Czy wysoki poziom hałasu w mieszkaniu jest wadą ukrytą?

Sprawa pani Leny dobrze pokazuje, jak trudne praktycznie bywają wady ukryte mieszkania. Pani Lena z mężem kupili lokal, w którym początkowo przebywali rzadko. Dopiero po odświeżeniu mieszkania i przygotowaniu go do wynajmu zauważyli bardzo dużą słyszalność rozmów sąsiadów oraz uciążliwy hałas wentylatora obsługującego garaż. Sprzedawca zapewniał, że mieszkanie jest ciche, a na pytania o wentylator odpowiedział, że urządzenie zamontowano niedawno. Z informacji uzyskanych w spółdzielni i od sąsiadów wynikało jednak, że wentylator istniał od początku budynku, a poprzedni mieszkańcy także skarżyli się na hałas.

W takim stanie faktycznym można rozważać odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, a dodatkowo — jeżeli doszło do świadomego zatajenia informacji — powołanie się na błąd wywołany podstępem. Trzeba jednak odróżnić zwykły dyskomfort od wady prawnie istotnej. Im bardziej hałas ma charakter stały, mierzalny i wpływa na możliwość normalnego korzystania z lokalu, tym mocniejsze są argumenty kupującego.

Wady ukryte przy zakupie mieszkania

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. W przypadku mieszkania wadą fizyczną może być nie tylko widoczna usterka budowlana, ale także taka cecha lokalu lub budynku, która powoduje, że mieszkanie nie odpowiada umowie albo normalnemu przeznaczeniu.

Art. 556¹ K.c. wskazuje, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

W praktyce oznacza to, że nadmierny hałas może być wadą mieszkania zwłaszcza wtedy, gdy:

• wynika z nieprawidłowej izolacyjności akustycznej przegród, stropów, kanałów instalacyjnych albo urządzeń technicznych budynku,
• powoduje przekroczenie dopuszczalnych poziomów hałasu ustalanych według właściwych przepisów technicznych i Polskich Norm,
• jest na tyle uciążliwy, że istotnie ogranicza normalne korzystanie z mieszkania, np. odpoczynek, sen lub możliwość wynajmu lokalu,
• sprzedawca zapewniał kupującego, że mieszkanie jest ciche, a zapewnienie to okazało się nieprawdziwe,
• problem istniał już przed sprzedażą, ale kupujący nie mógł go rozsądnie wykryć podczas typowych oględzin.

Nie każdy hałas będzie jednak wadą ukrytą. Kupujący musi liczyć się z normalnymi odgłosami życia w budynku wielorodzinnym, ruchem ulicznym znanym z lokalizacji czy typową akustyką starego budownictwa. Inaczej należy ocenić sytuację, w której źródłem hałasu jest konkretne urządzenie techniczne, wadliwa konstrukcja albo okoliczność zatajona przez sprzedawcę.

Czy wysoki poziom hałasu jest wadą ukrytą?

Wysoki poziom hałasu w mieszkaniu może być wadą ukrytą, ale ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego. Najważniejsze jest ustalenie, czy problem istniał już w chwili wydania lokalu, czy kupujący o nim wiedział, czy mógł go łatwo zauważyć przy zachowaniu zwykłej staranności oraz czy hałas obiektywnie obniża wartość lub użyteczność nieruchomości.

Jeżeli kupujący oglądał lokal tylko w porze, gdy wentylator był wyłączony albo sąsiedzi byli nieobecni, nie oznacza to automatycznie, że zaakceptował akustykę mieszkania. Z drugiej strony samo twierdzenie, że mieszkanie jest głośne, może okazać się niewystarczające. W sprawach akustycznych sądy zwykle oczekują obiektywizacji problemu, czyli dowodów pokazujących, że hałas przekracza normalną miarę albo wymagania techniczne.

Znaczenie mają także przepisy techniczno-budowlane. § 323 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wymaga, aby budynek i związane z nim urządzenia były zaprojektowane i wykonane tak, by poziom hałasu nie zagrażał zdrowiu oraz umożliwiał pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach. § 326 tego rozporządzenia odwołuje się do dopuszczalnych poziomów hałasu i wymagań izolacyjności akustycznej określonych w Polskich Normach. Od 1 sierpnia 2024 r. w załączniku do rozporządzenia powołano m.in. PN-B-02151-2:2018-01 w zakresie dopuszczalnego poziomu dźwięku w pomieszczeniach.

W orzecznictwie podkreśla się, że wada fizyczna może polegać na zmniejszeniu wartości lub użyteczności rzeczy ze względu na cel wynikający z umowy, okoliczności albo zwyczajnego przeznaczenia. W wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 76/13, wskazano, że znaczenie ma to, czy rzecz odpowiada celowi wynikającemu z okoliczności bądź ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy. Takie podejście można odnieść także do lokalu mieszkalnego, który z powodu nadmiernego hałasu nie zapewnia normalnych warunków zamieszkiwania.

Czy sprzedawca odpowiada za wadę, o której nie wiedział?

Co do zasady sprzedawca odpowiada z rękojmi niezależnie od winy i niezależnie od tego, czy wiedział o wadzie. Rękojmia ma charakter odpowiedzialności ustawowej. Kupujący nie musi więc udowadniać, że sprzedawca zawinił. Musi natomiast wykazać, że wada istnieje, że ma znaczenie prawne i że była związana z nieruchomością już w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, zwykle w chwili wydania lokalu.

Brak wiedzy sprzedawcy może mieć znaczenie praktyczne przy ocenie podstępnego zatajenia wady, ale nie wyłącza automatycznie rękojmi. Jeżeli jednak w umowie sprzedaży między osobami niebędącymi konsumentem i przedsiębiorcą rękojmia została skutecznie ograniczona albo wyłączona, trzeba dokładnie zbadać treść aktu notarialnego. Art. 558 K.c. pozwala stronom rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć rękojmię, ale ograniczenie albo wyłączenie jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych.

W sprawie podobnej do sytuacji pani Leny szczególnie ważne byłoby ustalenie, czy sprzedawca wiedział o hałasie z wentylatora i skargach poprzednich mieszkańców. Jeżeli zapewniał, że mieszkanie jest ciche, a jednocześnie znał trwały problem akustyczny, kupujący może argumentować, że doszło nie tylko do sprzedaży rzeczy wadliwej, lecz także do świadomego wprowadzenia w błąd.

Jak udowodnić nadmierny hałas w mieszkaniu?

W sporze o hałas największym ryzykiem jest problem dowodowy. Sąd nie będzie oceniał wyłącznie odczuć kupującego, lecz całokształt dowodów. Im bardziej obiektywny materiał dowodowy, tym większa szansa na skuteczne dochodzenie roszczeń.

Przydatne mogą być zwłaszcza:

• pomiary hałasu wykonane przez specjalistę z zakresu akustyki budowlanej, najlepiej z odniesieniem do właściwych Polskich Norm,
• opinia rzeczoznawcy budowlanego lub akustyka wskazująca źródło hałasu i możliwe przyczyny techniczne,
• dokumenty ze spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej albo od zarządcy, np. wcześniejsze zgłoszenia, protokoły, korespondencja, uchwały lub dokumentacja techniczna wentylatora,
• zeznania sąsiadów i poprzednich mieszkańców, zwłaszcza co do czasu trwania problemu oraz wiedzy sprzedawcy,
• ogłoszenie sprzedaży, wiadomości e-mail, SMS-y, notatki z rozmów i inne dowody zapewnień sprzedawcy o ciszy w mieszkaniu,
• nagrania hałasu, traktowane raczej jako dowód pomocniczy, a nie zamiennik fachowego pomiaru.

Warto również sprawdzić, czy hałas pochodzi z części wspólnej nieruchomości, np. z wentylacji garażowej, szybu, instalacji, maszynowni albo urządzenia zamontowanego na elewacji. Wtedy równolegle do roszczeń wobec sprzedawcy można rozważać działania wobec wspólnoty, spółdzielni lub zarządcy, a w poważniejszych przypadkach także zawiadomienie nadzoru budowlanego.

Jakie roszczenia przysługują kupującemu z rękojmi?

Jeżeli hałas zostanie zakwalifikowany jako wada fizyczna mieszkania, kupujący może skorzystać z uprawnień przewidzianych w art. 560 i nast. K.c. W zależności od sytuacji może przede wszystkim żądać obniżenia ceny albo złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Odstąpienie od umowy jest rozwiązaniem najdalej idącym i w praktyce wymaga wykazania, że wada jest istotna.

Przy mieszkaniu wada istotna to taka, która poważnie wpływa na możliwość normalnego korzystania z lokalu albo istotnie obniża jego wartość. W przypadku hałasu może chodzić np. o stały, uciążliwy hałas instalacyjny uniemożliwiający sen, istotne przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu albo wadliwą izolacyjność akustyczną, której usunięcie wymaga kosztownych robót.

Kupujący może także dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, jeżeli poniósł dodatkowe koszty, np. koszty ekspertyzy, najmu lokalu zastępczego, utracone korzyści z planowanego wynajmu albo koszty prac wyciszających. Zakres takich roszczeń zależy jednak od dowodów i związku przyczynowego między wadą a szkodą.

Terminy przy rękojmi za wady nieruchomości

W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. To termin z art. 568 § 1 K.c. Dla kupującego istotne jest więc nie tylko to, kiedy podpisano akt notarialny, lecz także kiedy lokal został faktycznie wydany.

Jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi. W praktyce podstępne zatajenie trzeba jednak udowodnić. Nie wystarczy samo przypuszczenie, że sprzedawca powinien wiedzieć o hałasie. Mocniejsze są dowody, że wiedział o problemie i świadomie go przemilczał albo udzielił nieprawdziwych zapewnień.

Nie należy zwlekać ze zgłoszeniem roszczeń. Po wykryciu problemu warto jak najszybciej zawiadomić sprzedawcę o wadzie, wskazać jej opis, źródło, datę wykrycia oraz zgłaszane żądanie. Zawiadomienie najlepiej wysłać w formie pozwalającej udowodnić doręczenie, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub przez ePUAP, jeżeli adresat ma właściwy adres do doręczeń elektronicznych.

Wprowadzenie kupującego w błąd przez sprzedawcę

Odrębnie od rękojmi można rozważać uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Podstawowe znaczenie mają art. 84, 86 i 88 K.c. Jeżeli błąd został wywołany podstępnie przez drugą stronę, kupujący może powoływać się na szerszą ochronę niż przy zwykłym błędzie.

W sprawie pani Leny argumentem za podstępem mogłoby być to, że sprzedawca zapewniał o cichym charakterze mieszkania, a jednocześnie znał wcześniejsze skargi na hałas lub prawdziwy czas działania wentylatora. Istotne byłyby tu zeznania sąsiadów, dokumentacja spółdzielni oraz treść korespondencji ze sprzedawcą.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli wymaga złożenia drugiej stronie pisemnego oświadczenia. Uprawnienie wygasa z upływem roku od wykrycia błędu. To rozwiązanie trzeba stosować ostrożnie, ponieważ skutki i ryzyka procesowe mogą być dalej idące niż przy żądaniu obniżenia ceny z rękojmi.

Co zrobić krok po kroku po wykryciu hałasu?

1. Zabezpiecz dowody. Zapisuj daty, godziny i okoliczności występowania hałasu, zbierz nagrania pomocnicze, korespondencję i dane świadków.
2. Ustal źródło hałasu. Sprawdź, czy pochodzi z mieszkania sąsiadów, części wspólnej, garażu, wentylacji, windy, lokalu usługowego albo wady konstrukcyjnej.
3. Poproś zarządcę, wspólnotę lub spółdzielnię o dokumenty. Warto uzyskać informacje o historii zgłoszeń, naprawach, przeglądach i dokumentacji technicznej urządzeń.
4. Zleć pomiary lub ekspertyzę. Przy poważnym sporze opinia akustyczna może przesądzić o sile roszczeń.
5. Zgłoś wadę sprzedawcy. Opisz problem konkretnie i wskaż, czego żądasz: obniżenia ceny, usunięcia wady, odszkodowania albo — przy wadzie istotnej — odstąpienia od umowy.
6. Przeanalizuj akt notarialny. Sprawdź, czy zawiera postanowienia o stanie technicznym lokalu, zapewnienia sprzedawcy albo ograniczenie rękojmi.

FAQ

Podsumowanie

Wysoki poziom hałasu w mieszkaniu może być wadą ukrytą, jeżeli ma obiektywne źródło, istniał już w chwili wydania lokalu i istotnie wpływa na normalne korzystanie z nieruchomości. Szczególnie mocne argumenty pojawiają się wtedy, gdy sprzedawca zapewniał, że mieszkanie jest ciche, albo wiedział o wcześniejszych skargach i ich nie ujawnił.

Kupujący powinien działać szybko i dowodowo: ustalić źródło hałasu, zabezpieczyć dokumenty, zlecić pomiary, przeanalizować akt notarialny i dopiero na tej podstawie sformułować roszczenia. Jeżeli lokal został kupiony od dewelopera, osobnej oceny wymagają roszczenia wobec dewelopera ze względu na hałas, w szczególności w zakresie usunięcia wady, obniżenia ceny i naprawienia szkody. W zależności od skali problemu w grę może wchodzić obniżenie ceny, odszkodowanie, żądanie usunięcia wady, a przy wadzie istotnej nawet odstąpienie od umowy.