Rozliczenie najmu mieszkania po spadku przez współwłaścicieli

Jak rozliczyć przychód z najmu wspólnego mieszkania po spadku?

Jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone przez kilka osób, a nie przeprowadzono jeszcze działu spadku albo lokal nadal pozostaje współwłasnością, przychody z najmu trzeba oceniać z uwzględnieniem udziałów każdego współwłaściciela. Zasadę podatkową wyraża art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy określa się u każdego podatnika proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku, a gdy brak przeciwnego dowodu, przyjmuje się, że udziały są równe.

W praktyce oznacza to, że samo przekazywanie całego czynszu na konto jednego współwłaściciela nie przesądza jeszcze, że tylko on ma rozliczać podatek. Jeżeli z dokumentów wynika jedynie współwłasność po 1/2, a nie ma odrębnych ustaleń, urząd skarbowy może oczekiwać, że każde z rodzeństwa rozliczy przychód w swojej części.

Podobnie na gruncie prawa cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego. Dlatego przy najmie mieszkania po rodzicach warto uregulować nie tylko kwestie podatku, ale również zgodę na wynajem, prawo pobierania czynszu, obowiązek ponoszenia opłat oraz sposób podejmowania decyzji dotyczących lokalu.

Czy tylko jeden współwłaściciel może pobierać czynsz?

Tak, jest to możliwe, ale powinno wynikać z wyraźnego porozumienia współwłaścicieli. W opisanej sytuacji siostra nie powinna jedynie ustnie deklarować, że rezygnuje z zysku. Bezpieczniej przygotować pisemną umowę między współwłaścicielami, w której zostanie wskazane, że jeden z nich jest uprawniony do pobierania całości pożytków z najmu, zawierania i obsługi umowy najmu, przyjmowania czynszu oraz ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania.

Taka umowa może przyjąć różną konstrukcję, zależnie od celu stron. W praktyce spotyka się umowę o podziale pożytków z rzeczy wspólnej, porozumienie o sposobie zarządu rzeczą wspólną albo umowę użyczenia udziału do korzystania z uprawnieniem do oddania lokalu w najem. Najważniejsze jest, aby dokument jasno pokazywał, dlaczego przychód faktycznie i prawnie przypada tylko jednej osobie.

W interpretacjach podatkowych akceptowano stanowisko, że obowiązek podatkowy może powstać tylko u tego współwłaściciela, który na podstawie porozumienia jest uprawniony do pobierania pożytków z najmu. Trzeba jednak pamiętać, że interpretacja indywidualna chroni tylko adresata i tylko w opisanym stanie faktycznym. Przy większych kwotach albo nietypowej konstrukcji umowy warto rozważyć własną interpretację podatkową.

Co powinna zawierać umowa między współwłaścicielami?

Umowa między rodzeństwem nie wymaga co do zasady formy aktu notarialnego, ale dla celów dowodowych powinna być pisemna. Powinna wskazywać co najmniej dane współwłaścicieli, opis mieszkania, udziały w prawie własności, zgodę wszystkich współwłaścicieli na wynajem lokalu oraz ustalenie, że całość czynszu i innych pożytków z najmu przysługuje określonej osobie.

Warto dopisać, kto podpisuje umowę z najemcą, kto pobiera czynsz, kto płaci podatek, kto ponosi opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, media, ubezpieczenie i drobne naprawy, a także czy drugi współwłaściciel ma prawo wglądu do rozliczeń. Jeżeli jedna osoba ma samodzielnie podpisywać umowy i odbierać oświadczenia od najemcy, dobrze dodać pełnomocnictwo albo wyraźne upoważnienie.

Nie rekomenduje się wpisywania w umowie najmu tylko jednego współwłaściciela jako wyłącznego właściciela lokalu. Jest to nieprecyzyjne i może wywołać problemy dowodowe. Poprawniejsze jest oznaczenie go jako współwłaściciela działającego za zgodą pozostałego współwłaściciela albo zawarcie umowy przez wszystkich współwłaścicieli, z jednoczesnym wskazaniem, że czynsz będzie płacony na rachunek jednej osoby.

Ryczałt od najmu prywatnego w 2026 roku

Od 1 stycznia 2022 r. przychody z najmu prywatnego są opodatkowane z mocy ustawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie trzeba już składać odrębnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania dla najmu prywatnego. Aktualne stawki wynoszą 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Ryczałt liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że zasadniczo nie odlicza się kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, prowizje, wyposażenie czy odsetki od kredytu. Inaczej należy ocenić opłaty, które zgodnie z umową ponosi najemca, np. czynsz administracyjny albo media. Jeżeli umowa wyraźnie przewiduje, że najemca ponosi te wydatki, kwoty przekazywane na ich pokrycie nie muszą stanowić przychodu wynajmującego.

Ryczałt wpłaca się miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Jeżeli podatnik spełnia warunki do rozliczeń kwartalnych, może płacić ryczałt kwartalnie do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, a za ostatni kwartał do 20 stycznia. Roczne zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Najem mieszkania odziedziczonego po rodzicu a zgoda współwłaścicieli

Wynajem całego mieszkania wspólnego powinien być uzgodniony przez współwłaścicieli. Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego najbezpieczniej uzyskać zgodę wszystkich osób uprawnionych, zwłaszcza jeżeli jedna osoba ma pobierać cały czynsz i samodzielnie zarządzać lokalem. Pozwala to uniknąć zarzutów ze strony najemcy, urzędu skarbowego oraz drugiego współwłaściciela.

Jeżeli spadkobiercy nie mają jeszcze prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia, nadal mogą być spadkobiercami od chwili śmierci spadkodawcy, ale w praktyce dokument potwierdzający następstwo prawne jest bardzo potrzebny. Najemca może poprosić o wykazanie prawa do lokalu, a urząd skarbowy może żądać dokumentów potwierdzających tytuł prawny i sposób rozliczenia przychodu.

Czy umowę między współwłaścicielami trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Co do zasady takiej umowy nie składa się automatycznie do urzędu skarbowego. Należy ją jednak przechowywać wraz z umową najmu, potwierdzeniami przelewów, ewidencją przychodów, dowodami wpłat ryczałtu i dokumentami potwierdzającymi prawo do mieszkania. To te dokumenty będą najważniejsze, jeżeli urząd zapyta, dlaczego cały przychód rozlicza tylko jeden ze współwłaścicieli.

Jeżeli drugi współwłaściciel faktycznie nie otrzymuje żadnych pieniędzy i nie korzysta z pożytków z lokalu, umowa oraz rzeczywisty sposób rozliczeń powinny być spójne. Jeżeli natomiast część czynszu jest później przekazywana siostrze, trzeba rozliczyć przychód według faktycznego podziału albo przeanalizować skutki podatkowe takich przekazań.

FAQ

Czy siostra może zrzec się przychodu z najmu na rzecz brata?

Może zgodzić się, aby to brat pobierał pożytki z najmu, ale najlepiej zrobić to w pisemnej umowie. Dokument powinien jasno wskazywać, że cały czynsz przysługuje bratu, a siostra nie otrzymuje części przychodu.

Czy wystarczy, że cały czynsz wpływa na konto jednego współwłaściciela?

Nie zawsze. Przelew na jedno konto jest ważnym elementem dowodowym, ale bez umowy między współwłaścicielami urząd może uznać, że przychód powinien być rozliczony proporcjonalnie do udziałów.

Czy w umowie najmu można wpisać tylko jednego właściciela?

Nie należy wpisywać nieprawdziwej informacji, że jedna osoba jest wyłącznym właścicielem. Można natomiast wskazać ją jako współwłaściciela działającego za zgodą pozostałych albo dołączyć zgodę i pełnomocnictwo drugiego współwłaściciela.

Czy trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego wybór ryczałtu od najmu prywatnego?

Nie. Najem prywatny jest obecnie opodatkowany ryczałtem z mocy ustawy. Podatnik powinien natomiast terminowo wpłacać ryczałt i złożyć roczne zeznanie PIT-28.

Czy ryczałt 8,5% zawsze obejmuje cały przychód z najmu?

Nie. Stawka 8,5% dotyczy przychodu do 100 000 zł. Od nadwyżki ponad 100 000 zł stosuje się stawkę 12,5%. Szczególny limit 200 000 zł dotyczy małżonków spełniających warunki ustawowe, a nie zwykłej współwłasności rodzeństwa.

Czy można odliczyć remont mieszkania przy ryczałcie?

Co do zasady nie. Przy ryczałcie podatek płaci się od przychodu, więc wydatki remontowe, wyposażenie albo prowizja pośrednika nie pomniejszają podstawy opodatkowania. Warto jednak prawidłowo opisać w umowie opłaty ponoszone przez najemcę, ponieważ nie każde rozliczenie mediów musi być przychodem wynajmującego.

Podsumowanie

Przy najmie odziedziczonego mieszkania należącego do rodzeństwa punktem wyjścia jest rozliczanie przychodu według udziałów. Jeżeli cały czynsz ma pobierać i opodatkowywać jedna osoba, trzeba to uregulować pisemnie między współwłaścicielami i zadbać, aby umowa najmu oraz przelewy były zgodne z tym porozumieniem. W umowie z najemcą nie należy pomijać faktu współwłasności. W zakresie podatku najem prywatny rozlicza się ryczałtem według stawek 8,5% i 12,5%, a dokumenty potwierdzające ustalenia między współwłaścicielami należy zachować na wypadek kontroli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 8 ust. 1 - ISAP
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności przepisy dotyczące najmu prywatnego i stawek ryczałtu - ISAP
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, 201 i 207 - ISAP
4. Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl, informacje o dochodach z najmu, stawkach ryczałtu, terminach wpłat i PIT-28 - podatki.gov.pl
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 lutego 2010 r., sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.