Wypowiedzenie użyczenia mieszkania spółdzielczego po śmierci rodzica

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przechodzi w spadku?

W opisanej sprawie trzeba najpierw odróżnić trzy kwestie: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, wkład mieszkaniowy oraz osobne porozumienie między rodzeństwem dotyczące zamieszkiwania w lokalu. To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie, bo w praktyce często błędnie mówi się, że dzieci „odziedziczyły mieszkanie spółdzielcze”.

Zgodnie z art. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Może należeć do jednej osoby albo do małżonków. Oznacza to, że po śmierci mamy nie dziedziczy się samego lokatorskiego prawa tak jak własności mieszkania. Dziedziczeniu może natomiast podlegać wkład mieszkaniowy, a osobom bliskim mogą przysługiwać roszczenia wobec spółdzielni.

Jeżeli po śmierci mamy kilka osób bliskich zgłosiło roszczenie o ustanowienie prawa do lokalu, ustawa przewiduje szczególną procedurę. Do zachowania roszczenia konieczne jest złożenie w terminie jednego roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Gdy zgłosi się kilka osób uprawnionych, spór rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, a jeżeli osoby te nie wystąpią do sądu w terminie wyznaczonym przez spółdzielnię, wyboru może dokonać spółdzielnia.

W podobnych stanach faktycznych istotne jest, jak działa lokatorskie prawo po śmierci osoby uprawnionej. Inne zasady dotyczą sytuacji, gdy prawo przysługiwało obojgu małżonkom, a inne wtedy, gdy po zmarłym zgłaszają się dzieci lub inne osoby bliskie.

Porozumienie notarialne a rzeczywiste prawo do mieszkania

Z opisu wynika, że siostra została osobą, której przysługuje tytuł do lokalu wobec spółdzielni, a Pan uzyskał na podstawie porozumienia prawo do dożywotniego zamieszkiwania w mieszkaniu. Trzeba jednak sprawdzić dokładną treść tego porozumienia oraz formę czynności notarialnej.

Jeżeli notariusz jedynie poświadczył podpisy pod porozumieniem, nie oznacza to jeszcze ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe albo służebność mieszkania wymagają co do zasady właściwej formy aktu notarialnego oraz istnienia prawa, które można takim prawem obciążyć. Takie prawa dają silniejszą ochronę niż zwykła umowa cywilna, ale w lokalu spółdzielczym trzeba zawsze sprawdzić, czy osoba podpisująca porozumienie w ogóle mogła ustanowić takie zabezpieczenie. Jeżeli dokument rzeczywiście ustanowił prawo rzeczowe, osobno trzeba przeanalizować służebność mieszkania po śmierci właściciela, ponieważ śmierć właściciela co do zasady nie wygasza służebności osobistej ustanowionej na rzecz innej osoby.

Jeżeli natomiast porozumienie polegało na tym, że siostra jako osoba uprawniona do lokalu pozwoliła Panu bezpłatnie mieszkać w lokalu, najczęściej mamy do czynienia z użyczeniem. Umowa użyczenia jest umową zobowiązaniową, a nie prawem rzeczowym do lokalu. Może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony, odpłatność nie występuje, a biorący w użyczenie powinien korzystać z lokalu zgodnie z umową, przeznaczeniem lokalu i zasadami prawidłowego używania.

Użyczenie lokalu dla spadkobiercy

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. W przypadku mieszkania oznacza to, że jedna osoba pozwala drugiej korzystać z lokalu bez czynszu, choć biorący do używania może ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy, opłaty eksploatacyjne albo inne koszty przewidziane w porozumieniu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza oddanie przez członka całego albo części lokalu do bezpłatnego używania bez zgody spółdzielni, chyba że wiązałoby się to ze zmianą sposobu korzystania z lokalu, zmianą przeznaczenia lokalu albo jego części. Jeżeli oddanie lokalu do używania wpływa na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek powinien pisemnie powiadomić spółdzielnię.

To, czy siostra może skutecznie zakończyć użyczenie, zależy przede wszystkim od treści porozumienia. Jeżeli strony przewidziały konkretne przyczyny wypowiedzenia, np. niszczenie lokalu, zaległości w opłatach, zakłócanie porządku domowego albo korzystanie niezgodne z umową, siostra powinna wskazać, która przesłanka wystąpiła, i w razie sporu ją udowodnić.

W relacjach rodzinnych takie spory często łączą się z wcześniejszym postępowaniem spadkowym i wyborem osoby, która ma zawrzeć umowę ze spółdzielnią. Jeżeli kilka osób bliskich rościło sobie prawa do lokalu, pomocne może być omówienie, jak wygląda spór między rodzeństwem o lokatorskie prawo do lokalu.

Kiedy można wypowiedzieć albo zakończyć użyczenie mieszkania?

Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, zastosowanie ma art. 715 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wskazuje, że użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. W praktyce, gdy chodzi o mieszkanie oddane do stałego zamieszkiwania, sama ocena zakończenia celu użyczenia może być sporna.

Istotny jest także art. 716 Kodeksu cywilnego. Użyczający może żądać zwrotu rzeczy, nawet gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, bez upoważnienia powierza rzecz innej osobie albo rzecz staje się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Jeżeli porozumienie przewiduje miesięczny termin wypowiedzenia i konkretne przyczyny wypowiedzenia, trzeba ocenić, czy pismo siostry spełnia warunki formalne i materialne. Samo powołanie się na „niedbanie o lokal” albo „zakłócanie porządku” może być niewystarczające, jeżeli nie opisano konkretnych zdarzeń, dat, szkód, skarg sąsiadów albo innych dowodów.

Jak bronić się przed wypowiedzeniem użyczenia?

W pierwszej kolejności warto odpowiedzieć na pismo pełnomocnika siostry. Odpowiedź powinna być rzeczowa i spokojna. Można wskazać, że nie zgadza się Pan z wypowiedzeniem, zażądać podania konkretnych faktów uzasadniających zarzuty oraz poprosić o przedstawienie dowodów, na których opiera się wypowiedzenie.

Równolegle należy zabezpieczyć dowody: potwierdzenia opłat, zdjęcia stanu mieszkania, korespondencję ze spółdzielnią, ewentualne zaświadczenia o braku zaległości, pisma od sąsiadów albo administracji oraz dokumenty potwierdzające, że lokal jest używany zgodnie z porozumieniem. Jeżeli w porozumieniu siostra zobowiązała się do określonych działań, np. wykupu lokalu albo późniejszego rozliczenia, trzeba również zgromadzić dowody dotyczące tych obowiązków.

W procesie sądowym ciężar udowodnienia faktów spoczywa co do zasady na tej stronie, która wywodzi z nich skutki prawne. Jeżeli więc siostra twierdzi, że zaszły przesłanki wypowiedzenia, powinna je wykazać. Pan może z kolei wykazywać, że korzysta z lokalu prawidłowo, dba o mieszkanie, ponosi uzgodnione koszty i nie narusza porządku domowego.

Czy trzeba wyprowadzić się po samym piśmie pełnomocnika?

Pismo wypowiadające użyczenie nie daje drugiej stronie prawa do samodzielnego usunięcia mieszkańca z lokalu, wymiany zamków, wyniesienia rzeczy albo odcięcia mediów. Jeżeli osoba mieszkająca w lokalu nie wyprowadza się dobrowolnie, uprawniony powinien skorzystać z drogi sądowej i dochodzić wydania lub opróżnienia lokalu.

Nie oznacza to, że pismo można zignorować. Brak odpowiedzi może zostać później przedstawiony jako bierność albo brak kwestionowania zarzutów. Najbezpieczniej jest udzielić pisemnej odpowiedzi, wskazać swoje stanowisko, zachować potwierdzenie nadania i nie prowadzić rozmów wyłącznie telefonicznie.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, sąd będzie badał nie tylko samo wypowiedzenie, ale również treść porozumienia, charakter prawa do korzystania z lokalu, przyczyny wypowiedzenia, zachowanie stron oraz dowody. W sprawach rodzinnych sąd może też zwracać uwagę na to, czy wypowiedzenie nie jest próbą obejścia wcześniejszych rozliczeń albo ustaleń zawartych przy podziale uprawnień po zmarłym.

Rozliczenia, wkład mieszkaniowy i spadek

Nawet jeżeli lokatorskie prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu, osobną kwestią pozostaje wkład mieszkaniowy i ewentualne rozliczenia między spadkobiercami. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie wskazuje, że przejście prawa na drugiego małżonka nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu. Przy dzieciach zmarłego i innych osobach bliskich sytuacja wymaga analizy dokumentów spółdzielni, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia oraz ewentualnego działu spadku.

Jeżeli siostra została stroną umowy ze spółdzielnią, nie oznacza to automatycznie, że wszystkie wcześniejsze rozliczenia rodzinne przestały istnieć. Jeżeli w porozumieniu przewidziano spłatę, zwrot określonych kwot, karę umowną albo obowiązek podjęcia działań w celu wykupu lokalu, te postanowienia mogą mieć znaczenie niezależnie od samego wypowiedzenia użyczenia.

Dlatego przed podjęciem decyzji o wyprowadzce albo wdaniem się w spór sądowy warto sprawdzić pełny pakiet dokumentów: porozumienie, dokumenty spadkowe, pisma ze spółdzielni, uchwały lub decyzje spółdzielni, potwierdzenia wpłat i korespondencję między rodzeństwem.

FAQ

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można odziedziczyć?

Nie. Samo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie przechodzi na spadkobierców. Dziedziczeniu mogą podlegać roszczenia majątkowe, przede wszystkim związane z wkładem mieszkaniowym, a osobom bliskim mogą przysługiwać roszczenia o zawarcie umowy ze spółdzielnią.

Czy osoba bliska ma zawsze rok na zgłoszenie się do spółdzielni?

Do zachowania roszczeń z art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych konieczne jest złożenie pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy w terminie jednego roku. W konkretnej sprawie trzeba jednak sprawdzić, od jakiego zdarzenia termin biegnie i czy spółdzielnia prowadziła już procedurę z udziałem kilku osób uprawnionych.

Czy notarialne porozumienie zawsze daje dożywotnie prawo mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli notariusz tylko poświadczył podpisy, dokument może nadal być zwykłą umową cywilną. Silniejsze prawo, takie jak służebność mieszkania albo użytkowanie, wymaga właściwej formy aktu notarialnego i wyraźnej treści ustanawiającej takie prawo.

Czy siostra może wypowiedzieć użyczenie bez dowodów?

Może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu, ale w razie sporu powinna wykazać, że miała do tego podstawy. Jeżeli powołuje się na naruszenie umowy, zaniedbanie lokalu albo zakłócanie porządku, powinna przedstawić konkretne okoliczności i dowody.

Czy po wypowiedzeniu można od razu wymienić zamki?

Nie powinno się tego robić. Jeżeli mieszkaniec nie opuszcza lokalu dobrowolnie, właściwą drogą jest postępowanie sądowe. Samowolna wymiana zamków, wynoszenie rzeczy albo odcinanie mediów może narazić drugą stronę na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Podsumowanie

W przedstawionej sytuacji siostra może próbować wypowiedzieć porozumienie o korzystaniu z lokalu, jeżeli rzeczywiście jest stroną uprawnioną wobec spółdzielni, a porozumienie ma charakter użyczenia. Skuteczność wypowiedzenia zależy jednak od treści umowy, zachowania wymaganego terminu, istnienia przyczyn wypowiedzenia i możliwości ich udowodnienia.

Nie należy przyjmować automatycznie, że każde pismo pełnomocnika oznacza obowiązek natychmiastowej wyprowadzki. Trzeba sprawdzić, czy ustanowiono tylko użyczenie, czy może silniejsze prawo do mieszkania, jakie były ustalenia spadkowe i rozliczeniowe oraz czy zarzuty siostry są konkretne i prawdziwe. Na końcowym etapie znaczenie może mieć także to, jak w danej spółdzielni wygląda członkostwo a spadek oraz kto faktycznie uzyskał tytuł do lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 710, art. 715 i art. 716: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 9, art. 14 i art. 15: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.