Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego tylko dla jednego z dzieci

Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest dziedziczne?

Jak rozumiem, przez „spółdzielcze mieszkanie lokatorskie” w opisanym przypadku należy rozumieć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zacznę od kwestii dziedziczenia tego prawa. Otóż, jak wynika z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W związku z powyższym prawa tego nie można darować innej osobie, sprzedać, jak również nie można nim rozporządzać w testamencie.

Nie oznacza to, iż osoby bliskie zmarłego pozbawione są możliwości wejścia w posiadanie tego prawa w inny sposób. Zasady nabywania przez nie omawianego prawa określa art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem – w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (np. w wyniku śmierci uprawnionego), roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

Zobacz również: Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą

Co zrobić żeby nie stracić prawa do uprawnienia zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?

Do zachowania tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem.

Odpowiadając zatem na pytanie, wskazać należy, że uprawnienie do żądania zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w razie śmierci Pani matki przysługiwać będzie także Pani siostrze, z tym że jako osoba stale zamieszkująca w lokalu, będzie Pani na uprzywilejowanej pozycji, w razie jednoczesnego zgłoszenia roszczeń przez Panią i Pani siostrę. Należy także zauważyć, iż w razie skorzystania z uprawnień wskazanych w art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dojdzie do zawarcia nowej umowy ze spółdzielnią, co wiązać się będzie z koniecznością wniesienia przez Panią wkładu mieszkaniowego, zgodnie ze statutem spółdzielni.

Przechodząc do kwestii wykupu mieszkania przez Pani matkę i przekazania go Pani w formie darowizny, to oczywiście istnieje taka możliwość. Tym niemniej i w tym przypadku może pojawić się pewien problem. Otóż, jeśli mieszkanie stanowi główny majątek Pani matki i w skutek dokonania darowizny Pani siostra zostanie pokrzywdzona przy spadkobraniu, to może ona domagać się od Pani zapłaty zachowku, jeśli darowizna mieszkania będzie miała miejsce do 10 lat przed otwarciem spadku. Powyższe wynika z dyspozycji art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Art. 994. § 1. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.”

Żeby uniknąć roszczeń z tytułu zachowku ze strony Pani siostry, zasadne jest rozważenie zamiast umowy darowizny umowy dożywocia. Umowa taka polega na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W związku z tym, że umowa dożywocia ma charakter umowy wzajemnej (obie strony otrzymują określone świadczenia), nie jest ona uważana za darowiznę i nie znajdują do niej zastosowania przepisy art. 994 K.c.

Alternatywą dla umowy dożywocia jest także zawarcie odpłatnej umowy zbycia mieszkania (po jego wykupie). Także w takiej sytuacji nie będziemy mieli do czynienia z możliwością wnoszenia roszczeń w odniesieniu do zbytego mieszkania przez Pani siostrę. Problemem w przypadku zbycia własności wykupionego mieszkania w drodze sprzedaży, w terminie 5 lat od wykupienia go, jest konieczność zapłaty podatku dochodowego. Problem ten nie powstaje w przypadku umowy dożywocia. Jak bowiem stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, w uchwale 7 sędziów NSA W-wa z dnia 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14):

„W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.” (A co za tym idzie, nie jest możliwe naliczenie podatku dochodowego.)

Reasumując, najkorzystniejszymi rozwiązaniami z punktu widzenia Pani sytuacji, w myśl obecnie obowiązujących przepisów, wydaje się nabycie własności mieszkania przez Pani matkę, a następnie przeniesienie go na Panią w drodze umowy dożywocia.

Zobacz również: Przepisanie mieszkania lokatorskiego na dziecko

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.