Nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej a długi poprzedników, kto odpowiada za nieopłacone faktury?

Nieruchomość wspólna - korzystanie, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali) – pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W myśl art. 14 tej ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżące konserwacje;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali – Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Zakres zobowiązań, za które ponosi odpowiedzialność wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Z kolei w myśl art. 21 ust. 1 tej ustawy – zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Dodatkowo zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Jak wskazuje się w literaturze, zakres zobowiązań, za które ponosi odpowiedzialność wspólnota mieszkaniowa, ogranicza się do tych, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Na pierwszy plan wysuwają się tutaj zobowiązania wynikające z zawieranych przez wspólnotę umów. Chodzi o wszelkie kontrakty dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności umowy o dostawę mediów do tej nieruchomości, umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, umowy o roboty budowlane mające za przedmiot remont czy przebudowę nieruchomości wspólnej, umowy o świadczenie usług dotyczących nieruchomości wspólnej, tj. w szczególności utrzymania jej w czystości, ochrony mienia (T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 17.)

Wspólnota mieszkaniowa jest stroną zawieranych umów, a tym samym odpowiada za wykonanie tych zobowiązań. Zarząd wspólnoty, jako organ ją reprezentujący, nabywa prawa i zaciąga zobowiązania w imieniu i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, niezależnie od aktualnego składu osobowego tego organu. W związku z powyższym są Państwo zobowiązani do opłacenia zaległych faktur, nawet jeżeli zaległości powstały z winy poprzedniego zarządu.

Znaczne zaległości w opłatach i przymusowa sprzedaż lokalu

W przypadku znacznych zaległości wobec wspólnoty możliwe jest zastosowanie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W praktyce przeprowadzenie tej procedury jest dosyć czasochłonne, jednak wobec niektórych lokatorów sama wiedza o możliwości jej zastosowania może zadziałać mobilizująco.

Wnioski

W przedstawionej sytuacji najpilniejsze wydaje się:

1. Zbadanie stanu posiadanej dokumentacji oraz stanu dostępnych finansów (możliwe jest zaangażowanie do tego zewnętrznego podmiotu, specjalizującego się w audytach finansowych wspólnot mieszkaniowych), w tym sprawdzenie, czy mieszkańcy wspólnoty nie zalegają z opłacaniem wymienionych wyżej zaliczek. Brak prowadzenia czynności windykacyjnych przez poprzedni zarząd nie musi być związany z brakiem zaległości finansowych mieszkańców wobec wspólnoty. Może się on wiązać z bezczynnością poprzedniego zarządu w tym zakresie. Jeżeli zaległości istnieją, doradzam jak najszybsze podjęcie działań windykacyjnych, gdyż zaległości tytułem nieopłaconych zaliczek, z uwagi na ich okresowy charakter, podlegają przedawnieniu w ciągu trzech lat od dnia ich wymagalności.
2. Jak najszybsze porozumienie się z wierzycielem pod kątem możliwości rozłożenia zaległości na raty, tak aby zapobiec skierowaniu do sądu przeciwko Państwu sprawy o zapłatę (co wiązałoby się z dodatkowymi kosztami postępowania sądowego) bądź, co gorsza, wypowiedzeniu umowy przez firmę sprzątającą.
3. Konieczne może być również podjęcie działań zmierzających do urealnienia wysokości pobieranych zaliczek.
4. Dodatkowo w grę może wchodzić nieprzekazanie przez poprzedni zarząd dokumentów wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli taki przypadek w tej sprawie wystąpił i rzeczywiście brakuje dokumentacji, należy pisemnie wezwać poprzedni zarząd (administratora) do wydania określonych dokumentów wspólnoty mieszkaniowej znajdujących się w jego posiadaniu. Jeżeli takie wezwanie okaże się bezskuteczne, należy skierować do sądu powództwo o wydanie rzeczy (art. 222 § 1 K.c.). Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
   

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.