Kto odpowiada za kominy we wspólnocie mieszkaniowej?

Odpowiedzialność za przewody kominowe we wspólnocie

Punktem wyjścia jest art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce oznacza to, że konstrukcja komina oraz przewody kominowe biegnące przez budynek bardzo często są traktowane jako element nieruchomości wspólnej, podobnie jak piony, stropy, dach, klatki schodowe czy inne elementy instalacji w częściach wspólnych.

Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo. W wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku z 5 marca 2015 r., sygn. akt I C 400/14, wskazano, że kominy, w tym przewody kominowe, stanowią część wspólną nieruchomości. Sąd zwrócił uwagę, że komin jest konstrukcją budynku obejmującą kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne, a fakt, że poszczególne przewody prowadzą do osobnych lokali, nie przesądza jeszcze o tym, że komin służy wyłącznie jednemu właścicielowi.

Podobnie wypowiedział się Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 31 stycznia 2014 r., sygn. akt I C 410/13. Jeżeli problem dotyczy stanu technicznego komina lub przewodu kominowego jako elementu budynku, właściwym adresatem zgłoszenia jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd albo zarządcę. Gdy jednak dany element służy wyłącznie jednemu lokalowi, jego kwalifikację trzeba ocenić z uwzględnieniem funkcji, przebiegu instalacji i dokumentacji technicznej budynku.

Nie oznacza to, że właściciel lokalu nie ponosi żadnej odpowiedzialności. Piec, kocioł, wkład, urządzenie grzewcze, sposób palenia, podłączenie urządzenia do przewodu kominowego oraz eksploatacja lokalu obciążają przede wszystkim osobę, która z lokalu korzysta albo nim włada. Jeżeli więc przyczyną zagrożenia jest nieprawidłowe używanie pieca, spalanie odpadów, samowolna przeróbka albo wadliwe podłączenie urządzenia, odpowiedzialność może obciążać także właściciela lokalu, najemcę lub inną osobę faktycznie korzystającą z lokalu.

Obowiązki zarządu wspólnoty i przeglądy kominów

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami bezpieczeństwa. W budynku wspólnoty mieszkaniowej obowiązek organizacyjny spoczywa zwykle na wspólnocie, jej zarządzie albo zarządcy, zależnie od przyjętego sposobu zarządu. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „wymiana przeciwpożarowego wyłącznika prądu”.

Kluczowy jest art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego. Obiekt budowlany powinien być poddawany co najmniej raz w roku kontroli obejmującej instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Kontrolę przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych może przeprowadzać osoba posiadająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim. W przypadkach wskazanych w Prawie budowlanym kontrolę mogą wykonywać również osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

Od kontroli technicznej trzeba odróżnić czyszczenie przewodów. Rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków przewiduje usuwanie zanieczyszczeń z przewodów dymowych i spalinowych w okresach ich użytkowania: przy paleniskach na paliwo stałe co najmniej raz na 3 miesiące, przy paliwie płynnym i gazowym co najmniej raz na 6 miesięcy, a z przewodów wentylacyjnych co najmniej raz w roku, chyba że warunki użytkowe wymagają częściej. Właśnie dlatego obowiązek okresowych przeglądów kanałów wentylacyjnych i kominowych nie powinien być traktowany jako sprawa prywatna jednego sąsiada.

Jeżeli protokół z kontroli wykaże uszkodzenia lub braki mogące spowodować zagrożenie życia, zdrowia, mienia albo środowiska, właściciel, zarządca lub użytkownik, na którym spoczywają obowiązki naprawcze, ma obowiązek usunąć je w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. Przy zagrożeniu pożarem, zatruciem tlenkiem węgla lub przedostawaniem się spalin do lokalu nie warto ograniczać się do ustnych rozmów. Konieczne jest pisemne zgłoszenie do zarządu wspólnoty, najlepiej z żądaniem pilnego przeglądu kominiarskiego i udostępnienia protokołu.

Warto pamiętać, że tlenek węgla jest bezwonny. Sam zapach dymu lub spalin może jednak świadczyć o nieszczelności, złym ciągu, niewłaściwym paliwie albo nieprawidłowym podłączeniu urządzenia. W takiej sytuacji rozsądne jest nie tylko wezwanie kominiarza, lecz także używanie czujnika tlenku węgla i szybkie zawiadomienie służb, jeżeli pojawiają się objawy zagrożenia.

Czy właściciel lokalu musi wpuścić zarząd lub kominiarza?

Tak, jeżeli zarząd żąda udostępnienia lokalu, a wejście jest niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przepis obejmuje także sytuacje, w których dostęp do lokalu jest konieczny w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Jeżeli więc dla sprawdzenia przewodu kominowego, usunięcia nieszczelności albo oceny podłączenia pieca trzeba wejść do lokalu sąsiada, zarząd powinien formalnie wezwać właściciela do udostępnienia lokalu. Odmowa może uzasadniać dalsze kroki prawne, a przy realnym zagrożeniu także interwencję odpowiednich służb.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której wspólnota proponuje przeniesienie pieca lub zmianę sposobu podłączenia tylko jako rozwiązanie kompromisowe, bez wcześniejszej opinii technicznej. Właściciela lokalu nie powinno się zmuszać do dowolnej przebudowy instalacji wyłącznie dlatego, że byłoby to wygodne dla wspólnoty. Jeżeli jednak obecne podłączenie jest wadliwe, niezgodne z przepisami albo stwarza zagrożenie, sprawa przestaje być kwestią dobrej woli i powinna zostać rozstrzygnięta na podstawie opinii kominiarskiej, dokumentacji technicznej oraz ewentualnie decyzji organu nadzoru budowlanego.

Co zrobić, gdy z komina sąsiada czuć dym lub spaliny?

Najbezpieczniej działać równolegle w kilku kierunkach. Po pierwsze, należy zgłosić sprawę do zarządu wspólnoty lub zarządcy na piśmie, opisując zapach, częstotliwość, możliwe źródło, zagrożenie dla domowników oraz żądanie pilnej kontroli kominiarskiej. Warto poprosić o kopię ostatniego protokołu kontroli przewodów kominowych i informację, kiedy planowane jest usunięcie usterek.

Po drugie, jeżeli istnieje podejrzenie palenia śmieciami, można zawiadomić straż miejską, gminę albo Policję. Spalanie odpadów w domowym piecu jest niedopuszczalne i może skutkować odpowiedzialnością wykroczeniową lub administracyjną. W takiej sprawie pomocne są notatki z datami, zdjęcia dymu, nagrania, relacje świadków i wyniki kontroli.

Po trzecie, przy podejrzeniu bezpośredniego zagrożenia pożarem, zaczadzeniem albo przedostawaniem się spalin do mieszkania należy zawiadomić Państwową Straż Pożarną. Przy zagrożeniu zdrowia lub życia liczy się szybka reakcja, a nie prowadzenie długiej korespondencji ze wspólnotą.

Po czwarte, gdy zarząd wspólnoty pozostaje bierny, można zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany może zbadać stan techniczny budynku i instalacji, zażądać dokumentacji oraz podjąć działania administracyjne, jeżeli obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający bezpieczeństwu.

Po piąte, jeżeli zapach, dym albo spaliny utrudniają normalne korzystanie z mieszkania, można rozważyć roszczenia cywilne przeciwko osobie, która powoduje uciążliwości. W zależności od okoliczności mogą to być żądania zaniechania naruszeń, usunięcia przyczyny immisji, naprawienia szkody albo zadośćuczynienia, jeżeli doszło do rozstroju zdrowia. Tu znaczenie mają dowody: protokoły, opinie, dokumentacja medyczna, zdjęcia, korespondencja i zeznania świadków.

Kto odpowie, jeśli dojdzie do pożaru?

Odpowiedzialność zależy od przyczyny pożaru. Jeżeli pożar wynikał z zaniedbania przeglądów, braku konserwacji, nieusunięcia ujawnionych usterek albo złego stanu technicznego komina jako części wspólnej, odpowiedzialność może ponosić wspólnota mieszkaniowa, a w określonych sytuacjach także osoby odpowiedzialne za zarząd budynkiem. Jeżeli natomiast pożar spowodowało niewłaściwe użytkowanie pieca, spalanie odpadów, samowolna przeróbka instalacji albo wadliwe urządzenie w lokalu, odpowiedzialność może obciążać właściciela lokalu, najemcę lub inną osobę faktycznie korzystającą z pieca.

Nie ma więc jednej automatycznej odpowiedzi, że zawsze odpowiada wyłącznie wspólnota albo wyłącznie sąsiad. Bada się przyczynę zdarzenia, protokoły przeglądów, wykonane naprawy, sposób eksploatacji urządzenia, dokumentację kominiarską oraz to, czy osoby odpowiedzialne reagowały na wcześniejsze zgłoszenia mieszkańców.

Jeżeli wspólnota była wcześniej informowana o zapachu spalin, złym stanie komina lub podejrzeniu nieszczelności i nie podjęła żadnych działań, może to mieć istotne znaczenie przy ocenie jej odpowiedzialności. Dlatego zgłoszenia powinny być pisemne i możliwe do udowodnienia: e-mail, pismo za potwierdzeniem odbioru, wiadomość przez system wspólnoty albo protokół z zebrania.

Jak przygotować skuteczne pismo do wspólnoty?

W piśmie do zarządu wspólnoty warto wskazać: daty i godziny występowania zapachu lub dymu, lokal, z którego prawdopodobnie pochodzi problem, opis uciążliwości, informację o ryzyku dla zdrowia, żądanie pilnej kontroli kominiarskiej, żądanie udostępnienia protokołów kontroli oraz termin odpowiedzi. Dobrze jest zażądać także informacji, czy przewody kominowe były czyszczone i kiedy ostatnio usuwano usterki wskazane w protokołach.

Jeżeli zarząd nie reaguje, kolejnym krokiem może być zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz Państwowej Straży Pożarnej. W sprawach sąsiedzkich pomocne bywa również wezwanie właściciela lub użytkownika lokalu do zaprzestania naruszeń i do dopuszczenia kontroli technicznej.

Przy poważnym konflikcie dobrze jest zebrać dokumenty: uchwały wspólnoty, protokoły rocznych kontroli, korespondencję z zarządem, notatki z interwencji służb, zdjęcia, nagrania oraz ewentualne zaświadczenia lekarskie. Bez dowodów trudno wykazać, że zagrożenie było zgłaszane i że konkretna osoba lub wspólnota zaniechała działania.

FAQ

Czy komin w bloku zawsze jest częścią wspólną?

Nie zawsze można to ocenić automatycznie. W budynku wspólnoty mieszkaniowej komin i przewody kominowe co do zasady są częścią wspólną, jeżeli obsługują więcej niż jeden lokal albo stanowią element konstrukcyjny lub instalacyjny budynku. Jeżeli spór dotyczy kosztów modernizacji przewodu, trzeba osobno ustalić, kto płaci za wkład kominowy w budynku wspólnoty i czy wkład służy jednemu lokalowi, czy stanowi element nieruchomości wspólnej. Sam fakt, że konkretny przewód obsługuje jeden lokal, nie musi przesądzać o jego prywatnym charakterze. Znaczenie mają jego funkcja, przebieg i dokumentacja budynku.

Kto zleca roczny przegląd kominów we wspólnocie?

Obowiązek organizacyjny spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku. We wspólnocie mieszkaniowej w praktyce działa zarząd albo zarządca. Kontrola przewodów kominowych powinna być wykonywana co najmniej raz w roku przez osobę posiadającą kwalifikacje wymagane przez Prawo budowlane.

Czy sąsiad może odmówić wpuszczenia kominiarza?

Jeżeli wejście do lokalu jest niezbędne do wykonania konserwacji, remontu albo usunięcia awarii dotyczącej nieruchomości wspólnej, właściciel na żądanie zarządu powinien umożliwić dostęp. Odmowa może wymagać podjęcia dalszych kroków prawnych, a przy realnym zagrożeniu bezpieczeństwa także interwencji właściwych służb.

Co zrobić, gdy zarząd twierdzi, że komin nie należy do wspólnoty?

Należy zażądać pisemnego stanowiska, dokumentacji technicznej budynku i podstawy prawnej. W razie braku reakcji można zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub skonsultować sprawę z prawnikiem. Uchwała wspólnoty ani zwyczajowe przekonanie mieszkańców nie przesądzają same w sobie, czy dany element jest częścią wspólną.

Kto płaci za naprawę komina, jeśli usterka ujawniła się w jednym mieszkaniu?

Samo miejsce, w którym ujawniła się usterka, nie rozstrzyga o kosztach. Jeżeli uszkodzenie dotyczy komina lub przewodu będącego częścią nieruchomości wspólnej, koszt naprawy co do zasady obciąża wspólnotę i jest rozliczany jako koszt zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli przyczyną problemu jest prywatne urządzenie grzewcze, wadliwe podłączenie, samowolna przeróbka albo element należący wyłącznie do lokalu, odpowiedzialność może obciążać właściciela lub użytkownika tego lokalu.

Czy wspólnota może odpowiadać za pożar komina?

Tak, jeżeli przyczyną pożaru był zły stan części wspólnej, brak wymaganych kontroli, brak czyszczenia albo nieusunięcie usterek, za które odpowiadała wspólnota. Jeżeli jednak pożar spowodowało wadliwe urządzenie w lokalu, spalanie odpadów lub samowolna przeróbka, odpowiedzialność może obciążać także właściciela lub użytkownika lokalu.

Podsumowanie

Jeżeli zarząd wspólnoty twierdzi, że komin albo przewód kominowy nie należy do nieruchomości wspólnej, nie powinno to kończyć sprawy. Trzeba ustalić rzeczywistą funkcję elementu, jego przebieg i znaczenie dla konstrukcji budynku oraz sprawdzić dokumentację techniczną. Jeżeli problem dotyczy części wspólnej, wspólnota powinna zorganizować kontrolę i podjąć wymagane działania naprawcze.

Jednocześnie trzeba ustalić, czy urządzenie grzewcze jest prawidłowo eksploatowane i zgodnie z przepisami podłączone do przewodu kominowego. Jeżeli problem wynika z niewłaściwego użytkowania lokalu, spalania odpadów albo samowolnej przeróbki, odpowiedzialność może ponosić właściciel lub użytkownik lokalu. W razie zagrożenia pożarem lub zatruciem nie należy czekać na zakończenie sporu między mieszkańcami, lecz zawiadomić właściwe służby.