Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
• Data: 2025-03-03 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem i nie znam jej zapisów. Ostatnio doszło między nami do kłótni i oznajmiłem, że wyprowadzam się z mieszkania. Czy jeśli umowa jest zawarta tylko na jedną osobę mogą natychmiast się wyprowadzić, czy obowiązuje mnie w takim przypadku miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu?
Wypowiadanie umowy najmu
Zasadniczo umowa nie musi być zawarta pisemnie, może być zawarta ustnie.
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
I tylko tak mógłby Pan wypowiedzieć umowę najmu. O ile określono w umowie sposób wypowiedzenia najmu przed upływem terminu.
„Wynikający z art. 673 § 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC)” (V ACa 697/11 – wyrok SA Katowice z dnia 10-10-2012).
Jeśli nie określono powodów wypowiedzenia najmu – zobowiązany jest Pan do zapłaty za cały czas trwania najmu.
Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony
Gdyby umowa była zawarta na czas nieokreślony, a strony w umowie nie określiły okresu wypowiedzenia, to obowiązują terminy ustawowe. Są one zależne od częstotliwości płatności czynszu i wynoszą:
- jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
- jednakże gdy płatność czynszu odbywa się codziennie – okres wypowiedzenia wynosi jeden dzień.
Obowiązywałby Pana minimalnie 3-miesięczny okres wypowiedzenia.
Z drugiej strony, skoro nie ma Pana w umowie, można przyjąć, że łączył Pana stosunek podnajmu z najemcą. Co prawda zastosowanie mają te same przepisy, ale trudniej udowodnić czas trwania umowy i zakazu wypowiadania przed terminem.
Mimo to nie ma Pan możliwości skrócenia okresu wypowiedzenia do „natychmiast”. Przepisy temu przeczą.
Przykłady
Studenckie mieszkanie
Ania, Kasia i Tomek wynajmują mieszkanie studenckie. Umowa najmu jest podpisana tylko przez Tomka. Po kilku miesiącach Ania, z powodu zmiany uczelni, postanawia się wyprowadzić. Nie ma jej nazwiska na umowie, ale ustnie dogadała się z Tomkiem co do warunków mieszkania i partycypowania w kosztach. W tym przypadku, jeśli czynsz jest płacony miesięcznie, a umowa z właścicielem nie precyzuje inaczej, Anię obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia liczony na koniec miesiąca kalendarzowego, nawet jeśli nie jest stroną umowy z właścicielem. Fakt ustnego porozumienia z Tomkiem, głównym najemcą, tworzy między nimi umowę podnajmu, która podlega takim samym regulacjom w kwestii wypowiedzenia.
Pokój u znajomego
Marek wprowadził się do mieszkania swojego znajomego, Piotra, który był głównym najemcą. Nie spisali żadnej umowy, ustalili jedynie ustnie wysokość czynszu i termin płatności. Po kilku miesiącach doszło między nimi do konfliktu i Marek chce się natychmiast wyprowadzić. W tym przypadku, mimo braku pisemnej umowy, Marek i Piotr zawarli umowę podnajmu w formie ustnej. Jeśli czynsz był płacony miesięcznie, Marka obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie może on wyprowadzić się „od ręki”, nawet w wyniku konfliktu.
Wspólne mieszkanie z parą
Ewa wprowadziła się do mieszkania, które wynajmowała para – Magda i Janek. Umowa najmu była podpisana tylko przez Magdę. Ewa ustaliła z nimi ustnie warunki mieszkania i opłat. Po pewnym czasie Ewa znalazła lepszą ofertę i chce się wyprowadzić. W tej sytuacji, podobnie jak w poprzednich przykładach, Ewa zawarła z Magdą (główną najemczynią) umowę podnajmu. Jeśli czynsz był opłacany miesięcznie, obowiązuje ją trzymiesięczny okres wypowiedzenia, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. Nawet jeśli nie jest stroną umowy z właścicielem, przepisy Kodeksu Cywilnego regulują jej relacje z głównym najemcą w kwestii wypowiedzenia.
Podsumowanie
Brak podpisu na umowie najmu nie zwalnia z przestrzegania okresu wypowiedzenia w przypadku ustnej umowy podnajmu z głównym najemcą. Zazwyczaj, przy miesięcznej płatności czynszu, obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego, niezależnie od tego, czy jest się stroną głównej umowy najmu. Warto pamiętać o tym, że w razie sporów, udowodnienie warunków ustnej umowy może być trudne, dlatego zawsze zaleca się zawieranie umów na piśmie.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej najmu, wypowiedzenia umowy lub innych kwestii mieszkaniowych? Oferujemy szybkie i wygodne porady prawne online. Nasi doświadczeni prawnicy specjalizujący się w prawie cywilnym i mieszkaniowym odpowiedzą na Twoje pytania, pomogą zrozumieć Twoją sytuację prawną i doradzą najlepsze rozwiązanie. Skontaktuj się z nami już dziś i uzyskaj profesjonalną pomoc bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu gdy nie ma kontaktu z właścicielem i zarządcą?
» Czy można wypowiedzieć prawo wieczystego użytkowania mieszkania?
» Adaptacja poddasza we wspólnocie mieszkaniowej, czy sąsiad musi zapłacić za większy udział?
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
