Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku
• Data: 2026-02-19 • Autor: Aleksander Słysz
Jestem z siostrą współwłaścicielem mieszkania, które otrzymaliśmy w spadku po śmierci mamy. Chciałbym je wynająć, ponieważ stoi puste. Siostra zrzeka się zysku za wynajem mieszkania na moją korzyść, to ja ponoszę odpowiedzialność za opłaty związane z mieszkaniem. Czyli cała kwota z wynajmu będzie wpływać na moje konto bać w gotowce do ręki i ja będę z tej kwoty w całości korzystał, płacił podatek itd. Chciałbym się rozliczać za pomocą ryczałtu 8,5%. Czy wystarczy, że ja zgłoszę to jako mój dochód i będę płacił cały podatek, czy nie ma tak prosto? Czy musimy miedzy sobą zawrzeć jakąś umowę cywilnoprawną dla US oraz osoby wynajmującej mieszkanie? Czy mogę tylko siebie wskazać w umowie jako właściciela?
Jak rozliczyć przychód z oddania w najem wspólnego mieszkania?
Przychody m.in. ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału), a w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe – wynika to z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeśli zatem nie dokona się w drodze odpowiedniej umowy żadnych ustaleń w tym zakresie, to wszyscy współwłaściciele muszą rozliczać osiągany z oddania w najem nieruchomości przychód.
Jeden ze współwłaścicieli nie chce przychodu z wynajmowanego mieszkania
Czy można ten stan rzeczy zmienić, tu zdania są podzielone, niemniej jednak, jak już wskazywałem, w naszym serwisie obecnie uznaje się, iż wystarczy, by współwłaściciele zawarli ze sobą umowę cywilnoprawną, w ramach swobody kontraktowania, że tylko jeden z nich jest uprawniony do pobierania pożytków (przychodów) z najmu nieruchomości wspólnej. W doktrynie wskazuje się tu na to, iż umowa taka będzie tzw. umową nienazwaną. Niektórzy autorzy polecają umowę stanowiącą cesję praw z umów najmu i to, że ona stanie się źródłem przychodu a nie sam najem, ale to poddaje w wątpliwość rozliczenie ryczałtem. Jeszcze inni wskazują, że współwłaściciel, który nie chce pobierać przychodów (szczególnie gdy jest to najbliższa rodzina), może umową użyczenia użyczyć część odpowiadająca udziałowi drugiemu współwłaścicielowi z tym, że musi w umowie znaleźć się zapis, iż zezwala biorącemu w użyczenie na oddawanie w najem.
Takie stanowisko jak powyżej zaprezentowane znajdziemy m.in. w piśmie z dnia 2 lutego 2010 r. autorstwa Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG), gdzie przeczytać możemy:
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w przypadku współwłaścicieli wynajmujących jedno mieszkanie?
„Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem”.
Stanowisko to akceptuje doktryna: „Zgodnie z zasadą swobody umów nie ma żadnych przeszkód aby pozostali współwłaściciele mieszkania scedowali na rzecz jednego ze współwłaścicieli część dochodów z tytułu wynajmu. W takiej sytuacji tylko współwłaściciel, który faktycznie będzie uzyskiwał przychody z tytułu najmu, będzie zobowiązany do rozliczania tych przychodów w podatku dochodowym” (K. Kamiński, LEX, QA 642739).
Umowy takiej nie trzeba zgłaszać w urzędzie skarbowym. W umowie najmu w umowie najmu można się opisać np. jako współwłaściciela uprawnionego do oddawania mieszkania w najem. By rozliczać się ryczałtem, musi Pan skutecznie go wybrać. W przypadku osiągania przychodów z najmu prywatnego podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Zobacz również: Umowa użyczenia mieszkania a podatek dochodowy
Przykłady
Pani Anna i jej brat odziedziczyli po rodzicach mieszkanie w Krakowie. Ponieważ brat mieszkał za granicą i nie był zainteresowany zarządzaniem nieruchomością, uzgodnili, że to Anna zajmie się wynajmem. Spisali prostą umowę, w której brat zrzekał się pożytków z najmu na jej rzecz. Anna podpisała umowę najmu z lokatorami jako współwłaścicielka i sama opłacała podatek ryczałtowy. Urząd skarbowy podczas kontroli zaakceptował takie rozwiązanie, ponieważ została zachowana ciągłość i transparentność w dokumentach.
Pan Michał odziedziczył po mamie połowę mieszkania, a drugą połowę miał jego kuzyn, który nie miał potrzeby czerpania zysków z nieruchomości. Michał chciał uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości, dlatego przygotował umowę użyczenia, w której kuzyn wyraźnie zgodził się, by Michał mógł korzystać z całego lokalu i go wynajmować. W umowie wskazano, że całkowite pożytki z najmu przysługują Michałowi. Na tej podstawie Michał zawarł umowę z najemcami i samodzielnie rozliczał przychody z najmu, wybierając opodatkowanie ryczałtem.
Małżeństwo Katarzyna i Tomasz odziedziczyli po ojcu Katarzyny udział w nieruchomości wspólnie z jej siostrą. Siostra nie chciała się angażować w sprawy związane z wynajmem i zgodziła się, aby Tomasz zajmował się wynajmem w całości. Zawarli więc umowę cesji pożytków, w której siostra przekazała mu prawo do pobierania całych dochodów z najmu. Tomasz, jako pełnomocnik i współwłaściciel, zawierał umowy najmu, a dochód zgłaszał tylko on – co było zgodne z przepisami i nie budziło wątpliwości podczas późniejszego sprawdzenia przez urząd.
Podsumowanie
W przypadku współwłasności mieszkania otrzymanego w spadku możliwe jest, by tylko jeden ze współwłaścicieli rozliczał przychody z najmu – pod warunkiem, że pozostali wyrażą na to zgodę w formie umowy cywilnoprawnej. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć komplikacji podatkowych i formalnych, a przy właściwym udokumentowaniu jest akceptowane przez urzędy skarbowe. Kluczowe jest zachowanie przejrzystości oraz terminowe zgłoszenie wyboru formy opodatkowania, np. ryczałtu.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej w podobnej sprawie? Skorzystaj z naszej oferty porad online — szybko, bez wychodzenia z domu, w jasny i przystępny sposób. Opisz swój problem, a doświadczony prawnik przygotuje dla Ciebie profesjonalną odpowiedź dopasowaną do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Aleksander Słysz
Doradca podatkowy.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku
» Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową, gdy współwłaściciele nie wykonują obowiązków
» Licytacja komornicza wynajmowanego mieszkania
» Jak rozliczyć koszty oświetlenia osiedla, gdy mieszkańcy sami zbierają pieniądze
» Kiedy najemca może rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym
