Podpisanie najmu okazjonalnego tylko z jednym najemcą
• Data: 2025-10-09 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Chcę podpisać umowę najmu okazjonalnego z panią , która poinformowała mnie, że w ciągu miesiąca zamieszka z nią jej partner z zagranicy, który w chwili obecnej nie może przystąpić do umowy i poddać się egzekucji. Czy zatem podpisać umowę tylko z nią z zapisem, że „najemcy nie wolno oddawać lokalu osobie trzeciej w podnajem, do bezpłatnego używania” i udawać, że o niczym nie wiem? Co ewentualnie z egzekucją z lokalu w przypadku nieopuszczenia mieszkania?
.jpg)
Najem okazjonalny
Uprzejmie wskazuję, że najbezpieczniejszą formą umowy najmu, tj. taką, aby bez trudu można było przeprowadzić w razie potrzeby eksmisję, jest umowa najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. Istotny jest ust. 2 przedmiotowego artykułu, który stanowi, że „do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym”.
Opróżnienie lokalu
Zgodnie z art. 19d ust. 2 „po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela”. Sformalizowany sposób dokonywania przez właściciela lokalu żądania opróżnienia lokalu przez byłego lokatora z najmu okazjonalnego ma znaczenie i jest wymagany jedynie w postępowaniu klauzulowym, gdy właściciel przy zawieraniu umowy (lub w czasie jej trwania) skorzystał z wprowadzenia sankcji umożliwiających bez procesu sądowego eksmisję lokatora z lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego. Wynika to z ust. 4 komentowanego przepisu. W przypadku zaś, gdy właściciel z takich możliwości nie korzysta, żądanie opróżnienia lokalu nie musi być tak sformalizowane, aby wywołać skutek prawny. Innymi słowy, formalizm wypowiadania umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz zgłoszenia żądania opróżnienia tego lokalu przez dotychczasowego najemcę nie jest konieczny, jeżeli strony umowy nie przewidziały dobrowolnego poddania się najemcy eksmisji z lokalu na podstawie dokumentów, o których mowa w art. 19a ust. 2 i 3, bądź najemca nie wskazał lokalu, do którego może być eksmitowany.
Zatem najbezpieczniejszą formą umowy najmu jest umowa najmu okazjonalnego do której dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, który umożliwia egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu przez wytaczania powództwa o eksmisję. Dlatego też zasadne będzie zamieszczenie w umowie informacji o tym, że najemca bez zgody Pana nie może oddać innej osobie w podnajem tego lokalu, sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez osobę, która aktualnie jest zdecydowana na najem, a dopiero jak ta osoba z zagranicy przyjedzie, to zrobić aneks do umowy oraz oczywiście podpisać przez tę osobę oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Przykłady
Student, który nie chce się wyprowadzić
Pan Tomasz wynajął swoje mieszkanie studentowi. Po roku umowa wygasła, a najemca nie chciał się wyprowadzić, twierdząc, że „jeszcze szuka nowego lokum”. Dzięki temu, że umowa była zawarta jako najem okazjonalny z aktem notarialnym o poddaniu się egzekucji, właściciel mógł szybko uruchomić procedurę i uzyskać eksmisję bez długiego procesu sądowego.
Para wynajmująca mieszkanie w centrum
Pani Anna wynajęła mieszkanie parze pracującej w innym mieście. Po kilku miesiącach lokatorzy przestali płacić czynsz. Właściciel wystosował żądanie opróżnienia lokalu, a ponieważ umowa była najmem okazjonalnym z wskazanym lokalem zastępczym, komornik mógł skutecznie przeprowadzić eksmisję do wskazanego mieszkania rodziców lokatorów.
Najem krótkoterminowy dla obcokrajowca
Pan Marek wynajmował mieszkanie obcokrajowcowi pracującemu w Polsce. Po zakończeniu kontraktu najemca miał wyjechać do swojego kraju, ale zwlekał z opuszczeniem mieszkania. Dzięki temu, że wcześniej podpisał notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, właściciel mógł sprawnie odzyskać lokal bez konieczności prowadzenia kilkuletniego procesu.
Podsumowanie
Najem okazjonalny to rozwiązanie, które znacząco zwiększa bezpieczeństwo właściciela mieszkania. Dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji możliwe jest szybkie odzyskanie lokalu bez długotrwałego procesu sądowego.
Oferta porad prawnych
Jeśli planują Państwo wynająć mieszkanie i chcą zadbać o swoje bezpieczeństwo, przygotujemy profesjonalną umowę najmu okazjonalnego. Oferujemy również wsparcie w zakresie wymaganych dokumentów oraz doradztwo prawne, aby wynajem przebiegał bezpiecznie i zgodnie z prawem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Przekazanie córce najmowanego lokalu w budynku TBS, czy to możliwe?")
.jpg "Gdy wspólnota nie reaguje na problem z ogrzewaniem")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
