Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczanie kosztów ciepła w budynku wielolokalowym

Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej wymaga rozdzielenia kilku kwestii: kto kupuje ciepło od przedsiębiorstwa energetycznego, jaką metodę rozliczeń przyjęto w budynku, czy lokale mają urządzenia pomiarowe, a także czy sporna powierzchnia, np. piwnica, jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu czy częścią nieruchomości wspólnej.

Jeżeli ciepło jest dostarczane do całego budynku, a wyłącznym odbiorcą wobec przedsiębiorstwa ciepłowniczego jest właściciel albo zarządca budynku wielolokalowego, to właśnie on odpowiada za rozliczenie całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Wspólnota nie powinna jednak traktować rozliczeń jak dowolnej decyzji administracyjnej. Metoda musi wynikać z przepisów Prawa energetycznego i z wewnętrznego regulaminu rozliczeń.

W praktyce część kosztów ma charakter zmienny, zależny od zużycia, a część jest kosztem stałym dostawy ciepła. Regulamin powinien wyjaśniać, jak te części są rozdzielane, jakie współczynniki stosuje zarządca, jak rozlicza się części wspólne oraz w jakich sytuacjach stosuje się rozliczenie zamienne według powierzchni lub kubatury.

Utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej

Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą m.in. opłaty za dostawę energii cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Jeżeli więc ogrzewane są klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia techniczne albo inne części wspólne, ich koszt nie jest kosztem jednego lokalu, lecz obciąża właścicieli według zasad wynikających z ustawy i regulaminu.

Nie oznacza to jednak, że zarządca może automatycznie doliczać do powierzchni rozliczeniowej każdą piwnicę w ten sam sposób. Trzeba sprawdzić dokumenty wspólnoty: akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, księgę wieczystą, uchwałę lub regulamin rozliczeń ciepła, dokumentację techniczną budynku oraz faktyczny sposób ogrzewania piwnic. Inaczej ocenia się piwnicę będącą pomieszczeniem przynależnym do lokalu, a inaczej piwnicę jako część wspólną oddaną właścicielowi tylko do korzystania.

Jeżeli w mieszkaniu albo budynku występuje problem z temperaturą, stratami ciepła lub wadliwą instalacją, samo rozliczenie metrażowe nie rozwiązuje sprawy. W takim przypadku znaczenie może mieć także niedogrzanie lokalu mieszkalnego, stan instalacji i obowiązki zarządcy związane z utrzymaniem budynku.

Wewnętrzny regulamin rozliczeń ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo energetyczne przewiduje, że właściciel albo zarządca budynku wielolokalowego wybiera metodę rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Wybrana metoda powinna zostać wprowadzona w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła, a regulamin należy podać do wiadomości użytkowników lokali w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

W aktualnym stanie prawnym dla ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych zasadnicze znaczenie mają wskazania ciepłomierzy albo podzielników kosztów ogrzewania. Rozliczenie według powierzchni albo kubatury lokali jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy zastosowanie ciepłomierzy albo podzielników jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne. Regulamin powinien zatem zawierać nie tylko samą stawkę, ale także uzasadnienie przyjętej metody i reguły postępowania w razie braku odczytu, awarii urządzenia albo ingerencji w urządzenie pomiarowe.

Osobno omawiamy też zagadnienie: rozliczenie ogrzewania w najmie.

Jeżeli regulamin przewiduje rozliczanie kosztów wspólnych według udziałów, powierzchni lub kubatury, warto porównać go z zasadami wynikającymi z ustawy o własności lokali. Właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną co do zasady w stosunku do udziałów, a szczególne zasady muszą mieć podstawę w uchwale, regulaminie i przepisach. Przy ocenie opłat pomocne może być omówienie, jak działa proporcjonalne ponoszenie kosztów oraz kiedy dopuszczalne jest różnicowanie obciążeń w opłatach.

Piwnica jako część wspólna nieruchomości

Piwnica może mieć różny status prawny. Ustawa o własności lokali przewiduje, że do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, w szczególności piwnica, strych, komórka albo garaż. Jeżeli piwnica została wskazana jako pomieszczenie przynależne w akcie ustanowienia odrębnej własności lokalu i w dokumentach lokalowych, jej powierzchnia wpływa na udział właściciela w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli natomiast piwnice nie zostały przypisane do poszczególnych lokali jako pomieszczenia przynależne, co do zasady pozostają częścią nieruchomości wspólnej. Często występuje wtedy praktyczny podział do korzystania, czyli sytuacja, w której konkretny właściciel używa konkretnej komórki piwnicznej, ale nie jest jej właścicielem jako części swojego lokalu. Taki sposób korzystania nie musi jeszcze oznaczać, że powierzchnia piwnicy ma być traktowana jak powierzchnia ogrzewanego lokalu.

Przy sporach o piwnice szczególnie ważne jest ustalenie, czy piwnica jest ogrzewana, czy przebiegają przez nią instalacje oddające ciepło, czy stanowi część wspólną budynku oraz jak została ujęta w regulaminie. Szerzej problem ten opisuje artykuł o tym, jaki może być status piwnicy w bloku.

Czy wspólnota może naliczać ciepło od metrażu mieszkania wraz z piwnicą?

Odpowiedź zależy od stanu faktycznego. Jeżeli w lokalach nie ma ciepłomierzy ani podzielników, a ich zastosowanie jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne, regulamin może przewidywać rozliczenie ogrzewania według powierzchni albo kubatury lokali. Takie rozwiązanie nie powinno jednak pomijać tego, że Prawo energetyczne odrębnie traktuje rozliczenie ogrzewania lokali, ogrzewania części wspólnych, przygotowania ciepłej wody i kosztów stałych dostawy ciepła.

Jeżeli piwnica jest nieogrzewana, nie ma w niej grzejników, nie jest lokalem mieszkalnym ani użytkowym, a jedynie częścią wspólną albo pomieszczeniem gospodarczym, mechaniczne doliczenie jej całej powierzchni do powierzchni ogrzewanego mieszkania może budzić zastrzeżenia. Zarządca powinien wykazać, z czego wynika taki sposób rozliczenia i czy nie prowadzi on do obciążenia właściciela kosztami, które nie odpowiadają przyjętej metodzie oraz rzeczywistemu charakterowi powierzchni.

Inaczej można ocenić sytuację, gdy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym, została ujęta w powierzchni wpływającej na udział w nieruchomości wspólnej, a regulamin rozlicza koszty stałe albo koszty części wspólnych proporcjonalnie do udziałów, powierzchni lub kubatury. Wtedy nie chodzi o to, że piwnica jest „powierzchnią grzewczą” jak pokój mieszkalny, lecz o udział w kosztach wspólnych budynku.

Jak sprawdzić i zakwestionować rozliczenie kosztów ciepła?

Właściciel powinien zacząć od zebrania dokumentów. Warto zażądać regulaminu rozliczeń ciepła, uchwały wprowadzającej regulamin, indywidualnego rozliczenia za dany okres, faktur lub zestawienia kosztów zakupu ciepła, informacji o kosztach stałych i zmiennych, a także danych o powierzchni albo kubaturze przyjętej do rozliczenia. Informacje o kosztach zakupu ciepła powinny być udzielane nieodpłatnie.

Jeżeli rozliczenie opiera się na uchwale wspólnoty, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, gdy jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin na wytoczenie powództwa wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli problem dotyczy nie samej uchwały, lecz błędnego zastosowania regulaminu, warto najpierw złożyć pisemną reklamację do zarządcy lub zarządu wspólnoty. W piśmie należy wskazać, które elementy są kwestionowane: metraż, status piwnicy, brak urządzeń pomiarowych, brak podstawy do rozliczenia zamiennego, nieuwzględnienie kosztów części wspólnych albo nieprawidłowy podział kosztów stałych.

FAQ

Czy piwnica zawsze zwiększa opłaty za ogrzewanie?

Nie. Piwnica zwiększa opłaty tylko wtedy, gdy wynika to z jej statusu prawnego, regulaminu rozliczeń i przyjętej metody podziału kosztów. Inaczej traktuje się piwnicę przynależną do lokalu, inaczej część wspólną, a jeszcze inaczej ogrzewaną powierzchnię użytkową.

Czy wspólnota może rozliczać ciepło wyłącznie od metra kwadratowego?

Może to zrobić tylko w granicach przewidzianych w Prawie energetycznym. Przy ogrzewaniu lokali powierzchnia albo kubatura mogą być stosowane wtedy, gdy ciepłomierze lub podzielniki są technicznie niewykonalne albo nieopłacalne. W pozostałych przypadkach podstawą powinny być urządzenia pozwalające rozliczać koszty według zużycia.

Czy zarządca musi pokazać regulamin rozliczeń ciepła?

Tak. Regulamin rozliczeń powinien zostać podany do wiadomości użytkowników lokali, a informacje o kosztach zakupu ciepła są udzielane nieodpłatnie. Właściciel może żądać także wyjaśnienia danych przyjętych do indywidualnego rozliczenia.

Co zrobić, gdy rozliczenie ciepła jest niejasne?

Najpierw warto złożyć pisemne żądanie wyjaśnień i korekty rozliczenia. Należy wskazać, które elementy budzą wątpliwości, np. doliczenie piwnicy, nieprawidłową powierzchnię, brak urządzeń pomiarowych albo pomieszanie kosztów stałych i zmiennych. Jeżeli problem wynika z uchwały, trzeba pilnować 6-tygodniowego terminu na jej zaskarżenie.

Czy można odmówić udostępnienia lokalu do odczytu lub montażu urządzeń?

Co do zasady nie warto tego robić. Jeżeli metoda rozliczeń wykorzystuje ciepłomierze, podzielniki albo wodomierze, użytkownik lokalu powinien umożliwić montaż, wymianę, kontrolę i odczyt urządzeń. Brak dostępu albo ingerencja w urządzenie może skutkować rozliczeniem zastępczym albo dochodzeniem odszkodowania.

Podsumowanie

Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej nie sprowadza się do prostego pomnożenia stawki przez powierzchnię mieszkania. Zarządca musi działać na podstawie Prawa energetycznego, ustawy o własności lokali i regulaminu rozliczeń. W szczególności powinien oddzielić koszty ogrzewania lokali, koszty części wspólnych, koszty przygotowania ciepłej wody i koszty stałe dostawy ciepła. Uzupełniająco przydatny może być tekst „rozliczanie wody w spółdzielni mieszkaniowej”.

Jeżeli do powierzchni rozliczeniowej doliczono piwnicę, trzeba sprawdzić, czy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym, częścią wspólną, powierzchnią ogrzewaną czy jedynie pomieszczeniem oddanym do korzystania. Dopiero po tej analizie można ocenić, czy naliczenie jest prawidłowe i czy warto żądać korekty albo zaskarżyć uchwałę wspólnoty.