Odzyskanie mieszkania komunalnego po eksmisji – czy to możliwe?

Czy można odzyskać mieszkanie komunalne po eksmisji?

Odzyskanie mieszkania komunalnego po wykonanej eksmisji jest trudne i zwykle nie polega na prostym „powrocie” do dawnego lokalu. Jeżeli eksmisja została wykonana na podstawie prawomocnego wyroku i w prawidłowym trybie, należy przyjąć, że wcześniejsza umowa najmu wygasła albo została skutecznie rozwiązana, a lokator utracił tytuł prawny do mieszkania.

W praktyce oznacza to, że spłata zaległości czynszowych, zawarcie ugody z komornikiem czy rozpoczęcie ratalnej spłaty długu nie powodują automatycznego przywrócenia najmu. Takie działania mogą jednak pomóc w rozmowach z gminą, zwłaszcza gdy były lokator chce wykazać, że jego sytuacja się ustabilizowała i że może regularnie ponosić opłaty za lokal.

Inaczej należy oceniać sprawę, gdy eksmisja jeszcze nie została wykonana albo gdy istnieją poważne wątpliwości co do prawidłowości wypowiedzenia umowy, przebiegu procesu lub wykonania wyroku. Wtedy znaczenie może mieć obrona przed eksmisją na wczesnym etapie. Po fizycznym opróżnieniu lokalu pole działania jest dużo węższe.

Czym jest tytuł prawny do mieszkania komunalnego?

Tytuł prawny to podstawa, która pozwala legalnie korzystać z lokalu. W przypadku mieszkania komunalnego najczęściej jest nią umowa najmu zawarta z gminą albo z podmiotem zarządzającym gminnym zasobem mieszkaniowym. Bez takiej podstawy dana osoba nie jest najemcą, nawet jeżeli wcześniej mieszkała w tym lokalu przez wiele lat.

W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych trzeba odróżnić trzy sytuacje:

• osoba nadal ma ważną umowę najmu i korzysta z lokalu jako najemca,
• umowa została wypowiedziana, ale eksmisja jeszcze nie została wykonana,
• eksmisja została już wykonana, a były lokator chce wrócić do dawnego mieszkania albo uzyskać nowy lokal.

Najkorzystniejsza prawnie jest pierwsza sytuacja. Druga daje jeszcze możliwość badania prawidłowości wypowiedzenia, wezwania do zapłaty, ugody, wyroku i prawa do lokalu socjalnego. Trzecia jest najtrudniejsza, ponieważ były lokator musi zasadniczo zabiegać o nową podstawę prawną do lokalu.

Zaległości czynszowe a wypowiedzenie najmu

Przy zadłużeniu czynszowym właściciel nie może dowolnie i natychmiast rozwiązać stosunku najmu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie z powodu zaległości jest dopuszczalne, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a wcześniej został pisemnie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia i otrzymał dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W części spraw znaczenie ma także obowiązek zaproponowania ugody, a w praktyce często kluczowa okazuje się ugoda z gminą przy zadłużeniu mieszkania. Jeżeli wypowiedzenie ma nastąpić z powodu zaległości, a gospodarstwo domowe lokatora osiąga dochody pozwalające ubiegać się w danej gminie o lokal socjalny, właściciel powinien zaproponować pisemną ugodę dotyczącą zapłaty zaległych i bieżących należności. Naruszenie tych wymogów może mieć znaczenie dla ważności wypowiedzenia, ale najczęściej trzeba powoływać się na to jeszcze przed wykonaniem eksmisji.

Po wykonanej eksmisji sama argumentacja, że dług został prawie spłacony, może nie wystarczyć. Warto jednak zebrać dowody zapłaty, ugody, historii wpłat, aktualnych dochodów oraz dokumenty potwierdzające szczególną sytuację rodzinną, zdrowotną lub społeczną.

Zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego

Powrót do mieszkania po eksmisji bez zgody gminy, wymiana zamków, zajęcie pustego lokalu albo dalsze zamieszkiwanie mimo utraty najmu nie przywracają prawa do lokalu. Taka osoba może zostać potraktowana jako osoba zajmująca lokal bez podstawy prawnej.

Tak zwany dziki lokator ma obowiązek uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Wynika to z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa ono strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Więcej o takiej sytuacji wyjaśnia artykuł o tym, czym jest brak tytułu prawnego do lokalu.

Trzeba podkreślić, że opłacanie odszkodowania za bezumowne korzystanie nie jest tym samym co opłacanie czynszu z umowy najmu. Nie tworzy ono automatycznie nowej umowy i nie czyni byłego lokatora najemcą. Może natomiast ograniczać narastanie zadłużenia i pokazywać gminie, że dana osoba stara się regulować swoje zobowiązania.

Prawo do lokalu socjalnego i wykonanie eksmisji

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd powinien orzec, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje prawo do lokalu socjalnego, czy też takiego prawa nie mają. Jeżeli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, wykonanie eksmisji powinno zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Ustawa wskazuje grupy osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku uprawnienia do lokalu socjalnego, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu. Chodzi m.in. o kobiety w ciąży, małoletnich, osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione, obłożnie chore, niektórych emerytów i rencistów, osoby bezrobotne oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy.

Jeżeli natomiast wyrok nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego, znaczenie mogą mieć przepisy o tymczasowym pomieszczeniu oraz ograniczenia wykonywania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie dotyczy to jednak wszystkich sytuacji, a przepisy przewidują wyjątki, m.in. przy eksmisjach związanych ze znęcaniem się nad rodziną.

Jak ubiegać się o ponowne uregulowanie sytuacji po eksmisji?

Po wykonanej eksmisji najbezpieczniejszą ścieżką jest działanie formalne, a nie samowolny powrót do lokalu. Były lokator powinien ustalić, jakie zasady wynajmowania lokali obowiązują w konkretnej gminie. Rada gminy uchwala bowiem zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym kryterium dochodowe do mieszkania komunalnego, warunki zamieszkiwania, pierwszeństwo zawarcia umowy oraz tryb rozpatrywania wniosków.

W praktyce warto złożyć pisemny wniosek do urzędu gminy, miasta albo jednostki zarządzającej lokalami komunalnymi. Wniosek powinien być konkretny i oparty na dokumentach. Można w nim prosić o zawarcie nowej umowy najmu, przydział innego lokalu, lokal socjalny albo indywidualne rozpatrzenie sytuacji. Jeżeli dawny lokal jest nadal wolny, można wskazać go we wniosku, ale gmina nie ma automatycznego obowiązku oddania właśnie tego mieszkania.

Warto przedstawić zwłaszcza:

• dowody spłaty całości lub części zadłużenia,
• ugody, harmonogramy spłat i potwierdzenia przelewów,
• aktualne dochody i źródło utrzymania,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym,
• orzeczenia o niepełnosprawności, dokumentację leczenia albo inne ważne okoliczności,
• informacje o braku możliwości zamieszkania w innym lokalu.

Jeżeli były lokator nadal faktycznie zajmuje lokal albo gmina przez dłuższy czas toleruje jego pobyt, należy jak najszybciej dążyć do formalnego uregulowania sytuacji. Pomocny może być artykuł omawiający, jak wygląda regulacja sytuacji bez tytułu prawnego.

Dlaczego pisemny wniosek jest tak ważny?

W sprawach mieszkaniowych rozmowy z administracją są przydatne, ale nie zastępują pisma. Wniosek najlepiej złożyć w biurze podawczym za potwierdzeniem wpływu albo wysłać listem poleconym. W treści pisma trzeba jasno wskazać, czego dotyczy prośba: ponownego zawarcia umowy najmu, przydziału lokalu, zawarcia ugody, rozłożenia długu na raty albo udzielenia informacji o możliwej procedurze.

Warto także poprosić o wskazanie podstawy prawnej odmowy, jeżeli gmina nie widzi możliwości zawarcia nowej umowy. Ułatwia to ocenę, czy decyzja gminy jest zgodna z lokalną uchwałą i czy istnieje sens dalszego odwoływania się, ponawiania wniosku lub składania skargi.

Czy można sądownie ustalić istnienie najmu?

W szczególnych sytuacjach można rozważyć powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie jest to jednak typowa droga do „odzyskania” lokalu po prawomocnej i wykonanej eksmisji. Takie powództwo ma sens głównie wtedy, gdy istnieją konkretne argumenty, że stosunek najmu nadal trwa albo że doszło do jego skutecznego nawiązania, mimo braku formalnej umowy.

Przykładowo znaczenie mogą mieć wieloletnie zachowania stron, pisemne oświadczenia gminy, pobieranie należności jako czynszu, korespondencja wskazująca na uznawanie danej osoby za najemcę albo uchwały gminne przewidujące szczególne zasady zawierania umów z osobami pozostającymi w lokalu. Każdorazowo wymaga to jednak dokładnej analizy dokumentów.

Co zrobić w pierwszej kolejności?

Osoba po eksmisji z mieszkania komunalnego powinna przede wszystkim uporządkować dokumenty. Kluczowe są: umowa najmu, wypowiedzenie umowy, wezwania do zapłaty, propozycje ugody, wyrok eksmisyjny, dokumenty od komornika, potwierdzenia wpłat i korespondencja z gminą. Bez tych dokumentów trudno ocenić, czy sprawa została przeprowadzona prawidłowo i jakie są realne możliwości działania.

Następnie należy ustalić, czy:

• dług został w całości spłacony albo czy istnieje realny harmonogram spłaty,
• gmina ma lokalną procedurę ponownego zawierania umów z byłymi najemcami,
• wnioskodawca spełnia kryteria dochodowe i mieszkaniowe,
• w sprawie były osoby szczególnie chronione, np. dzieci, osoby niepełnosprawne lub osoby obłożnie chore,
• wyrok eksmisyjny przyznawał prawo do lokalu socjalnego albo go odmawiał.

Dopiero po takiej analizie można ocenić, czy lepszym rozwiązaniem będzie wniosek do gminy, negocjacje, skarga, próba zawarcia nowej umowy, czy też badanie możliwości działań sądowych.

Najczęstsze pytania

Czy spłata długu przywraca prawo do mieszkania komunalnego?

Nie. Spłata długu nie przywraca automatycznie umowy najmu po wykonanej eksmisji. Może jednak pomóc w rozmowach z gminą i być argumentem za ponownym rozpatrzeniem sprawy.

Czy można wrócić do tego samego lokalu po eksmisji?

Można o to wnioskować, ale gmina nie ma co do zasady obowiązku oddania byłemu lokatorowi dokładnie tego samego mieszkania. Decydują przepisy ustawy, lokalna uchwała i sytuacja faktyczna lokalu.

Czy komornik może cofnąć eksmisję po spłacie długu?

Jeżeli eksmisja została już wykonana, komornik nie przywraca najmu ani nie oddaje lokalu byłemu lokatorowi tylko dlatego, że dług został później spłacony. Komornik wykonuje tytuł wykonawczy, a sprawa dalszego najmu zależy przede wszystkim od gminy albo od rozstrzygnięcia sądu.

Czy osoba bez tytułu prawnego musi płacić za lokal?

Tak. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego musi co miesiąc płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie jest to jednak czynsz z umowy najmu i samo płacenie nie tworzy automatycznie prawa do lokalu.

Czy gmina może odmówić ponownego zawarcia umowy?

Tak, jeżeli były lokator nie spełnia warunków określonych w ustawie i lokalnej uchwale albo gdy gmina uzna, że wcześniejsze zadłużenie i eksmisja przemawiają przeciwko zawarciu nowej umowy. Odmowa powinna jednak wynikać z konkretnych zasad i okoliczności sprawy.

Podsumowanie

Po wykonanej eksmisji z mieszkania komunalnego nie można zakładać, że spłata zaległości automatycznie przywróci dawny najem. W większości spraw trzeba ubiegać się o nową umowę albo o inny lokal z zasobu gminy. Najważniejsze jest działanie na piśmie, zebranie dokumentów i sprawdzenie lokalnych zasad wynajmowania mieszkań komunalnych.

Jeżeli eksmisja jeszcze nie została wykonana, warto działać szybko i sprawdzić, czy wypowiedzenie najmu, wezwania do zapłaty, ewentualna propozycja ugody, wyrok oraz czynności komornicze były prawidłowe. Po opróżnieniu lokalu możliwości prawne są znacznie bardziej ograniczone.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - ELI / Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ELI / Dziennik Ustaw
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - ELI / Dziennik Ustaw

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.