Kupujący zgłasza wady ukryte mieszkania po sprzedaży – odpowiedzialność sprzedawcy

Wezwanie kupującego po sprzedaży mieszkania — od czego zacząć?

Jeżeli kilka miesięcy po sprzedaży mieszkania kupujący żąda zapłaty określonej kwoty za rzekome wady ukryte, nie należy od razu uznawać roszczenia ani płacić „dla świętego spokoju”. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czego dokładnie dotyczy żądanie: jakie wady wskazano, kiedy je stwierdzono, czy istniały w chwili wydania lokalu oraz czy kupujący przedstawił jakiekolwiek dowody.

W opisanej sytuacji ważne jest to, że mieszkanie było używane, kupujący oglądał je przed podpisaniem aktu notarialnego, a w umowie znalazł się zapis o znajomości stanu technicznego lokalu. Taki zapis może być istotnym argumentem obronnym, zwłaszcza przy wadach widocznych albo możliwych do wykrycia przy zwykłych oględzinach. Nie oznacza jednak automatycznie, że sprzedawca nigdy nie odpowiada za wady, które faktycznie były ukryte.

Najbezpieczniej przygotować pisemną odpowiedź na wezwanie. W odpowiedzi warto wskazać, że nie uznaje się roszczenia co do zasady ani co do wysokości, chyba że analiza dokumentów prowadzi do innego wniosku. Należy też poprosić kupującego o dokładne opisanie wad, podanie daty ich ujawnienia, przedstawienie zdjęć, opinii technicznej, kosztorysu oraz faktur lub rachunków, jeżeli kupujący twierdzi, że poniósł już koszty naprawy.

Kiedy sprzedawca odpowiada za wady ukryte mieszkania?

Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym wada fizyczna oznacza niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. W przypadku mieszkania może to być na przykład poważna wada instalacji, zawilgocenie wynikające z przyczyn istniejących przed sprzedażą, istotna wada konstrukcyjna albo inna usterka, która wpływa na normalne korzystanie z lokalu.

Nie każda usterka ujawniona po zakupie jest jednak wadą ukrytą. Inaczej ocenia się lokal nowy, a inaczej mieszkanie używane przez wiele lat. Kupujący używany lokal powinien liczyć się ze zwykłym zużyciem elementów wyposażenia, instalacji i wykończenia, chyba że sprzedawca zapewniał go o określonych właściwościach albo zataił konkretny problem.

Sprzedawca odpowiada przede wszystkim za te wady, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, najczęściej przy wydaniu mieszkania, albo wynikły z przyczyny tkwiącej już wcześniej w lokalu. Jeżeli usterka powstała dopiero po sprzedaży, na przykład wskutek remontu wykonanego przez kupującego, zalania przez nowego użytkownika, niewłaściwej eksploatacji albo przeciążenia instalacji, co do zasady nie powinna obciążać poprzedniego właściciela.

Znaczenie zapisu, że kupujący zna stan techniczny lokalu

Zapis w akcie notarialnym, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym mieszkania i nie zgłasza zastrzeżeń, jest przydatny, ale nie zawsze wystarczy do oddalenia roszczenia. Ma on szczególne znaczenie przy wadach jawnych, widocznych podczas oględzin albo możliwych do stwierdzenia przy zachowaniu zwykłej staranności.

Jeżeli kupujący widział zawilgocone narożniki, pęknięcia tynku, zużyte okna, ślady nieszczelności albo wiedział o problemie z instalacją, trudno mu później twierdzić, że była to wada ukryta. Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Inaczej może być wtedy, gdy wada nie była możliwa do zauważenia przy normalnych oględzinach, na przykład dotyczyła instalacji ukrytej w ścianie, wadliwie wykonanej izolacji, poważnego problemu konstrukcyjnego albo zatajonej historii zalewania lokalu. Jeżeli sprzedawca wiedział o takiej wadzie i celowo ją przemilczał, ograniczenie albo wyłączenie rękojmi może okazać się bezskuteczne.

Jeżeli sprzedaż miała charakter prywatny i w umowie wyraźnie wyłączono albo ograniczono rękojmię, trzeba dokładnie przeanalizować treść aktu notarialnego. Sama formuła o znajomości stanu technicznego zwykle nie jest tym samym co jednoznaczne wyłączenie rękojmi, ale może być mocnym dowodem, że kupujący akceptował stan lokalu.

Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej

W sporach dotyczących używanego mieszkania kluczowe jest ustalenie, czy kupujący rzeczywiście nabył nieruchomość niezgodną z umową, czy też zgłoszone problemy wynikają ze zwykłego zużycia, braku staranności przy oględzinach albo zdarzeń po sprzedaży.

Aktualnie przy wadach nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Jest to ważna zmiana względem starszych opracowań, w których pojawiał się dawny termin 3 lat dla wad budynku. W przypadku mieszkania zgłoszenie po 5 miesiącach mieści się więc w ustawowym okresie odpowiedzialności, ale nadal trzeba zbadać, czy wada rzeczywiście istniała już przed sprzedażą.

Kupujący nie może sprowadzić rękojmi do ogólnego żądania zwrotu kosztów remontu całego używanego mieszkania. Powinien wskazać konkretne wady, ich wpływ na wartość lokalu albo możliwość korzystania z mieszkania oraz związek między wadą a żądaną kwotą. Kwota 13 000 zł powinna wynikać z kosztorysu, faktur, opinii technicznej albo innego racjonalnego wyliczenia.

Jakie uprawnienia ma kupujący?

Jeżeli wada rzeczywiście istnieje i jest objęta rękojmią, kupujący może w szczególności żądać obniżenia ceny, usunięcia wady, a przy wadzie istotnej także odstąpić od umowy. W praktyce przy mieszkaniu najczęściej pojawia się żądanie obniżenia ceny albo zwrotu kosztów niezbędnego usunięcia konkretnej wady.

Obniżenie ceny powinno odpowiadać relacji między wartością mieszkania z wadą a wartością mieszkania bez tej wady. Nie jest to automatycznie suma wskazana przez kupującego. Jeżeli spór trafi do sądu, zwykle konieczna jest opinia biegłego, który oceni charakter usterki, jej przyczynę, datę powstania oraz wpływ na wartość nieruchomości.

Kupujący może również powoływać się na roszczenie odszkodowawcze związane z wadą. Takie żądanie również wymaga wykazania szkody, związku przyczynowego i podstawy odpowiedzialności. W sprawach dotyczących lokali mieszkalnych podobne problemy dowodowe pojawiają się także przy sporach z inwestorem, choć tam znaczenie ma dodatkowo specyfika rynku pierwotnego i rękojmia przy zakupie od dewelopera.

Jak odpowiedzieć na wezwanie do zapłaty?

Odpowiedź powinna być spokojna, rzeczowa i oparta na faktach. Nie warto używać sformułowań typu „na pewno nie odpowiadam” bez sprawdzenia dokumentów, ale nie należy też przyjmować odpowiedzialności, jeżeli kupujący nie wykazał podstaw roszczenia.

W piśmie można wskazać, że:

• sprzedawca nie uznaje roszczenia w obecnym kształcie,
• kupujący wielokrotnie oglądał mieszkanie przed zakupem i zaakceptował jego stan techniczny,
• mieszkanie było lokalem używanym, a więc część elementów mogła nosić ślady normalnego zużycia,
• kupujący powinien wykazać, że konkretna wada istniała przed wydaniem mieszkania,
• żądana kwota wymaga udokumentowania kosztorysem, fakturami albo opinią specjalisty,
• sprzedawca oczekuje przesłania dokumentacji zdjęciowej, protokołów, ekspertyz i opisu daty ujawnienia wad.

Jeżeli kupujący nie przedstawi żadnych dowodów, można odmówić zapłaty, zastrzegając, że stanowisko zostanie ponownie przeanalizowane po otrzymaniu pełnej dokumentacji. Jeżeli natomiast dokumenty wskazują na realną wadę ukrytą, warto rozważyć negocjacje, ugodę albo zlecenie własnej opinii technicznej.

Jakie dowody są najważniejsze dla sprzedawcy?

W sporze o wady ukryte mieszkania duże znaczenie mają dowody pokazujące, co kupujący widział przed zakupem i jaki był rzeczywisty stan lokalu w dniu wydania. Warto zebrać:

• akt notarialny i umowę przedwstępną, zwłaszcza postanowienia o stanie technicznym, oględzinach i wydaniu lokalu,
• protokół zdawczo-odbiorczy, jeżeli został sporządzony,
• wiadomości SMS, e-maile i komunikację z kupującym przed sprzedażą,
• ogłoszenie sprzedaży, zdjęcia mieszkania i opis jego stanu,
• dane świadków obecnych przy oględzinach albo wydaniu lokalu,
• dokumentację remontów, przeglądów, napraw lub zgłoszeń do wspólnoty,
• informacje o pracach wykonanych przez kupującego po nabyciu mieszkania.

Jeżeli kupujący twierdzi, że wada była ukryta, często konieczna jest ocena techniczna. Biegły albo rzeczoznawca może ustalić, czy wada mogła istnieć przed sprzedażą, czy była widoczna, czy wynika z normalnej eksploatacji, czy też powstała po przejęciu lokalu przez nowego właściciela. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: rzeczy pozostawione przez najemcę.

Czy trzeba zapłacić żądane 13 000 zł?

Nie ma obowiązku zapłaty tylko dlatego, że kupujący wysłał wezwanie. Roszczenie powinno być skonkretyzowane i udowodnione. Sprzedawca może odmówić zapłaty, jeżeli wada była widoczna, kupujący o niej wiedział, usterka powstała po sprzedaży albo żądana kwota nie ma związku z rzeczywistą wadą.

Jednocześnie nie należy bagatelizować sprawy. Jeżeli wezwanie jest dobrze udokumentowane, a wada rzeczywiście mogła istnieć przed sprzedażą i nie była możliwa do wykrycia przy oględzinach, spór sądowy może być ryzykowny. Wtedy warto porównać koszt ewentualnej ugody z kosztami procesu, opinii biegłego i odsetek.

Praktyczne rozwiązanie zależy od dokumentów. W wielu sprawach wystarczy stanowcza odpowiedź z żądaniem dowodów. W innych bezpieczniejsze będzie zaproponowanie oględzin, wspólnego rzeczoznawcy albo rozmów ugodowych bez uznawania odpowiedzialności co do zasady.

Podsumowanie

Sprzedawca używanego mieszkania nie odpowiada za każdą usterkę ujawnioną po sprzedaży. Odpowiedzialność z rękojmi wymaga ustalenia, czy wada istniała w chwili wydania lokalu albo wynikała z wcześniejszej przyczyny, czy była ukryta oraz czy kupujący nie wiedział o niej przy zawieraniu umowy.

W opisanej sprawie przemawia za sprzedającą to, że kupujący oglądał mieszkanie, lokal był używany, a w akcie notarialnym znalazł się zapis o znajomości stanu technicznego. Nie jest to jednak absolutna ochrona, zwłaszcza gdy kupujący wykaże rzeczywistą, ukrytą i istotną wadę istniejącą przed sprzedażą. Dlatego przed odpowiedzią warto dokładnie przeanalizować wezwanie, dokumenty i możliwe dowody.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedawca odpowiada za każdą usterkę ujawnioną po sprzedaży mieszkania?

Nie. Sprzedawca odpowiada za wady objęte rękojmią, czyli takie, które istniały przy sprzedaży albo wynikły z przyczyny tkwiącej wcześniej w lokalu. Nie odpowiada co do zasady za zwykłe zużycie mieszkania, wady widoczne przy oględzinach ani szkody powstałe już po wydaniu lokalu kupującemu.

Czy zapis o znajomości stanu technicznego wyłącza roszczenia kupującego?

Nie zawsze. Taki zapis jest ważnym dowodem, że kupujący oglądał lokal i akceptował jego stan. Najlepiej działa przy wadach jawnych. Przy rzeczywistych wadach ukrytych, zwłaszcza podstępnie zatajonych, sam zapis może nie wystarczyć do zwolnienia sprzedawcy z odpowiedzialności.

Ile czasu ma kupujący na zgłoszenie wad nieruchomości?

Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zgłoszenie po kilku miesiącach mieści się w tym okresie, ale nie przesądza jeszcze, że roszczenie jest zasadne.

Czy kupujący może żądać zwrotu kosztów remontu?

Może żądać kwoty związanej z konkretną wadą, ale powinien ją wykazać. Nie wystarczy ogólne twierdzenie, że mieszkanie wymaga remontu. Potrzebny jest związek między wadą istniejącą przed sprzedażą a żądaną kwotą, najlepiej potwierdzony kosztorysem, fakturami albo opinią specjalisty.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Najlepiej odpowiedzieć pisemnie, nie uznając roszczenia bez analizy. Warto zażądać opisu wad, dat ich wykrycia, zdjęć, kosztorysu, faktur i opinii technicznej. Trzeba też zebrać własne dowody: umowę, akt notarialny, korespondencję, zdjęcia lokalu i świadków oględzin.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 558, art. 559, art. 560, art. 561, art. 566 i art. 568 Kodeksu cywilnego.

W tym kontekście warto sprawdzić także: zawyżony metraż od dewelopera.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.