Wysoki poziom hałasu w mieszkaniu jako wada ukryta

Pani Lena i jej mąż pół roku temu zakupili mieszkanie. Tak się złożyło, że do teraz rzadko tam bywali. Obecnie odświeżyli je z zamiarem wynajmu. Dopiero bywając w tym mieszkaniu, zaobserwowali jego nadmierną „akustyczność”. Zwrócili uwagę na to, że bardzo słychać sąsiadów, nawet są w stanie rozróżnić, o czym rozmawiają. Dodatkowo na kominie od strony mieszkania pani Leny i jej męża zamontowano wentylator, który wyciąga nadmiar spalin z garażu. Urządzenie jest bardzo głośne, słychać je w całym mieszkaniu, a od strony samego komina jest po prostu duży hałas. Pani Lena poinformowała nas, że poprzedni właściciel na pewno wiedział o tej niedogodności. Zapytano go, jak często włącza się ten wentylator, odpowiedział, że został zamontowany dopiero w minionym roku. Skłamał, ponieważ w spółdzielni wskazano, że wentylator jest od początku istnienia budynku, potwierdzili to sąsiedzi, co więcej, wspomnieli, że każdy z poprzednich mieszkańców tego mieszkania skarżył się na nadmierny hałas. Pani Lena zapytała nas, czy wysoki poziom hałasu w mieszkaniu jest wadą ukrytą. Podkreśliła, że właściciel pytany o „głośność” mieszkania zapewniał, że jest ciche.

Wady ukryte przy zakupie mieszkania

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego (K.c.) – „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”. W tym przypadku pani Lena może powołać się na wadę fizyczną rzeczy opisaną w art. 556¹ K.c.:

„Art. 556¹. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

W orzeczeniu sygn. akt I C 76/13 Sąd Okręgowy we Wrocławiu napisał: „Cytowany przepis w pierwszej kolejności wymienia wadę fizyczną sprzedanej rzeczy zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy. Zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy zachodzi zatem w każdym przypadku, gdy rzecz nie odpowiada celowi wyraźnie w umowie wskazanemu, a gdy takiej umowy nie było, jeżeli nie odpowiada celowi wynikającemu z okoliczności bądź też ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy”.

Zobacz również: Odszkodowanie za wady ukryte mieszkania

Czy sprzedawca ponosi winę za wady w nieruchomości o których nie miał wiedzy 

Sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, czyli niezależnie od tego, czy wiedział o wadzie, jeżeli rzecz sprzedana posiada wadę. W konsekwencji sprzedawca nie może powoływać się, jako na okoliczność wyłączającą jego odpowiedzialność, na brak swojej winy w wydaniu rzeczy dotkniętej wadą fizyczną lub prawną (wyrok SA w Warszawie, sygn. akt VI ACa 1269/12).

W omawianym stanie faktycznym bezsprzecznie mamy do czynienia z wadą fizyczną nieruchomości polegającą na zmniejszeniu jej użyteczności. W świetle celu, w jakim pani Lena i jej mąż nabyli nieruchomość (wynajem), należy także uznać, że będzie to raczej wada istotna, skutkująca możliwością odstąpienia od umowy, ponieważ może ona doprowadzić do znacznych strat po stronie pani Leny i jej męża (np. obniżenia wartości nieruchomości). Co więcej, wydaje się, iż w omawianym przypadku mamy do czynienia także z celowym wprowadzeniem kupującego w błąd przez sprzedawcę – z zatajeniem informacji przy sprzedaży nieruchomości.

Wprowadzenie kupujących w błąd przez niepoinformowanie o niedogodnościach w nieruchomości

Odrębną kwestią pozostaje jednak sposób wykazania przez panią Lenę i jej męża okoliczności wprowadzenia w błąd przez sprzedającego co do właściwości nabywanej nieruchomości. Najbardziej komfortową dla pani Leny i jej męża sytuacją byłoby, jeśli odpowiedni zapis znalazłby się w samej umowie bądź też została sporządzona notatka, czy też inny dokument podpisany przez obie strony, który pozwoliłby na utrwalenie zapewnień sprzedawcy. W przeciwnej sytuacji, w razie wystąpienia sporu sądowego, pani Lenie pozostają jedynie zeznania świadków. I w takim przypadku najwiarygodniejsze byłyby zeznania osoby niebędącej stroną transakcji, która była świadkiem oświadczeń sprzedającego (np. dotyczących norm hałasu w mieszkaniu). Choć nie przesądzam, że sąd nie da wiary samym tylko zeznaniom pani Leny i jej męża, należy liczyć się ze wskazanymi utrudnieniami dowodowymi.

Terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Zgodnie z art. 568 K.c. – odpowiedzialności z tytułu rękojmi można dochodzić, co do zasady, w przypadku jeśli rzeczą sprzedaną jest nieruchomość, w ciągu pięciu lat od sprzedaży, przy czym termin ten nie jest ograniczony, jeśli sprzedawca wadę podstępnie zataił:

„Art. 568. § 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”.

W omawianym przypadku pani Lenie przysługiwałoby prawo do odstąpienia od umowy ze względu na ukryte wady mieszkania oraz prawo złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny wynikające z art. 560 K.c.:

„Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Tak jak pisałem, sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, niezależnie od tego, czy zdawał sobie sprawę z wady sprzedawanej nieruchomości, jednakże należy mieć na uwadze, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi może być wyłączona w postaci zapisu umownego. Oznacza to, że jeśli w umowie znalazł się zapis, że kupujący nie może zgłaszać roszczeń z tytułu rękojmi co do sprzedanej rzeczy, wówczas kupujący nie będzie mógł skutecznie powołać się na rękojmię. Uprawnienie do wyłączenia rękojmi jest czasami stosowane w przypadku sprzedaży nieruchomości i wynika z art. 558 K.c.:

„Art. 558. § 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

Należy zatem dokładnie zbadać umowę, czy przypadkiem takie wyłączenie nie znajduje się w jej treści. Jednakże także w tym przypadku wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość złożenia przez panią Lenę i jej męża oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, zgodnie z dyspozycją art. 84 i 86 K.c.:

„Art. 84. § 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.

„Art. 86. § 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

§ 2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna”.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia. W omawianej sytuacji – w kwestii wad ukrytych nieruchomości – znajdują zastosowanie podobne argumenty jak w przypadku rękojmi, natomiast wybór rozwiązania należy do pani Leny, przy czym należy pamiętać, iż w przypadku rękojmi pani Lenie przysługuje szerszy wachlarz roszczeń przeciwko sprzedawcy.

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.