Rozwiązanie umowy najmu na czas określony a kaucja

Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?

Umowa najmu zawarta na czas określony ma trwać do daty wskazanej w umowie. Co do zasady ani najemca, ani wynajmujący nie mogą jej swobodnie zakończyć wcześniej, jeżeli umowa nie daje takiej możliwości. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Dla pełniejszego obrazu warto porównać także tekst „rezygnacja jednego z najemców”.

Oznacza to, że najpierw trzeba sprawdzić postanowienia umowy. Jeżeli zawiera ona jasną klauzulę wypowiedzenia, np. z miesięcznym terminem wypowiedzenia w określonych sytuacjach, należy stosować tę klauzulę. Jeżeli umowa milczy o wcześniejszym wypowiedzeniu, samo oświadczenie najemcy o rezygnacji z mieszkania może być nieskuteczne, a wynajmujący może żądać dalszych należności wynikających z umowy.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy strony dojdą do porozumienia. Umowę na czas określony można zakończyć w dowolnym momencie za zgodą obu stron, najlepiej w formie pisemnego porozumienia określającego datę wydania lokalu, rozliczenie czynszu, mediów i kaucji oraz stan mieszkania.

Kiedy najemca może rozwiązać najem bez zachowania terminów?

Niezależnie od treści umowy przepisy przewidują sytuacje, w których najemca może zakończyć najem natychmiast. Najważniejszy w sprawach mieszkaniowych jest art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeżeli wiedział o tych wadach przy zawieraniu umowy.

Do takich wad mogą należeć w szczególności poważne zawilgocenie i zagrzybienie, wadliwa instalacja powodująca realne zagrożenie, stan techniczny budynku stwarzający ryzyko dla bezpieczeństwa albo inne warunki, które obiektywnie zagrażają zdrowiu. Sam dyskomfort, drobne usterki albo nieestetyczny wygląd lokalu zwykle nie wystarczą. Wada musi mieć realny ciężar i wpływać na możliwość bezpiecznego korzystania z mieszkania.

Znaczenie ma także art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli lokal ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie albo wad nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów. Przy tej podstawie trzeba jednak pamiętać o art. 664 § 3 Kodeksu cywilnego: uprawnienie nie przysługuje, jeżeli najemca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy.

W praktyce przed złożeniem wypowiedzenia warto zebrać dowody: zdjęcia, nagrania, korespondencję z właścicielem, zgłoszenia usterek, protokół z oględzin, rachunki za naprawy, opinie specjalisty albo dokumenty z nadzoru budowlanego lub sanepidu, jeżeli sprawa tego wymaga. W razie sporu to najemca powinien wykazać okoliczności uzasadniające natychmiastowe wypowiedzenie.

Czy zagrzybienie lub wilgoć zawsze pozwalają zerwać umowę?

Nie każde zawilgocenie mieszkania uzasadnia natychmiastowe wypowiedzenie najmu. Kluczowe jest to, czy wada zagraża zdrowiu, czy została właściwie udokumentowana oraz czy nie jest skutkiem niewłaściwego korzystania z lokalu przez najemcę, np. trwałego braku wentylacji mimo prawidłowo działających instalacji.

W orzecznictwie przyjmuje się, że długotrwałe zawilgocenie i zagrzybienie mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia. W wyroku z 21 maja 1974 r., sygn. II CR 199/74, Sąd Najwyższy wskazywał, że stan zagrożenia życia lub zdrowia może wynikać nie tylko z groźby fizycznego zawalenia budynku, lecz także z warunków antysanitarnych, nadmiernego zawilgocenia i zagrzybienia, zwłaszcza gdy problem nie jest usuwany przez dłuższy czas.

Jeżeli więc lokal ma poważne wady zagrażające zdrowiu, najemca może powołać się na art. 682 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie o wypowiedzeniu warto złożyć na piśmie, opisać konkretne wady, wskazać podstawę prawną, załączyć dowody i wyznaczyć termin wydania lokalu. Dzięki temu łatwiej będzie bronić stanowiska, że najem zakończył się skutecznie.

Kaucja przy najmie mieszkania - co zabezpiecza?

Kaucja w najmie lokalu mieszkalnego zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

Przy najmie okazjonalnym i najmie instytucjonalnym obowiązują odrębne regulacje, w których limit kaucji wynosi co do zasady sześciokrotność miesięcznego czynszu. Dlatego przed oceną sprawy trzeba ustalić, jaki rodzaj umowy został zawarty: zwykły najem, najem okazjonalny, najem instytucjonalny czy najem lokalu użytkowego.

Najczęściej z kaucji można potrącić zaległy czynsz, niezapłacone media, koszty napraw szkód wyrządzonych przez najemcę oraz inne wymagalne należności wynikające z najmu. Nie można natomiast zatrzymać kaucji tylko dlatego, że najemca się wyprowadził, jeżeli nie istnieje konkretna należność do potrącenia.

Wynajmujący powinien wykazać, z czego wynikają potrącenia. Praktycznie oznacza to rozliczenie z podaniem kwot, podstaw i dokumentów: protokołu zdawczo-odbiorczego, zdjęć, rachunków, faktur, wyliczenia mediów albo zaległości czynszowych. Normalne zużycie lokalu, wynikające z prawidłowego używania mieszkania, nie powinno być traktowane jak szkoda obciążająca najemcę.

Więcej o dopuszczalnych potrąceniach opisujemy w materiale: kaucja za wynajem, kiedy można ją zatrzymać.

Czy wynajmujący może zatrzymać całą kaucję po wcześniejszym zakończeniu najmu?

Nie ma jednej automatycznej odpowiedzi. Jeżeli najemca skutecznie wypowiedział umowę z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu albo strony zawarły porozumienie o zakończeniu najmu, samo wcześniejsze zakończenie umowy nie uzasadnia zatrzymania całej kaucji. Wynajmujący może potrącić tylko udokumentowane należności.

Jeżeli jednak najemca po prostu opuścił lokal przed końcem umowy na czas określony, a umowa nie przewidywała takiego wypowiedzenia i nie było podstaw ustawowych, wynajmujący może twierdzić, że poniósł szkodę albo że należą mu się dalsze świadczenia. Wtedy kaucja może zostać objęta sporem i potrąceniem, ale wynajmujący nadal powinien wykazać podstawę i wysokość swoich roszczeń.

Warto pamiętać, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Jeżeli wynajmujący nie zwraca kaucji i nie przedstawia rozliczenia, najemca może wezwać go pisemnie do zapłaty, a następnie dochodzić zwrotu na drodze sądowej.

Jak bezpiecznie zakończyć najem i rozliczyć kaucję?

Najemca powinien w pierwszej kolejności przeanalizować umowę. Należy sprawdzić, czy przewidziano wcześniejsze wypowiedzenie, jakie są przesłanki, termin i forma wypowiedzenia. Następnie trzeba ustalić, czy istnieje ustawowa podstawa natychmiastowego zakończenia najmu, zwłaszcza wady lokalu zagrażające zdrowiu.

Jeżeli podstawą są wady mieszkania, warto wcześniej zawiadomić wynajmującego o problemie, chyba że wada jest tak poważna, że dalsze korzystanie z lokalu jest niebezpieczne. W piśmie należy opisać wady, zażądać działań albo złożyć wypowiedzenie z powołaniem na konkretną podstawę prawną. Dobrze jest też zaproponować termin protokolarnego odbioru mieszkania.

Przy wydaniu lokalu sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien obejmować stan ścian, podłóg, wyposażenia, liczników, komplet kluczy oraz ewentualne zastrzeżenia stron. Dokumentacja fotograficzna wykonana w dniu wydania lokalu często ma kluczowe znaczenie przy sporze o potrącenia z kaucji.

Jeżeli właściciel chce zatrzymać całą kaucję, poproś o pisemne rozliczenie. Brak rozliczenia albo ogólne stwierdzenie, że kaucja przepada, zwykle nie wystarcza. Potrącenia muszą odpowiadać konkretnym, wymagalnym i możliwym do wykazania należnościom.

Odszkodowanie przy zerwaniu umowy najmu na czas określony

Wcześniejsze opuszczenie lokalu przez najemcę nie zawsze oznacza, że umowa skutecznie się zakończyła. Jeżeli umowa najmu na czas określony nie przewiduje odpowiedniej podstawy wypowiedzenia, a strony nie zawrą porozumienia, wynajmujący może twierdzić, że czynsz należy się nadal albo że poniósł szkodę związaną z wcześniejszym zakończeniem najmu.

Zakres ewentualnego odszkodowania zależy od treści umowy, przyczyny wyprowadzki, możliwości ponownego wynajęcia lokalu oraz zachowania stron. Wynajmujący powinien ograniczać szkodę, na przykład realnie poszukując nowego najemcy, a nie biernie doliczać czynsz za cały pozostały okres umowy.

Kaucja może zostać potrącona z wymagalnymi należnościami, ale nie przepada automatycznie tylko dlatego, że najemca wyprowadził się wcześniej. Potrzebne jest konkretne rozliczenie: czynsz, media, szkody w lokalu, ewentualne koszty uzasadnione umową oraz kwota pozostała do zwrotu.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 664, art. 673 i art. 682.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 6, art. 19a i art. 19f.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 1974 r., sygn. II CR 199/74.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.