zgłoszonych wad i 30 dni na usunięcie wad uznanych.

Raport akustyczny jako dowód w sprawie wady lokalu

Raport z badań akustycznych nie jest zwykłą korespondencją wewnętrzną, jeżeli deweloper wykorzystuje go do oceny reklamacji, potwierdzenia przekroczeń i zaplanowania naprawy. W takiej sytuacji dokument może mieć znaczenie dowodowe: wskazuje, jakie pomiary wykonano, gdzie je przeprowadzono, jaką metodę zastosowano, jakie wyniki uzyskano i czy wynik rzeczywiście potwierdza wadę.

Jeżeli deweloper przekazał tylko jedną stronę z wnioskami, a nabywca zauważył w niej błąd, żądanie pełniejszej dokumentacji jest racjonalne. Kupujący powinien móc zweryfikować, czy błąd jest wyłącznie omyłką redakcyjną, czy wpływa na ocenę wyników, zakres naprawy albo ustalenie przyczyny hałasu. Sama informacja, że wada jest naprawiana, może nie wystarczać, jeżeli po naprawie trzeba będzie sprawdzić, czy lokal spełnia wymagania akustyczne.

W praktyce warto żądać nie tylko „pełnego raportu”, lecz także alternatywnie: kopii raportu po usunięciu danych poufnych, zestawienia wyników pomiarów, opisu metodologii, daty badania, lokalizacji punktów pomiarowych, informacji o zastosowanej normie lub kryterium oceny oraz wskazania przyczyn stwierdzonego przekroczenia. Tak sformułowane żądanie utrudnia deweloperowi ogólnikową odmowę.

Prawa autorskie a raport z badań technicznych

Zgodnie z art. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych ochronie podlega utwór, czyli przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci. Ochroną może być objęty sposób opracowania raportu, jego autorskie sformułowania, układ albo twórcze elementy opisu, jeżeli rzeczywiście mają indywidualny charakter.

Nie są natomiast objęte prawem autorskim same fakty, dane pomiarowe, wyniki badań, metody techniczne, procedury, normy ani informacja, że w lokalu występuje przekroczenie poziomu hałasu. Dlatego powołanie się wyłącznie na „prawa autorskie firmy wykonującej badania” jest zbyt ogólne. Deweloper powinien wyjaśnić, z czego dokładnie wynika ograniczenie i dlaczego nie może przekazać choćby kopii do użytku własnego nabywcy, fragmentów raportu albo zanonimizowanego zestawienia danych.

Nawet jeżeli raport jako całość zostałby uznany za utwór, nie przesądza to automatycznie o braku możliwości jego udostępnienia. Znaczenie ma treść umowy między deweloperem a wykonawcą badań, cel sporządzenia raportu oraz zakres licencji. Jeżeli raport został zamówiony po to, aby ocenić reklamację nabywcy i ustalić sposób usunięcia wady, argument o całkowitej blokadzie dostępu do ustaleń raportu jest słaby.

Tajemnica przedsiębiorstwa i poufność raportu

W praktyce deweloper może czasem powoływać się nie tyle na prawo autorskie, ile na tajemnicę przedsiębiorstwa albo poufność umowy z firmą wykonującą badania. Taki argument również nie powinien być przyjmowany automatycznie. Tajemnicą przedsiębiorstwa są informacje techniczne, technologiczne, organizacyjne lub inne informacje posiadające wartość gospodarczą, które nie są powszechnie znane i wobec których przedsiębiorca podjął działania w celu zachowania poufności.

Raport dotyczący konkretnej wady w mieszkaniu nabywcy nie musi w całości spełniać tych warunków. Jeżeli dokument zawiera elementy wrażliwe, możliwe jest ich zasłonięcie lub pominięcie. Deweloper może np. ukryć dane wewnętrzne wykonawcy, szczegółowe know-how albo informacje dotyczące innych lokali, ale nadal przekazać dane dotyczące badanego mieszkania, wyników pomiarów i wniosków potrzebnych do oceny reklamacji.

Odmowa powinna być konkretna i proporcjonalna. Jeżeli deweloper jednocześnie przyznaje, że poziom hałasu jest przekroczony, rozpoczyna naprawę i odmawia pokazania dokumentu, na podstawie którego podjął decyzję, nabywca może wskazywać, że utrudnia mu to korzystanie z uprawnień z rękojmi oraz kontrolę prawidłowości naprawy.

Prawo konsumenta do informacji

Nabywca lokalu będący konsumentem ma prawo oczekiwać rzetelnego, jasnego i niewprowadzającego w błąd wyjaśnienia, czy lokal ma wadę, na czym ona polega i w jaki sposób zostanie usunięta. Wynika to nie tylko z przepisów o rękojmi, lecz także z ogólnych zasad wykonywania zobowiązań, w tym obowiązku współdziałania stron przy wykonaniu zobowiązania zgodnie z jego treścią, celem społeczno-gospodarczym oraz zasadami współżycia społecznego.

W sprawach deweloperskich szczególnie istotne są obowiązki dewelopera z tytułu rękojmi. Kupujący nie musi poprzestawać na ogólnym zapewnieniu, że usterka zostanie naprawiona. Może żądać informacji pozwalających ocenić, czy wada została prawidłowo rozpoznana, czy naprawa obejmuje rzeczywistą przyczynę hałasu i czy po naprawie zostanie wykonany pomiar kontrolny.

Nie należy jednak formułować tezy, że konsument zawsze ma bezwarunkowe prawo do każdego dokumentu technicznego zamówionego przez dewelopera. Bezpieczniej jest żądać udostępnienia raportu w zakresie dotyczącym lokalu i reklamowanej wady, ewentualnie kopii z anonimizacją lub pisemnego zestawienia najważniejszych danych technicznych.

Możliwe działania po odmowie dewelopera

Jeżeli deweloper nadal odmawia udostępnienia pełnego raportu, warto działać pisemnie i uporządkować materiał dowodowy. W pierwszym piśmie należy wskazać numer lokalu, datę zgłoszenia hałasu, informację o tym, że deweloper przyznał przekroczenie poziomu hałasu, oraz zażądać przekazania raportu lub jego części dotyczących mieszkania. Dobrze jest wyznaczyć rozsądny termin, np. 7 albo 14 dni.

W piśmie można zażądać także potwierdzenia zakresu planowanych prac naprawczych, harmonogramu, sposobu weryfikacji skuteczności naprawy oraz wykonania pomiaru kontrolnego po zakończeniu prac. Jeżeli wada nie zostanie usunięta albo deweloper nie wykaże skuteczności naprawy, w grę może wchodzić żądanie usunięcia wady, obniżenia ceny, odszkodowania, a w skrajnych przypadkach inne roszczenia przewidziane przepisami. Pomocne może być wtedy dochodzenie roszczeń za wady lokalu z wykorzystaniem opinii technicznej.

Jeżeli sprawa nie zostanie rozwiązana polubownie, można zwrócić się do miejskiego albo powiatowego rzecznika konsumentów. Zawiadomienie do UOKiK ma sens przede wszystkim wtedy, gdy zachowanie dewelopera może dotyczyć szerszej grupy nabywców albo wskazuje na praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. W indywidualnym sporze sądowym można natomiast wnosić o zobowiązanie dewelopera albo innego podmiotu do przedstawienia dokumentu, jeżeli raport jest istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Równolegle warto rozważyć zlecenie własnych badań akustycznych niezależnemu specjaliście. Taka opinia może potwierdzić wadę, ocenić skuteczność naprawy i ułatwić precyzyjne sformułowanie roszczeń. Przed badaniem warto zabezpieczyć korespondencję z deweloperem, zdjęcia lub nagrania dokumentujące uciążliwość, protokoły, notatki z wizyt serwisowych oraz przekazaną stronę raportu z błędem.

Co powinno zawierać wezwanie do dewelopera?

Wezwanie powinno być konkretne. Zamiast ogólnej prośby o „wszystkie dokumenty” lepiej wskazać, że chodzi o raport z badań akustycznych wykonanych w związku ze zgłoszeniem hałasu w danym lokalu, w tym wyniki pomiarów, wnioski, opis metodyki, datę i miejsce pomiarów, dane o zastosowanych kryteriach oceny oraz zalecenia naprawcze. Można dodać, że jeżeli deweloper uważa część raportu za poufną, powinien przekazać kopię z wyłączeniem tych fragmentów i uzasadnić zakres wyłączenia.

Warto też poprosić o wskazanie, czy deweloper posiada licencję albo zgodę wykonawcy badań na posługiwanie się raportem w procesie reklamacyjnym. Jeżeli deweloper twierdzi, że nie może przekazać raportu z powodu praw autorskich, powinien wyjaśnić, czy zakaz wynika z ustawy, z umowy z wykonawcą, czy wyłącznie z wewnętrznej decyzji.

FAQ

Czy deweloper zawsze musi przekazać pełny raport akustyczny?

Nie zawsze. Nie ma ogólnego przepisu nakazującego przekazanie każdego raportu sporządzonego na zlecenie dewelopera. Jeżeli jednak raport dotyczy zgłoszonej wady lokalu i deweloper opiera na nim decyzję o naprawie, nabywca może żądać udostępnienia raportu lub przynajmniej jego części potrzebnych do oceny wady.

Czy prawa autorskie mogą blokować przekazanie wyników pomiarów?

Samo powołanie się na prawa autorskie zwykle nie wystarcza. Prawo autorskie może chronić twórczy sposób opracowania raportu, ale nie chroni samych danych pomiarowych, faktów, metod technicznych ani informacji o przekroczeniu poziomu hałasu.

Co zrobić, jeżeli deweloper zasłania się tajemnicą przedsiębiorstwa?

Warto zażądać konkretnego uzasadnienia, jakie informacje są poufne i dlaczego. Można zaproponować przekazanie raportu po anonimizacji albo wydanie wyciągu obejmującego wyniki i wnioski dotyczące konkretnego lokalu.

Czy mogę zlecić własne badanie akustyczne?

Tak. Własna opinia specjalisty może być bardzo pomocna, zwłaszcza gdy deweloper nie chce pokazać raportu albo gdy naprawa nie usuwa problemu. Koszt takiej opinii można później próbować uwzględnić w roszczeniach, jeżeli była celowa i potrzebna do wykazania wady.

Jak długo deweloper odpowiada za wady mieszkania?

Przy nieruchomościach odpowiedzialność z rękojmi co do zasady dotyczy wad stwierdzonych przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu kupującemu. Terminy i konkretne roszczenia trzeba jednak oceniać na podstawie daty wydania lokalu, daty stwierdzenia wady, treści umowy i przebiegu reklamacji.

Podsumowanie

Deweloper nie powinien zasłaniać się ogólnym hasłem „prawa autorskie”, jeżeli raport z badań akustycznych dotyczy wady lokalu, którą sam uznał i którą naprawia. Prawo autorskie nie obejmuje samych danych pomiarowych i faktów, a ewentualna poufność powinna być wykazana konkretnie. Najbezpieczniej wystąpić z pisemnym wezwaniem o przekazanie raportu lub jego istotnych części, zażądać wyjaśnienia podstaw odmowy i zabezpieczyć dowody na potrzeby rękojmi albo ewentualnego procesu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2024 poz. 695
3. Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych – Dz.U. 2025 poz. 24
4. Ustawa z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji – Dz.U. 2022 poz. 1233
5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 2024 poz. 1568

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.