Zniesienie współwłasności mieszkania po rodzicach
• Data: 2025-12-17 • Autor: Bogusław Nowakowski
Sześć lat temu wykupiliśmy z bratem mieszkanie komunalne po rodzicach (po 50%). Teraz ustaliliśmy, że brat mnie spłaci. Czy w związku z tym musimy po prostu spisać u notariusza umowę kupna-sprzedaży, czy jest może jakiś korzystniejszy sposób załatwienia formalności? Z jakimi opłatami musimy się liczyć? Ponieważ spłata nie będzie rozłożona na raty, w jaki sposób mogę się zabezpieczyć przed wydłużaniem się okresu spłat? Czy muszę się wymeldować z mieszkania w momencie podpisania umowy, czy po zakończeniu spłaty?
.jpg)
Powikłania związane ze zniesieniem współwłasności
Państwa zamiarem jest, aby brat stał się właścicielem całego mieszkania, a Pani uzyskała pieniądze za swój udział. Oznacza to konieczność zawarcia umowy, w wyniku której Pani udział przejdzie na brata.
Ponieważ jest to formalnie nieruchomość, to zbycie udziału w mieszkaniu wymaga formy aktu notarialnego. Niestety nie da się tego załatwić inaczej (za wyjątkiem sądowego zniesienia współwłasności).
Muszą Państwo liczyć się z:
- podatkiem od czynności cywilnoprawnych – 2% od ceny pobierane od razu przez notariusza (formalnie płaci go brat jako kupujący);
- opłatami notarialnymi – w zależności od ceny (maksymalna stawka wynosi od wartości:
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł).
Zobacz również: Zrzeczenie się prawa najmu lokalu komunalnego
Alternatywy dla zniesienia współwłasności
Zamiast sprzedaży możliwe jest zawarcie umowy darowizny: od Pani dla brata, ale wtedy nie będzie miała Pani dowodu na legalne uzyskanie pieniędzy za swój udział. Można byłoby dokonać darowizny pieniędzy od brata dla Pani, jednak może to zostać uznane za obejście prawa. US potraktuje to jako sprzedaż i naliczy podatki oraz ewentualnie kary za próbę oszukania fiskusa.
Opłaty notarialne tak jak przy sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych tylko od wartości przejętych razem z darowizną Pani zobowiązań.
Nadto można dokonać umownego zniesienia współwłasności: mieszkanie staje się własnością brata w całości, a Pani uzyskuje spłatę od brata swego udziału. Opłaty notarialne są takie same jak przy sprzedaży.
Podatek od czynności cywilnoprawnych – w części dotyczącej kwoty spłat lub dopłat. Przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku podstawą ustalenia podatku jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku – podatek formalnie płaciłby brat od wartości Pani udziału. Także pobierany jest od razu przez notariusza.
Przy sądowym zniesieniu współwłasności koszty to:
- opłata sądowa za zgodny wniosek – 500 zł,
- opłata za odpis orzeczenia – 6 zł za stronę,
- podatek od czynności cywilnoprawnych – brat musiałby złożyć deklarację w ciągu 14 dni od daty uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności i zapłacić podatek.
Opłaty za wpis do ksiąg wieczystych – 200 zł (po stronie brata).
Jak rozumiem, brat ma Panią spłacić jednorazowo, ale później niż zawarta będzie umowa.
Nie można zabezpieczyć się przed brakiem spłaty lub zapłaty, ale można zabezpieczyć sobie prostą drogę do przymusowego ściągnięcia pieniędzy od brata.
Proponuję, aby brat:
- poddał się dobrowolnie egzekucji z tego aktu notarialnego co do kwoty, jaką miałby Pani zapłacić oraz
- ustanowił na mieszkaniu hipotekę na Pani rzecz w kwocie nieco wyższej niż miałby Pani zapłaci, a hipoteka byłaby wykreślona po dokonaniu zapłaty.
Nie musi Pani wymeldowywać się z mieszkania w dniu zawarcia umowy (zameldowanie lub wymeldowanie nie jest związane z posiadaniem prawa własności do mieszkania). Ale mogą Państwo ustalić termin na dokonanie wymeldowania, np.: następnego dnia po uzyskaniu całkowitej zapłaty (spłaty).
Od końca roku, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, minęło ponad 5 lat. Oznacza to, że sprzedaż udziału przez Panią nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.
Zobacz również: Kto płaci czynsz przy współwłasności?
Przykłady
Pani Anna i jej brat wspólnie wykupili mieszkanie komunalne po zmarłych rodzicach. Przez kilka lat lokal był wykorzystywany przez brata, który tam mieszkał z rodziną, a Anna przebywała za granicą. Gdy zdecydowali, że brat przejmie pełne prawo własności, ustalili spłatę udziału. Mimo że zamierzali sporządzić prostą umowę cywilną, notariusz poinformował ich, że zbycie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Zdecydowali się na umowne zniesienie współwłasności z jednoczesnym zabezpieczeniem spłaty w akcie – brat poddał się egzekucji, a Anna mogła spokojnie czekać na przelew środków.
Pan Krzysztof postanowił odkupić od swojej siostry jej udział w mieszkaniu, które razem odziedziczyli. Chociaż siostra nalegała na darowiznę i osobne przekazanie pieniędzy, doradca podatkowy ostrzegł ich, że urząd skarbowy może potraktować to jako próbę obejścia prawa i zażądać podatku oraz odsetek. Ostatecznie podpisali umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, płacąc stosowny podatek PCC i opłatę notarialną. Dzięki temu uniknęli problemów z fiskusem i wszystko odbyło się legalnie.
Pani Maria zgodziła się, aby jej brat odkupił jej udział w mieszkaniu, jednak zastrzegła, że nie zgodzi się na podpisanie aktu dopóki nie dostanie całej kwoty. Brat zaproponował zapłatę za dwa miesiące, ale Maria – po konsultacji z prawnikiem – zażądała zabezpieczenia. Notariusz zaproponował zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz ustanowienie hipoteki zabezpieczającej. Dzięki temu Maria zyskała pewność, że nawet jeśli brat nie dotrzyma terminu, będzie mogła szybko i skutecznie dochodzić swoich praw.
Podsumowanie
Sprzedaż udziału w mieszkaniu między rodzeństwem wymaga dopełnienia formalności w formie aktu notarialnego, niezależnie od wybranej formy – sprzedaży, darowizny czy zniesienia współwłasności. Kluczowe jest nie tylko prawidłowe rozliczenie podatków i opłat, ale również odpowiednie zabezpieczenie interesów stron, zwłaszcza w przypadku odroczonej spłaty. Warto skorzystać z rozwiązań takich jak poddanie się egzekucji czy hipoteka, aby uniknąć problemów w przyszłości i przeprowadzić transakcję zgodnie z prawem.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży udziału w mieszkaniu lub zniesieniu współwłasności? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij swoje pytanie, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie jasną i dopasowaną do Twojej sytuacji odpowiedź wraz z praktycznymi wskazówkami. Sprawdź, jak łatwo możesz załatwić formalności z pomocą profesjonalisty.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Bogusław Nowakowski
Radca prawny.
.jpg "Kupując mieszkanie nie zawsze tracimy prawo do lokalu komunalnego")
.jpg "Pełnomocnictwo do wynajmu mieszkania")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Rura kanalizacyjna przechodzi przez moje mieszkanie, co mogę zrobić
» Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada
» Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego, obowiązki stron, kary umowne
» Zaległości w czynszu i brak kontaktu z najemcą
» Darowizna mieszkania dla dzieci, czy można ją cofnąć, gdy życie pisze inny scenariusz?
