Kategoria: Mieszkanie socjalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem socjalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Gmina nie przedłużyła najmu lokalu socjalnego, co robić?

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-05-20

Trzy lata temu jako samotna matka dostałam mieszkanie socjalne. W przeciągu tego czasu wiele się zmieniło w moim życiu: wyszłam za mąż, urodziłam drugie dziecko. W tej chwili umowa najmu nam się skończyła i gmina nam jej nie przedłużyła ze względu na zarobki. Nikt nie wziął pod uwagę, że ja jestem teraz na wychowawczym i otrzymuję 80% wynagrodzenia, a mąż jest na kontrakcie tylko jeszcze przez 3 miesiące i nie wiadomo, czy mu przedłużą. Istnieje więc realne ryzyko, że za 3 miesiące jedynym żywicielem rodziny będę ja. Wczoraj dostaliśmy pismo z prośbą o podpisanie umowy najmu na mieszkanie komunalne. Nie odpowiada nam ono: to małe mieszkanko w lesie, do najbliższego placu zabaw i sklepu mielibyśmy ponad 1 km nieoświetloną drogą polną. Nikt nie bierze pod uwagę, że jesteśmy młodą, rozwojową rodziną, mamy dwójkę dzieci i chcielibyśmy w najbliższym czasie powiększyć rodzinę o jeszcze jedno dziecko, a ten lokal jest dla nas za mały. Najgorsze jest to, że wspiera się osoby, które migają się od płacenia, a tych, co płacą, się straszy. I nie jest wcale tak, że nie ma mieszkań, są mieszkania, ale tylko dla znajomków. Mam duży żal o takie traktowanie. Proszę o pomoc, co w tej sytuacji możemy zrobić?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Wyjaśnię zatem, że kwestie związane z najmem lokali socjalnych reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Precyzyjne regulacje zostały zawarte w treści art. 23 tejże ustawy, który to przepis z uwagi na jego istotność w całości zacytuję:

Art. 23. 1. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony.

2. Umowa najmu lokalu socjalnego, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1.

3. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2.

4. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.”

Jak wyjaśniono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wr 338/10 rada gminy, regulując zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, obowiązana jest określić przesłanki przedmiotowe, którymi są warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu. Wobec tego warunki mieszkaniowe stanowią – obok wysokości dochodu – kryterium ustawowe, od spełnienia którego zależy zawarcie umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Natomiast określone w art. 21 ust. 3 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego kryteria wyboru osób dotyczą jedynie pierwszeństwa zawarcia umowy najmu lokalu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Dodam jeszcze, że art. 21 ust. 3 ustawy przewiduje, że rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które powinny określać w szczególności:

„1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2”.

Przytoczona regulacja ustawowa zawiera szczegółowe upoważnienie ustawowe dla organu stanowiącego gminy określające materię pozostawioną do uregulowania w drodze aktu prawa miejscowego. „W tym kontekście stwierdzić należy, że niedopuszczalnym było wprowadzenie przez Radę Miasta Kędzierzyna-Koźla nowego, pozaustawowego ograniczenia w postaci nieposiadania na dzień złożenia wniosku o przedłużenie umowy najmu o lokal socjalny zaległości czynszowych. Wprowadzenie do uchwały innych wymogów do ubiegania się o zawarcie z gminą umowy najmu lokalu socjalnego w postaci odesłania do trudnych warunków zamieszkiwania, konieczności poręczenia przez osoby trzecie zapłaty czynszu, braku zaległości czynszowych i innych należności związanych z najmem lokalu socjalnego są niedopuszczalne”.

Dlatego też kryterium dochodów jest kryterium ustawowym i gmina nie może go pominąć, oczywiście jeśli uważa Pani, że gmina popełniła błąd w szacowaniu dochodów, przykładowo zawyżając go, może Pani teoretycznie skorzystać z drogi sądowej. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt I OSK 415/09 najem wydzielonych z tego zasobu lokali socjalnych regulowany jest umowami cywilnoprawnymi i wszelkie spory w takim przypadku rozstrzygać będą sądy powszechne. Kwestia zapewnienia lokali socjalnych oraz lokali zamiennych należy co prawda zgodnie z ww. ustawą do zadań własnych gminy (art. 4 ust. 1 i 2) i gmina realizuje w tym zakresie zadania z zakresu administracji publicznej. Nie oznacza to jednak, iż musi to czynić w formach zwykle przewidzianych dla tego rodzaju działalności organu administracji publicznej, tj. w formach aktów administracyjnych wydawanych w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jeżeli jednak uważa Pani, że uchwała rady gminy zawiera jakieś niedopuszczalne w świetle przytoczonych przepisów postanowienia dotyczące najmu lokalu socjalnego może Pani uchwałę tę zaskarżyć do sądu administracyjnego.

W oparciu o to, co Pani napisała, wydaje mi się, że nie bardzo tak naprawdę są podstawy do skutecznych działań sądowych, chyba że źle zakwalifikowano Pani dochód.

Natomiast fakt, że umowa wygasła, nie oznacza, że od razu musi się Pani wyprowadzać, bo tak naprawdę jeśli się Państwo nie wyprowadzicie, to konieczna będzie eksmisja, a uzyskanie wyroku trwa dobrych kilka miesięcy, więc być może w tym czasie zmieni się sytuacja w sposób, którego się Pani obawia, i znów będą podstawy do przyznania lokalu socjalnego.

Natomiast co do lokalu komunalnego proszę wyjaśnić urzędnikom sytuację i poprosić o przydział innego lokalu, położonego w innym miejscu, gmina nie może bowiem zmusić Pani tak naprawdę do zawarcia umowy najmu danego lokalu komunalnego. Umowa najmu musi być bowiem wynikiem zgodnych oświadczeń woli obu stron tak gminy jak i Pani jako najemcy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem socjalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »