Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu tylko dla jednego dziecka

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest dziedziczne?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie jest zwykłą własnością mieszkania. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest to prawo niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Oznacza to, że mama nie może skutecznie przepisać samego prawa lokatorskiego na jedno dziecko, darować go, sprzedać ani zapisać w testamencie.

Testament nie rozwiąże więc problemu, jeżeli w chwili śmierci mama będzie miała tylko spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Testament może dotyczyć majątku spadkowego, ale nie może przenieść prawa, które z mocy ustawy nie wchodzi do spadku. Inaczej będzie dopiero wtedy, gdy mama wcześniej doprowadzi do przeniesienia własności lokalu na swoją rzecz.

Nie oznacza to jednak, że po śmierci członka spółdzielni lokal automatycznie trafia do przetargu. Art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje roszczenie osób bliskich o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Do takich osób należą w szczególności dzieci, małżonek i inne osoby bliskie w rozumieniu ustawy.

Co zrobić, żeby nie stracić prawa do zawarcia umowy ze spółdzielnią?

Osoba bliska, która chce skorzystać z roszczenia po śmierci członka spółdzielni albo po innym wygaśnięciu prawa lokatorskiego, musi dochować terminu z art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Obecnie przepis wymaga złożenia w terminie jednego roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Nie należy więc odkładać kontaktu ze spółdzielnią, bo przekroczenie terminu może doprowadzić do utraty roszczenia.

Jeżeli roszczenie zgłosi tylko jedno dziecko, sprawa jest prostsza. Jeżeli zgłoszą się dwie osoby, na przykład dwie siostry, a każda z nich będzie uważała, że to jej powinno przypaść prawo do lokalu, spór rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Ustawa wskazuje, że sąd bierze pod uwagę w szczególności to, czy osoba uprawniona zamieszkiwała z byłym członkiem spółdzielni.

Zameldowanie w mieszkaniu może być dowodem pomocniczym, ale samo w sobie nie przesądza sprawy. Znacznie ważniejsze jest faktyczne stałe zamieszkiwanie, prowadzenie gospodarstwa domowego, ponoszenie opłat, opieka nad rodzicem oraz realne związanie centrum życiowego z lokalem. Dziecko mieszkające z mamą i własnym dzieckiem w tym lokalu ma więc praktycznie silniejszą pozycję niż rodzeństwo mieszkające gdzie indziej, ale nie ma automatycznego prawa pierwszeństwa przed siostrą.

Czy mama może wykupić mieszkanie i przekazać je jednemu dziecku?

Najpierw trzeba ustalić, czy mama może doprowadzić do przeniesienia własności lokalu. Zgodnie z art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu warunków ustawowych, w szczególności po spłacie przypadających na lokal zobowiązań związanych z budową oraz zadłużenia z tytułu opłat.

Spółdzielnia powinna zawrzeć taką umowę w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że występują przeszkody ustawowe, na przykład nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Trzeba też uwzględnić statut spółdzielni, stan zadłużenia lokalu oraz ewentualne ograniczenia dotyczące szczególnych kategorii mieszkań.

Po przeniesieniu własności lokal staje się składnikiem majątku mamy. Dopiero wtedy można rozważać darowiznę, sprzedaż, umowę dożywocia albo testament. Wybór rozwiązania powinien uwzględniać nie tylko wolę mamy, lecz także możliwe roszczenia drugiego dziecka, podatki, opłaty notarialne oraz realne zabezpieczenie rodzica.

Darowizna mieszkania a zachowek dla rodzeństwa

Darowizna mieszkania na jedno dziecko jest formalnie możliwa dopiero po wykupie mieszkania przez mamę. Nie oznacza jednak, że jest to zawsze najbezpieczniejsze rozwiązanie. Jeżeli siostra należałaby do kręgu osób uprawnionych do zachowku, mogłaby po śmierci mamy dochodzić zapłaty zachowku albo jego uzupełnienia, jeżeli nie otrzyma należnej jej wartości w inny sposób.

Warto poprawić często spotykane uproszczenie dotyczące terminu 10 lat. Z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że przy obliczaniu zachowku nie dolicza się darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty tylko wtedy, gdy były dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Darowizna dla dziecka, czyli osoby co do zasady uprawnionej do zachowku, może być doliczana także wtedy, gdy została dokonana dawniej.

Darowizna nie jest więc dobrym sposobem na wyłączenie zachowku. Może być właściwa, jeżeli relacje rodzinne są zgodne, majątek mamy jest większy i drugie dziecko zostanie odpowiednio zabezpieczone, ale w sytuacji konfliktu rodzinnego trzeba liczyć się z późniejszym sporem. Przy planowaniu darowizny warto przeanalizować także uniknięcie zachowku przy darowiźnie, zwłaszcza gdy mieszkanie stanowi główny składnik majątku rodzica.

Umowa dożywocia jako alternatywa dla darowizny

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi własność mieszkania, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie ustalą inaczej, obejmuje to przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Umowa dożywocia nie jest darowizną, lecz umową odpłatną i wzajemną. W praktyce dlatego zwykle nie dolicza się jej do substratu zachowku tak jak darowizny. Trzeba jednak pamiętać, że umowa powinna być rzeczywista: obowiązki nabywcy muszą być realne, możliwe do wykonania i odpowiadać potrzebom rodzica. Pozorna albo fikcyjna konstrukcja może stać się źródłem sporu.

Dożywocie ma także znaczenie podatkowe. W uchwale 7 sędziów z 17 listopada 2014 r., sygn. II FPS 4/14, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT. Nie zwalnia to jednak z potrzeby sprawdzenia całej sytuacji podatkowej i kosztów notarialnych przed podpisaniem aktu.

Czy testament daje dziecku pierwszeństwo do mieszkania?

Jeżeli mama ma tylko spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, testament nie da dziecku prawa do przejęcia tego lokalu. Prawo lokatorskie nie wchodzi do spadku, więc nie może być skutecznie zapisane jednej osobie. Dziecko może natomiast po śmierci mamy zgłosić do spółdzielni roszczenie z art. 15 ustawy, o ile spełnia warunki i dochowa rocznego terminu.

Jeżeli mama najpierw wykupi mieszkanie i stanie się właścicielem lokalu, testament może wskazać jedno dziecko jako spadkobiercę albo zapisobiercę windykacyjnego. Wtedy jednak drugie dziecko może mieć roszczenie o zachowek, chyba że zostało skutecznie wydziedziczone, zrzekło się dziedziczenia albo otrzymało odpowiednie przysporzenie za życia spadkodawcy. To są odrębne kwestie i wymagają indywidualnej oceny.

Wkład mieszkaniowy i rozliczenia ze spadkobiercami

Niezbywalność prawa lokatorskiego nie oznacza, że po śmierci członka spółdzielni nie ma żadnych rozliczeń majątkowych. Wkład mieszkaniowy i roszczenia z nim związane trzeba odróżnić od samego prawa do lokalu. Spadkobiercy mogą mieć roszczenia dotyczące wkładu, a osoba, która zawiera nową umowę ze spółdzielnią, powinna ustalić zasady rozliczeń ze spółdzielnią i ewentualnie ze spadkobiercami.

Jeżeli prawo lokatorskie wygaśnie, a nie dojdzie do ustanowienia prawa na rzecz osoby bliskiej, spółdzielnia dokonuje rozliczenia według zasad ustawowych. Co do zasady chodzi o wartość rynkową lokalu albo zwaloryzowany wkład, z potrąceniami przewidzianymi w ustawie, przy czym wypłata jest związana z opróżnieniem lokalu. Dlatego w końcowej ocenie trzeba uwzględnić nie tylko samo mieszkanie, ale też dziedziczenie wkładu.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli mama ma tylko spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie może przekazać tego prawa jednemu dziecku przez darowiznę ani testament. Po jej śmierci dziecko może dochodzić zawarcia umowy ze spółdzielnią jako osoba bliska, ale musi pilnować rocznego terminu i liczyć się z tym, że podobne roszczenie może zgłosić także rodzeństwo.

Najdalej idącym rozwiązaniem jest wykup, czyli przeniesienie własności lokalu na mamę, a następnie świadome wybranie sposobu przekazania mieszkania. Darowizna jest prosta, lecz może prowadzić do zachowku. Testament nie eliminuje zachowku. Sprzedaż wymaga rzeczywistej odpłatności. Umowa dożywocia często najlepiej łączy przekazanie mieszkania z zabezpieczeniem rodzica, ale musi odpowiadać rzeczywistym relacjom i obowiązkom stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27, w szczególności art. 9, art. 11, art. 12, art. 14 i art. 15.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 908-913 oraz art. 991-9971.

3. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14 - opodatkowanie zbycia nieruchomości na podstawie umowy dożywocia.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.