Najem części domu należącego do rodziców
• Data: 2025-10-24 • Autor: Aleksander Słysz
Chce wynająć pierwsze piętro i parter domu, którego właścicielami są rodzice, będę miała do tego celu pełnomocnictwo sporządzone u notariusza. Cały dochód z najmu ma być moją korzyścią finansową i to ja rozliczać się będę z US na zasadach ogólnych. Drugie piętro tego domu zamieszkiwane jest przeze mnie i tu nasuwają się moje pytania. Po pierwsze, jak mam odliczyć swoje koszty związane z poborem prądu czy wody, zakładając, że będzie przychodziła jedna faktura za zaszycie, a z najemcami rozliczać się będę na podstawie podliczników? To samo tyczy się na przykład opału. Z czasem chcę dokonać inwestycji na zakup nowych sprzętów i mebli, a także odliczać od podatku wszelkie inne koszty związane z wynajmem – czy będzie to w moim przypadku możliwe? Po drugie jestem zatrudniona na etacie, czy wobec tego muszę zakładać dodatkowo działalność gospodarczą?
Uprawnienie do wynajmowania
Samo pełnomocnictwo nie czyni Pana uprawnionym do oddawania w najem części domu we własnym imieniu, aczkolwiek nic nie stoi na przeszkodzie, by w tym zakresie porozumiał się Pan z właścicielami. To jednak odrębna kwestia i z pewnością ustalą to Państwo z notariuszem.
Jak wynika z treści Pana pytania, chce Pan ponosić koszty uzyskania przychodu związane z przedmiotem najmu; oczywiście jest to w pełni możliwe. Dochód z najmu może zostać opodatkowany przez osobę fizyczną w tzw. najmie jako odrębnym źródle przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) na zasadach ogólnych oraz w ramach pozarolniczej działalność gospodarczej (art. 10 ust 1 pkt 3 ustawy), tej jednak nie musi Pan zakładać w sytuacji, o której mowa.
Najem prywatny (nie w działalności) na zasadach ogólnych rozlicza się w – w dużym uproszczeniu – w sposób następujący: od przychodu odejmuje się koszt jego uzyskania i powstały dochód opodatkowuje. Kosztami uzyskania przychodów są zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww ustawy. Podatek od dochodu rozlicza się tu według skali podatkowej, tj według stawki 18% oraz 32% od dochodu. Remont, koszty ponoszone w związku z oddawaniem w najem, koszty wyposażenia itd. pomniejszą przychód, zmniejszając tym samym dochód do opodatkowania – z tym zastrzeżeniem, że istnieją wydatki, które nie trafiają bezpośrednio w koszy, a poprzez odpis amortyzacyjny w dłuższym czasie. Dotyczy to środków w uproszczeniu składników majątku o wartości powyżej 3500 zł. Koszty nie są odejmowane od podatku, a od przychodu w celu ustalenia dochodu, odnośnie wydatków stanowiących koszty, to gdy nie można ich przyporządkować do oddawanej w najem części, jak np. w przypadku oleju opałowego, dzieli się je w praktyce proporcjonalnie do powierzchni oddawanej w najem i pozostałej.
Zobacz również: Salon fryzjerski w mieszkaniu
Przykłady
Pani Anna mieszka na drugim piętrze domu należącego do jej rodziców, którzy wciąż są właścicielami całej nieruchomości. Po rozmowie z rodzicami uzyskała od nich pełnomocnictwo notarialne i zaczęła wynajmować parter i pierwsze piętro domu studentom. Każde z pięter wyposażyła w podstawowe meble, które kupiła za własne środki, a miesięczne rachunki za prąd, wodę i ogrzewanie rozlicza z najemcami na podstawie zainstalowanych podliczników. Dochód z najmu rozlicza na zasadach ogólnych, korzystając z możliwości odliczania kosztów amortyzacji nowych sprzętów oraz wydatków na drobne remonty, które wykonuje regularnie.
Pan Tomasz otrzymał od swojej mamy dom na wsi w drodze darowizny, ale na co dzień mieszka w mieście i z nieruchomości nie korzysta. Postanowił wynajmować cały dom turystom w sezonie letnim. Aby uniknąć zakładania działalności gospodarczej, wybrał najem prywatny opodatkowany ryczałtem. W domu zainstalował nowe liczniki energii i wodomierze, a także kupił wyposażenie kuchni, które ujął jako koszty uzyskania przychodu. Kiedy przychodzi faktura za media, Tomasz dolicza je do czynszu najmu według zużycia i nie ma problemów z ich rozliczeniem w urzędzie skarbowym.
Pani Monika nie jest właścicielką nieruchomości, ale jej teściowie, posiadający dom jednorodzinny, wyrazili zgodę, by zarządzała najmem części budynku. Sporządzili stosowne pełnomocnictwo, a ona rozpoczęła wynajem dwóch pokoi w przyziemiu. Aby nie komplikować sytuacji podatkowej, dochód z najmu zgłaszają teściowie, a Monika jako pełnomocnik reprezentuje ich przed urzędem skarbowym. W umowie najmu zawarła zapis o ryczałtowym rozliczeniu opłat za media, aby uniknąć problemów z podziałem rachunków. Dzięki temu rozwiązaniu rodzina osiąga dodatkowy dochód, a formalności pozostają proste i zgodne z przepisami.
Podsumowanie
Wynajem części domu należącego do rodziców może być korzystnym źródłem dochodu, ale wymaga przemyślanej organizacji formalnej i podatkowej. Kluczowe znaczenie ma właściwe umocowanie – pełnomocnictwo pozwala działać w imieniu właścicieli, ale nie czyni najemcy podatnikiem. Możliwość rozliczania kosztów, wybór formy opodatkowania oraz sposób rozliczeń z najemcami powinny być dostosowane do konkretnej sytuacji. Dobrze przygotowane umowy i ewidencja wydatków to podstawa bezpiecznego i przejrzystego wynajmu.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z najmem, podatkami lub prawem nieruchomości? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij swoje pytanie, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie jasną i praktyczną odpowiedź. Sprawdź, jak łatwo możesz uzyskać profesjonalne wsparcie prawne przez internet.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Aleksander Słysz
Doradca podatkowy.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
