Gmina nie przedłużyła najmu socjalnego lokalu – co zrobić?

Najem socjalny lokalu – na czym polega i kiedy gmina może odmówić przedłużenia?

Obecne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów posługują się pojęciem najmu socjalnego lokalu. W praktyce nadal często mówi się o mieszkaniu socjalnym, ale prawnie chodzi o umowę najmu socjalnego lokalu zawieraną z gminą albo innym podmiotem działającym w ramach mieszkaniowego zasobu gminy. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: mieszkanie socjalne bez gazu. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: zmiana lokalu na socjalny. Warto również sprawdzić omówienie „Lokal socjalny a najem socjalny”.

Zgodnie z art. 23 ustawy umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony. Może ona zostać zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do innego lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Umowę można przedłużyć po upływie oznaczonego czasu, ale tylko wtedy, gdy najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.

Dlatego gmina może odmówić przedłużenia najmu socjalnego, jeżeli z dokumentów wynika, że po zakończeniu umowy rodzina przekracza próg dochodowy albo nie spełnia innych kryteriów przewidzianych w lokalnej uchwale. Nie oznacza to jednak, że każda odmowa jest prawidłowa. Kluczowe znaczenie ma to, jakie kryteria obowiązują w danej gminie i czy urząd poprawnie zastosował je do konkretnej rodziny.

Warto przy tym odróżnić dwie sytuacje: zakończenie umowy zawartej na czas oznaczony i odmowę jej przedłużenia oraz wypowiedzenie umowy, która jeszcze trwa. Przy najmie socjalnym ustawodawca wyraźnie przewiduje, że po upływie terminu umowy bada się, czy najemca nadal spełnia warunki. Natomiast wypowiedzenie trwającej umowy wymaga odrębnej podstawy prawnej lub umownej i powinno zostać dokładnie zweryfikowane.

Zobacz również: szczególne zasady najmu lokalu socjalnego Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „Gmina nie zapewnia lokalu socjalnego”. Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „Standard lokalu socjalnego”.

Uchwała rady gminy i kryterium dochodowe

Ustawa nie wskazuje jednego ogólnopolskiego progu dochodowego dla najmu socjalnego lokalu. Zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy ustala rada gminy w uchwale. Uchwała powinna określać między innymi wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy oraz kryteria pierwszeństwa.

Oznacza to, że w jednej gminie próg dochodowy i zasady liczenia dochodu mogą różnić się od reguł obowiązujących w innej gminie. W praktyce trzeba więc zacząć od uzyskania aktualnej uchwały rady gminy oraz sprawdzenia, czy gmina prawidłowo przyjęła:

• liczbę osób tworzących gospodarstwo domowe w chwili badania sprawy,
• okres, z którego przyjęto dochody,
• rodzaj dochodów wliczanych do limitu,
• zmiany sytuacji rodzinnej, takie jak urodzenie dziecka, wyprowadzka dorosłego dziecka, przejście na emeryturę, utrata pracy albo zakończenie umowy czasowej,
• szczególne okoliczności przewidziane w uchwale, na przykład niepełnosprawność, bezrobocie, samotne wychowywanie dzieci lub bardzo trudne warunki mieszkaniowe.

Jeżeli gmina przyjęła zawyżony dochód, błędnie policzyła osoby w gospodarstwie domowym albo nie uwzględniła aktualnych dokumentów, warto złożyć pisemny wniosek o ponowne przeliczenie dochodu i ponowne rozpatrzenie sprawy. Do pisma należy dołączyć dokumenty potwierdzające aktualną sytuację: zaświadczenia o zarobkach, decyzję o emeryturze, dokumenty z urzędu pracy, zaświadczenia lekarskie, orzeczenie o niepełnosprawności, akty urodzenia dzieci lub dokument potwierdzający zmianę miejsca zamieszkania członka rodziny.

W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną w uchwale trzeba liczyć się z utratą tytułu do lokalu socjalnego po wzroście dochodów. Nie warto jednak poprzestawać na samym stwierdzeniu urzędu. Najemca powinien poprosić o konkretne wyliczenie i wskazanie podstawy prawnej, bo dopiero wtedy można ocenić, czy stanowisko gminy jest zasadne. W powiązanym artykule wskazujemy, prawo do lokalu socjalnego przy eksmisji.

Odmowa przedłużenia a wypowiedzenie najmu socjalnego lokalu

Jeżeli umowa najmu socjalnego lokalu została zawarta na przykład na trzy lata i ten okres właśnie się kończy, gmina może badać, czy nadal istnieją podstawy do zawarcia kolejnej umowy. Gdy dochody przekraczają próg z uchwały, gmina może odmówić przedłużenia najmu i zaproponować inny sposób rozwiązania sprawy, na przykład lokal komunalny, jeżeli dana osoba spełnia warunki do takiego najmu.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której gmina lub ADM składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w trakcie jej obowiązywania. Samo pismo trzeba dokładnie przeczytać: czy jest to informacja o nieprzedłużeniu umowy, wypowiedzenie umowy, wezwanie do opróżnienia lokalu czy propozycja zawarcia innej umowy. To rozróżnienie ma znaczenie dla dalszych kroków.

W przypadku najmu socjalnego lokalu ustawa przewiduje szczególną podstawę wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia wtedy, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może go używać. Jeżeli natomiast pismo powołuje się wyłącznie na wzrost dochodów, trzeba sprawdzić, czy chodzi o koniec umowy i brak podstaw do przedłużenia, czy o wypowiedzenie trwającej umowy. W tej drugiej sytuacji warto ocenić, czy oświadczenie gminy ma rzeczywistą podstawę prawną.

Spory dotyczące samej umowy najmu są co do zasady sprawami cywilnymi. Jeżeli najemca kwestionuje wypowiedzenie albo uważa, że gmina błędnie ustaliła przesłanki odmowy, może rozważyć wystąpienie do sądu powszechnego, na przykład z żądaniem ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia lub istnienia stosunku najmu. Taki krok wymaga jednak oceny dokumentów, bo przegrana sprawa może oznaczać dodatkowe koszty.

Co zrobić po piśmie z gminy albo ADM?

Najemca nie powinien ograniczać się do rozmowy telefonicznej z urzędem. Najbezpieczniej działać pisemnie i zachować potwierdzenia złożenia dokumentów. W pierwszej kolejności warto:

Jeżeli sytuacja najemcy się ustabilizowała, warto również sprawdzić, czy lokalne przepisy dopuszczają zamianę lokalu socjalnego na komunalny.

• ustalić, czy pismo dotyczy wypowiedzenia, odmowy przedłużenia umowy, wezwania do opuszczenia lokalu czy tylko propozycji innej umowy,
• poprosić gminę o szczegółowe wyliczenie dochodu i wskazanie postanowień uchwały, na których oparto odmowę,
• złożyć aktualne dokumenty potwierdzające zmianę sytuacji, zwłaszcza utratę pracy, koniec umowy czasowej, przejście na emeryturę, urlop wychowawczy, chorobę albo zmianę liczby osób w gospodarstwie domowym,
• wnioskować o ponowne rozpatrzenie sprawy i zawarcie kolejnej umowy najmu socjalnego, jeżeli aktualne dochody mieszczą się w kryteriach,
• alternatywnie wnioskować o lokal komunalny albo inny lokal z zasobu gminy, jeżeli najem socjalny nie jest już możliwy.

Jeżeli gmina proponuje lokal komunalny, najemca nie ma obowiązku podpisywania umowy, z którą się nie zgadza. Umowa najmu wymaga zgodnych oświadczeń woli obu stron. Trzeba jednak pamiętać, że odmowa przyjęcia lokalu może mieć praktyczne konsekwencje, zwłaszcza gdy gmina uzna, że zaproponowała realne rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Dlatego lepiej nie ograniczać się do ustnej odmowy, lecz wskazać konkretne powody: zbyt małą powierzchnię, brak możliwości bezpiecznego dojścia z dziećmi, stan zdrowia, niepełnosprawność, brak dostępu do szkoły, pracy lub leczenia.

W sprawach dotyczących lokali z zasobu gminy przydatne może być także sprawdzenie zasad dotyczących rozwiązania najmu lokalu z zasobu gminy, ponieważ część problemów proceduralnych powtarza się zarówno przy lokalach komunalnych, jak i przy lokalach objętych najmem socjalnym.

Bez umowy najmu – odszkodowanie, pozew o eksmisję i ochrona lokatora

Jeżeli umowa najmu socjalnego lokalu wygasła, a najemca nadal zajmuje lokal, nie oznacza to automatycznej natychmiastowej eksmisji. Gmina nie może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania. Jeżeli lokator nie opuści lokalu dobrowolnie, gmina co do zasady musi wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie lokalu.

Osobnej analizy wymagają zaległości czynszowe w lokalu socjalnym, ponieważ mogą wpływać na roszczenia gminy i ocenę dalszego prawa do lokalu.

Trzeba jednak pamiętać o art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do uiszczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Przy najmie socjalnym lokalu art. 23 ust. 3 odsyła do art. 18 ust. 1 i 2 od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia lokalu, jeżeli doszło do wzrostu dochodów ponad próg określony w uchwale.

W postępowaniu eksmisyjnym sąd bada, czy osobom objętym pozwem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Zgodnie z art. 14 ustawy sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną. Ustawa przewiduje też grupy szczególnie chronione, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu. Dotyczy to między innymi kobiety w ciąży, małoletniego i osoby sprawującej nad nim opiekę, osoby niepełnosprawnej, obłożnie chorej, bezrobotnej oraz emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej. Więcej na ten temat przedstawiamy w artykule „Odmowa podpisania umowy najmu socjalnego”. Warto również sprawdzić omówienie „Przedłużenie umowy najmu socjalnego”.

Jeżeli w rodzinie są osoby niepełnosprawne, małoletnie dzieci lub osoby wymagające stałej opieki, należy to udokumentować już na etapie rozmów z gminą, a później także w ewentualnym procesie. W takich sprawach znaczenie może mieć również mieszkanie socjalne dla osoby niepełnosprawnej i kryteria szczególnej sytuacji życiowej wskazane w uchwale rady gminy.

Dodatkowo art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza wykonywanie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Z kolei art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego reguluje sposób wykonania obowiązku opróżnienia lokalu przez komornika, w tym kwestie tymczasowego pomieszczenia albo placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Są to przepisy ważne praktycznie, ale nie powinny być traktowane jako sposób na trwałe rozwiązanie problemu. Lepiej wcześniej doprowadzić do ponownej oceny sprawy przez gminę albo zabezpieczyć swoje stanowisko w sądzie.

Czy można skutecznie zakwestionować uchwałę lub działania gminy?

Rada gminy ma obowiązek określić zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy w granicach upoważnienia ustawowego. Uchwała powinna zawierać kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania, zasady pierwszeństwa, tryb rozpatrywania wniosków, kontrolę społeczną oraz zasady zamiany lokali. Nie może dowolnie tworzyć wymogów, które nie mieszczą się w ustawie albo naruszają zasadę równego traktowania mieszkańców.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że kryteria ustawowe dotyczące dochodu i warunków mieszkaniowych muszą być stosowane w ramach zasad wynikających z ustawy. Jeżeli uchwała rady gminy wprowadza ograniczenia sprzeczne z ustawą albo przekracza delegację ustawową, można rozważyć jej zaskarżenie do sądu administracyjnego. To jednak inna droga niż spór o samą umowę najmu, który najczęściej należy do sądu powszechnego.

W praktyce najczęstsze i najszybsze działania to nie od razu skarga na uchwałę, lecz: wniosek o ponowne przeliczenie dochodu, uzupełnienie dokumentów, wniosek o zawarcie nowej umowy po zmianie sytuacji rodzinnej lub majątkowej, a w razie wypowiedzenia – analiza możliwości złożenia pozwu do sądu powszechnego.

FAQ

Podsumowanie

Odmowa przedłużenia najmu socjalnego lokalu z powodu wzrostu dochodów może być zgodna z prawem, ale nie powinna być przyjmowana bez weryfikacji. Najemca powinien sprawdzić lokalną uchwałę rady gminy, żądać szczegółowego wyliczenia dochodu i przedstawić aktualne dokumenty dotyczące sytuacji rodzinnej, zdrowotnej i majątkowej. Po przedłużeniu lub zawarciu kolejnej umowy odrębnie trzeba ocenić, kiedy dopuszczalna jest podwyżka opłat w lokalu socjalnym.

Jeżeli umowa wygasła, a gmina nie chce zawrzeć kolejnej, najważniejsze jest szybkie działanie: pismo o ponowne rozpatrzenie sprawy, wniosek o inny lokal, rozmowa z właściwym wydziałem i przygotowanie dokumentów na wypadek procesu eksmisyjnego. Jeżeli natomiast doszło do wypowiedzenia trwającej umowy, trzeba ocenić, czy wypowiedzenie ma prawidłową podstawę i czy można je skutecznie zakwestionować.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 14, art. 16, art. 18, art. 21, art. 21b, art. 23 i art. 25.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 1046.
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 734.
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wr 338/10.
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt I OSK 415/09.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.