Czy zarząd wspólnoty może przerwać głosowanie uchwały?

Stan prawny aktualny na dzień 24 maja 2026 r. W opisanej sytuacji nie można przyjąć automatycznie, że zarząd zawsze musiał kontynuować głosowanie albo że zawsze miał prawo je przerwać. Decydujące znaczenie mają: treść zawiadomienia o zebraniu, regulamin wspólnoty, treść dotychczasowej uchwały parkingowej, sposób sformułowania wniosku oraz to, czy właściciele wiedzieli, nad jaką konkretnie uchwałą oddają głos.

Sam brak wcześniejszego pisemnego projektu uchwały nie przesądza jeszcze o nieważności głosowania. Jeżeli jednak nie było jasne, czy właściciel chce uchylenia całej uchwały, zmiany regulaminu parkingu, zakończenia dzierżawy czy tylko ograniczenia liczby miejsc, zarząd powinien uporządkować sprawę przed dalszym zbieraniem głosów.

Decyzje wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwał

W dużej wspólnocie mieszkaniowej decyzje właścicieli zapadają w formie uchwał. Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo w obu tych trybach.

Oznacza to, że niska frekwencja na zebraniu nie blokuje sama w sobie podjęcia uchwały. Jeżeli na zebraniu obecnych było 6 właścicieli z 60, głosy oddane na zebraniu mogą zostać uzupełnione przez dozbieranie głosów w trybie indywidualnym. Warunkiem jest jednak to, aby wszyscy właściciele głosowali nad tą samą, konkretną i możliwą do zweryfikowania treścią uchwały.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie właścicieli albo w uchwale podjętej w odpowiednim trybie przyjęto zasadę jeden właściciel - jeden głos. Po podjęciu uchwały z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie o jej treści.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie danej czynności.

Sprawa miejsc parkingowych zwykle dotyczy sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, regulaminu wspólnoty, ewentualnej dzierżawy części wspólnej oraz pożytków przekazywanych np. na fundusz remontowy. Jeżeli uchylenie dotychczasowej uchwały zmienia zasady korzystania z parkingu albo pozbawia wspólnotę przychodów, nie powinno być rozstrzygane wyłącznie decyzją zarządu.

Jeżeli nie było większości, a temat był poddany pod głosowanie, trzeba sprawdzić, czy głosowanie dotyczyło prawidłowo sformułowanej uchwały. W praktyce znaczenie ma także ważność uchwały a wymagana większość, zwłaszcza gdy na zebraniu uczestniczyła tylko niewielka część właścicieli.

Zarząd nie powinien blokować inicjatywy właścicieli tylko dlatego, że nie zgadza się z jej skutkami finansowymi. Może natomiast wstrzymać dalsze procedowanie, jeżeli głosowanie rozpoczęto nad nieprecyzyjnym wnioskiem i nie da się ustalić, za czym lub przeciwko czemu właściciele faktycznie głosowali.

Czy brak pisemnego projektu uchwały unieważnia głosowanie?

Ustawa o własności lokali nie zawiera ogólnego przepisu, który nakazywałby, aby każdy wniosek zgłoszony na zebraniu miał od razu formę gotowego pisemnego projektu uchwały. Taki wymóg może jednak wynikać z regulaminu wspólnoty, wcześniejszych uchwał albo z zasad prawidłowego dokumentowania głosowania.

Uchwała powinna być zapisana tak, aby można było jednoznacznie ustalić jej treść, zakres i skutki. Jeżeli właściciel wskazał jedynie, że chce uchylenia uchwały o dzierżawie miejsc parkingowych, ale nie podano numeru uchwały, daty, zakresu uchylenia ani skutków dla zawartych umów, zarząd miał podstawy do zażądania doprecyzowania projektu przed dalszym zbieraniem głosów.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy na zebraniu jasno wskazano uchwałę, odczytano proponowaną treść, wpisano ją do protokołu, a właściciele świadomie oddali głosy. W takim przypadku sam brak wcześniejszego pisemnego projektu nie powinien być traktowany jako automatyczna przeszkoda do kontynuowania głosowania.

Zawiadomienie o zebraniu i punkt wolne wnioski

Przy uchwałach zgłaszanych w punkcie wolne wnioski istotny jest art. 32 ustawy o własności lokali. Zawiadomienie o zebraniu powinno wskazywać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Jeżeli planowana jest zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli, w zawiadomieniu należy wskazać treść tej zmiany.

Uchylenie uchwały dotyczącej parkingu może wpływać na sytuację właścicieli, szczególnie gdy liczba miejsc jest mniejsza niż liczba lokali, a część miejsc jest dzierżawiona. Jeżeli taka zmiana nie była zapowiedziana w porządku obrad, powstaje ryzyko zarzutu, że nieobecni właściciele nie mieli realnej możliwości przygotowania się do głosowania.

Nie oznacza to, że każda uchwała zgłoszona w wolnych wnioskach jest nieważna. Wady zawiadomienia i porządku obrad ocenia się przede wszystkim przez to, czy mogły mieć wpływ na treść uchwały albo na udział właścicieli w głosowaniu.

Konflikt interesów członka zarządu

Sam fakt, że członek zarządu dzierżawi dwa miejsca parkingowe, nie oznacza automatycznie nieważności działań zarządu. Może jednak tworzyć konflikt interesów, jeżeli zarząd decyduje o kontynuacji albo przerwaniu głosowania w sprawie, z której dany członek zarządu osobiście korzysta.

W takiej sytuacji zarząd powinien działać szczególnie przejrzyście: odnotować przyczyny przerwania głosowania, wskazać podstawę prawną lub regulaminową, udostępnić właścicielom projekt uchwały i zaproponować dalszą ścieżkę procedowania.

Indywidualne zbieranie głosów po zebraniu

Indywidualne zbieranie głosów jest dopuszczalne także wtedy, gdy głosowanie rozpoczęło się na zebraniu. Głosy powinien zbierać zarząd lub osoba działająca z jego upoważnienia. Dla bezpieczeństwa karta do głosowania powinna zawierać pełną treść uchwały, oznaczenie uchwały, rubryki za, przeciw i wstrzymuję się, dane właściciela, wielkość udziału oraz podpis.

Jeżeli zarząd uznał, że dalsze zbieranie głosów jest niemożliwe z powodu wad projektu, powinien jasno poinformować właścicieli, na czym polega wada. Dobrą praktyką jest przygotowanie poprawionego projektu uchwały i ponowne poddanie go pod głosowanie.

Zaskarżenie wadliwej uchwały

Jeżeli uchwała zostanie podjęta mimo wad proceduralnych, właściciel lokalu może żądać jej uchylenia na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Podstawą może być niezgodność uchwały z prawem lub umową właścicieli, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela.

Termin na pozew wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie.

W procesie sądowym o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej sąd bada nie tylko samą wadę formalną, ale też jej znaczenie. Uchybienia proceduralne uzasadniają uchylenie uchwały zwłaszcza wtedy, gdy miały albo mogły mieć wpływ na jej treść. Więcej o skutkach wadliwego głosowania pokazuje także omówienie sytuacji, w której konieczny staje się proces o uchylenie wadliwej uchwały.

Co powinien zrobić zarząd?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustalenie, czy na zebraniu rzeczywiście istniała konkretna treść uchwały. Jeżeli treść była jasna i została zaprotokołowana, dalsze indywidualne zbieranie głosów może być dopuszczalne. Jeżeli natomiast treść była niejednoznaczna, zarząd powinien przygotować poprawny projekt i przeprowadzić głosowanie w prawidłowej procedurze.

Właściciel, który uważa, że zarząd bezpodstawnie przerwał głosowanie, może żądać pisemnego wyjaśnienia przyczyn, udostępnienia dokumentów i ponownego procedowania projektu. Jeżeli uchwała zostanie podjęta wadliwie, pozostaje droga sądowa z art. 25 ustawy o własności lokali.

FAQ

Podsumowanie

Zarząd nie powinien samodzielnie rozstrzygać, czy uchylenie uchwały o dzierżawie miejsc parkingowych jest korzystne finansowo. To argument, który powinni ocenić właściciele. Zarząd może natomiast dbać o prawidłowość procedury i nie powinien kontynuować głosowania nad uchwałą, której treści nie da się jednoznacznie ustalić.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to sporządzenie jasnego projektu uchwały, wskazanie skutków uchylenia dotychczasowych zasad, poinformowanie właścicieli i przeprowadzenie głosowania w sposób pozwalający później zweryfikować głosy.

Źródła:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232 - ISAP.

Art. 22, art. 23, art. 25 i art. 32 ustawy o własności lokali - aktualne brzmienie przepisów dotyczących czynności przekraczających zwykły zarząd, podejmowania uchwał, zaskarżania uchwał i zawiadomienia o zebraniu.

Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03 - znaczenie uchybień formalnych przy ocenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.