Wyprowadzka z wynajmowanego pokoju bez umowy z właścicielem – wypowiedzenie i rozliczenia

Czy bez podpisanej umowy z właścicielem istnieje najem lub podnajem?

Umowa najmu nie zawsze musi mieć formę pisemną. Jeżeli właściciel ustnie zgodził się oddać pokój do używania za określony czynsz, może istnieć bezpośrednia ustna umowa najmu. Jeżeli natomiast umowę z właścicielem zawarł główny najemca, a kolejna osoba płaci właśnie jemu za możliwość korzystania z pokoju, sytuacja może odpowiadać podnajmowi.

O kwalifikacji nie decyduje sama nazwa używana przez współlokatorów. Znaczenie ma to, co rzeczywiście ustalono i wykonywano: kto udostępnił pokój, komu przekazywano pieniądze, za co dokonywano płatności, czy przekazano klucze, jak długo dana osoba miała mieszkać i czy korzystała z lokalu samodzielnie oraz stale.

Jeżeli korzystanie było nieodpłatne, może chodzić nie o najem, lecz np. o użyczenie, dla którego zasady zakończenia są inne. Więcej o takim stosunku prawnym wyjaśnia poradnik dotyczący umowy użyczenia mieszkania.

W razie sporu warto zabezpieczyć przelewy, SMS-y, e-maile i rozmowy z komunikatora, a także dowody przekazania kaucji oraz kluczy. Mogą one pozwolić odtworzyć treść ustnego porozumienia.

Trzeba też pamiętać o art. 660 KC. Jeżeli najem nieruchomości lub pomieszczenia został zawarty na czas dłuższy niż rok, powinien mieć formę pisemną. Brak tej formy nie powoduje nieważności umowy, lecz sprawia, że poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.

Trzy miesiące wypowiedzenia przy bezterminowym najmie lokalu

Jeżeli stosunek prawny jest najmem lub podnajmem lokalu albo pokoju na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, punktem wyjścia jest art. 688 KC. Zgodnie z tym przepisem najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nie należy w takiej sytuacji stosować miesięcznego terminu z art. 673 § 2 KC. Art. 688 jest przepisem szczególnym dotyczącym najmu lokalu. Dopiero gdy stan faktyczny nie mieści się w tej regule, np. czynsz jest płatny w innych odstępach albo przedmiot stosunku nie jest lokalem, trzeba ocenić zastosowanie odpowiednich terminów z art. 673 KC.

Zgodnie z kierunkiem przyjętym przez Sąd Najwyższy w wyroku z 6 kwietnia 2000 r., II CKN 264/00, regulacja art. 688 ma charakter co najmniej jednostronnie bezwzględnie obowiązujący. Strony mogą umówić termin dłuższy, wzmacniający trwałość najmu, ale wcześniejsze zastrzeżenie, że każda ze stron będzie mogła jednostronnie wypowiedzieć taki najem np. z jednomiesięcznym terminem, nie powinno zastępować ustawowej reguły trzech miesięcy.

Krótsze wypowiedzenie a porozumienie stron

Trzeba odróżnić jednostronne wypowiedzenie od zgodnego rozwiązania umowy. Wypowiedzenie jest oświadczeniem jednej strony i wywołuje skutki niezależnie od tego, czy druga strona się na nie zgadza. W typowym bezterminowym najmie lokalu z miesięcznym czynszem osoba wyprowadzająca się nie może więc jednostronnie skrócić terminu z art. 688 KC tylko dlatego, że wcześniej ustnie lub pisemnie wpisano jednomiesięczny okres wypowiedzenia.

Inaczej jest z porozumieniem rozwiązującym. Wynajmujący i najemca albo główny najemca i podnajemca mogą w konkretnym momencie wspólnie ustalić, że stosunek prawny zakończy się za tydzień, następnego dnia lub w innej wybranej dacie. Nie jest to skrócone jednostronne wypowiedzenie, lecz zgodna decyzja obu stron o zakończeniu umowy.

Porozumienie warto sporządzić w sposób pozwalający wykazać jego treść. Powinno wskazywać co najmniej datę zakończenia stosunku, termin wydania pokoju, sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji oraz zwrot kluczy.

Umowa na czas określony a wcześniejsza wyprowadzka

Inaczej należy oceniać najem lub podnajem zawarty na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 KC zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć taki najem w przypadkach określonych w umowie. Sama zmiana planów, konflikt ze współlokatorem czy znalezienie tańszego pokoju nie daje automatycznie prawa do jednostronnego zakończenia umowy przed terminem.

Jeżeli umowa określa przypadki wcześniejszego wypowiedzenia, trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście wystąpił jeden z nich. Niezależnie od zapisów umowy w określonych sytuacjach mogą działać szczególne podstawy ustawowe. Przykładowo art. 664 § 2 KC pozwala w określonych warunkach wypowiedzieć najem bez zachowania terminów z powodu wad uniemożliwiających umówione używanie rzeczy, a art. 682 KC przewiduje szczególne uprawnienie, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu.

Problemy z temperaturą, wilgocią lub innymi wadami trzeba oceniać na podstawie konkretnych okoliczności. Zobacz także materiał o tym, kiedy niedogrzane mieszkanie może uzasadniać zakończenie najmu.

Jeżeli problem dotyczy szczególnego reżimu najmu okazjonalnego, trzeba dodatkowo przeanalizować jego dokumenty i warunki. Pomocniczo można sprawdzić poradnik dotyczący rezygnacji z umowy najmu okazjonalnego.

Podnajem pokoju i zgoda właściciela

Jeżeli główny najemca pobiera od innej osoby czynsz za korzystanie z pokoju, może dojść do podnajmu. W przypadku lokalu art. 688² KC przewiduje, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu ani jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Wyjątek dotyczy osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Podnajem bez wymaganej zgody właściciela może powodować konsekwencje przede wszystkim w relacji między właścicielem a głównym najemcą. Nie oznacza jednak automatycznie, że wszystkie faktyczne rozliczenia między głównym najemcą a osobą zajmującą pokój przestają istnieć. Więcej o tym problemie wyjaśnia artykuł o podnajmie bez zgody właściciela.

Zgodnie z art. 668 § 2 KC stosunek wynikający z podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia głównego najmu. Podnajemca nie może zatem zachować prawa do korzystania z pokoju na podstawie podnajmu po definitywnym zakończeniu stosunku, z którego swoje uprawnienie wywodził główny najemca.

Jeżeli regulamin albo inne ustalenia nakładają na osobę wyprowadzającą się obowiązek znalezienia kolejnego lokatora, trzeba ocenić, czy taki obowiązek rzeczywiście został skutecznie uzgodniony i jakie skutki ma jego niewykonanie. Podobny problem omawia artykuł o regulaminie najmu i obowiązku znalezienia osoby na swoje miejsce.

Czy współlokator może nakazać natychmiastową wyprowadzkę?

Jeżeli osoba ma ważny tytuł do korzystania z pokoju, samo żądanie współlokatora nie zawsze powoduje natychmiastowe zakończenie tego tytułu. Nie powinno się zastępować prawidłowego rozwiązania stosunku prawnego wymianą zamków, usuwaniem rzeczy czy innymi działaniami uniemożliwiającymi dostęp do lokalu.

Jeżeli obie strony chcą zakończyć konflikt szybko, praktycznym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia określającego datę wyprowadzki i końcowe rozliczenia. Jeżeli zgody nie ma, skuteczność żądania natychmiastowego opuszczenia pokoju zależy od istniejącego tytułu prawnego oraz ewentualnej szczególnej podstawy jego zakończenia.

Osobno trzeba pamiętać o art. 688¹ KC. Pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z najemcą mogą odpowiadać solidarnie z nim za czynsz i inne należne opłaty za okres swojego stałego zamieszkiwania, z ustawowym wyjątkiem dotyczącym pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Zakres zastosowania tego przepisu trzeba jednak oceniać na tle konkretnej relacji między mieszkańcami i wynajmującym.

Jak skutecznie zakończyć najem i zabezpieczyć rozliczenia?

Nie warto ograniczać się do ustnego komunikatu o wyprowadzce. Najpierw trzeba ustalić, czy składane jest jednostronne wypowiedzenie, czy jedynie propozycja wcześniejszego rozwiązania umowy. Oświadczenie powinno dotrzeć do drugiej strony w sposób pozwalający jej zapoznać się z treścią, a na wypadek sporu należy zachować dowód doręczenia.

Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, art. 77 § 2 KC przewiduje co do zasady formę dokumentową dla jej rozwiązania za zgodą obu stron, odstąpienia albo wypowiedzenia, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Przy umowie ustnej forma dokumentowa nie zawsze jest warunkiem skuteczności, ale e-mail, wiadomość z komunikatora lub podpisane pismo znacząco ułatwiają późniejsze wykazanie treści ustaleń.

Przy kończeniu stosunku warto:

• wskazać, kto jest drugą stroną umowy: właściciel, główny najemca czy inna osoba udostępniająca pokój;
• ustalić, czy umowa była zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony i jak często płacono czynsz;
• jednoznacznie wskazać, czy składane jest wypowiedzenie, czy propozycja rozwiązania za porozumieniem;
• zachować dowód wysłania i doręczenia oświadczenia albo podpisanego porozumienia;
• rozliczyć czynsz, media, kaucję i ewentualne szkody;
• sporządzić protokół albo przynajmniej zdjęcia dokumentujące stan pokoju w dniu wyprowadzki;
• uzyskać potwierdzenie zwrotu wszystkich kluczy.

Sama fizyczna wyprowadzka i pozostawienie kluczy nie muszą oznaczać, że obowiązek zapłaty czynszu ustał w tym samym dniu. Jeżeli skuteczne zakończenie umowy następuje później, druga strona może dochodzić należności za dalszy okres. Dlatego przy chęci szybszego wyjścia najbezpieczniej uzyskać wyraźną zgodę na konkretną datę zakończenia umowy i końcowe rozliczenie.

FAQ

Czy ustna umowa najmu lub podnajmu pokoju jest ważna?

Co do zasady tak. Brak podpisu nie wyklucza zawarcia umowy najmu lub podnajmu. Jej istnienie i treść mogą wynikać z ustnych ustaleń, przelewów, wiadomości, przekazania kluczy i faktycznego sposobu korzystania z pokoju. Przy najmie nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok zastosowanie ma dodatkowo art. 660 KC.

Czy w umowie można skrócić 3-miesięczny termin do miesiąca?

Zgodnie z dominującą wykładnią art. 688 KC – nie, jeżeli chodzi o z góry zastrzeżone prawo do jednostronnego wypowiedzenia bezterminowego najmu lokalu z miesięcznym czynszem. Sąd Najwyższy w wyroku z 6 kwietnia 2000 r., II CKN 264/00, przyjął kierunek pozwalający na zastrzeżenie terminu dłuższego, ale nie krótszego od ustawowego. Nie wyklucza to późniejszego rozwiązania umowy w dowolnym terminie za zgodą obu stron.

Czy można wyprowadzić się wcześniej, jeśli druga strona się zgadza?

Tak. Strony mogą zawrzeć porozumienie rozwiązujące i ustalić dowolną konkretną datę zakończenia stosunku, np. za tydzień. Dobrze jednocześnie określić końcowy czynsz, media, kaucję, termin oddania pokoju i zwrot kluczy.

Czy umowę na czas określony można wypowiedzieć przed terminem?

Na podstawie art. 673 § 3 KC jest to możliwe w przypadkach określonych w umowie. Poza nimi trzeba sprawdzić, czy istnieje szczególna podstawa ustawowa, np. związana z wadami przedmiotu najmu. Jeżeli takiej podstawy nie ma, wcześniejsze zakończenie najmu wymaga zwykle porozumienia z drugą stroną.

Czy brak zgody właściciela na podnajem oznacza, że nie trzeba płacić głównemu najemcy?

Nie należy tego automatycznie zakładać. Brak wymaganej zgody właściciela może powodować konsekwencje dla głównego najemcy i trwałości głównego najmu, ale trzeba osobno ocenić rozliczenia wynikające z porozumienia między głównym najemcą a osobą faktycznie korzystającą z pokoju.