Wykup mieszkania komunalnego sąsiada – ryzyka i zasady

Czy można wykupić mieszkanie komunalne sąsiada?

Co do zasady osoba trzecia nie może „wejść” w miejsce najemcy mieszkania komunalnego i kupić lokalu od gminy na warunkach przysługujących temu najemcy. Uprawnienie do nabycia lokalu z pierwszeństwem wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwał danej gminy. Jest ono związane z osobą najemcy, a nie z lokalem jako takim.

Jeżeli sąsiad jest najemcą lokalu komunalnego i proponuje Panu sfinansowanie wykupu w zamian za późniejsze przeniesienie własności, trzeba bardzo ostrożnie ocenić całą konstrukcję. Taki układ nie oznacza, że nabywa Pan prawo do wykupu lokalu od gminy. W praktyce finansowałby Pan cudze nabycie nieruchomości, a następnie liczył na to, że sąsiad wykona późniejsze zobowiązanie.

Ważne jest też samo słowo „odstępne”. W języku potocznym bywa ono używane jako zapłata za „odstąpienie” lokalu, ale w prawie cywilnym odstępne ma inne znaczenie. Zgodnie z art. 396 Kodeksu cywilnego dotyczy ono możliwości odstąpienia od umowy za zapłatą oznaczonej sumy. Nie jest to podstawa do przejęcia prawa najemcy do wykupu mieszkania komunalnego.

Prawo pierwszeństwa najemcy lokalu komunalnego

Zbywanie lokali komunalnych reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz akty prawa miejscowego, zwłaszcza uchwały rady gminy. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy konkretny lokal w ogóle został przeznaczony do sprzedaży i jakie zasady wykupu obowiązują w danej gminie.

Najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony, może przysługiwać pierwszeństwo w nabyciu lokalu na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie oznacza to jednak, że każdy najemca automatycznie kupi lokal. Gmina może nie przeznaczyć lokalu do sprzedaży, może wymagać braku zaległości czynszowych, spełnienia warunków z uchwały albo przeprowadzenia określonej procedury.

Prawo pierwszeństwa nie jest tym samym co prawo pierwokupu. Prawo pierwszeństwa oznacza, że gmina, chcąc sprzedać lokal, musi w określonych sytuacjach umożliwić nabycie go uprawnionemu najemcy przed sprzedażą innym osobom. Prawo pierwokupu, uregulowane m.in. w art. 109 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, działa inaczej i dotyczy innych przypadków.

Najważniejsze jest to, że sąsiad jako najemca nie jest uprawniony zbyć przysługującego mu prawa pierwszeństwa. Nie może więc skutecznie przenieść tego prawa na Pana, „wskazać” Pana jako nabywcy korzystającego z jego uprawnień ani sprzedać samej możliwości wykupu. Szerzej podobny problem opisuje sprawa dotycząca tego, czy możliwy jest wykup mieszkania komunalnego bez zgody najemcy. Więcej na ten temat przedstawiamy w artykule „Remont mieszkania komunalnego bez zgody gminy”.

Pełnomocnictwo do wykupu mieszkania komunalnego

Teoretycznie najemca może ustanowić pełnomocnika do załatwienia formalności związanych z wykupem. Pełnomocnictwo do czynności prowadzących do nabycia nieruchomości powinno odpowiadać wymaganej formie, a przy sprzedaży nieruchomości kluczowe znaczenie ma forma aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Pełnomocnik działa jednak w imieniu i na rzecz mocodawcy. Oznacza to, że lokal nabywa najemca, a nie pełnomocnik. Jeżeli więc osoba trzecia finansuje wykup, nie staje się przez to właścicielem mieszkania. Może co najwyżej mieć roszczenia wobec najemcy, o ile zostały one prawidłowo ukształtowane i dają się udowodnić.

Nieformalne porozumienie, zgodnie z którym najemca „po wykupie przepisze mieszkanie”, jest bardzo ryzykowne. Ryzyko obejmuje nie tylko nieuczciwość drugiej strony, ale też śmierć najemcy, jego zadłużenie, egzekucję komorniczą, upadłość konsumencką, spór ze spadkobiercami albo obowiązek zwrotu bonifikaty.

Zadłużenie najemcy i ryzyko wypowiedzenia najmu

Zadłużenie czynszowe najemcy ma bardzo duże znaczenie. Najemca lokalu ma obowiązek płacić czynsz i inne należne opłaty. Wynika to z ogólnych przepisów o najmie, w szczególności z art. 659 Kodeksu cywilnego, oraz z umowy najmu i regulacji dotyczących lokali komunalnych.

W przypadku lokali mieszkalnych trzeba uwzględnić również ustawę o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 tej ustawy wypowiedzenie stosunku prawnego powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Przy zaległościach czynszowych właściciel może wypowiedzieć najem zasadniczo wtedy, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a właściciel uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości.

Jeżeli najem został już wypowiedziany albo gmina przygotowuje się do wypowiedzenia, wykup lokalu może okazać się niemożliwy. W wielu gminach zadłużenie wobec gminy albo brak aktualnego tytułu prawnego do lokalu wyłącza możliwość preferencyjnego nabycia mieszkania.

Finansowanie wykupu przez osobę trzecią

Jeżeli osoba trzecia przekazuje najemcy pieniądze na wykup mieszkania, trzeba ustalić, czym prawnie jest ta płatność. Może to być pożyczka, darowizna, zaliczka, cena wynikająca z przyszłej umowy, spłata długu albo inny rodzaj świadczenia. Każdy z tych wariantów wywołuje inne skutki prawne i podatkowe.

Najbezpieczniejszym minimum jest pisemna umowa pożyczki albo inna precyzyjna umowa określająca kwotę, termin zwrotu, cel przekazania środków, zabezpieczenia, odsetki, konsekwencje niewykonania zobowiązania oraz dokumenty potwierdzające przekazanie pieniędzy. Przy większych kwotach płatność gotówką i brak dokumentów są skrajnie ryzykowne.

Można rozważyć zabezpieczenia, takie jak oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Takie oświadczenie może ułatwić dochodzenie pieniędzy, ale nie daje gwarancji odzyskania środków, jeżeli dłużnik nie ma majątku albo jego majątek jest obciążony innymi długami.

W praktyce trzeba też uwzględnić ryzyko podatkowe. Jeżeli zadłużony najemca nagle dysponuje znaczną kwotą na wykup lokalu, organy skarbowe mogą interesować się źródłem finansowania. Zaniżanie ceny późniejszej sprzedaży lokalu albo ukrywanie rzeczywistych rozliczeń może prowadzić do sporów podatkowych i cywilnych.

Egzekucja z wykupionego mieszkania

Jeżeli najemca wykupi lokal i stanie się jego właścicielem, mieszkanie wchodzi do jego majątku. Wierzyciele mogą kierować egzekucję do majątku dłużnika, w tym do nieruchomości, o ile spełnione są wymogi postępowania egzekucyjnego. Dotyczy to również sytuacji, w której pieniądze na wykup faktycznie pochodziły od osoby trzeciej.

W takim przypadku osoba finansująca wykup nie uzyskuje automatycznie prawa własności ani pierwszeństwa przed innymi wierzycielami. Jeżeli nie ma skutecznego zabezpieczenia, może znaleźć się w pozycji zwykłego wierzyciela. Przy zadłużeniu najemcy warto więc szczególnie dokładnie ocenić ryzyko, jakie wiąże się z planem określanym potocznie jako wykup zadłużonego najemcy.

Odrębnym problemem jest ewentualne dalsze zamieszkiwanie sąsiada w lokalu po wykupie i sprzedaży. Jeżeli osoba ta nie wyprowadzi się dobrowolnie, nowy właściciel może być zmuszony do prowadzenia sprawy o opróżnienie lokalu, a następnie do egzekucji. To oznacza czas, koszty i ryzyko związane z uprawnieniem do lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego.

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego i obowiązek jej zwrotu

Wykup mieszkania komunalnego często wiąże się z bonifikatą, której zasady wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwał gminy. Bonifikata może znacząco obniżyć cenę, ale nie oznacza pełnej swobody natychmiastowej odsprzedaży lokalu.

Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, zasadniczo jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Ustawa przewiduje wyjątki od obowiązku zwrotu bonifikaty, ale nie należy ich stosować automatycznie do każdej sytuacji. Znaczenie może mieć m.in. zbycie na rzecz osoby bliskiej, zamiana lokalu, przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie albo szczególne postanowienia uchwały i umowy z gminą. W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić aktualną treść art. 68 ustawy, uchwałę gminy i akt notarialny sprzedaży.

Jeżeli plan zakłada szybkie przeniesienie własności mieszkania z najemcy na osobę finansującą wykup, trzeba liczyć się z tym, że może powstać obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po waloryzacji. Ten problem dobrze obrazuje zagadnienie, jakim jest bonifikata i jej zwrot.

Umowa przedwstępna po wykupie lokalu

Niektórzy próbują ograniczyć ryzyko przez zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania po jego wykupie przez najemcę. W obrocie nieruchomościami umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje silniejsze zabezpieczenie niż zwykła umowa pisemna, ponieważ może umożliwić dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nie rozwiązuje to jednak wszystkich problemów. Po pierwsze, najemca musi najpierw skutecznie nabyć lokal od gminy. Po drugie, trzeba uwzględnić ryzyko zwrotu bonifikaty. Po trzecie, jeżeli najemca ma długi, roszczenie z umowy przedwstępnej może konkurować z działaniami wierzycieli, wpisami w księdze wieczystej, postępowaniem egzekucyjnym albo upadłościowym.

Roszczenie z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego można ujawnić w księdze wieczystej. Taki wpis zwiększa bezpieczeństwo, ale nie usuwa ryzyk wynikających z zadłużenia, bonifikaty, warunków gminy i sytuacji osobistej najemcy.

Jak bezpiecznie podejść do takiej sprawy?

Przed przekazaniem pieniędzy najemcy mieszkania komunalnego należy co najmniej:

• sprawdzić, czy lokal jest przeznaczony przez gminę do sprzedaży;
• uzyskać aktualne zasady wykupu z uchwały rady gminy;
• ustalić, czy najemca ma zaległości wobec gminy i czy najem nie został wypowiedziany;
• sprawdzić, czy najemca ma innych wierzycieli, zajęcia komornicze albo postępowanie upadłościowe;
• ustalić wysokość bonifikaty i warunki jej ewentualnego zwrotu;
• unikać przekazywania pieniędzy bez pisemnej, najlepiej notarialnie zabezpieczonej umowy;
• przeanalizować skutki podatkowe i ryzyko zaniżenia ceny;
• ocenić, czy po wykupie lokal będzie wolny od osób i rzeczy.

W wielu przypadkach bezpieczniejszym rozwiązaniem może być udział w przetargu, jeżeli gmina zdecyduje się sprzedać lokal bez skorzystania przez najemcę z prawa pierwszeństwa. Wtedy nabywca kupuje lokal od właściciela, czyli gminy, a nie buduje ryzykowną konstrukcję na ustnych ustaleniach z zadłużonym najemcą.

FAQ

Czy sąsiad może sprzedać mi prawo do wykupu mieszkania komunalnego?

Nie. Prawo pierwszeństwa nabycia lokalu komunalnego jest związane z osobą uprawnionego najemcy. Nie można go skutecznie sprzedać, darować ani przenieść na sąsiada.

Czy mogę dać najemcy pieniądze, aby wykupił mieszkanie, a potem mi je sprzedał?

Można zawrzeć umowę cywilną dotyczącą finansowania, ale jest to ryzykowne. Samo przekazanie pieniędzy nie daje prawa własności mieszkania ani prawa do wykupu od gminy. Konieczne jest zbadanie zadłużenia, warunków bonifikaty, zasad gminy i zabezpieczeń.

Czy umowa ustna z najemcą wystarczy?

Nie powinna być stosowana przy takiej transakcji. Umowa ustna jest trudna do udowodnienia, nie zabezpiecza realnie pieniędzy i nie rozwiązuje problemów związanych z bonifikatą, długami, egzekucją ani śmiercią najemcy.

Czy pełnomocnik może wykupić mieszkanie komunalne dla siebie?

Nie, pełnomocnik działa w imieniu mocodawcy. Jeżeli najemca udziela pełnomocnictwa do wykupu, lokal jest nabywany przez najemcę, a nie przez pełnomocnika.

Kiedy trzeba zwrócić bonifikatę?

Zasadniczo przy zbyciu lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od nabycia albo wykorzystaniu go na inny cel niż cel uzasadniający bonifikatę może powstać obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie po waloryzacji. Ustawa przewiduje wyjątki, ale trzeba je oceniać w konkretnej sprawie.

Czy gmina musi sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie zawsze. Gmina decyduje o przeznaczeniu lokali do sprzedaży i stosuje zasady wynikające z ustawy oraz uchwał lokalnych. Najemca musi też spełnić warunki wymagane w danej gminie.

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego sąsiada nie jest prostą transakcją, w której osoba trzecia płaci „odstępne” i przejmuje lokal. Najemca nie może zbyć prawa pierwszeństwa, a osoba finansująca wykup nie staje się przez to właścicielem mieszkania. Największe ryzyka to utrata przekazanych pieniędzy, egzekucja z lokalu, obowiązek zwrotu bonifikaty, spór ze spadkobiercami, wypowiedzenie najmu oraz brak możliwości wyegzekwowania ustnych ustaleń.

Przed podjęciem decyzji trzeba sprawdzić aktualne zasady wykupu w danej gminie, treść uchwał lokalnych, zadłużenie najemcy, warunki bonifikaty i możliwość ustanowienia realnych zabezpieczeń. W wielu przypadkach taka konstrukcja jest prawnie i finansowo zbyt ryzykowna bez indywidualnej analizy dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733