Zakup nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

Czy osoba mieszkająca za granicą może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak. Jeżeli kupującym jest obywatel polski, samo stałe zamieszkiwanie za granicą, brak zameldowania w Polsce, pobieranie polskiej emerytury czy składanie PIT w Polsce nie blokują zakupu nieruchomości. Obywatel polski nie staje się cudzoziemcem tylko dlatego, że mieszka i pracuje w innym państwie.

Inaczej wygląda sytuacja osoby, która nie ma obywatelstwa polskiego. Wtedy trzeba sprawdzić przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ponieważ w niektórych przypadkach konieczne jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Dotyczy to zwłaszcza cudzoziemców spoza Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, a także szczególnych rodzajów nieruchomości, na przykład nieruchomości rolnych lub położonych w strefie nadgranicznej.

Jeżeli więc w opisanej sytuacji kupujący jest obywatelem polskim, może przystąpić do zakupu nieruchomości w Polsce. Kluczowe pozostaje nie to, czy ma meldunek w Polsce, ale czy może zostać prawidłowo zidentyfikowany oraz czy poda prawdziwe dane wymagane do czynności notarialnej.

Miejsce zamieszkania w polskim prawie

Zgodnie z art. 25 Kodeksu cywilnego miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Chodzi więc o połączenie dwóch elementów: faktycznego przebywania w danej miejscowości oraz zamiaru uczynienia z niej centrum swojego życia.

W prawie cywilnym miejscem zamieszkania jest miejscowość, a nie samo mieszkanie, dom czy numer lokalu. Osoba fizyczna może mieć tylko jedno miejsce zamieszkania. W praktyce w dokumentach często podaje się jednak pełny adres, ponieważ jest on potrzebny do identyfikacji strony i doręczania korespondencji.

Miejsce zamieszkania ma znaczenie m.in. dla właściwości sądu, doręczeń, zawierania umów, czynności notarialnych i wielu spraw urzędowych. Nie zawsze pokrywa się ono z adresem zameldowania ani z chwilowym miejscem pobytu.

Adres zameldowania

Adres zameldowania jest kategorią ewidencyjną. Służy rejestrowaniu pobytu stałego albo czasowego w rejestrze PESEL i rejestrach mieszkańców. Obywatel polski może mieć jednocześnie jedno miejsce pobytu stałego i jedno miejsce pobytu czasowego, ale nie może mieć dwóch meldunków stałych albo dwóch meldunków czasowych jednocześnie.

Meldunek nie tworzy prawa własności, najmu ani innego tytułu prawnego do lokalu. Nie przesądza też automatycznie o miejscu zamieszkania. Może być jedynie jedną z okoliczności branych pod uwagę przy ustalaniu, gdzie dana osoba faktycznie koncentruje swoje sprawy życiowe.

W sprawach dotyczących nieruchomości szczególnie ważna jest różnica adresu zamieszkania i zameldowania, ponieważ notariusz, sąd, urząd albo kontrahent mogą potrzebować innych danych w zależności od rodzaju czynności. Warto też pamiętać, że zameldowanie nie daje prawa do mieszkania, jeżeli dana osoba nie ma odrębnego tytułu prawnego do lokalu.

Miejsce zwykłego pobytu

Miejsce zwykłego pobytu to pojęcie używane przede wszystkim w prawie unijnym i w sprawach z elementem międzynarodowym. Odnosi się do miejsca, w którym dana osoba zwykle i stabilnie przebywa, biorąc pod uwagę jej więzi rodzinne, zawodowe, społeczne oraz organizację codziennego życia.

Pojęcie to bywa zbliżone do miejsca zamieszkania, ale nie jest z nim całkowicie tożsame. W praktyce może mieć znaczenie w sprawach sądowych, rodzinnych, spadkowych, jurysdykcyjnych lub dotyczących doręczeń transgranicznych. Co istotne, ocena miejsca zwykłego pobytu zawsze zależy od całokształtu okoliczności, a nie od samego meldunku.

Jeżeli dana osoba mieszka na stałe za granicą, ale chce załatwiać sprawy mieszkaniowe w Polsce, przydatne może być także omówienie tematu obowiązek meldunkowy a pobyt za granicą, zwłaszcza gdy w sprawę zaangażowani są członkowie rodziny mieszkający w różnych państwach.

Adres faktycznego pobytu i adres do korespondencji

Adres faktycznego pobytu oznacza miejsce, w którym dana osoba realnie przebywa. Może mieć charakter krótkotrwały, tymczasowy albo doraźny. Nie zawsze jest to miejsce zamieszkania w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Adres do korespondencji to z kolei adres, pod którym dana osoba chce i może odbierać pisma. Może to być adres zamieszkania za granicą, adres członka rodziny, pełnomocnika albo inny adres wskazany w danej sprawie, o ile przepisy lub regulamin postępowania na to pozwalają.

W relacji z syndykiem szczególnie istotne jest, aby wskazany adres umożliwiał skuteczne doręczanie pism. Jeżeli kupujący przebywa w Danii i tam odbiera korespondencję, powinien podać adres w Danii. Dodatkowo może wskazać polski adres do korespondencji, na przykład adres pełnomocnika, jeżeli ustanowił osobę upoważnioną do odbioru pism.

Jaki adres podać syndykowi?

Syndykowi należy podać przede wszystkim adres, pod którym kupujący rzeczywiście odbierze korespondencję. Jeżeli miejscem stałego życia jest Dania, a kupujący nie ma w Polsce meldunku ani stałego miejsca pobytu, właściwym adresem do kontaktu będzie adres zagraniczny.

Można jednocześnie wskazać dodatkowy adres do korespondencji w Polsce, jeżeli istnieje osoba, która realnie będzie odbierała pisma. Najbezpieczniej zrobić to wprost: podać adres zamieszkania za granicą oraz osobno adres do korespondencji w Polsce. Nie należy przedstawiać adresu rodziny w Polsce jako własnego miejsca zamieszkania, jeżeli faktycznie kupujący tam nie mieszka.

Osobno omawiamy też zagadnienie: bezprawne użycie adresu w CEIDG.

W razie ustanowienia pełnomocnika należy zadbać, aby pełnomocnictwo obejmowało odpowiedni zakres czynności, na przykład udział w procedurze sprzedaży, składanie oświadczeń, odbiór korespondencji albo podpisanie aktu notarialnego. Przy czynnościach dotyczących nieruchomości pełnomocnictwo zwykle wymaga formy aktu notarialnego, a dokument sporządzony za granicą może wymagać apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego.

Jaki adres podać notariuszowi?

Prawo o notariacie wymaga, aby akt notarialny zawierał m.in. imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych biorących udział w akcie. Oznacza to, że notariusz powinien ująć w akcie rzeczywiste miejsce zamieszkania strony, a nie fikcyjny adres ani sam adres meldunkowy.

Jeżeli kupujący na stałe mieszka w Danii, tam pracuje i tam znajduje się jego centrum codziennego życia, powinien podać notariuszowi miejsce zamieszkania w Danii. Brak polskiego meldunku nie uniemożliwia sporządzenia aktu notarialnego. Tożsamość strony jest weryfikowana na podstawie ważnego dokumentu tożsamości, na przykład dowodu osobistego albo paszportu, a nie na podstawie adresu zameldowania.

Jeżeli notariusz potrzebuje pełnego adresu do aktu albo do doręczeń, należy podać dane zgodne z rzeczywistością. Można także wskazać odrębny adres do korespondencji, jeżeli jest potrzebny do kontaktu po podpisaniu aktu, rozliczeń albo odbioru dokumentów.

Zakup nieruchomości a podatki i polska emerytura

Pobieranie polskiej emerytury, posiadanie polskiego rachunku bankowego i rozliczanie podatku od emerytury w Polsce nie oznacza automatycznie, że miejscem zamieszkania w rozumieniu prawa cywilnego jest Polska. Dla celów podatkowych stosuje się odrębne kryteria, w tym ośrodek interesów życiowych lub pobyt w Polsce dłuższy niż 183 dni w roku podatkowym, z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Przy samym zakupie nieruchomości notariusz będzie jednak koncentrował się przede wszystkim na prawidłowej identyfikacji stron, tytule prawnym do nieruchomości, treści umowy, podatkach i opłatach związanych z czynnością oraz wniosku do księgi wieczystej. Rezydencja podatkowa może mieć znaczenie w innych aspektach, ale nie zastępuje wymogu podania rzeczywistego miejsca zamieszkania.

Dokumenty i praktyczne formalności przy zakupie

Osoba mieszkająca za granicą powinna przygotować ważny dokument tożsamości, numer PESEL, informacje o stanie cywilnym i ustroju majątkowym małżeńskim, dane do korespondencji oraz środki na cenę, podatki i opłaty. Jeżeli działa przez pełnomocnika, konieczne będzie prawidłowe pełnomocnictwo.

Przy zakupie od syndyka trzeba dodatkowo dokładnie sprawdzić regulamin sprzedaży, wymagania dotyczące wadium, termin zapłaty ceny, sposób wyboru nabywcy oraz dokumenty, które trzeba przedstawić przed podpisaniem aktu. W takich transakcjach terminy bywają krótkie, dlatego adres do doręczeń i sprawny kontakt mają praktyczne znaczenie.

Nie należy podawać adresu w Polsce tylko dlatego, że wydaje się prostszy dla notariusza lub syndyka. Jeżeli nie jest to rzeczywiste miejsce zamieszkania ani skuteczny adres do korespondencji, może to prowadzić do problemów z doręczeniami, terminami i późniejszym wykazywaniem prawdziwego stanu faktycznego.

FAQ

Czy brak meldunku w Polsce uniemożliwia zakup nieruchomości?

Nie. Brak meldunku w Polsce nie uniemożliwia obywatelowi polskiemu zakupu nieruchomości. Notariusz powinien ustalić tożsamość strony i ująć w akcie wymagane dane, w tym miejsce zamieszkania.

Czy w akcie notarialnym podaje się adres zameldowania?

Co do zasady w akcie notarialnym podaje się miejsce zamieszkania osoby fizycznej. Adres zameldowania może pojawić się pomocniczo, jeżeli jest potrzebny organizacyjnie, ale nie zastępuje rzeczywistego miejsca zamieszkania.

Jaki adres podać, jeśli mieszkam w Danii, ale kupuję mieszkanie w Polsce?

Należy podać rzeczywisty adres zamieszkania w Danii oraz, jeżeli to potrzebne, osobny adres do korespondencji w Polsce. Nie warto wpisywać polskiego adresu jako miejsca zamieszkania, jeśli faktycznie nie jest to centrum życia kupującego.

Czy polska emerytura oznacza, że mieszkam w Polsce?

Nie zawsze. Pobieranie polskiej emerytury i rozliczanie jej w Polsce nie przesądza samo przez się o miejscu zamieszkania w prawie cywilnym. Rezydencję podatkową ocenia się według odrębnych przepisów i konkretnego stanu faktycznego.

Czy mogę kupić nieruchomość przez pełnomocnika?

Tak, ale pełnomocnictwo do czynności dotyczących nieruchomości musi mieć odpowiednią formę i zakres. Jeżeli dokument jest sporządzany za granicą, notariusz może wymagać apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego.

Podsumowanie

Osoba mieszkająca na stałe za granicą może kupić nieruchomość w Polsce, jeżeli spełnia ogólne warunki transakcji. W przypadku obywatela polskiego brak polskiego meldunku nie jest przeszkodą do zawarcia aktu notarialnego. Przy cudzoziemcach trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy o zezwoleniu na nabycie nieruchomości.

Najbezpieczniej podawać dane zgodne z rzeczywistością: miejsce zamieszkania tam, gdzie faktycznie znajduje się centrum życia, oraz odrębny adres do korespondencji, jeżeli pisma mają być odbierane gdzie indziej. W opisanym stanie faktycznym właściwe będzie wskazanie miejsca zamieszkania w Danii, a ewentualnie dodatkowego adresu do korespondencji w Polsce.