Minimalna powierzchnia mieszkania socjalnego

Aktualne pojęcie lokalu w najmie socjalnym

W aktualnym stanie prawnym nie posługujemy się już dawną definicją „lokalu socjalnego” z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ przepis ten został uchylony. Obecnie właściwe jest pojęcie najmu socjalnego lokalu, uregulowane przede wszystkim w art. 22 tej ustawy.

Zgodnie z art. 22 umową najmu socjalnego lokalu jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m². Lokal może mieć obniżony standard, ale nadal musi nadawać się do zamieszkania.

To oznacza, że dla oceny metrażu nie wystarczy podać ogólnej powierzchni lokalu albo powierzchni bez łazienki. Trzeba odpowiedzieć na pytanie, jaka jest faktyczna i udokumentowana powierzchnia pokoi.

Co wlicza się do powierzchni pokoi?

Ustawa o ochronie praw lokatorów rozróżnia powierzchnię użytkową lokalu i powierzchnię pokoi. Powierzchnia użytkowa obejmuje m.in. pokoje, kuchnie, przedpokoje, korytarze i łazienki, ale art. 22 dla najmu socjalnego odwołuje się wprost do powierzchni pokoi, a nie do całej powierzchni użytkowej. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „wysokość czynszu”.

W praktyce oznacza to, że do ustawowego minimum 5 m² albo 10 m² należy przyjmować powierzchnię pomieszczeń mieszkalnych, czyli pokoi. Nie powinno się doliczać łazienki tylko dlatego, że znajduje się w lokalu. Ostrożnie trzeba też traktować przedpokój, korytarz i inne strefy komunikacji, jeżeli z dokumentacji lub układu lokalu wynika, że pełnią funkcję pomocniczą, a nie funkcję pokoju.

Jeżeli pokój, aneks kuchenny i przedpokój są jednym otwartym pomieszczeniem, sama otwartość przestrzeni nie przesądza jeszcze, że cały metraż należy uznać za powierzchnię pokoju. Kluczowe znaczenie ma dokumentacja projektowa, inwentaryzacja powykonawcza, sposób opisu pomieszczenia oraz rzeczywiste wydzielenie funkcji mieszkalnej, kuchennej i komunikacyjnej.

Czy od pokoju z aneksem trzeba odjąć 20%?

W przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma zasady, że od powierzchni pokoju z aneksem kuchennym zawsze odejmuje się 20%. Taki sposób liczenia bywa spotykany jako praktyczne, pomocnicze założenie przy opiniowaniu małych lokali, ale nie jest ustawowym wzorem.

Bezpieczniejsze jest ustalenie powierzchni na podstawie rzutu i obmiaru: ile metrów kwadratowych stanowi część pokoju przeznaczona do pobytu, ile zajmuje aneks kuchenny, a ile komunikacja. Jeżeli z dokumentacji wynika, że aneks jest częścią pokoju dziennego i nie ma odrębnie wydzielonej kuchni, nie można mechanicznie twierdzić, że lokal nie spełnia wymagań tylko dlatego, że w pokoju znajduje się aneks. Z drugiej strony nie należy sztucznie zaliczać całej strefy wejściowej albo komunikacyjnej do powierzchni pokoju, jeżeli faktycznie nie pełni takiej funkcji.

W opisanej sytuacji najrozsądniej przygotować zestawienie powierzchni dla każdego lokalu: powierzchnia pokoju, powierzchnia aneksu, powierzchnia komunikacji, łazienka oraz łączna powierzchnia użytkowa. Dopiero na tej podstawie można ocenić, dla ilu osób lokal spełnia wymóg z art. 22.

Jak policzyć metraż w podanych lokalach?

Jeżeli wskazane powierzchnie 13,7 m², 19,6 m² i 15,7 m² oznaczają rzeczywistą powierzchnię pokoju albo pokoju dziennego z aneksem, bez łazienki, to z punktu widzenia art. 22 można je porównać z limitami 10 m² dla jednej osoby i 5 m² na osobę w gospodarstwie wieloosobowym.

Przy takim założeniu lokal 13,7 m² spełnia minimum dla jednej osoby oraz dla dwóch osób, ale nie dla trzech osób. Lokal 15,7 m² spełnia minimum dla jednej, dwóch i trzech osób, bo dla trzech osób wymagane jest 15 m² powierzchni pokoi. Lokal 19,6 m² również spełnia minimum dla maksymalnie trzech osób, natomiast dla czterech osób potrzebne byłoby co najmniej 20 m² powierzchni pokoi.

Jeżeli jednak z obmiaru wynika, że część tych wartości stanowi wyłącznie komunikację albo wyraźnie wydzieloną strefę pomocniczą, do limitu z art. 22 trzeba przyjąć niższą powierzchnię samych pokoi. Wtedy wynik może być inny.

Uwaga na przepisy techniczno-budowlane przy adaptacji

Opis sprawy dotyczy adaptacji budynku usługowego. W takim przypadku trzeba oddzielić dwie kwestie. Pierwsza to wymagania ustawy o ochronie praw lokatorów dla najmu socjalnego lokalu. Druga to wymagania techniczno-budowlane dotyczące mieszkań powstających w wyniku przebudowy albo zmiany sposobu użytkowania.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wskazuje, że mieszkanie w budynku wielorodzinnym powinno spełniać wymagania dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, powinno mieć m.in. kuchnię albo aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony albo miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce na pralkę i komunikację wewnętrzną. Co do zasady mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m².

Dlatego przy małych lokalach trzeba sprawdzić, czy chodzi o lokale już istniejące, przebudowę istniejących mieszkań, zmianę sposobu użytkowania budynku usługowego, lokale zamienne, pomieszczenia tymczasowe czy lokale przeznaczone do najmu socjalnego w konkretnym zasobie gminy. Od tego może zależeć ocena projektu i ryzyko zakwestionowania lokalu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, nadzór budowlany albo osobę, której lokal został zaoferowany.

Czy lokal z aneksem kuchennym i osobną łazienką może spełniać wymagania?

Tak, sam fakt, że kuchnia ma formę aneksu, a łazienka jest osobno, nie wyklucza spełnienia wymagań dla najmu socjalnego lokalu. Art. 22 nie wymaga osobnej kuchni ani wysokiego standardu. Wymaga natomiast, aby lokal nadawał się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny oraz aby zachowana była minimalna powierzchnia pokoi.

Nie można jednak przyjąć, że każdy lokal z jednym pomieszczeniem automatycznie spełnia wymagania. Trzeba sprawdzić oświetlenie, wentylację, możliwość ogrzewania, dostęp do urządzeń sanitarnych, możliwość przygotowywania posiłków, stan techniczny oraz zgodność z dokumentacją budowlaną. W lokalach bardzo małych najczęściej problemem nie jest sama nazwa „aneks”, lecz to, czy w praktyce pozostaje wystarczająca powierzchnia pokoju do normalnego używania.

W tym kontekście warto sprawdzić także: jaki standard powinien spełniać lokal socjalny.

Co powinna zrobić gmina albo właściciel po adaptacji?

Po adaptacji najlepiej sporządzić jednoznaczny obmiar i opis funkcji pomieszczeń. W dokumentacji powinno być jasne, jaka jest powierzchnia użytkowa każdego lokalu, jaka jest powierzchnia pokoju albo pokoi, jaka część stanowi aneks kuchenny, przedpokój, łazienkę i komunikację. Pozwala to uniknąć sporu, czy lokal spełnia wymogi ustawowe.

Jeżeli lokal ma być oferowany osobie uprawnionej do najmu socjalnego po wyroku eksmisyjnym, gmina powinna liczyć się z tym, że osoba uprawniona może kwestionować prawidłowość oferty. W praktyce spór może dotyczyć właśnie metrażu, stanu technicznego, wyposażenia, możliwości zamieszkania, odległości od dotychczasowego miejsca pobytu albo zgodności z uchwałą rady gminy.

FAQ

Ile wynosi minimalna powierzchnia przy najmie socjalnym lokalu?

Minimalna powierzchnia pokoi wynosi 5 m² na członka gospodarstwa domowego najemcy. Dla jednoosobowego gospodarstwa domowego wymagane jest co najmniej 10 m² powierzchni pokoi.

Czy do powierzchni pokoi wlicza się łazienkę?

Nie. Łazienka może wchodzić do powierzchni użytkowej lokalu, ale nie jest pokojem. Przy limicie z art. 22 ustawy liczy się powierzchnia pokoi, a nie całego lokalu.

Czy aneks kuchenny obniża powierzchnię pokoju o 20%?

Nie ma takiej ustawowej zasady. Odjęcie 20% może być co najwyżej pomocniczym założeniem technicznym, jeżeli strony lub rzeczoznawca przyjmą je w konkretnym stanie faktycznym. Prawidłowo należy oprzeć się na obmiarze i dokumentacji lokalu.

Czy przedpokój można zaliczyć do powierzchni pokoju?

Co do zasady przedpokój albo korytarz jest strefą komunikacji, a nie pokojem. Jeżeli jednak lokal ma jedną otwartą przestrzeń, trzeba ustalić funkcje poszczególnych części na podstawie rzutu, obmiaru i rzeczywistego sposobu urządzenia lokalu.

Czy lokal socjalny może mieć obniżony standard?

Tak. Art. 22 dopuszcza obniżony standard lokalu w najmie socjalnym. Nie oznacza to jednak dowolności. Lokal nadal musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny.

Czy małe mieszkanie po adaptacji budynku usługowego zawsze jest zgodne z prawem?

Nie zawsze. Oprócz ustawy o ochronie praw lokatorów trzeba sprawdzić przepisy techniczno-budowlane, decyzje administracyjne, projekt, sposób zmiany użytkowania oraz wymogi dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Podsumowanie

Przy ocenie minimalnej powierzchni lokalu przeznaczonego do najmu socjalnego najważniejszy jest art. 22 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wymagane jest co najmniej 5 m² powierzchni pokoi na osobę albo 10 m² dla osoby samotnej. Nie liczy się więc całej powierzchni lokalu razem z łazienką, lecz powierzchnię pokoi. Minimalny standard lokalu jest odrębną kwestią od tego, jak wygląda przedłużenie umowy najmu socjalnego.

W przypadku lokali z jednym pomieszczeniem, aneksem kuchennym i strefą wejściową najbezpieczniej wykonać precyzyjny obmiar i jasno wskazać funkcje poszczególnych części. Automatyczne pomniejszanie o 20% nie wynika z ustawy, ale równie ryzykowne może być zaliczanie całej powierzchni bez łazienki do powierzchni pokoju, jeżeli część tej przestrzeni faktycznie pełni funkcję pomocniczą.