Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego tylko dla jednego z dzieci

• Data: 2024-08-05 • Autor: Mateusz Rzeszowski

Mama ma spółdzielcze mieszkanie lokatorskie. Chce, aby mieszkanie należało do mnie. Mam jeszcze siostrę. Ja i moje dziecko jesteśmy zameldowani w tym mieszkaniu. Jaki jest najkorzystniejszy sposób przekazania tego mieszkania? Czy mama powinna je wykupić i dokonać na moją rzecz darowizny, czy wystarczyłoby, aby mama spisała odpowiedni testament? Czy po śmierci mamy miałabym prawo pierwszeństwa wykupu mieszkania przed siostrą?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego tylko dla jednego z dzieci

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest dziedziczne?

Jak rozumiem, przez „spółdzielcze mieszkanie lokatorskie” w opisanym przypadku należy rozumieć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zacznę od kwestii dziedziczenia tego prawa. Otóż, jak wynika z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W związku z powyższym prawa tego nie można darować innej osobie, sprzedać, jak również nie można nim rozporządzać w testamencie.

Nie oznacza to, iż osoby bliskie zmarłego pozbawione są możliwości wejścia w posiadanie tego prawa w inny sposób. Zasady nabywania przez nie omawianego prawa określa art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem – w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (np. w wyniku śmierci uprawnionego), roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

Zobacz również: Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Co zrobić żeby nie stracić prawa do uprawnienia zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?

Do zachowania tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem.

Odpowiadając zatem na pytanie, wskazać należy, że uprawnienie do żądania zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w razie śmierci Pani matki przysługiwać będzie także Pani siostrze, z tym że jako osoba stale zamieszkująca w lokalu, będzie Pani na uprzywilejowanej pozycji, w razie jednoczesnego zgłoszenia roszczeń przez Panią i Pani siostrę. Należy także zauważyć, iż w razie skorzystania z uprawnień wskazanych w art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dojdzie do zawarcia nowej umowy ze spółdzielnią, co wiązać się będzie z koniecznością wniesienia przez Panią wkładu mieszkaniowego, zgodnie ze statutem spółdzielni.

Przechodząc do kwestii wykupu mieszkania przez Pani matkę i przekazania go Pani w formie darowizny, to oczywiście istnieje taka możliwość. Tym niemniej i w tym przypadku może pojawić się pewien problem. Otóż, jeśli mieszkanie stanowi główny majątek Pani matki i w skutek dokonania darowizny Pani siostra zostanie pokrzywdzona przy spadkobraniu, to może ona domagać się od Pani zapłaty zachowku, jeśli darowizna mieszkania będzie miała miejsce do 10 lat przed otwarciem spadku. Powyższe wynika z dyspozycji art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 994. § 1. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.”

Żeby uniknąć roszczeń z tytułu zachowku ze strony Pani siostry, zasadne jest rozważenie zamiast umowy darowizny umowy dożywocia. Umowa taka polega na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W związku z tym, że umowa dożywocia ma charakter umowy wzajemnej (obie strony otrzymują określone świadczenia), nie jest ona uważana za darowiznę i nie znajdują do niej zastosowania przepisy art. 994 K.c.

Alternatywą dla umowy dożywocia jest także zawarcie odpłatnej umowy zbycia mieszkania (po jego wykupie). Także w takiej sytuacji nie będziemy mieli do czynienia z możliwością wnoszenia roszczeń w odniesieniu do zbytego mieszkania przez Pani siostrę. Problemem w przypadku zbycia własności wykupionego mieszkania w drodze sprzedaży, w terminie 5 lat od wykupienia go, jest konieczność zapłaty podatku dochodowego. Problem ten nie powstaje w przypadku umowy dożywocia. Jak bowiem stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, w uchwale 7 sędziów NSA W-wa z dnia 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14):

„W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.” (A co za tym idzie, nie jest możliwe naliczenie podatku dochodowego.)

Reasumując, najkorzystniejszymi rozwiązaniami z punktu widzenia Pani sytuacji, w myśl obecnie obowiązujących przepisów, wydaje się nabycie własności mieszkania przez Pani matkę, a następnie przeniesienie go na Panią w drodze umowy dożywocia.

Zobacz również: Przepisanie mieszkania lokatorskiego na dziecko

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

 

Wspólne mieszkanie z mamą i dzieckiem

Pani Anna od kilku lat mieszka w spółdzielczym mieszkaniu lokatorskim razem z mamą i swoją małą córką. Mama Pani Anny jest głównym lokatorem mieszkania i chciałaby, aby po jej śmierci córka przejęła prawo do tego lokalu, zapewniając stabilne warunki dla swojej wnuczki. Pani Anna ma jednak siostrę, która mieszka w innym mieście i nie jest zainteresowana przejęciem mieszkania, ale obawia się, że w przypadku darowizny mieszkania Anna może być zobowiązana do zapłaty zachowku na rzecz siostry.

Po rozmowach z prawnikiem Pani Anna dowiaduje się, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest dziedziczne ani zbywalne, ale może skorzystać z prawa do pierwszeństwa zawarcia umowy o ustanowienie tego prawa, jako że mieszka w lokalu. Mama Anny decyduje się wykupić mieszkanie od spółdzielni, co pozwala na przekształcenie prawa lokatorskiego na własnościowe. Następnie, aby uniknąć przyszłych problemów związanych z zachowkiem, zawiera z Anną umowę dożywocia, na mocy której Anna zobowiązuje się zapewnić mamie dożywotnie utrzymanie, w zamian za przekazanie własności mieszkania. Dzięki temu rozwiązaniu Anna i jej córka mogą czuć się bezpiecznie w swoim domu, a siostra nie będzie miała podstaw do roszczeń o zachowek.

 

Wykup mieszkania przez matkę

Pani Ewa jest jedynym opiekunem swojej mamy, która mieszka w spółdzielczym mieszkaniu lokatorskim. Pani Ewa jest zameldowana w tym samym lokalu, a jej syn uczęszcza do pobliskiej szkoły. Mama Pani Ewy chciałaby przekazać jej prawo do mieszkania, by zapewnić jej i wnukowi stabilność. Jednakże, Ewa ma siostrę, która jest prawnikiem i doskonale zdaje sobie sprawę, że lokatorskie prawo do mieszkania nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega darowiźnie.

Aby rozwiązać tę sytuację, Pani Ewa decyduje się na rozmowę z mamą i proponuje wykupienie mieszkania od spółdzielni. Po wykupie mieszkanie staje się pełną własnością mamy, co pozwala na przekazanie go Ewie w formie darowizny. Zawierają umowę, zgodnie z którą Ewa otrzymuje mieszkanie, a mama zabezpiecza swoją siostrę poprzez zapis w testamencie, który uwzględnia pozostały majątek. Takie rozwiązanie chroni Ewę przed potencjalnymi roszczeniami o zachowek i pozwala jej na spokojne mieszkanie z synem.

 

Zabezpieczenie mieszkania przez umowę dożywocia

Pan Marek i jego żona mieszkają w spółdzielczym mieszkaniu lokatorskim, które należy do jego matki. Mama Pana Marka chciałaby, aby mieszkanie po jej śmierci przeszło na syna, jednak Marek ma brata, który mieszka za granicą i może mieć roszczenia do części majątku po matce. Z racji tego, że lokatorskie prawo do lokalu nie jest dziedziczne, Marek zastanawia się, jak zabezpieczyć mieszkanie dla siebie i swojej rodziny.

Pan Marek rozważa różne opcje i po konsultacji z prawnikiem dochodzi do wniosku, że najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie wykup mieszkania przez matkę. Po wykupie, zamiast darowizny, zawierają umowę dożywocia, w ramach której Marek i jego żona zobowiązują się do opieki nad mamą do końca jej życia. Umowa dożywocia jest umową wzajemną, co oznacza, że nie będzie ona podlegała przepisom dotyczącym zachowku. Tym sposobem Marek zapewnia sobie i swojej rodzinie bezpieczeństwo mieszkaniowe, a matka może liczyć na opiekę ze strony syna.

Podsumowanie

 

Przekazanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wymaga starannego zaplanowania ze względu na jego niezbywalny charakter. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem dla rodziny może być wykup mieszkania przez właściciela, a następnie przekazanie go poprzez umowę dożywocia lub darowiznę, co pozwala uniknąć komplikacji prawnych i zapewnia bezpieczeństwo mieszkaniowe najbliższym. Wybór odpowiedniej metody przekazania mieszkania powinien uwzględniać zarówno sytuację finansową, jak i relacje rodzinne, aby uniknąć przyszłych konfliktów i roszczeń.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z przekazaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu? Skorzystaj z naszych usług online i zyskaj profesjonalne wsparcie w przygotowaniu pism oraz rozwiązywaniu problemów prawnych szybko i wygodnie! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
3. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Mateusz Rzeszowski

O autorze: Mateusz Rzeszowski

Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »