Ocieplenie dachu bez zgody współwłaściciela budynku

Czy dach w domu z dwoma lokalami jest częścią wspólną?

Jeżeli rodzice mają odrębną własność jednego lokalu, sąsiadka odrębną własność drugiego lokalu, a budynek ma wspólne elementy konstrukcyjne, to co do zasady powstaje wspólnota mieszkaniowa. Przy dwóch lokalach będzie to tak zwana mała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową”.

Dach, konstrukcja budynku, ściany zewnętrzne, fundamenty, klatka schodowa, instalacje służące więcej niż jednemu lokalowi oraz elewacja zwykle należą do części wspólnych. Nie przesądza o tym sam fakt, że jeden z właścicieli korzysta z lokalu położonego bliżej dachu. Decydujące znaczenie mają: akt ustanowienia odrębnej własności lokali, księga wieczysta, wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ewentualne umowy określające sposób korzystania z części wspólnych.

W praktyce oznacza to, że w domu jednorodzinnym podzielonym między 2 właścicieli nie można traktować dachu tak, jakby należał wyłącznie do właściciela lokalu znajdującego się na najwyższej kondygnacji. Podobne problemy opisujemy szerzej w materiale o tym, jak działa współwłasność domu podzielonego na dwa lokale.

Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd

Podstawowe rozróżnienie dotyczy tego, czy planowane prace są czynnością zwykłego zarządu, czy czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Przepisy nie zawierają zamkniętej listy takich czynności, dlatego ocenia się je według rodzaju prac, kosztów, wpływu na nieruchomość, ryzyka technicznego oraz tego, czy prace służą jedynie bieżącemu utrzymaniu, czy zmieniają standard lub sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

Do czynności zwykłego zarządu należą zwykle bieżące, powtarzalne działania konieczne do normalnej eksploatacji nieruchomości, na przykład drobne naprawy, konserwacja albo usunięcie niewielkiej awarii. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów, a nie według liczby osób.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd należą natomiast działania istotnie ingerujące w rzecz wspólną, kosztowne, modernizacyjne albo wpływające na prawa pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do takich czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Czy docieplenie dachu wymaga zgody sąsiadki?

W opisanej sytuacji docieplenie dachu należy co do zasady traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd. Nie jest to zwykłe usunięcie usterki ani bieżąca konserwacja, lecz inwestycja modernizacyjna, która ingeruje w część wspólną budynku i może wpływać na stan techniczny, estetykę, koszty utrzymania oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Istotne jest także to, że gotowość pokrycia kosztów przez jednego właściciela nie zastępuje zgody drugiego współwłaściciela. Zgoda jest potrzebna nie tylko dlatego, że prace kosztują, ale przede wszystkim dlatego, że dotyczą wspólnego prawa do nieruchomości. Drugi właściciel ma prawo współdecydować o dachu jako części wspólnej.

W orzecznictwie przyjmuje się, że roboty polegające na ociepleniu budynku mogą wykraczać poza bieżące utrzymanie i stanowić modernizację obiektu. Takie stanowisko zostało wyrażone między innymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 913/07.

Jeżeli sąsiadka odmawia zgody, najbezpieczniejszą drogą jest albo zawarcie pisemnego porozumienia, albo złożenie do sądu wniosku o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na praktyczne znaczenie zasady, że potrzebna jest zgoda wszystkich na czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Kiedy można działać bez zgody drugiego współwłaściciela?

Bez zgody drugiego współwłaściciela można w pewnych sytuacjach podejmować czynności zachowawcze, czyli działania zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Przykładem może być pilne zabezpieczenie przeciekającego dachu, usunięcie awarii grożącej zalaniem albo wykonanie niezbędnych prac zapobiegających szkodzie.

Trzeba jednak odróżnić naprawę konieczną od modernizacji. Jeżeli dach przecieka i wymaga natychmiastowego zabezpieczenia, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy właściciel chce poprawić efektywność energetyczną budynku przez docieplenie. Ocieplenie dachu, nawet racjonalne ekonomicznie, zwykle nie będzie typową czynnością zachowawczą, jeżeli nie ma stanu nagłego zagrożenia.

Osobno omawiamy też zagadnienie: naprawa dachu we wspólnocie.

Sam fakt, że sąsiadka słabo ogrzewa swój lokal albo przez to rosną koszty ogrzewania rodziców, nie daje automatycznie prawa do samodzielnego docieplenia wspólnego dachu. Może to być argument za celowością inwestycji w rozmowach lub przed sądem, ale nie znosi wymogu zgody.

Jak uzyskać zgodę sądu na docieplenie dachu?

Jeżeli nie ma porozumienia, współwłaściciel posiadający udział wynoszący co najmniej połowę może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Przy dwóch lokalach udziały często wynoszą po 1/2, ale nie zawsze. Udziały należy sprawdzić w księdze wieczystej i dokumentach ustanowienia odrębnej własności lokali.

Sąd bada przede wszystkim cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. We wniosku warto więc wykazać, że docieplenie jest technicznie uzasadnione, poprawi stan budynku, ograniczy straty ciepła, nie pogorszy sytuacji sąsiadki, nie naruszy konstrukcji i zostanie wykonane zgodnie z przepisami budowlanymi.

Do wniosku dobrze jest dołączyć dokumenty pokazujące zakres prac, kosztorys, opinię lub opis techniczny wykonawcy, zdjęcia, korespondencję z sąsiadką, proponowany sposób rozliczenia oraz argumenty, że inwestycja służy całemu budynkowi. Jeżeli sąd wyrazi zgodę, zastępuje ona brakującą zgodę współwłaściciela.

Ocieplenie dachu a formalności budowlane

Zgoda współwłaściciela albo zgoda sądu nie zastępuje formalności budowlanych. Trzeba osobno sprawdzić, czy planowane docieplenie wymaga zgłoszenia albo pozwolenia na budowę. Zasadnicze znaczenie ma wysokość budynku oraz charakter robót.

Co do zasady roboty polegające na dociepleniu budynku o wysokości powyżej 12 m i nie wyższej niż 25 m wymagają zgłoszenia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Przy budynku o wysokości do 12 m takie docieplenie zasadniczo nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia, ale nadal musi być wykonane zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. Przy budynkach wyższych niż 25 m należy liczyć się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę.

Inaczej może być, gdy budynek jest zabytkiem, znajduje się na obszarze objętym szczególną ochroną, prace wymagają odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych albo ingerują w konstrukcję. Wtedy konieczna jest indywidualna analiza, najlepiej z udziałem projektanta lub osoby posiadającej uprawnienia budowlane.

Fotowoltaika na wspólnym dachu

Montaż fotowoltaiki na wspólnym dachu również dotyczy części wspólnej. Dlatego z punktu widzenia relacji między właścicielami lokali potrzebna będzie zgoda współwłaściciela albo rozstrzygnięcie sądu, jeżeli inwestycja przekracza zwykły zarząd. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy instalacja ma zajmować konkretną powierzchnię dachu, wymagać przeprowadzenia przewodów przez części wspólne albo wpływać na możliwość korzystania z dachu przez drugiego właściciela.

Z punktu widzenia Prawa budowlanego montaż urządzeń fotowoltaicznych o mocy do 150 kW co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Trzeba jednak pamiętać o wyjątkach oraz o odrębnych obowiązkach przeciwpożarowych. Dla urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW wymagane jest uzgodnienie projektu z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz zawiadomienie organów Państwowej Straży Pożarnej.

Więcej praktycznych informacji o podobnych sporach znajdziesz w materiale dotyczącym montażu paneli słonecznych we wspólnocie mieszkaniowej.

Rozliczenie kosztów docieplenia

Jeżeli docieplenie zostanie uzgodnione przez współwłaścicieli albo zatwierdzone przez sąd jako czynność dotyczącą nieruchomości wspólnej, co do zasady koszty powinny obciążać współwłaścicieli stosownie do ich udziałów, chyba że strony zawrą inne porozumienie. Wynika to z zasady, że współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów.

Możliwe jest też porozumienie, że jeden właściciel finansuje całość prac i nie żąda zwrotu od drugiego. Takie porozumienie powinno być sporządzone na piśmie i jasno wskazywać: zakres robót, wykonawcę, sposób prowadzenia prac, odpowiedzialność za szkody, zasady korzystania z dachu, ewentualne gwarancje oraz brak roszczenia o zwrot kosztów, jeżeli taki jest zamiar stron.

Wykonanie modernizacji bez wymaganej zgody rodzi ryzyko. Drugi współwłaściciel może kwestionować prace, żądać ich wstrzymania, domagać się przywrócenia stanu poprzedniego albo odmówić partycypacji w kosztach. Może również powstać problem przy zgłoszeniu robót, jeżeli organ administracji zażąda wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

FAQ

Podsumowanie

Docieplenie dachu w domu z dwoma wyodrębnionymi lokalami najczęściej wymaga zgody drugiego właściciela, ponieważ dach jest zwykle częścią wspólną, a docieplenie ma charakter modernizacji przekraczającej zwykły zarząd. Jeżeli zgody nie ma, właściwą drogą jest uzyskanie rozstrzygnięcia sądu, a nie samodzielne rozpoczęcie prac.

Przed inwestycją trzeba sprawdzić dokumenty nieruchomości, udziały, zakres części wspólnych, wymagania techniczne oraz formalności budowlane. W praktyce dobrze przygotowane porozumienie albo wniosek do sądu często pozwala uniknąć długiego sporu i problemów z rozliczeniem kosztów.