Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Roszczenie o odszkodowanie za wady mieszkania

Marek Gola • Opublikowane: 2017-06-23

Pięć miesięcy temu sprzedałam mieszkanie, a w tej chwili kupujący przysłał mi list, w którym domaga się zwrotu 13 000 zł odszkodowania za tzw. wady ukryte mieszkania. W umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym zawarty jest punkt, że kupujący zapoznał się i znany jest mu stan techniczny lokalu. Co teraz powinnam z tym zrobić? Nadmieniam, że mieszkanie nie było nowe, całą rodziną mieszkaliśmy w nim przez 13 lat, więc wydaje mi się, że kupujący powinien liczyć się, że będzie musiał ponieść koszty remontu. Poza tym wiele razy oglądał lokal i mógł zrobić też jego fachowy ogląd.

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

W pierwszej kolejności należy zastanowić się, czy przed zakupem mieszkania doszło do jego okazania, ile razy przed zakupem kupujący oglądali mieszkanie. Czy każde pomieszczenie było udostępnione kupującym? Jeżeli na powyższe okoliczności macie Państwo dowody, tj. jesteście Państwo wskazać świadków, dokumenty (w zakresie ustalenia spotkania – SMS-y, e-maile oraz dalsze wrażenia z wizyty), to w mojej ocenie kupujący nie będą mieli zbyt dużych szans na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń. Dokumenty w postaci e-maili lub inne formy porozumienia będą bowiem nie do podważenia. Jeżeli jeszcze do tych dokumentów dojdą świadkowi, którzy potwierdzą powyższe okoliczności, to w mojej ocenie kupujący nie będą mieli szans na skuteczne dochodzenie swoich praw.

Na wstępie postaram się wskazać przypadki, w których sprzedawca nie jest odpowiedzialny za wady rzeczy – sprzedanego lokalu, i tak:

  • sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
  • sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej,
  • uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Co do samej instytucji rękojmi, to w sytuacji, w której rzecz sprzedana ma wady, kupujący może  skorzystać z dwóch alternatywnych rozwiązań, może on:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  1. od umowy odstąpić albo
  2. żądać obniżenia ceny.

„Sądzę, że »istotność« wady powinna być pojmowana z uwzględnieniem funkcji i natury umowy o dzieło z jednej, a sprzedaży z drugiej strony, są one bowiem odmienne: o ile przy umowie o dzieło zamawiający ma możność zarówno wyrażenia w umowie swoich zindywidualizowanych życzeń co do cech zamawianego dzieła, jak i czuwania nad sposobem wykonania dzieła i ewentualnego interweniowania (art. 636 ), o tyle przy umowie sprzedaży kupujący dysponuje jedynie możnością wyboru i zakupu gotowej rzeczy. Wyrazem i konsekwencją tej możności w razie wadliwości rzeczy staje się prawo odstąpienia od umowy. W związku z tym przy ocenie istotności wady musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego (tak też M. Manowska: Rękojmia, s. 34), a nie kategorie »niezdatności do zwykłego użytku« czy »bezwartościowości« rzeczy. Inaczej mówiąc, przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady - do granic zakreślonych przez art. 5 (nadużycie prawa). To ostatnie zastrzeżenie jest konieczne dlatego, że argumentacja, która przesądziła o obecnym kształcie regulacji, zasadzała się na spostrzeżeniu, że zdarzają się przypadki, w których najbłahszą nawet wadę rzeczy kupujący wykorzystują do odstąpienia od umowy, motywowanego w rzeczywistości innymi względami” (S. Dmowski i in., Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom II, Warszawa 2007).

Należy zatem przyrównać treść wezwania do zapłaty, w szczególności wad w nim wskazanych, z ww. definicją – pod kątem tego, czy wady te są istotne, czy też nie. Czy wady te są następstwem normalnego zużycia urządzeń, wyposażenia, czy też stanowią usterkę, która już występowała w chwili sprzedaży.

Reasumując, w mojej ocenie, zanim udzieli Pani odpowiedzi na wezwanie do zapłaty, to zasadne jest przeanalizowanie treści wezwania pod kątem niniejszej opinii. Na pewno za Panią przemawia zapis w umowie przedwstępnej i w umowie notarialnej, ale wyraźnie podkreślić należy, iż zapis ten nie chroni Panią w 100%, bowiem, jak sama Pani wskazuje, chodzi o wady ukryte. Słusznie zauważa Pani, że mieszkanie nie było nowe, a kupujący miał prawo przyjść i sprawdzić występujący w mieszkaniu stan faktyczny z fachowcem. Jeżeli tego nie uczynił, to działał na własną szkodę. Moim zdaniem, o ile można mówić o zasadności żądania zwrotu 13 000 zł, o tyle ograniczone jest ono do ewentualnych wad, których nawet specjalista (fachowiec) by nie dostrzegł, dochowując należytej staranności. Proszę także sięgnąć pamięcią, czy posiada Pani jakieś dowody na liczne wizyty kupującego u Państwa. Czy są na to dowody w postaci świadków, SMS-ów, e-maili? Jeżeli tak, to w mojej ocenie, w toku postępowania sądowego, o ile wady nie są ukryte i istotne, nie może być mowy o zasadności takiego roszczenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »