Wymiana wyłącznika prądu we wspólnocie mieszkaniowej, obowiązki zarządu i koszty
• Stan prawny na: 2026-04-22 Autor: Paula Dąbrowska
Jestem członkiem jednoosobowego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Podczas wymiany licznika prądu w budynku wykryto brak zabezpieczeń przedlicznikowych, a także stwierdzono, że przeciwpożarowy wyłącznik prądu z 1982 roku nie spełnia aktualnych norm i powinien zostać wymieniony niezwłocznie. Firma z odpowiednimi uprawnieniami wystawiła protokół, w którym wskazała, że urządzenie jest niesprawne i nie nadaje się do dalszej eksploatacji, a termin wykonania zaleceń wyznaczono na 1 września 2025 r. Zastanawiam się, czy mam obowiązek wykonania tych zaleceń ze środków funduszu remontowego oraz czy muszę uzyskać uchwałę właścicieli mieszkań. Obawiam się, co zrobić w sytuacji, gdy wspólnota nie wyrazi zgody na podjęcie działań.
.jpg)
Podstawy prawne kosztów zarządu
Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali, do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Oznacza to, że wymiana niesprawnych elementów instalacji elektrycznej mieszczących się w częściach wspólnych budynku powinna być pokryta z funduszu wspólnoty.
Dodatkowo art. 18 ustawy o własności lokali wskazuje, że właściciele mogą określić sposób zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w późniejszej umowie notarialnej. Jeśli takiego zapisu brak, obowiązują zasady przewidziane w ustawie.
Formy zarządu nieruchomością wspólną
W literaturze prawniczej wyróżnia się trzy modele zarządu: umowny, ustawowy według kodeksu cywilnego oraz ustawowy na podstawie ustawy o własności lokali. Zakres wyboru zależy od liczby lokali w budynku. Jeśli lokali jest więcej niż trzy, właściciele powinni podjąć uchwałę o ustanowieniu zarządu – jednoosobowego lub kilkuosobowego.
W przypadku gdy wspólnota nie określiła innych zasad, a lokali jest więcej niż trzy, zastosowanie ma art. 22 ustawy o własności lokali.
Zwykły zarząd i czynności przekraczające jego zakres
Art. 22 ustawy stanowi, że zarząd może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających jego zakres wymagana jest uchwała wspólnoty. Do takich czynności zalicza się m.in. ustalenie wysokości opłat, nabycie nieruchomości czy zmiany przeznaczenia części wspólnych.
Orzecznictwo i doktryna wskazują, że czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące naprawy i konserwacje, które nie generują nadmiernych kosztów. Za czynności zwykłego zarządu uznaje się także działania konieczne dla bezpieczeństwa mieszkańców, takie jak wymiana instalacji elektrycznej, gdy ta stwarza zagrożenie.
Ocena sytuacji
Wymiana wyłącznika prądu niespełniającego norm, który według protokołu nie nadaje się do dalszej eksploatacji i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców, należy do czynności zwykłego zarządu. Oznacza to, że zarządca ma prawo i obowiązek przeprowadzenia tej czynności bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli w formie uchwały. Koszt wymiany powinien być pokryty z funduszu remontowego.
Podsumowanie
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zadbania o bezpieczeństwo mieszkańców i prawidłowe funkcjonowanie instalacji. Wymiana wyłącznika prądu, który zagraża bezpieczeństwu, stanowi czynność zwykłego zarządu. Koszt prac powinien być pokryty z funduszu remontowego, a zgoda właścicieli w formie uchwały nie jest konieczna. Zaniechanie działań mogłoby narazić wspólnotę na odpowiedzialność prawną i finansową.
Przykłady
Przykład 1
W budynku wspólnoty doszło do awarii instalacji gazowej. Firma serwisowa stwierdziła konieczność natychmiastowej wymiany fragmentu instalacji. Zarząd podjął decyzję o jej naprawie bez uchwały wspólnoty, ponieważ chodziło o bezpieczeństwo mieszkańców.
Przykład 2
W starym bloku wymieniono niesprawną instalację wodociągową, która powodowała zalania piwnic. Prace zostały sfinansowane z funduszu remontowego jako czynność zwykłego zarządu.
Przykład 3
Wspólnota otrzymała zalecenie od straży pożarnej dotyczące wymiany niesprawnych drzwi przeciwpożarowych. Zarząd zlecił ich wymianę bez wcześniejszej uchwały, ponieważ była to czynność niezbędna dla zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańców.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem związany z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej lub obowiązkami zarządu, skontaktuj się z nami. Oferujemy profesjonalne porady prawne dostosowane do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Polecamy
Zadaj pytanie » - Rozwiązanie umowy najmu na czas określony z powodu wad lokalu
- Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego kilka dni po zawarciu?
- Aneks do umowy najmu okazjonalnego – kiedy skutecznie przedłuża najem?
- Przedterminowe zerwanie umowy najmu przez najemcę
- Jak wyrzucić z domu dorosłe dziecko?
- Montaż klimatyzacji w bloku – zgoda wspólnoty lub spółdzielni
