Obciążenie kosztami wind członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy z nich nie korzystają

Część wspólna budynków

Wyjaśnię na początek, że zgodnie z art. 3 ust 5 ustawy o własności lokali wspólnota może obejmować nieruchomość zabudowaną kilkoma budynkami. Wyodrębnienie samodzielnego lokalu z nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany wieloma budynkami odbywa się na takich samych zasadach jak wyodrębnienie samodzielnego lokalu z nieruchomości zabudowanej jednym budynkiem. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany wieloma budynkami, udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu wyodrębnionego odpowiada według art. 3 ust. 5 u.w.l. – w zgodzie z regułą wyrażoną w art. 3 ust. 3 u.w.l. – stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali – co w tym przypadku oznacza wszystkie lokale samodzielne, wyodrębnione i niewyodrębnione, we wszystkich budynkach – wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zatem wszyscy Państwo – mieszkańcy wszystkich budynków – jesteście współwłaścicielami części wspólnych w proporcjach określonych jak wyżej.

Windy niestety należą do części wspólnych budynków. Przejdźmy zatem do oceny zgodności z prawem obciążania tych z Państwa, którzy nie mają wind, kosztami ich utrzymania. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które obciążają wszystkich właścicieli lokali – każdego w odpowiedniej ułamkowej części – zalicza się, zgodnie z art. 14 ustawy, m.in. opłaty za dostawy energii elektrycznej do nieruchomości wspólnej, czyli windy, koszty jej serwisu itd. Napisał Pan, że większością głosów obciążono Państwa kosztami utrzymania tych wind.

Niejednokrotnie problem ten pojawiał się w przypadku lokatorów zamieszkałych na parterze, którzy w sposób oczywisty nie korzystają z winy i niestety zgodnie przyjmuje się, że zaliczki, w których uwzględnia się koszty windy, zobowiązani są płacić wszyscy mieszkańcy, niezależnie od tego, czy faktycznie korzystają z windy, czy nie. Co więcej, zaliczki te powinny być równe dla wszystkich (w tym kontekście lokatorów posiadających windy i ich nieposiadających).

Niestety znane mi są wyroki, które potwierdzają niedopuszczalność odstępstw od przepisów mówiących o równości zaliczek (art. 12 ust 2). Zacytuję tezę jednego z takich wyroków i fragment uzasadnienia:

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11

„1. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.

2. Jedyną możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości, może być jedynie zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (w tym garażu).

Z uzasadnienia:

W art. 12 ust. 3 ustawy wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W ocenie Sądu jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń. Wskazuje na to konstrukcja przepisu. Gdyby ustawodawca dopuszczał innego rodzaju modyfikacje wielkości obciążeń, przykładowo ich zmniejszenie, w ogóle przepisu art. 12 ust. 3 by nie ustanowił, a co jeszcze bardziej prawdopodobne, wskazałby na możliwość odstępstw od zasady określonej w art. 12 ust. 2 ustawy. Skoro jednak przewidziano możliwość stworzenia reguły odmiennej, to w myśl zasad racjonalnej techniki legislacyjnej, która zakłada, że nie kreuje się przepisów zbędnych, musi to oznaczać, że odstępstwa innego rodzaju są niedopuszczalne.

Podobnie wypowiedział się też Minister Infrastruktury – poniżej załączę odpowiedź na interpelację.

Aczkolwiek często powołuje się także inny wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie w sprawie I ACa 178/11, w którym sąd uznał, że niekoniecznie zaliczki muszą być równe dla wszystkich. To jest możliwe, jeżeli współwłaściciele tak postanowią.

Temat jest bardzo kontrowersyjny i jak Pan widzi, niejednolicie postrzegany. Ja osobiście, mając podobny problem w jednej ze wspólnot, do której należę, niestety przychylam się do tego pierwszego. Mamy wśród lokatorów dewelopera i kilku prawników i wobec sprzeciwu części nie została nawet głosowana uchwała o nierównych zaliczkach (winda jest w 1 z 2 budynków).

Zobacz również: Wykup części korytarza od wspólnoty

Zaskarżenie ustawy do sądu

Natomiast jeżeli ma Pan ochotę spróbować powalczyć, to informuję, że może Pan zaskarżyć uchwałę do sądu.

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Trzeba będzie jednak przekonać sąd, że ustawa jest niezgodna z przepisami prawa (niestety jest zgodna z art. 12 ust. 2), umową właścicieli lokali (i tu może są zapisy w aktach notarialnych, które uzasadniałyby powództwo) albo po prostu powołując się na poprzednio inny sposób rozliczeń – może Pan próbować przekonywać, że naruszone zostały interesy lokatorów w budynkach bez wind.

W większym stopniu niestety pomóc nie mogę. Przy następnym głosowaniu warto przekonywać pozostałych lokatorów, żeby wrócili do poprzedniego sposobu rozliczeń.

Załączam tekst odpowiedzi na interpelację poselską:

„Odpowiedź ministra infrastruktury – z upoważnienia prezesa Rady Ministrów – na interpelację nr 3618 w sprawie niejasnych przepisów ustawy o własności lokali dotyczących opłat za korzystanie z dźwigów

Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na interpelację pana posła Jarosława Matwiejuka z dnia 20 czerwca br., znak: SPS-023-3618/08, w sprawie niejasnych przepisów ustawy o własności lokali dotyczących opłat za korzystanie z dźwigów, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) reguluje prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Wspólnotę mieszkaniową, zgodnie z art. 6 ww. ustawy o własności lokali, tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Należy także zaznaczyć, że wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali w budynku lub budynkach będących częścią składową nieruchomości gruntowej (działki gruntu).

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości, właściciele lokali ponoszą w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej wykazanych w aktach notarialnych nabycia lokalu.

Zgodnie z art. 14 omawianej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wymienione powyżej przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że właściciele lokali nie mogą się umówić w sprawie podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej inaczej niż przewiduje ustawa. Zatem w przypadku lokali znajdujących się na parterze nie można zmienić zasady ponoszenia kosztów zarządu w stosunku do zasad wyżej podanych.

Należy również dodać, że gdyby rozpatrywać możliwość wyłączenia właścicieli mieszkających na parterze budynku z obowiązku pokrywania kosztów ich utrzymania, to należy liczyć się z tym, że właściciele lokali na pierwszym piętrze, a nawet wyższych piętrach, również mogliby kwestionować ponoszenie kosztów zarządu uwzględniających wydatki związane z windami, z uwagi na także niewielkie z nich korzystanie lub nawet rezygnację z korzystania z wind.

Ponadto właściciele lokali znajdujących się na parterze często w praktyce korzystają z windy, mając znajomych na wyższych piętrach lub korzystając z suszarń zlokalizowanych na poddaszu.

Reasumując, ustawa o własności lokali przyjmuje zasadę, iż właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej bez względu na to, w jakim zakresie z niej korzystają, bowiem przyjęcie innej zasady doprowadziłoby do nieustannych sporów wśród właścicieli lokali, a w praktyce do paraliżu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Wprowadzenie nawet jednego wyjątku od tej zasady, prowadziłoby później do prób ich mnożenia.

Równocześnie wyjaśniam, iż zasady rozliczeń, o których mowa wyżej, obowiązują ponad 13 lat, tj. od 1 stycznia 1995 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy o własności lokali, i nie były powszechnie kwestionowane.

Przedstawiając powyższe wyjaśnienia, uprzejmie informuję Pana Marszałka, iż nie przewiduję nowelizacji ustawy o własności lokali w zakresie omawianym we wniosku pana posła Jarosława Matwiejuka.”

[Minister Cezary Grabarczyk, Warszawa, dnia 27 czerwca 2008 r.]

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.