Zakup nieruchomości w Polsce przez osobę zamieszkałą za granicą, aspekty prawne i formalne

Pojęcie adresu/miejsca zamieszkania w polskim prawie

Adres/miejsce zamieszkania i adres zameldowania to różne pojęcia, zdefiniowane w różnych przepisach prawnych, do różnych celów, a używane czasem wymiennie.

Adres zamieszkania osoby fizycznej jest potrzebny przy realizacji większości spraw, a aktualnie dane te są przechowywane w różnych rejestrach, nie są spójnie rozumiane ani weryfikowane. Pojęcie zamieszkania jest często w praktyce mylone z pojęciem faktycznego pobytu.

Miejsce zwykłego pobytu jest kategorią prawa unijnego, pojęciem zbliżonym do miejsca zamieszkania, które występuje w prawie polskim. Miejsce faktycznego pobytu może być tylko miejscem pobytu tymczasowego. Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu (Kodeks cywilny, art. 25, rozdział II – „Miejsce zamieszkania”). Można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania.

Miejsce zamieszkania osoby fizycznej ma istotne znaczenie dla jej sytuacji prawnej. Występuje ono w treści wielu przepisów prawa cywilnego – zarówno materialnego (np. art. 70 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczący miejsca zawarcia umowy), jak i procesowego (np. art. 27 Kodeksu postępowania cywilnego odnoszący się do właściwości sądu).

W świetle prawa polskiego miejscem zamieszkania jest miejscowość, a nie konkretne miejsce w tej miejscowości (nie lokal). W niektórych rejestrach i przepisach prawa będących ich podstawą występuje adres, a nie samo miejsce zamieszkania. Pojęcie zamieszkania jest niestety definiowane (lub doprecyzowywane) w przepisach prawa w różny sposób. Na przykład ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. 3 ust. 1a) precyzuje kryteria ustalania miejsca zamieszkania dla celów podatkowych w Polsce: „za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1. posiada na terytorium Polski centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2. przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym”.

Natomiast Kodeks wyborczy (art. 5) posługuje się dwoma pojęciami: stałym zamieszkaniem i adresem zamieszkania, wyróżnia także osoby nigdzie niezamieszkałe:

1. stałe zamieszkanie to zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego pobytu,
2. adres zamieszkania to adres, pod którym dana osoba faktycznie stale zamieszkuje i pod tym adresem ujęta jest w Centralnym Rejestrze Wyborców w stałym obwodzie głosowania zgodnie z adresem zameldowania na pobyt stały albo adresem stałego zamieszkania.

Należy podkreślić, że adres/miejsce zamieszkania to pojęcie odrębne od pojęcia miejsca/adresu zameldowania, który służy celom ewidencyjnym. Jest częściej rejestrowane w polskich rejestrach. Niestety jest też często mylone z miejscem (adresem) aktualnego, faktycznego pobytu.

Zbliżonym pojęciem w stosunku do miejsca zamieszkania jest miejsce zwykłego pobytu, które się pojawiło w prawie unijnym (niestety nie zostało tam precyzyjnie zdefiniowane) i w związku z tym jest wprowadzane także do prawa polskiego (np. określa właściwość sądów w Kodeksie postępowania cywilnego). Przyjmuje się, że zwykły pobyt oznacza przebywanie w danej miejscowości w sposób stały i trwały, jednakże bez zamiaru stałego w niej pobytu (w odróżnieniu od miejsca zamieszkania). 

Adres zameldowania

Adres zameldowania osoby fizycznej na pobyt stały lub czasowy jest rejestrowany w rejestrze PESEL na potrzeby ewidencji ludności. Dotyczy obywateli polskich oraz cudzoziemców przebywających na terenie RP. Można mieć jednocześnie jedno miejsce pobytu stałego i jedno miejsce pobytu czasowego.

Obowiązek meldunkowy został stworzony przede wszystkim dla potrzeb ewidencjonowania ludności. Czynność zameldowania ma charakter jedynie ewidencyjny i nie wiąże się z nią nabycie jakichkolwiek praw bądź obowiązków przez osobę podlegającą zameldowaniu. Adres zameldowania jest odmiennym pojęciem od adresu i miejsca zamieszkania, a samo zameldowanie nie przesądza o miejscu zamieszkania, choć stanowi pewną przesłankę przy ustalaniu tego miejsca.

Odmienność tych pojęć wiąże się z celami, których realizacji służą. Miejsce zamieszkania to określenie obowiązujące w prawie cywilnym i ma istotne znaczenie dla sytuacji prawnej osoby fizycznej, natomiast zameldowanie stanowi kategorię prawa administracyjnego. W większości innych rejestrów publicznych rejestrowany jest adres lub miejsce zamieszkania, ponieważ przepisy prawa najczęściej wymagają do załatwienia sprawy podania adresu/miejsca zamieszkania.

Miejsce zwykłego pobytu

Miejsce zwykłego pobytu jest autonomicznym pojęciem prawa UE. Oznacza ono miejsce, w którym osoba fizyczna zazwyczaj mieszka, ze względu na powiązania osobiste lub zawodowe, w sposób stały i trwały (lub regularny). Jest najbardziej zbliżone do pojęcia miejsca zamieszkania w prawie polskim. Przyjmuje się (dla odróżnienia od miejsca zamieszkania), że zwykły pobyt oznacza faktyczne przebywanie w danej miejscowości w sposób trwały, jednakże bez zamiaru stałego w niej pobytu.

Na przykład w nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego wprowadzono go obok miejsca zamieszkania jako alternatywne kryterium określające właściwość sądów (np. art. 1103 stanowi: „sprawy rozpoznawane w procesie należą do jurysdykcji krajowej, jeżeli pozwany ma miejsce zamieszkania lub miejsce zwykłego pobytu albo siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej”).

Pojęcie miejsca zwykłego pobytu nie posiada legalnej definicji w prawie UE, w związku z czym jego znaczenie pozostaje przedmiotem ciągłej dyskusji i jest przedmiotem licznego orzecznictwa. Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że osoba fizyczna w danym momencie może mieć tylko jedno miejsce zwykłego pobytu. Nawet w trudnych, nie do końca jednoznacznych przypadkach (np. kiedy starsza osoba zamieszkuje pół roku z jednym dzieckiem w jednym kraju UE, a drugie pół roku z drugim w innym kraju UE) możliwe jest ocenienie i orzeczenie, że z jakichś powodów z jednym z tych miejsc jest bardziej związana.

Adres i miejsce faktycznego pobytu

Faktyczny adres lub miejsce pobytu osoby fizycznej określa fizyczną obecność osoby w określonym miejscu. Może mieć charakter tymczasowy (w odróżnieniu od miejsca zamieszkania czy miejsca zwykłego pobytu, które mają charakter trwały), chociaż wskazuje się, że sam przejazd przez jakieś państwo nie stanowi prostego w nim pobytu.

Jest rejestrowany w wielu rejestrach, np. w zbiorach danych policyjnych, sądowych (np. rejestr przestępców seksualnych), związanych ze zdrowiem (w których istotne jest dotarcie do faktycznego miejsca pobytu osoby) czy w innych rejestrach dla osób, które nie mają adresu czy zameldowania na terytorium RP (chociaż w tym przypadku np. w rejestrach cudzoziemców używane jest pojęcie: adres pobytu na terytorium RP).

Jest to pojęcie odrębne od miejsca zwykłego pobytu (kategorii prawa unijnego), który to pobyt ma charakter trwały. Potocznie jest często mylone z pojęciem adresu lub miejsca zamieszkania, które jest pojęciem zdefiniowanym w Kodeksie cywilnym. Niestety w praktyce pojęcia te występują czasem zamiennie lub nie są odpowiednio precyzyjnie zdefiniowane.

Wskazanie prawidłowego adresu

Według opisu:

1. na stałe ma Pan meldunek w Danii,
2. w Danii Pan pracuje i mieszka,
3. pobiera Pan polską emeryturę, zatem ma Pan polskie obywatelstwo, polski numer PESEL,
4. w Polsce nie ma Pan adresu zameldowania,
5. w Polsce rozlicza się Pan z podatku od emerytury.

W kontaktach z syndykiem należy wskazać adres, pod jaki syndyk może doręczyć Panu skutecznie dokument w formie papierowej. Adres, pod jakim Pan go odbierze, niezależnie od tego, czy jest to w Polsce, czy w Danii. Taki adres nie jest jednoznaczny z adresem zameldowania. Taki adres jest adresem zamieszkania obecnie (czyli miejscowość, w jakiej Pan zamieszkuje na stałe). Zatem byłby to adres w Danii.

Ewentualnie do adresu zamieszkania w Danii może być wskazany adres w Polsce do korespondencji, pod jakim możliwe byłoby odebranie przez ustanowionego przez Pana pełnomocnika korespondencji adresowanej do Pana.

Notariusz podczas sporządzania aktu notarialnego jest zobowiązany przede wszystkim do potwierdzenia tożsamości danej osoby – tak wynika z treści ustawy o notariacie. Bez względu na to, że w dowodzie nie ma adresu zameldowania, tożsamość zostanie potwierdzona. Albowiem nie weryfikuje się tożsamości przy pomocy danych adresowych.

Jednym z elementów aktu notarialnego – oprócz danych osobowych – jest adres miejsca zamieszkania. Ustawa Prawo o notariacie przewiduje, że w akcie notarialnym zamieszcza się oświadczenia stron. Notariusz może więc przyjąć oświadczenie o adresie (potwierdzone własnoręcznym podpisem).

Z ustawy – art. 92:

„§ 1. Akt notarialny powinien zawierać:

1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;

2) miejsce sporządzenia aktu;

3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – nadto imię i nazwisko tej osoby;

4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu”.

Wobec powyższego u notariusza powinien Pan podać miejsce zamieszkania w Danii. Złoży Pan takie oświadczenie i zostanie to ujęte w akcie. Podanie innego adresu byłoby de facto podaniem nieprawdziwej informacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91

4. Ustawa z dnia 5 stycznia 2011 r. - Kodeks wyborczy - Dz.U. 2011 nr 21 poz. 112

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.