Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej

Problematyka rozliczania kosztów ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego pomiędzy indywidualnych właścicieli wyodrębnionych lokali – pomimo wielości publikacji oraz orzeczeń na ten temat – nieustająco budzi wątpliwości i występują rozbieżne interpretacje regulacji obowiązujących w tym zakresie. To zagadnienie nie jest tak jednoznaczne, jak mogłoby się wydawać.

Zacznijmy od tego, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych indywidualny właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym zawsze będzie rozliczany za zużyte przez niego ciepło przez zarządcę budynku, a nigdy bezpośrednio przez przedsiębiorstwo energetyczne, które jest wytwórcą energii cieplnej. W myśl zaś art. 45a ust. 6 Prawa energetycznego – w przypadku gdy wyłącznym odbiorcą ciepła dostarczanego do budynku jest zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu ciepła. Z kolei art. 13 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) stanowi, iż właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które – jak stanowi art. 14 pkt. 2 tejże ustawy – składają się m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Obowiązek partycypowania przez właściciela w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest przy tym realizowany w formie wnoszonych comiesięcznie zaliczek.

Zobacz również: Klimatyzacja w bloku a pozwolenie

Wewnętrzny regulamin rozliczeń ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Zarządcy budynków rozwiązują problemy podziału kosztów ciepła na poszczególne lokale wewnętrznymi przepisami. Zgodnie z treścią art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, a następnie wprowadza wybraną metodę, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła, stosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10 ww. ustawy. I niestety części wspólne nieruchomości niejednokrotnie są źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Tymczasem w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie.

Piwnica jako część wspólna nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej

Jeśli piwnice nie zostały w umowie zakwalifikowane jako części składowe poszczególnych lokali, stanowią – podobnie jak m.in. grunt, klatki schodowe, strychy, wózkarnie i pralnie – części nieruchomości wspólnej. Jeśli więc przy wyodrębnianiu i sprzedaży pierwszego lokalu w budynku stosowano zasadę, że lokale są sprzedawane „bez piwnic”, to takie same zasady zastosowano do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w budynku. Powierzchnia użytkowa piwnic nie będzie w tym wypadku wpływać na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej przynależnego do każdego z wyodrębnianych lokali. Piwnice będą stanowić współwłasność wszystkich właścicieli lokali w budynku, a do dysponowania nimi będą miały zastosowanie ustawowe zasady zarządu wskazane w rozdziale 4 ustawy o własności lokali. Najczęstszą sytuacją, w przypadku gdy piwnice stanowią część wspólną nieruchomości, jest dorozumiany podział piwnic do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali oraz najemców komunalnych. Oznacza to jednak, iż w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej budynku można inaczej „przydzielić” piwnice do wyłącznego korzystania, przyjmując choćby zasadę odzwierciedlenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej w liczbie i wielkości pomieszczeń piwnicznych. Będzie to umowny podział noszący miano podziału quoad usum. Niemniej ogrzewanie jest rozliczane jak od części wspólnych. Zatem o ile w umowie o przeniesienie własności lokalu nie ma części składowej w postaci piwnicy, to stanowi ona część wspólną.

Zobacz również: Rozliczenie zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne - Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.