Najem okazjonalny a meldunek w lokalu komunalnym

Na czym polega najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, który ma zabezpieczać właściciela na wypadek, gdy po zakończeniu umowy najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie. Jego podstawowe zasady wynikają z rozdziału 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: najem okazjonalny dla Ukraińców. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: zmiana lokalu na socjalny. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: mieszkanie socjalne dla niepełnosprawnego.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawiera ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność w zakresie najmu lokali, właściwszą konstrukcją może być najem instytucjonalny, a nie najem okazjonalny.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Sama umowa nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. U notariusza składane jest natomiast jedno z kluczowych oświadczeń najemcy, czyli oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu po zakończeniu najmu. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: brak aktu notarialnego.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu dołącza się w szczególności trzy grupy dokumentów wskazane w art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela wskazanego lokalu albo osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Na żądanie wynajmującego oświadczenie właściciela albo osoby mającej tytuł prawny do lokalu powinno mieć podpis notarialnie poświadczony. Nie jest to to samo co akt notarialny najemcy. Chodzi o potwierdzenie autentyczności podpisu pod zgodą na zamieszkanie w lokalu wskazanym jako miejsce przeprowadzki.

W praktyce właściciel mieszkania wynajmowanego w trybie najmu okazjonalnego powinien żądać takiej mocniejszej formy, zwłaszcza gdy lokal wskazywany przez najemcę należy do gminy, spółdzielni albo innej osoby trzeciej. Pozwala to ograniczyć ryzyko, że dokument okaże się niewystarczający przy późniejszej procedurze eksmisyjnej.

Czy meldunek w lokalu komunalnym wystarczy?

Nie. Sam meldunek nie wystarczy do skutecznego wskazania lokalu przy najmie okazjonalnym. Meldunek jest instytucją ewidencyjną i potwierdza zgłoszenie pobytu pod określonym adresem, ale nie przesądza o tym, że dana osoba ma prawo zamieszkać w lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego.

Dla najmu okazjonalnego istotne jest nie samo formalne zameldowanie, lecz realna możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Potwierdza to także rozróżnienie wynikające z art. 25 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. Meldunek i miejsce zamieszkania mogą się więc pokrywać, ale nie muszą.

Zaświadczenie o zameldowaniu pobrane elektronicznie z usługi publicznej może być pomocne informacyjnie, ale nie zastępuje oświadczenia wymaganego przez art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący, który chce mieć realne zabezpieczenie, powinien otrzymać zgodę właściciela lokalu albo osoby mającej do niego tytuł prawny, a nie wyłącznie dokument meldunkowy.

Lokal komunalny albo socjalny jako lokal wskazany do przeprowadzki

Wskazanie mieszkania komunalnego albo lokalu socjalnego jest szczególnie wrażliwe. Właścicielem takiego lokalu jest zwykle gmina, a osoba tam mieszkająca korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu zawartej z gminą albo innym podmiotem zarządzającym zasobem mieszkaniowym. Sam fakt, że ktoś jest w tym lokalu zameldowany, nie oznacza jeszcze, że może swobodnie wskazać go jako miejsce przeprowadzki dla siebie i innych osób.

Jeżeli osoba wskazująca lokal jest tylko zameldowana, ale nie jest najemcą ani osobą uprawnioną do lokalu, nie ma wystarczającego tytułu prawnego do złożenia skutecznej zgody. W takiej sytuacji potrzebne będzie oświadczenie właściciela lokalu, czyli co do zasady gminy, albo innego podmiotu, który zgodnie z dokumentami ma prawo taką zgodę wyrazić.

Jeżeli osoba wskazująca lokal jest najemcą mieszkania komunalnego, nadal trzeba sprawdzić treść umowy najmu i przepisy miejscowe obowiązujące w danej gminie. Umowy najmu lokali komunalnych i socjalnych często ograniczają możliwość przyjmowania do lokalu dodatkowych osób albo wymagają zgody gminy. Przy lokalu socjalnym ryzyko jest jeszcze większe, bo lokal ten jest przyznawany w związku z określoną sytuacją mieszkaniową i osobistą.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie pisemnej zgody gminy, zarządcy albo innego uprawnionego podmiotu, w której wyraźnie wskazuje się, że dana osoba lub dane osoby mogą zamieszkać w konkretnym lokalu w razie wykonania obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego w trybie najmu okazjonalnego. Jeżeli wynajmujący żąda podpisu notarialnie poświadczonego, podpis pod takim oświadczeniem powinien zostać poświadczony przez notariusza.

Czy druga osoba też musi wskazać lokal?

Jeżeli mieszkanie ma być wynajęte przez dwie osoby i obie występują w umowie jako najemcy, każda z nich powinna złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu. Wynika to z funkcji najmu okazjonalnego: uproszczona egzekucja ma obejmować wszystkich najemców zobowiązanych do wydania lokalu.

Nie zawsze trzeba wskazywać dwa różne lokale. Można wskazać ten sam lokal, ale zgoda właściciela albo osoby mającej tytuł prawny musi obejmować obie osoby oraz ewentualnie osoby, które będą z nimi zamieszkiwać. Jeżeli druga osoba nie jest zameldowana w lokalu komunalnym, tym bardziej należy zadbać o jednoznaczną zgodę gminy albo innej osoby uprawnionej.

Jeżeli druga osoba nie jest najemcą, lecz ma tylko mieszkać z najemcą, jej sytuacja powinna być objęta oświadczeniem właściciela wskazanego lokalu, bo art. 19a ust. 2 pkt 3 mówi także o osobach zamieszkujących z najemcą. W praktyce jednak właściciel wynajmowanego mieszkania często wymaga, aby każda dorosła osoba faktycznie korzystająca z lokalu była stroną umowy albo złożyła odpowiednie oświadczenia, aby nie powstały luki przy późniejszym opróżnianiu lokalu.

Co powinno zawierać oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie?

Przepisy nie narzucają jednego urzędowego wzoru oświadczenia, ale dokument powinien być precyzyjny. W oświadczeniu warto wskazać:

• dane osoby składającej zgodę i jej tytuł prawny do lokalu, na przykład własność, najem komunalny albo umocowanie zarządcy;
• pełny adres lokalu, który ma być miejscem zamieszkania po opróżnieniu wynajmowanego mieszkania;
• dane najemcy albo najemców oraz osób, które mają być objęte zgodą;
• wyraźną zgodę na zamieszkanie tych osób w lokalu w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego w trybie najmu okazjonalnego;
• datę i podpis osoby uprawnionej, a gdy żąda tego wynajmujący — podpis notarialnie poświadczony.

Jeżeli oświadczenie składa gmina albo zarządca zasobu komunalnego, dokument powinien być podpisany przez osobę umocowaną do reprezentacji. Przy lokalu komunalnym samo oświadczenie osoby zameldowanej, która nie ma tytułu prawnego do lokalu, będzie niewystarczające.

Utrata możliwości zamieszkania w wskazanym lokalu

Najemca powinien pamiętać, że wskazanie lokalu nie jest obowiązkiem jednorazowym oderwanym od rzeczywistości. Jeżeli w trakcie trwania umowy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w dokumentach, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal oraz przedstawić nowe oświadczenie właściciela albo osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu.

Brak wykonania tego obowiązku daje właścicielowi podstawę do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. W praktyce dotyczy to na przykład sytuacji, gdy wskazany lokal zostanie sprzedany, najem komunalny wygaśnie, gmina cofnie zgodę albo osoba składająca zgodę utraci swój tytuł prawny do lokalu.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Oprócz dokumentów składanych przy umowie trzeba pamiętać o obowiązku wynajmującego wobec urzędu skarbowego. Zgodnie z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia.

To istotne, ponieważ konstrukcja najmu okazjonalnego ma działać jako całość: pisemna umowa, wymagane załączniki, oświadczenie notarialne, prawidłowe wskazanie lokalu i zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Zaniedbanie tych elementów może sprawić, że właściciel nie skorzysta z uproszczonej ścieżki egzekucji opróżnienia lokalu.

Co grozi, jeśli dokumenty są nieprawidłowe?

Nieprawidłowe przygotowanie dokumentów nie zawsze oznacza automatyczną nieważność całej umowy najmu jako umowy cywilnej. Może jednak spowodować, że umowa nie będzie działała jak skuteczny najem okazjonalny. Wtedy właściciel traci główną przewagę tej konstrukcji, czyli możliwość szybszego skierowania sprawy do egzekucji na podstawie aktu notarialnego po uzyskaniu klauzuli wykonalności.

W razie zakończenia najmu właściciel powinien doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie powinno wskazywać między innymi właściciela i najemcę, umowę, przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu właściciel może występować o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Jeżeli dokument dotyczący lokalu zastępczego jest wadliwy, bo opiera się wyłącznie na meldunku albo został podpisany przez osobę bez tytułu prawnego, wynajmujący naraża się na spór co do skuteczności zabezpieczenia. Z punktu widzenia najemcy oznacza to natomiast ryzyko podpisania dokumentów, które nie odpowiadają rzeczywistej możliwości zamieszkania po zakończeniu umowy.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji potwierdzenie meldunku w mieszkaniu komunalnym albo socjalnym nie daje wynajmującemu pełnej pewności prawnej. Do najmu okazjonalnego potrzebne jest wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby mającej tytuł prawny. Przy lokalach gminnych należy zachować szczególną ostrożność, bo samo zameldowanie nie jest tytułem prawnym i nie przesądza o zgodzie gminy na zamieszkanie dodatkowych osób.

Jeżeli umowę mają podpisać dwie osoby jako najemcy, dokumenty powinny obejmować obie osoby. Każdy współnajemca powinien złożyć wymagane oświadczenie notarialne, a zgoda dotycząca lokalu wskazanego do przeprowadzki powinna jednoznacznie obejmować wszystkich najemców i osoby z nimi zamieszkujące.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2023 poz. 725, tekst jednolity.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
4. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427.
Stan prawny uwzględniony w aktualizacji: 25 czerwca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.