Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy wysoki poziom hałasu w mieszkaniu jest wadą ukrytą?

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2019-04-01

Pół roku temu zakupiliśmy mieszkanie. Tak się złożyło, że do teraz rzadko tam bywaliśmy. Obecnie odświeżyliśmy je z zamiarem wynajmu. Dopiero bywając w tym mieszkaniu, zaobserwowaliśmy jego nadmierną „akustyczność”. Bardzo słychać sąsiadów, jesteśmy nawet w stanie rozróżnić, o czym rozmawiają. Jest jeszcze gorsza sprawa: na kominie od strony naszego mieszkania zamontowany jest wentylator, który wyciąga nadmiar spalin z garażu. Urządzenie jest bardzo głośne, słychać je w całym mieszkaniu, a od strony samego komina jest po prostu duży hałas. Poprzedni właściciel na pewno wiedział o tej niedogodności. Zapytany, jak często włącza się ten wentylator, odpowiedział, że został zamontowany dopiero w minionym roku. Skłamał, ponieważ w spółdzielni wskazano, że wentylator jest od początku istnienia budynku, potwierdzili to sąsiedzi, co więcej, wspomnieli, że każdy z poprzednich mieszkańców tego mieszkania skarżył się na nadmierny hałas. Czy wysoki poziom hałasu w mieszkaniu jest wadą ukrytą? Właściciel pytany o „głośność” mieszkania, zapewniał, że jest ciche.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy wysoki poziom hałasu w mieszkaniu jest wadą ukrytą?

Wady ukryte przy zakupie mieszkania

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). W tym przypadku może powołać się Pani na wadę fizyczną rzeczy opisaną w art. 556(1) K.c.:

Art. 556(1). § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.”

W orzeczeniu z 26 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I C 76/13) Sąd Okręgowy we Wrocławiu napisał: „Cytowany przepis w pierwszej kolejności wymienia wadę fizyczną sprzedanej rzeczy zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy. Zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy zachodzi zatem w każdym przypadku, gdy rzecz nie odpowiada celowi wyraźnie w umowie wskazanemu, a gdy takiej umowy nie było, jeżeli nie odpowiada celowi wynikającemu z okoliczności bądź też ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy.”

Czy sprzedawca ponosi winę za wady w nieruchomości o których nie miał wiedzy 

Sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, czyli niezależnie od tego czy wiedział o wadzie, jeżeli rzecz sprzedana posiada wadę. W konsekwencji sprzedawca nie może powoływać się, jako na okoliczność wyłączającą jego odpowiedzialność, na brak swojej winy w wydaniu rzeczy dotkniętej wadą fizyczną lub prawną (wyrok SA w Warszawie z dnia 27 marca 2013 r., VI ACa 1269/12, LEX nr 1335763.)

W omawianym stanie faktycznym bezsprzecznie mamy do czynienia z wadą fizyczną nieruchomości polegającą na zmniejszeniu jej użyteczności. W świetle celu, w jakim nabyli Państwo nieruchomość (wynajem), należy także uznać, że będzie to raczej wada istotna, skutkujące możliwością odstąpienia od umowy, ponieważ może ona doprowadzić do znacznych strat po Państwa stronie. Co więcej, wydaje się, iż w omawianym przypadku mamy do czynienia także z celowym wprowadzeniem kupującego w błąd przez sprzedawcę.

Wprowadzenie kupujących w błąd przez niepoinformowanie o niedogodnościach w nieruchomości

Odrębną kwestią pozostaje jednak sposób wykazania przez Państwa okoliczności wprowadzenia w błąd przez sprzedającego co do właściwości nabywanej nieruchomości. Najbardziej komfortową dla Państwa sytuacją byłoby, jeśli odpowiedni zapis znalazł się w samej umowie bądź też została sporządzona notatka, czy też inny dokument podpisany przez obie strony, który pozwolił na utrwalenie zapewnień sprzedawcy. W przeciwnej sytuacji, w razie wystąpienia sporu sądowego pozostają Państwu jedynie zeznania świadków. I w takim przypadku najwiarygodniejsze byłyby zeznania osoby niebędącej stroną transakcji, która była świadkiem oświadczeń sprzedającego. Choć nie przesądzam, że sąd nie da wiary samym tylko Państwa zeznaniom, należy liczyć się ze wskazanymi utrudnieniami dowodowymi.

Terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Zgodnie z art. 568 K.c. – odpowiedzialności z tytułu rękojmi można dochodzić co do zasady, w przypadku jeśli rzeczą sprzedaną jest nieruchomość, w ciągu pięciu lat od sprzedaży, przy czym termin ten nie jest ograniczony, jeśli sprzedawca wadę podstępnie zataił:

Art. 568. § 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.”

W omawianym przypadku przysługiwałoby Państwu prawo do odstąpienia od umowy oraz prawo złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny, wynikające z art. 560 K.c.:

Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”

Tak jak pisałem, sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, niezależnie od tego, czy zdawał sobie sprawę z wady sprzedawanej nieruchomości, jednakże należy mieć na uwadze, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi może być wyłączona w postaci zapisu umownego. Oznacza to, że jeśli w umowie znalazł się zapis, że kupujący nie może zgłaszać roszczeń z tytułu rękojmi co do sprzedanej rzeczy, wówczas kupujący nie będzie mógł skutecznie powołać się na rękojmię. Uprawnienie do wyłączenia rękojmi jest czasami stosowane w przypadku sprzedaży nieruchomości i wynika z art. 558 K.c.:

Art. 558. § 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.”

Należy zatem dokładnie zbadać umowę, czy przypadkiem takie wyłączenie nie znajduje się w jej treści. Jednakże także w tym przypadku wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość złożenia przez Państwa oświadczenia o uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, zgodnie z dyspozycją art. 84 i 86 K.c.:

Art. 84. § 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Art. 86. § 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

§ 2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.”

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia. W omawianej sytuacji znajdują zastosowanie podobne argumenty jak w przypadku rękojmi, natomiast wybór rozwiązania należy do Pani, przy czym należy pamiętać, iż w przypadku rękojmi przysługuje Państwu szerszy wachlarz roszczeń przeciwko sprzedawcy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »