Wymiana pionów wodnych i kanalizacyjnych w bloku – kto płaci za szkody?

Kto płaci za szkody po wymianie pionów?

Prawo spółdzielni do wykonania koniecznych robót i obowiązek poniesienia kosztów odtworzenia mieszkania to dwie odrębne kwestie. Podobny problem pokazuje naprawa pionu kanalizacyjnego we wspólnocie mieszkaniowej, zwłaszcza gdy konieczny dostęp do instalacji prowadzi do szkód w lokalu. Osoba korzystająca z lokalu może być zobowiązana do wpuszczenia ekipy i umożliwienia wymiany pionów, ale samo stwierdzenie, że rozkucie ściany, płytek lub zabudowy było technicznie konieczne, nie przesądza jeszcze, kto ma zapłacić za przywrócenie lokalu do stanu sprzed prac.

W sporze o koszty trzeba ustalić przede wszystkim, kto odpowiada za powstałą szkodę, jaki jest normalny związek między remontem a uszkodzeniami oraz czy do zwiększenia szkody przyczynił się sam mieszkaniec. Podstawowe znaczenie mają tu art. 361–363 Kodeksu cywilnego, a w zależności od sposobu prowadzenia robót także przepisy o odpowiedzialności za własne działania, organy osoby prawnej i osoby, którym powierzono wykonanie prac.

Art. 415 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiedzialność osoby, która ze swojej winy wyrządziła drugiemu szkodę. Art. 361 K.c. ogranicza odszkodowanie do normalnych następstw zdarzenia, z którego szkoda wynikła. Nie oznacza to jednak, że mieszkaniec może dochodzić naprawienia szkody wyłącznie wtedy, gdy ekipa działała nadmiernie inwazyjnie. Takie ujęcie byłoby zbyt wąskie.

Dobrym przykładem jest wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 8 maja 2014 r., sygn. II Ca 875/13. W tamtej sprawie skucie kafli i demontaż zabudowy były konieczne do wymiany rur, a mimo to sąd nie zaakceptował pozostawienia właściciela z kosztami nieodtworzonego lokalu. Orzeczenie nie tworzy zasady, że spółdzielnia zawsze płaci za każdą ingerencję, ale wyraźnie pokazuje, że konieczność techniczna prac nie jest sama w sobie odpowiedzią na pytanie o koszty odtworzenia.

Przy prowadzeniu remontu znaczenie ma także § 8 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Wymaga ono m.in. stosowania rozwiązań ograniczających uciążliwość korzystania z lokali, a zmiany wykonywane przy remoncie nie powinny naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.

Czy trzeba udostępnić mieszkanie spółdzielni do wymiany pionów?

Tak, jeżeli zachodzą przesłanki przewidziane w art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis rozróżnia sytuację awaryjną od planowanych oględzin i robót.

• Awaria powodująca szkodę albo bezpośrednio nią grożąca: osoba korzystająca z lokalu ma obowiązek niezwłocznie go udostępnić w celu usunięcia awarii. Jeżeli jest nieobecna albo odmawia dostępu, spółdzielnia może wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy jest to potrzebne również przy udziale straży pożarnej. Przy otwarciu lokalu bez obecności pełnoletniej osoby spółdzielnia ma obowiązek zabezpieczyć lokal i rzeczy oraz sporządzić protokół.
• Planowany przegląd lub konieczne prace: udostępnienie lokalu powinno nastąpić po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.
• Remont obciążający spółdzielnię albo przebudowa: spółdzielnia może żądać udostępnienia lokalu w celu wykonania koniecznych robót, również po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Jeżeli rodzaj remontu wymaga czasowego opuszczenia mieszkania, art. 6¹ ust. 6 ustawy przewiduje przeniesienie się na żądanie i koszt spółdzielni do lokalu zamiennego na ściśle oznaczony czas, nie dłuższy niż 12 miesięcy.

Jeżeli lokal został pominięty w zawiadomieniu o planowanej wymianie pionów, warto przed rozpoczęciem prac zwrócić się do spółdzielni na piśmie o potwierdzenie, czy remont obejmie ten lokal, w jakim terminie i w jakim zakresie. Przy planowanym remoncie samo pojawienie się ekipy bez wcześniejszego uzgodnienia nie zastępuje zasad przewidzianych w art. 6¹.

Udostępnienie mieszkania nie jest zgodą na dowolny zakres ingerencji. Spółdzielnia uzyskuje dostęp w celu przeprowadzenia konkretnych, koniecznych czynności. Osobno trzeba rozliczyć skutki tych prac, w tym uszkodzenia płytek, tynku, zabudowy lub wyposażenia.

Czy spółdzielnia musi odtworzyć płytki, ściany i zabudowę?

Jeżeli w konkretnym przypadku istnieje podstawa odpowiedzialności za szkodę, sposób jej naprawienia określa przede wszystkim art. 363 Kodeksu cywilnego. Co do zasady wybór należy do poszkodowanego: może on żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo odpowiedniej sumy pieniężnej. Jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego jest niemożliwe albo pociąga za sobą nadmierne trudności lub koszty, roszczenie ogranicza się do świadczenia pieniężnego.

Zakres naprawienia szkody może obejmować nie tylko sam fragment rury lub ściany. Zależnie od stanu lokalu przed remontem, zakresu prac i podstawy odpowiedzialności mogą wchodzić w grę koszty odtworzenia tynku, płytek, zabudowy szachtu, demontażu i ponownego montażu mebli, blatu, armatury, a także naprawy sprzętu AGD, jeżeli został uszkodzony w związku z pracami.

Nie oznacza to prawa do bezwarunkowej modernizacji mieszkania kosztem drugiej strony. Celem naprawienia szkody jest zasadniczo odtworzenie sytuacji sprzed zdarzenia albo wypłata odpowiedniej kwoty odpowiadającej rzeczywistemu uszczerbkowi. Przy sporze o zakres i wartość prac pomocny może być kosztorys lub opinia fachowca.

Kiedy część kosztów może obciążyć mieszkańca?

Znaczenie ma art. 362 Kodeksu cywilnego. Jeżeli poszkodowany przyczynił się do powstania albo zwiększenia szkody, obowiązek jej naprawienia może zostać odpowiednio zmniejszony stosownie do okoliczności, zwłaszcza stopnia winy obu stron.

W praktyce dotyczy to m.in. sytuacji, w której mieszkaniec wykonał nieuzgodnioną, trwałą zabudowę pionu, usunął wymagany dostęp rewizyjny albo dokonał zmian instalacji sprzecznych z regulaminem lub zasadami technicznymi. Nie można jednak przyjmować automatycznej zasady, że każda taka zabudowa pozbawia prawa do odszkodowania. Trzeba ustalić, czy i w jakim stopniu rzeczywiście zwiększyła rozmiar szkody lub koszt robót.

Przy ocenie znaczenie może mieć regulamin spółdzielni oraz wcześniejsze zgody na przeróbki instalacji w mieszkaniu spółdzielczym. Jeżeli dodatkowy koszt demontażu powstał wyłącznie dlatego, że mieszkaniec wykonał zabudowę bez wymaganej zgody lub bez pozostawienia dostępu, ten dodatkowy koszt może zostać rozliczony inaczej niż zwykłe skutki koniecznego remontu pionu.

Spółdzielnia czy wykonawca – kto odpowiada za szkodę?

Nie ma bezpiecznej reguły, że za każdą szkodę automatycznie odpowiada zarówno spółdzielnia, jak i firma wykonawcza. Trzeba ustalić, kto dopuścił się działania lub zaniechania powodującego szkodę oraz jaka jest prawna podstawa odpowiedzialności.

Spółdzielnia może odpowiadać za własne działania lub zaniedbania związane z organizacją remontu, decyzją o sposobie prowadzenia prac albo naruszeniem swoich obowiązków. Jeżeli szkoda została wyrządzona z winy organu osoby prawnej, znaczenie może mieć również art. 416 K.c. Wykonawca może natomiast odpowiadać za wadliwe lub niestaranne wykonanie robót.

Art. 429 K.c. ma znaczenie, gdy wykonanie czynności powierzono innemu podmiotowi. Odpowiedzialność powierzającego za szkodę wyrządzoną przez wykonawcę nie jest automatyczna, zwłaszcza gdy prace powierzono przedsiębiorstwu, które zawodowo zajmuje się takimi robotami. Nie wyłącza to jednak odpowiedzialności spółdzielni za jej własne zawinione działania lub zaniechania. Z kolei art. 430 K.c. dotyczy sytuacji, w której osoba wykonująca powierzoną czynność podlega kierownictwu powierzającego i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek.

Dlatego w razie szkody warto ustalić nazwę wykonawcy, osobę kierującą pracami, zakres zlecenia oraz to, kto podejmował decyzję o konkretnym sposobie ingerencji w lokal. Jeżeli stan faktyczny nie jest jasny, zgłoszenie szkody można skierować równolegle do spółdzielni i wykonawcy, bez przesądzania w piśmie, który z nich ostatecznie ponosi odpowiedzialność.

Jak przygotować mieszkanie przed wymianą pionów?

Im więcej ustaleń zostanie wykonanych przed wejściem ekipy, tym łatwiej później rozstrzygnąć, co było elementem planowanych robót, a co rzeczywistą szkodą. Przed remontem warto:

• pisemnie potwierdzić termin, zakres i miejsce prac w lokalu;
• ustalić nazwę wykonawcy oraz osobę odpowiedzialną za kontakt podczas remontu;
• zapytać, kto demontuje i kto odtwarza zabudowę szachtu, płytki, meble, blat i armaturę;
• wykonać szczegółowe zdjęcia lub krótki film pokazujący stan ścian, płytek, mebli i urządzeń przed pracami;
• ustalić, czy będzie sporządzony protokół wejścia do lokalu i protokół szkody;
• ustalić, kto bezpiecznie odłącza urządzenia wymagające fachowych uprawnień;
• zachować zawiadomienie o remoncie, korespondencję, regulamin spółdzielni i uzgodnienia z administracją.

Jeżeli prace dotyczą instalacji gazowej albo wymagają odłączenia urządzeń gazowych, warto dodatkowo sprawdzić zasady dotyczące odpowiedzialności za instalację gazową. Przy elementach pomiarowych przydatne mogą być również informacje o kosztach wymiany wodomierza.

Jak udokumentować i zgłosić szkodę?

Dokumentację najlepiej rozpocząć przed remontem. Zdjęcia wykonane po szkodzie są ważne, ale jeszcze większą wartość mają fotografie pokazujące ten sam fragment mieszkania przed wejściem ekipy. Warto zachować również korespondencję, zawiadomienie o pracach, regulamin, protokoły, kosztorysy i rachunki.

Po stwierdzeniu szkody należy zgłosić ją możliwie szybko na piśmie. W zgłoszeniu trzeba wskazać datę prac, wykonawcę, uszkodzone elementy, okoliczności powstania szkody i żądany sposób jej naprawienia. Dobrze jest zażądać wspólnego protokołu i oględzin. Jeżeli druga strona odmawia, można sporządzić własny protokół, dołączyć zdjęcia i pozyskać kosztorys naprawy.

Roszczenie powinno odpowiadać rzeczywistemu zakresowi szkody. Jeżeli poszkodowany wybiera odtworzenie stanu poprzedniego, warto opisać konkretnie, co ma zostać odtworzone. Jeżeli żąda pieniędzy, pomocne są kosztorysy, oferty wykonawców, rachunki oraz dokumenty wskazujące standard elementów sprzed remontu.

Spółdzielnia, wykonawca czy ubezpieczyciel – do kogo zgłosić szkodę?

Adresat zgłoszenia zależy od tego, kto może ponosić odpowiedzialność. Jeżeli nie wiadomo, czy szkoda wynikała z decyzji organizacyjnej spółdzielni, czy z błędu ekipy, praktyczne jest pisemne zawiadomienie obu podmiotów. Warto poprosić spółdzielnię także o informację, czy posiada polisę OC obejmującą takie zdarzenia i czy szkodę zgłoszono ubezpieczycielowi.

Ubezpieczyciel nie zastępuje ustalenia podstawy odpowiedzialności. Wypłata zależy od zakresu konkretnej polisy i okoliczności zdarzenia. Jeżeli ubezpieczyciel odmawia, samo istnienie odmowy nie przesądza jeszcze, że roszczenie wobec spółdzielni lub wykonawcy nie istnieje.

Co zrobić, gdy spółdzielnia odmawia zapłaty?

W pierwszej kolejności warto zażądać pisemnego stanowiska z podaniem podstawy odmowy. Jeżeli spółdzielnia powołuje się na regulamin lub samowolną zabudowę pionu, należy poprosić o wskazanie konkretnego postanowienia oraz wyjaśnienie, jaki wpływ miało ono na zakres prac i szkody.

Następnym krokiem może być wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty określonej kwoty, z dołączeniem zdjęć, protokołu i kosztorysu. W razie braku porozumienia możliwa jest mediacja lub dochodzenie roszczenia przed sądem. Przy większej wartości szkody przydatna bywa opinia rzeczoznawcy lub kosztorysanta.

Jeżeli zniszczenie nastąpiło podczas nagłej awarii, a nie planowej wymiany instalacji, pomocne może być również omówienie zasad odpowiedzialności za szkody po awarii w spółdzielni mieszkaniowej.

Co wynika z wyroku II Ca 875/13?

Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 8 maja 2014 r., sygn. II Ca 875/13, jest szczególnie istotny dla sporów o wymianę pionów. Z ustaleń sądu wynikało, że do wymiany starych rur konieczne było skucie kafli i demontaż konstrukcji zabudowującej szacht. Mimo tej technicznej konieczności sąd nie przyjął, że właściciel powinien sam ponieść skutki pozostawienia lokalu bez odtworzenia.

Sąd zwrócił również uwagę, że przepisy umożliwiające spółdzielni dostęp do lokalu nie dają same przez się podstawy do naruszenia substancji mieszkania bez późniejszego rozliczenia skutków. Jednocześnie orzeczenie nie pozwala na automatyczne przeniesienie jego wyniku na każdą sprawę. Znaczenie mają m.in. stan techniczny, treść regulaminu, zakres własnej zabudowy mieszkańca, sposób wykonania robót i podstawa odpowiedzialności danego podmiotu.

FAQ

Czy spółdzielnia musi odtworzyć łazienkę po wymianie pionów?

Jeżeli szkody w łazience pozostają objęte odpowiedzialnością spółdzielni lub innego podmiotu, poszkodowany może co do zasady żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo odpowiedniej sumy pieniężnej na podstawie art. 363 K.c. Zakres odtworzenia zależy jednak od konkretnego stanu lokalu, rozmiaru szkody i ewentualnego przyczynienia mieszkańca.

Kto płaci za płytki po wymianie pionów?

Nie można odpowiedzieć wyłącznie na podstawie tego, czy skucie płytek było konieczne. Trzeba ustalić podstawę odpowiedzialności za skutki remontu. Wyrok II Ca 875/13 pokazuje, że technicznie konieczne skucie kafli nie oznacza automatycznie, że koszt odtworzenia ma zostać przerzucony na właściciela.

Kto płaci za demontaż i ponowny montaż mebli?

To zależy od przyczyny i zakresu demontażu. Jeżeli jest on normalnym i koniecznym skutkiem remontu obciążającego spółdzielnię, koszt trzeba oceniać razem z pozostałymi skutkami prac. Jeżeli natomiast dodatkowy demontaż wynika wyłącznie z nieuzgodnionej zabudowy mieszkańca, może to wpływać na zakres należnego odszkodowania.

Czy spółdzielnia płaci także wtedy, gdy skucie płytek było konieczne?

Sama konieczność skucia nie rozstrzyga o kosztach odtworzenia. Należy oddzielić prawo do wykonania robót od odpowiedzialności za ich skutki. W konkretnym przypadku trzeba zbadać przepisy, regulamin, sposób organizacji remontu, zakres uszkodzeń i ewentualne przyczynienie mieszkańca.

Czy muszę udostępnić mieszkanie do wymiany pionów?

Przy awarii wywołującej szkodę albo bezpośrednio nią grożącej lokal trzeba udostępnić niezwłocznie. Przy planowanym remoncie obciążającym spółdzielnię lub przebudowie spółdzielnia może żądać dostępu do wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. Wynika to z art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Podsumowanie

Przy wymianie pionów najważniejsze jest rozdzielenie dwóch pytań: czy spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu i wykonać konieczne roboty oraz kto ponosi koszt przywrócenia mieszkania po tej ingerencji. Art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje obowiązek udostępnienia lokalu, natomiast kwestie szkody wymagają oceny m.in. na podstawie art. 361–363, 415, 429 i 430 Kodeksu cywilnego.

Techniczna konieczność skucia płytek lub zabudowy nie przesądza sama w sobie, że mieszkaniec ma sfinansować odtworzenie. Z drugiej strony nieuzgodnione przeróbki i zabudowy mogą zwiększyć jego udział w kosztach na zasadzie przyczynienia. Dlatego przed remontem warto ustalić zakres robót na piśmie, udokumentować stan lokalu i zachować wszystkie ustalenia dotyczące demontażu oraz odtworzenia.