Administrator wyłączył ogrzewanie – czy potrzebna była uchwała wspólnoty?

Czy administrator mógł samodzielnie wyłączyć ogrzewanie?

Sama decyzja o zakończeniu dostarczania ciepła do budynku nie jest wprost uregulowana jedną datą w ustawie. W praktyce podejmuje ją podmiot zarządzający budynkiem: zarząd wspólnoty, zarządca nieruchomości, administracja spółdzielni albo właściciel budynku. Administrator techniczny powinien jednak działać w granicach powierzonego mu zakresu obowiązków, a nie całkowicie dowolnie.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Uchwała właścicieli jest konieczna dopiero przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Bieżące reagowanie na warunki pogodowe, obsługa instalacji i decyzja o czasowym zakończeniu ogrzewania zwykle są traktowane jako sprawy eksploatacyjne, a więc nie wymagają odrębnej uchwały. Inaczej może być wtedy, gdy wspólnota wcześniej przyjęła szczególny regulamin, uchwałę lub umowę z zarządcą określającą konkretne zasady uruchamiania i wyłączania ogrzewania.

Co oznacza sezon grzewczy?

W przepisach ciepłowniczych sezon grzewczy jest zdefiniowany jako okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektów. Oznacza to, że najważniejsze są realne warunki pogodowe, a nie sama data w kalendarzu. W Polsce może się zdarzyć, że ogrzewanie jest potrzebne jeszcze w maju, ale równie dobrze w ciepłym kwietniu zarządca może uznać, że nie ma potrzeby dalszego grzania.

Jeżeli budynek jest zasilany z sieci ciepłowniczej, znaczenie ma również umowa z przedsiębiorstwem ciepłowniczym. Rozporządzenie przewiduje standardy dotyczące rozpoczęcia i przerwania dostaw ciepła do sieci ciepłowniczej po dyspozycji dyspozytora: w sezonie grzewczym co do zasady w ciągu 12 godzin, a poza sezonem grzewczym w ciągu 24 godzin, jeżeli strony nie ustaliły innych parametrów i standardów w umowie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdy pojedynczy mieszkaniec może samodzielnie nakazać natychmiastowe uruchomienie ogrzewania w całym budynku.

Znaczenie temperatury w mieszkaniach

Decyzja o wyłączeniu ogrzewania powinna być racjonalna i oparta na warunkach pogodowych oraz temperaturze w lokalach. Przepisy techniczno-budowlane posługują się temperaturami obliczeniowymi dla ogrzewanych pomieszczeń. Dla pokoi mieszkalnych, przedpokoi i kuchni wyposażonych w paleniska gazowe albo elektryczne przyjmuje się 20°C, a dla łazienek 24°C. Dla klatek schodowych w budynkach mieszkalnych wskazana jest temperatura 8°C.

Nie są to proste progi interwencyjne dla każdej sytuacji sporu z administratorem, ale są ważnym punktem odniesienia przy ocenie, czy instalacja ogrzewcza działa prawidłowo i czy budynek zapewnia normalne korzystanie z lokali. Jeżeli po wyłączeniu ogrzewania temperatura w mieszkaniu szybko spada, mieszkańcy powinni wykonać pomiary, najlepiej o różnych porach dnia, zachować zdjęcia termometru i zgłosić problem na piśmie.

Budynki mieszane: lokale własnościowe i komunalne

W budynku, w którym część lokali jest własnościowa, a część komunalna, trzeba rozróżnić dwie sytuacje. Właściciele lokali uczestniczą w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową. Gmina, jako właściciel niewyodrębnionych lub komunalnych lokali, wykonuje prawa właściciela w ramach wspólnoty. Najemcy lokali komunalnych zwykle nie głosują nad uchwałami wspólnoty, ale mogą zgłaszać usterki i problemy wynajmującemu oraz administratorowi.

Jeżeli więc mieszkaniec jest najemcą lokalu komunalnego, powinien zawiadomić administrację budynku oraz właściwą jednostkę gminy. Wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie m.in. z ciepła, o ile oczywiście instalacja i dostawy ciepła stanowią wyposażenie danego budynku.

Czy mieszkańcy muszą być wcześniej poinformowani?

Nie ma ogólnego przepisu, który w każdej wspólnocie nakazywałby wcześniejsze zawiadomienie wszystkich mieszkańców o dacie wyłączenia ogrzewania. Taki obowiązek może jednak wynikać z regulaminu, uchwał wspólnoty, umowy z zarządcą, praktyki przyjętej w budynku albo zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Z punktu widzenia dobrej administracji wcześniejsza informacja jest pożądana, szczególnie gdy decyzja zapada przed długim weekendem, kiedy kontakt z zarządcą może być utrudniony. Brak zawiadomienia nie zawsze oznacza bezprawność decyzji, ale może wzmacniać zarzut nierzetelnego działania, jeżeli doszło do realnego pogorszenia warunków w lokalach.

Co zrobić, gdy po wyłączeniu ogrzewania jest zimno?

Najpierw warto zgłosić problem zarządcy lub administracji w formie pisemnej: e-mailem, przez panel mieszkańca albo pismem z potwierdzeniem odbioru. W zgłoszeniu należy podać adres lokalu, temperaturę w mieszkaniu, godziny pomiarów, informację o osobach szczególnie narażonych na wychłodzenie oraz żądanie ponownego uruchomienia ogrzewania albo pilnego wyjaśnienia, kto i na jakiej podstawie podjął decyzję.

Jeżeli sprawa dotyczy wielu lokali, skuteczniejsze bywa wspólne wystąpienie mieszkańców. Właściciele lokali mogą dodatkowo żądać wyjaśnień od zarządu wspólnoty, wnioskować o przyjęcie jasnych zasad sezonu grzewczego albo domagać się rozliczenia działań zarządcy. Gdy problem ma charakter powtarzalny, warto rozważyć przyjęcie regulaminu, który określi procedurę uruchamiania ogrzewania po nagłym ochłodzeniu.

Sezon grzewczy a koszty ciepła

Ponowne uruchomienie ogrzewania może oznaczać dodatkowe koszty dla właścicieli albo mieszkańców, ale sama oszczędność nie powinna przesądzać sprawy, jeżeli w lokalach panują warunki uniemożliwiające normalne korzystanie z mieszkań. W praktyce trzeba zestawić koszty dostawy ciepła z obowiązkiem utrzymania budynku i instalacji w stanie pozwalającym na bezpieczne użytkowanie.

Warto też sprawdzić regulamin rozliczeń oraz zasady rozliczania kosztów ciepła, bo w budynkach wielolokalowych sposób podziału kosztów ogrzewania może mieć znaczenie dla sporów między mieszkańcami, właścicielami i wynajmującymi.

Podsumowanie

Administrator lub zarządca może uczestniczyć w decyzji o wyłączeniu ogrzewania, ale powinien działać w granicach udzielonego mu umocowania oraz z uwzględnieniem rzeczywistych warunków atmosferycznych. Sama uchwała wspólnoty zwykle nie jest wymagana, jeżeli chodzi o bieżącą czynność eksploatacyjną. Mieszkańcy mogą jednak zwrócić się do zarządcy o ponowne uruchomienie ogrzewania, jeśli w lokalach panuje zbyt niska temperatura i utrudnia to normalne funkcjonowanie. W takiej sytuacji przydatne jest również sprawdzenie, jak egzekwować ponowne uruchomienie ogrzewania, gdy wspólnota lub zarządca nie reagują na zgłoszenia. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „instalacja trójfazowa w mieszkaniu”.

FAQ