Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?

Decyzje wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwał

Na wstępie wskazuję, że wspólnota mieszkaniowa składa swoje oświadczenia woli w drodze podejmowanych uchwał. Prawidłowy sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej jest kluczowy dla stwierdzenia istnienia oraz ważności danej uchwały. Warto przykładać wagę do prowadzonych we wspólnocie głosowań, gdyż wiele wadliwości dotyczących tego konkretnego aspektu często ujawnia się, gdy jest już za późno na ich konwalidację, np. dopiero na etapie procesu sądowego o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (dalej „ustawa”):

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

(…)

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Czynności przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Zatem, jeżeli nie było większości, a temat był poddany pod głosowanie, to takie głosowanie powinno odbyć się raz jeszcze. Z uwagi na fakt, iż jest to temat, w którym powinni się wypowiedzieć właściciele lokalu. W tej sytuacji zarząd wychodzi poza swoje kompetencje (poza zwykły zarząd) i narzuca swoje stanowisko w przedmiocie zasadności odbycia dalszego głosowania. Albowiem zgodnie z art. 22 ustawy:

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zatem zarząd nie może narzucać swojego stanowiska i w tym zakresie winna wypowiedzieć się wspólnota poprzez glosowanie.

Głosowanie w formie indywidualnego zbierania głosów właścicieli

Zgodnie z ustawą o własności lokali głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów może zbierać jedynie zarząd lub zarządca. W przypadku sprawowania we wspólnocie mieszkaniowej zarządu z art. 20 ustawy, tj. zarządu ustawowego (właścicielskiego), w większości przypadków zdarza się tak, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej upoważnia do zbierania głosów administratora wspólnoty. Jest to działanie prawidłowe.

Przepisy ustawy o własności lokali nie regulują w sposób szczegółowy, jak powinno odbywać się głosowanie. Dobrą praktyką, istotną ze względów dowodowych, jest sporządzenie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zarówno listy obecności, jak i listy z miejscem na podpisy właścicieli. Również dobrą praktyką jest sporządzenie protokołu z zebrania wspólnoty, na którym odbywało się głosowanie.

Wnioski

Jak wynika z naszej praktyki, wiele uchybień związanych z podejmowaniem uchwał ma miejsce na etapie głosowania nad uchwałami. Dlatego też prawidłowo przygotowana karta do głosowania, jak i karta z podpisami mogą mieć kluczowe znaczenie w ewentualnym sporze sądowym. Stąd też nie powinno się traktować tych dokumentów lekceważąco. Warto dbać o to, by osoby obecne na zebraniu, jak i oddające głosy pod uchwałami, złożyły właściwe podpisy.

Źródła:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.