• Data: 2025-03-03 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem i nie znam jej zapisów. Ostatnio doszło między nami do kłótni i oznajmiłem, że wyprowadzam się z mieszkania. Czy jeśli umowa jest zawarta tylko na jedną osobę mogą natychmiast się wyprowadzić, czy obowiązuje mnie w takim przypadku miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu?
Zasadniczo umowa nie musi być zawarta pisemnie, może być zawarta ustnie.
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
I tylko tak mógłby Pan wypowiedzieć umowę najmu. O ile określono w umowie sposób wypowiedzenia najmu przed upływem terminu.
„Wynikający z art. 673 § 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC)” (V ACa 697/11 – wyrok SA Katowice z dnia 10-10-2012).
Jeśli nie określono powodów wypowiedzenia najmu – zobowiązany jest Pan do zapłaty za cały czas trwania najmu.
Gdyby umowa była zawarta na czas nieokreślony, a strony w umowie nie określiły okresu wypowiedzenia, to obowiązują terminy ustawowe. Są one zależne od częstotliwości płatności czynszu i wynoszą:
Obowiązywałby Pana minimalnie 3-miesięczny okres wypowiedzenia.
Z drugiej strony, skoro nie ma Pana w umowie, można przyjąć, że łączył Pana stosunek podnajmu z najemcą. Co prawda zastosowanie mają te same przepisy, ale trudniej udowodnić czas trwania umowy i zakazu wypowiadania przed terminem.
Mimo to nie ma Pan możliwości skrócenia okresu wypowiedzenia do „natychmiast”. Przepisy temu przeczą.
Studenckie mieszkanie
Ania, Kasia i Tomek wynajmują mieszkanie studenckie. Umowa najmu jest podpisana tylko przez Tomka. Po kilku miesiącach Ania, z powodu zmiany uczelni, postanawia się wyprowadzić. Nie ma jej nazwiska na umowie, ale ustnie dogadała się z Tomkiem co do warunków mieszkania i partycypowania w kosztach. W tym przypadku, jeśli czynsz jest płacony miesięcznie, a umowa z właścicielem nie precyzuje inaczej, Anię obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia liczony na koniec miesiąca kalendarzowego, nawet jeśli nie jest stroną umowy z właścicielem. Fakt ustnego porozumienia z Tomkiem, głównym najemcą, tworzy między nimi umowę podnajmu, która podlega takim samym regulacjom w kwestii wypowiedzenia.
Pokój u znajomego
Marek wprowadził się do mieszkania swojego znajomego, Piotra, który był głównym najemcą. Nie spisali żadnej umowy, ustalili jedynie ustnie wysokość czynszu i termin płatności. Po kilku miesiącach doszło między nimi do konfliktu i Marek chce się natychmiast wyprowadzić. W tym przypadku, mimo braku pisemnej umowy, Marek i Piotr zawarli umowę podnajmu w formie ustnej. Jeśli czynsz był płacony miesięcznie, Marka obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie może on wyprowadzić się „od ręki”, nawet w wyniku konfliktu.
Wspólne mieszkanie z parą
Ewa wprowadziła się do mieszkania, które wynajmowała para – Magda i Janek. Umowa najmu była podpisana tylko przez Magdę. Ewa ustaliła z nimi ustnie warunki mieszkania i opłat. Po pewnym czasie Ewa znalazła lepszą ofertę i chce się wyprowadzić. W tej sytuacji, podobnie jak w poprzednich przykładach, Ewa zawarła z Magdą (główną najemczynią) umowę podnajmu. Jeśli czynsz był opłacany miesięcznie, obowiązuje ją trzymiesięczny okres wypowiedzenia, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego. Nawet jeśli nie jest stroną umowy z właścicielem, przepisy Kodeksu Cywilnego regulują jej relacje z głównym najemcą w kwestii wypowiedzenia.
Brak podpisu na umowie najmu nie zwalnia z przestrzegania okresu wypowiedzenia w przypadku ustnej umowy podnajmu z głównym najemcą. Zazwyczaj, przy miesięcznej płatności czynszu, obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia, liczony na koniec miesiąca kalendarzowego, niezależnie od tego, czy jest się stroną głównej umowy najmu. Warto pamiętać o tym, że w razie sporów, udowodnienie warunków ustnej umowy może być trudne, dlatego zawsze zaleca się zawieranie umów na piśmie.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej najmu, wypowiedzenia umowy lub innych kwestii mieszkaniowych? Oferujemy szybkie i wygodne porady prawne online. Nasi doświadczeni prawnicy specjalizujący się w prawie cywilnym i mieszkaniowym odpowiedzą na Twoje pytania, pomogą zrozumieć Twoją sytuację prawną i doradzą najlepsze rozwiązanie. Skontaktuj się z nami już dziś i uzyskaj profesjonalną pomoc bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika