Koszty windy we wspólnocie mieszkaniowej – kto płaci?

Czy winda jest częścią nieruchomości wspólnej?

Wspólnota mieszkaniowa może obejmować jedną nieruchomość zabudowaną kilkoma budynkami. Wynika to z art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali. Jeżeli wszystkie budynki stoją na jednej nieruchomości i tworzą jedną wspólnotę, właściciele lokali mają udziały w tej samej nieruchomości wspólnej, nawet jeśli standard poszczególnych budynków jest różny.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce do takich urządzeń często zalicza się windy, instalacje, klatki schodowe, dach, elewację, korytarze, części wspólne garażu czy inne elementy służące funkcjonowaniu nieruchomości.

Najważniejsze pytanie brzmi więc nie tylko: „czy faktycznie korzystam z windy?”, lecz przede wszystkim: „czy ta winda jest elementem tej samej nieruchomości wspólnej, w której mam udział?”. Jeżeli odpowiedź jest twierdząca, punkt wyjścia jest niekorzystny dla właścicieli z budynków bez wind, bo ustawa wiąże obowiązek ponoszenia kosztów z udziałem w nieruchomości wspólnej, a nie z codziennym korzystaniem z danego urządzenia.

Jak rozlicza się koszty windy?

Art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje, że wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą w stosunku do swoich udziałów, w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej. Jest to podstawowa zasada rozliczania kosztów we wspólnocie.

Art. 14 ustawy wyraźnie wskazuje, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za energię elektryczną w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za windę. Oznacza to, że koszty serwisu, przeglądów, napraw, konserwacji i energii potrzebnej do działania windy mogą być ujęte w zaliczkach na koszty zarządu. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „długi poprzedniego zarządu wspólnoty”.

Podobne zasady pojawiają się przy innych elementach nieruchomości wspólnej, np. przy sporach o koszty utrzymania garażu w częściach wspólnych. Kluczowe jest ustalenie, czy dany element służy nieruchomości wspólnej, czy jest związany wyłącznie z określonym lokalem albo grupą lokali.

Czy mieszkańcy budynku bez windy mogą być zwolnieni z opłat?

Co do zasady nie ma automatycznego zwolnienia z opłat tylko dlatego, że właściciel mieszka w budynku bez windy, na parterze albo faktycznie z windy nie korzysta. Jeżeli winda jest częścią nieruchomości wspólnej, obowiązek ponoszenia kosztów wynika z udziału w tej nieruchomości. Taka konstrukcja ma ograniczać spory o to, kto i w jakim zakresie korzysta z poszczególnych części wspólnych.

Nie oznacza to jednak, że każda uchwała wspólnoty będzie prawidłowa. Trzeba zbadać, czy uchwała została podjęta w prawidłowym trybie, czy rzeczywiście dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej, czy nie narusza umowy właścicieli lokali, czy nie przerzuca na część właścicieli kosztów, które powinny obciążać inną grupę, oraz czy przyjęty sposób rozliczeń nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Istotny jest także art. 12 ust. 3 ustawy. Przepis ten przewiduje, że „uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”. Jest to szczególny wyjątek, który dotyczy zwiększenia obciążeń lokali użytkowych, a nie dowolnego obniżania zaliczek dla lokali mieszkalnych. W praktyce podobne problemy występują przy sporach o zróżnicowanie opłat za miejsce postojowe. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „opłaty za miejsce postojowe”.

Co mogą zrobić właściciele z mniejszą liczbą udziałów?

Wspólnota podejmuje uchwały co do zasady większością głosów liczoną według wielkości udziałów. To oznacza, że właściciele lokali w większych budynkach mogą mieć realną przewagę głosów, jeżeli mają łącznie większy udział w nieruchomości wspólnej.

Nie znaczy to jednak, że właściciele mniejszych udziałów są pozbawieni ochrony. Po pierwsze, mogą żądać wglądu w uchwały, rozliczenia i dokumenty dotyczące kosztów zarządu. Po drugie, mogą głosować przeciwko uchwale i zgłaszać zastrzeżenia do protokołu albo korespondencji z zarządem. Po trzecie, mogą zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 25 ustawy o własności lokali.

W określonych sytuacjach można też rozważyć żądanie głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Zgodnie z art. 23 ust. 2a ustawy takie głosowanie wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki występują łącznie. Ten mechanizm nie działa w każdej wspólnocie, ale warto go sprawdzić, zwłaszcza gdy przewaga udziałowa jest nietypowa.

Jeżeli problem dotyczy szerszego podziału nieruchomości, wydzielenia odrębnych części albo zmiany udziałów, pomocny może być również temat nowego podziału części wspólnych nieruchomości. W praktyce takie rozwiązania są jednak bardziej złożone niż samo zaskarżenie pojedynczej uchwały.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty do sądu

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeżeli uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, niezgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela. Podstawą jest art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Termin jest krótki. Powództwo trzeba wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po upływie tego terminu podważenie uchwały jest znacznie trudniejsze.

Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje automatycznie wykonania uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 2 zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W pozwie warto więc rozważyć wniosek o zabezpieczenie, jeżeli wykonywanie uchwały może powodować realne i trudne do odwrócenia skutki finansowe.

Jakie argumenty mogą mieć znaczenie w sporze?

W sprawach dotyczących kosztów wind najczęściej nie wystarczy ogólne twierdzenie, że opłata jest niesprawiedliwa. Trzeba wykazać konkretną wadę uchwały albo naruszenie interesu właściciela oceniane obiektywnie. Przydatne mogą być zwłaszcza następujące argumenty:

• winda nie jest częścią tej samej nieruchomości wspólnej albo służy wyłącznie określonym lokalom,
• koszt ujęty w uchwale nie dotyczy utrzymania nieruchomości wspólnej, lecz prywatnego standardu określonej grupy właścicieli,
• uchwała została podjęta z naruszeniem procedury, np. nieprawidłowo zbierano głosy albo właścicieli nie poinformowano o jej treści,
• uchwała narusza umowę właścicieli lokali albo wcześniejsze postanowienia dotyczące sposobu zarządu,
• rozliczenia są nieprzejrzyste, zawyżone albo obejmują koszty niezwiązane z windami.

Warto zebrać dokumenty potwierdzające strukturę nieruchomości, treść uchwał, wysokość udziałów, sposób głosowania, zestawienie kosztów wind oraz korespondencję z zarządem lub zarządcą. Im bardziej konkretny materiał dowodowy, tym większa szansa na realną ocenę sprawy.

Orzecznictwo i praktyka

W orzecznictwie można znaleźć stanowisko, że odstępstwa od zasady rozliczania kosztów nieruchomości wspólnej według udziałów są ograniczone. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 sierpnia 2011 r., sygn. I ACa 232/11, sąd wskazał, że art. 12 ust. 3 ustawy pozwala na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali, natomiast nie daje swobody dowolnego obniżania zaliczek dla innych lokali.

W praktyce spór o windy trzeba jednak zawsze odnosić do dokumentów konkretnej wspólnoty. Inaczej ocenia się sytuację mieszkańca parteru w jednym budynku z windą, inaczej właściciela lokalu w budynku bez windy na tej samej nieruchomości, a jeszcze inaczej przypadek, w którym budynki faktycznie powinny funkcjonować jako odrębne nieruchomości albo koszty zostały błędnie przypisane.

FAQ

Czy muszę płacić za windę, jeśli mieszkam w budynku bez windy?

Co do zasady tak, jeżeli budynek bez windy i budynki z windami tworzą jedną nieruchomość wspólną, a windy należą do tej nieruchomości. Obowiązek płacenia wynika wtedy z udziału w nieruchomości wspólnej, a nie z faktycznego korzystania z windy.

Czy wspólnota może rozliczać koszty windy tylko na użytkowników windy?

Przy kosztach zarządu nieruchomością wspólną podstawową zasadą jest rozliczenie według udziałów. Uchwała odmiennie rozkładająca takie koszty może być ryzykowna, zwłaszcza gdy prowadzi do obniżenia obciążeń części lokali mieszkalnych tylko dlatego, że ich właściciele rzadziej korzystają z danego urządzenia.

Czy można zaskarżyć uchwałę o kosztach windy?

Tak. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę, jeżeli jest niezgodna z prawem, umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo narusza jego interes. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni.

Od kiedy liczy się 6 tygodni na zaskarżenie uchwały?

Jeżeli uchwałę podjęto na zebraniu właścicieli, termin biegnie od dnia jej podjęcia. Jeżeli uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin biegnie od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały.

Czy większość udziałów może zawsze narzucić opłaty mniejszości?

Większość udziałów decyduje o przyjęciu uchwały, ale uchwała nadal musi być zgodna z prawem i zasadami prawidłowego zarządu. Mniejszość może żądać dokumentów, głosować przeciw, a w uzasadnionych przypadkach zaskarżyć uchwałę do sądu.

Podsumowanie

Koszty windy w dużej wspólnocie obejmującej kilka budynków mogą obciążać także właścicieli lokali z budynków bez windy, jeżeli windy należą do nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali opiera rozliczenia przede wszystkim na udziałach w nieruchomości wspólnej, a nie na indywidualnym stopniu korzystania z określonego urządzenia.

Nie każda uchwała dotycząca opłat będzie jednak poprawna. Właściciele mniejszościowi powinni sprawdzić dokumenty nieruchomości, sposób głosowania, treść uchwały i zakres kosztów. Jeżeli uchwała narusza prawo, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządu albo obiektywnie narusza interes właściciela, można ją zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 2021 poz. 1048, tekst jednolity
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11
3. Odpowiedź Ministra Infrastruktury na interpelację nr 3618 w sprawie opłat za korzystanie z dźwigów, 27 czerwca 2008 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.