Rura kanalizacyjna przechodzi przez moje mieszkanie, co mogę zrobić

Zakres odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej

Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za instalacje pionowe, natomiast właściciel lokalu – za instalacje poziome znajdujące się wyłącznie w jego mieszkaniu.

Zasada ta wynika z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), zgodnie z którym:

„Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Wszystko więc, co nie służy wyłącznie jednemu właścicielowi, stanowi część wspólną.

Co stanowi część wspólną instalacji

Do części wspólnej należą wszystkie piony wodne i kanalizacyjne. Z kolei poziome odcinki instalacji należące wyłącznie do danego lokalu są własnością i odpowiedzialnością właściciela mieszkania.

W przypadku kanalizacji pion wraz z trójnikiem stanowi część wspólną. Wszystkie podejścia pod urządzenia sanitarne i odcinki poziome służące wyłącznie właścicielowi lokalu są jego własnością. Jeśli jednak dana rura pozioma nie dotyczy wyłącznie Pani mieszkania, lecz obsługuje także inny lokal lub jest elementem wspólnym wynikającym z konstrukcji budynku, wówczas odpowiedzialność spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.

Wezwanie wspólnoty do interwencji

Mając na uwadze powyższe przepisy, właściwym działaniem jest skierowanie pisma do wspólnoty mieszkaniowej, w którym wezwie się ją do podjęcia interwencji. Skoro pozioma rura nie powinna znajdować się w Pani lokalu lub nie służy wyłącznie Pani mieszkaniu, wspólnota ma obowiązek uporządkowania sytuacji.

Znaczenie orzecznictwa

W sprawach dotyczących instalacji kanalizacyjnych pomocne jest również orzecznictwo. W jednym z wyroków wskazano:

„(...) do nieruchomości wspólnej powinna być zaliczana instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza w lokalu, a instalacja kanalizacyjna do pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony oraz elementy znajdujące się poza lokalami właścicieli.”
(Sąd Apelacyjny w Szczecinie, wyrok z 13.03.2013 r., sygn. I ACa 872/12)

Orzeczenie to potwierdza, że odcinki kanalizacji przebiegające w lokalu niższej kondygnacji, ale obsługujące inne mieszkanie, również powinny być uznawane za część wspólną.

Wspólnota powinna działać zgodnie z interesem mieszkańców

Wspólnota ma obowiązek interpretować przepisy uwzględniając interes wszystkich właścicieli, zasady współżycia społecznego oraz bezpieczeństwo budynku. Dlatego sprawa takiego przebiegu instalacji powinna być przez nią rozwiązana.

Możliwość zgłoszenia sprawy do nadzoru budowlanego

Jeśli wspólnota nie podejmuje działań, można zgłosić problem do nadzoru budowlanego. Na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego organ może w drodze decyzji nakazać usunięcie nieprawidłowości i określić termin wykonania prac.