Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak dokonać zamiany mieszkania komunalnego na spółdzielcze?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-01-16

Potrzebuję porady w zakresie zamiany mieszkania kwaterunkowego (komunalnego) na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Moja babcia jest głównym najemcą mieszkania od gminy, ja z moją niepełnoletnią córką jesteśmy u niej zameldowane, ale tam nie mieszkamy. Mój mąż przed kilku laty dostał w spadku po swojej babci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Sprawy spadkowe są uregulowane. Ze względu na stan zdrowia babci postanowiliśmy obydwa te mieszkania zamienić na jedno większe, abyśmy wszyscy razem zamieszkali. Znaleźliśmy rodzinę, która ma duże mieszkanie – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i chcą się z nami zamienić, tylko nikt w gminie nie umie mi odpowiedzieć, jak to zrobić. Właścicielami tego dużego mieszkania jest matka z dorosłymi dziećmi (dzieci odziedziczyły ułamkową część po zmarłym ojcu). Proszę o pomoc, jak możemy zamienić te mieszkania?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za fachową i obszerną odpowiedz. Teraz wiem jak krok po kroku wszystko zrobić,odpowiedz otrzymałam bardzo szybko. Jeśli będę potrzebowała pomocy prawnej to zapewne zgłoszę się do serwisu eporady24.pl. Dziękuję panu Michałowi Berlińskiemu.
Małgorzata, 64 lata, kasjerka
Uzyskałam bardzo profesjonalną poradę. Odpowiedź wyczerpywała temat, ale na kilka dodatkowych pytań uściślających, które zadałam, aby się upewnić, uzyskałam rzeczowe odpowiedzi, które rozwiały moje wątpliwości i pozwoliły podjąć decyzję - nie pozwolę się zastraszyć :).
Renata, inż. elektronik, 64 lata
Witam Sprawnie i profesjonalnie. Doskonała i kompetentna obsługa prawna. Odpowiedź wyczerpująca. Szybka odpowiedź na pytania uzupełniające. 
Janina
Dziękuje pięknie za wyczerpującą odpowiedź, bardzo mi pomogła. Pozdrawiam. Gorąco polecam innym.
Zofia, położna specjalista, 60 lat
Opinia trafna i rzeczowa, godna polecenia.
Halina, 63 lata, emerytka
Dziękuję bardzo od roku męczę się z tą sprawą byłam u trzech adwokatów ,ale nikt nie podpowiedział mi żeby sprawdzić akt notarialny w spółdzielni -taki prosty sposób- jestem pod wrażeniem profesjonalizmu .
Wiesława, emerytka, 70 lat
Odpowiedź wyczerpująca i dla mnie zrozumiała. Lecz jeśli ktoś wcześniej nie miał żadnej styczności z zagadnieniami prawa to może być mu trudno zrozumieć część przekazywanych informacji.
Jacek, własna działalność gospodarcza, 46 lat
Bardzo szybki i sprawny proces weryfikacji zadanego pytania pod względem ewentualnej możliwości udzielenia porady prawnej. Dalej profesjonalna pomoc prawna wyczerpującą tematykę zagadnienia. Jestem bardzo zadowolony z możliwości jaką daję internetowy serwis prawny.
Andrzej, 43 lata, Pracownik administracji
Zwięzła i zrozumiała odpowiedź
Andrzej, 61 lat, Technik budownictwa
Szybka,fachowa wyczerpująca odpowiedź
Gosia
Jasne wytłumaczenie w oparciu o przepisy
Krzysztof, 68 lat, mgr inż. mech.
Ocena bardzo pozytywna !!
Romuald, 55 lat
Odpowiedź otrzymałam w ciągu 24 godzin, klarowne wyjaśnienie, ze wskazaniem paragrafów odnoszących się do sytuacji. Kolejne moje pytania były również rzeczowo wyjaśnione. Dziękuję i polecam usługi eporady24
Anna
Bardzo pozytywnie oceniam współpracę. Żadne moje pytanie nie pozostało bez odpowiedzi. Wszystkie poruszane kwestie szczegółowo omówione, problemy rozwiane. Wszystko bez wychodzenia z domu. Miło, rzetelnie. Gdybym mógł i miał portal polecać uczyniłbym to bez wahania, a ze swej strony deklaruję - jestem o tym przekonany, że jeśli się zdarzy, iż jakiś problem prawny wymagający porady napotkam, z Państwa usług skorzystam.
Krzysztof, były żołnierz zawodowy, oficer, 59 lat
Dziękuję bardzo za poradę. Bardzo mi pomogła.
Dorota
Szanowni Państwo! Jestem w pełni usatysfakcjonowana poradą prawną. Otrzymany tekst jest dla mnie doskonale zrozumiały w odróżnieniu od tekstów bezpłatnych porad, udzielanych na różnych portalach internetowy. Usiłowałam w tych portalach znaleźć odpowiedź na moje pytania i takie były, ale zawsze pozostawiały wątpliwości, ponieważ uogólniały zagadnienie. Otrzymana od Państwa wyczerpująca odpowiedź jest \"skrojona na moją miarę\". W swojej pracy spotykam problemy natury prawnej z różnych dziedzin, mam nawet współpracującego radce prawnego, ale ten wyspecjalizowany jest w sprawach zarządu nieruchomościami i windykacji należności. Teraz wiem, że będę mogła korzystać też z Waszych porad i na pewno nie omieszkam tego uczynić w potrzebie.Serdecznie dziękuje za okazaną pomoc.
Małgorzata, 70 lat, licencjonowany zarzdca nieruchomości
Usługa zrealizowana bardzo sprawnie, solidnie. profesjonalnie i terminowo, a przede wszystkim zrozumiale. Super współpraca z panią prawnik Iryną Kowalczuk. Bardzo dziękuje i polecam. Alicja
Alicja, 57 lat, pracownik administracji
Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz
Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Sądzę że otrzymałem rzetelne wyjaśnienia moich problemów. Odpowiedzi były na tyle jasne i logiczne że pozwolą mi spokojnie załatwić sprawy, których dotyczyły pytania. 
Marek
Dziękuję zaspokoiłem swoją ciekawość. 
Marek, firma, 35 lat
Dziękuję za szybką odpowiedź, pomocną.
Alicja, 50 lat
Bardzo rzetelna, fachowa i szybka odpowiedź, pomocna w podjęciu dalszych działań. Dziękuję prawnikowi, który bardzo mi pomógł w zawikłanej dla mnie sprawie, w szczególności za wyczerpujące informacje, rzeczowość, szybkość i zrozumiałość. Opinia dokładnie rozwiała moje wątpliwości. Jestem z niej bardzo zadowolony, zawiera to, o czym słyszałem i przeczytałem w różnych źródłach, ale brakowało mi potwierdzenia.Odpowiedzi udzielone zostały także na dodatkowe pytania. Z czystym sumieniem polecam.Serdecznie pozdrawiam.Stefan
Stefan, 65 lat
Porada wyczerpująca, trochę za dużo jak dla mnie spraw prawnych i czasem języka \"prawniczego\". Dopiero pytanie dodatkowe rozjaśniło całą sprawę i jestem usatysfakcjonowana.
Iwona

Trudno przewidzieć, czy w ogóle będzie możliwe dokonanie zamiany co do lokalu komunalnego. Chodzi o zagadnienia prawne oraz o decyzje podejmowane przez daną gminę, czyli przez właściciela owego mieszkania komunalnego. Znacznie większą możliwość decydowania mają (ale wyłącznie co do własnych mieszkań) osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (co do właściwych dwóch mieszkań); takie prawo zaliczane jest do ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – zaś dokładniejsze regulacje prawne zawarto w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Do zbycia własności nieruchomości oraz do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego – jest to wymóg formy pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).

Kluczowe znaczenie ma decyzja właściciela z uwagi na treść artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Pani babcia jest najemcą owego mieszkania komunalnego (określenie „główny najemca”, choć popularne, ma charakter nieoficjalny), a więc jego posiadaczem zależnym (art. 336 K.c.). Status najemcy z pewnością nie upoważnia do zbywania cudzego mieszkania. Zacytujmy art. 155 K.c.:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.”

Uprawnienie do zbycia owego mieszkania przysługuje jego właścicielowi. Chodzi o podmiot publiczny, więc trzeba brać pod uwagę dodatkowe wymogi prawne. Zagadnienia wewnętrzne głównie dotyczą osób urzędowych; regułą jest wymóg uzyskania zgody rady gminy (rady miasta) na zbycie nieruchomości komunalne (chodzi głównie o ustawę o samorządzie gminnym). Z Pani perspektywy – praktycznie rzecz biorąc – szczególnie duże znaczenie ma wola organu wykonawczego (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), ponieważ to właśnie taki organ zazwyczaj proponuje radzie uchwalenie uchwały zezwalającej na zbycie nieruchomości lub lokalu komunalnego. Trudno byłoby oczekiwać aktywności osób z administracji budynków lub urzędników na niskich stanowiskach; po przywróceniu kapitalizmu spopularyzowała się mentalność liberalna (niekiedy nawet skrajna), a ponadto często urzędnikom nie płaci się za dodatkowy nakład pracy – niezbędny w sytuacjach nietypowych. Proponuję skontaktować się przynajmniej z kierownictwem administracji lub z kierownikiem (dyrektorem) tego wydziału urzędu gminy, w którym załatwia się większość spraw związanych z lokalami komunalnymi. Prawdopodobnie przyda się rozmowa z wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta).

Artykuł 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi:

„1. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego.

3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do zamiany udziałów we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości.”

Jak widać, prawnie dopuszczalne jest dokonanie zamiany. Bardzo dużo zależy od decyzji osób urzędowych oraz od odpowiednio dokładnych wycen majątkowych – proszę liczyć się z tym, że strona urzędowa może zażyczyć sobie sfinansowania usług rzeczoznawcy majątkowego przez osoby, którym zależy na określonej transakcji z użyciem mienia komunalnego.

Aspekt majątkowy jest bardzo ważny. Na wolnym rynku mieszkania własne oraz spółdzielcze – a dokładniej: tytuł prawny (własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) – mają bardzo często podobną wartość; proszę się jednak liczyć z tym, że własność może mieć nieco wyższą wartość. Mieszkanie Pani męża ma mniejszą powierzchnię od mieszkania „spółdzielczego”, które jest brane pod uwagę. W takim układzie może dojść do zamiany z dopłatą. Prawdopodobnie w akcie notarialnym zostałaby zawarta umowa zamiany (art. 603 i art. 604 K.c.), ale z zastrzeżeniem, że – z uwagi na różnicę wartości – właścicielowi (współwłaścicielom) większego mieszkania przysługiwałaby od Pani męża dopłata. Ewentualnie umowa zamiany dotyczyłaby nabycia przez Pani męża części udziałów (art. 204 K.c.) w spółdzielczym własnościowym prawie do większego mieszkania, a reszta udziałów w owym prawie byłaby objęta umową sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – zapewne na rzecz Pani męża, ale nie można wykluczyć również innych wariantów (np. nabycie udziałów „w większym mieszkaniu” przez daną gminę lub przez Pani babcię – gdyby ona wcześniej, zapewne przy pomocy pełnomocnika, kupiła aktualne mieszkanie komunalne). Po uzyskaniu dopłaty aktualny właściciel (aktualni współwłaściciele) większego mieszkania mogliby kupić – za dopłatę – inne mieszkanie; zapewne kupienie mieszkania komunalnego byłoby dla nich mało opłacalne (bo regułą w takich sytuacjach jest tryb przetargowy, i to bez znacznych obniżek cen).

Gmina – gdyby doszło do transakcji w wersji przez Państwa rozważanej – byłaby uprawniona i zobowiązana żądać odpowiedniej wartości za owo mieszkanie komunalne; zobowiązana, ponieważ gospodarowanie mieniem komunalnym wiąże się z licznymi obowiązkami (a za niegospodarność, zwłaszcza znaczną, grozi odpowiedzialność, niekiedy nawet karna). Wobec tego praktycznie nierealne jest doprowadzenie do sytuacji, w której skutkiem rozważanych przez Państwa „zmian własnościowych” byłoby uzyskanie przez Pani męża (lub przez Państwa) wyłącznych uprawnień do większego mieszkania – bez stosownej dopłaty. Pani mężowi przysługuje tytuł prawny do mniejszego mieszkania, co ma konsekwencje ekonomiczne. Trudno wyobrazić sobie, by ktoś rozsądny zgodził się zamienić większe mieszkanie na mniejsze – bez uzyskiwania dopłaty (a szczególnie mając w perspektywie wydatki związane z nabyciem jeszcze jednego mieszkania).

Prawnie niedopuszczalne jest zbycie cudzego mieszkania – mieszkanie komunalne ma swego właściciela i to on ma prawo decydować; w przypadku braku porozumienia z urzędnikami w grę mogłoby wchodzić przekonanie radnych (np. podczas dyżurów) do podjęcia określonej uchwały. Jednak podjęcie takiej uchwały – związanej z większym mieszkaniem – zapewne miałoby konsekwencje niemiłe dla Państwa. Gdyby owa gmina stała się współuprawniona do większego mieszkania, to trzeba byłoby się liczyć nawet z możliwością wprowadzenie do niego jakiegoś lokatora (często brakuje lokali komunalnych) – w takim stanie rzeczy cel opiekuńczy mógłby być trudny do właściwego zrealizowania.

Tak więc załatwianie sprawy wypada zacząć od urzędu danej gminy. Przydać się może sprawdzenie stanu prawnego w księdze wieczystej. Podstawowe znaczenie ma ustalenie, kto jest właścicielem danego mieszkania komunalnego. Zdarzają się różne sytuacje. Byłoby najprościej, gdyby własność przysługiwała danej gminie, ale może chodzić nawet o własność Skarbu Państwa (w takich sytuacjach zakres uprawnień samorządu terytorialnego może być ograniczony, a więc nawet zgoda wojewody może mieć miejsca). Zdarzają się sytuacje szczególnie skomplikowane, np. związane z postępowaniami o zwrot mienia (w Warszawie dodatkowo niekiedy chodzi o zagadnienie „dekretów warszawskich”). Słabe zorientowanie urzędników może świadczyć o dodatkowych komplikacjach – być może część zagadnień uda się wyjaśnić poprzez lekturę ksiąg wieczystych.

Proszę sprawdzić, czy odnośne mieszkanie komunalne zostało objęte procesem sprzedaży na rzecz najemców (gminy często ogłaszają to na swych stronach internetowych). Gdyby tak było, to Pani babcia mogłaby nabyć odnośne mieszkanie – w przypadku wieloletniego zamieszkiwania w nim zapewne przysługiwałaby jej wysoka bonifikata. W zakresie nabywania mieszkań komunalnych szczególnej uwadze polecam art. 34 oraz art. 68 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gdyby Pani babcia kupiła mieszkanie komunalne, to mogłoby dojść do jego sprzedania. Z uwagi na szczególną sytuację babci proponowałbym, aby w umowie z gminą wprost określono, że gmina nie będzie żądała zwrotu bonifikaty związanej z nabyciem przez babcię udziałów w prawie do większego mieszkania (potrzebnego do sprawowania pieczy nad nią) – ewentualnie możliwość żądania bonifikaty zostałaby „przeniesiona” na udziały w prawie do większego mieszkania w zamian za własność mniejszego mieszkania (czyli teraz komunalnego). Zwracam uwagę na ten szczegół, bo wiele osób ma problemy w związku z żądaniami gmin domagających się zwrotu bonifikaty – mieszkanie wprawdzie zbyć (np. sprzedać) można, ale czasami skutki ekonomiczne mogą być mało atrakcyjne.

W załatwianiu różnych sprawa Pani babci może się przydać pomoc. Mogłaby ona ustanowić swego pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.) na przykład Panią. Ze względów praktycznych mogłoby się przydać poświadczenie podpisu mocodawczyni. W przypadku poważniejszych problemów zdrowotnych Pani babci w grę mogłoby wchodzić ustanowienie dla niej kuratora – czyli przewidzianego artykułem 183 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) kuratora dla osoby niepełnosprawnej; wnioski o ustanowienie takiego kuratora kieruje się do właściwego miejscowo sądu rejonowego (wydziału do spraw opiekuńczych).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Rozwód przed wykupem mieszkania komunalnego

Mieszkam z rodzicami w mieszkaniu komunalnym, które rodzice chcą wykupić. Problem w tym, że moja mama odziedziczyła mieszkanie, które sprzedała przed upływem pięciu lat i musiałaby uiścić podatek, chyba że zainwestowałaby te pieniądze w inną nieruchomość – kupiła więc inne mieszkanie przed wykupem mieszkania komunalnego. I zrobił się problem, gdyż rodzice nie chcą stracić mieszkania komunalnego. Czy rodzice muszą wziąć rozwód przed wykupem mieszkania komunalnego? Dodam, że mają rozdzielność majątkową.

Zachowanie w rodzinie mieszkania komunalnego

Mieszkanie komunalne jest zamieszkiwane przez moją rodzinę od 60 lat. Obecnie zameldowane są w nim mama i moja siostra. Siostra od kilku lat przebywa za granicą. Ja jestem właścicielką mieszkania w innej miejscowości (tam też jestem zameldowana na stałe). U mamy jestem regularnie co 2 tygodnie, opiekuję się nią, pomieszkuję w mieszkaniu, w którym się wychowałam, uczestniczę w życiu miasteczka. Zależy nam trzem na zachowaniu mieszkania. Jakie czynności podjąć? Niestety, gmina na wykup od wielu lat nie wyraża zgody. Czy mój meldunek, nawet czasowy, w czymś pomoże?

Wniosek o podnajęcie mieszkania komunalnego

Chciałabym złożyć wniosek do miasta o podnajęcie mieszkania komunalnego. Czy jest to możliwe? Czy miasto może odrzucić wniosek, jeśli tak, to co wtedy? Jak argumentować taki podnajem we wniosku?

Usunięcie żony z najmu mieszkania komunalnego po wyprowadzeniu się

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym, które otrzymaliśmy razem z żoną i oboje jesteśmy najemcami. Od 2 lat jesteśmy po rozwodzie, była żona wyprowadziła się 19 miesięcy temu do swojego partnera, 4 miesiące temu wymeldowała się z mieszkania, za nic nie płaci. W wyroku rozwodowym sąd przyznał jej mały pokój, w którym mieszka nasza pełnoletnia córka. Chciałbym usunąć byłą żonę z najmu, jak to zrobić?

Przepisanie umowy najmu mieszkania komunalnego na synową

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym wraz z 80-letnią teściową, która jest w umowie najemcą tego mieszkania. Mieszka ze mną również mój dorosły syn, który od urodzenia choruje na mózgowe porażenie dziecięce i wymaga pomocy osób trzecich. Porusza się na wózku inwalidzkim. Nasze dochody to renta rodzinna + renta socjalna w wysokości 2190, teściowa ma emeryturę 1200 zł. Mój mąż zmarł 2 lata temu. Czy jako synowa mogę przepisać stosunek najmu na siebie na miejsce teściowej? Mieszkam tam stale od 1987 r.



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »