Wydzielenie budynku ze spółdzielni i utworzenie wspólnoty

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni mieszkaniowej

W praktyce często mówi się o „utworzeniu wspólnoty” albo „wyjściu budynku ze spółdzielni”, ale prawnie trzeba rozróżnić kilka sytuacji. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota jest więc związana z konkretną nieruchomością, a nie tylko z wolą części mieszkańców danego budynku.

W zasobach spółdzielni mieszkaniowej kluczowe znaczenie ma art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Większość właścicieli lokali w budynku albo budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Drugi tryb wynika z art. 26. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości wyodrębniono własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu zaczynają być stosowane przepisy ustawy o własności lokali. Nie jest do tego potrzebna uchwała odpowiadająca uchwale z art. 24¹ ust. 1.

Przed oceną, czy zmiana jest możliwa i opłacalna, trzeba ustalić zakres nieruchomości, której dotyczy sprawa. Należy sprawdzić księgę wieczystą, mapę ewidencyjną, dokumenty ustanowienia odrębnej własności lokali, udziały oraz uchwały spółdzielni. Od tych dokumentów zależy powstanie i byt wspólnoty mieszkaniowej, a także granice nieruchomości wspólnej.

Udziały właścicieli i większość potrzebna do przejścia na zasady wspólnoty

Przy podejmowaniu uchwały z art. 24¹ nie wystarcza policzenie osób głosujących „za” i „przeciw”. Większość oblicza się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Może więc zdarzyć się, że liczebnie więcej mieszkańców popiera zmianę, ale nie dysponują oni większością udziałów.

Znaczenie ma również to, kto jest właścicielem lokali niewyodrębnionych. Jeżeli część lokali pozostaje własnością spółdzielni, spółdzielnia występuje także jako ich właściciel i posiada odpowiadające im udziały. Przed głosowaniem trzeba zatem ustalić wielkość udziałów przypadających na lokale wyodrębnione i niewyodrębnione.

Większość liczona według udziałów ma znaczenie również dla uchwały przewidzianej w art. 26 ust. 2, podejmowanej po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu.

Co dzieje się z funduszem remontowym po przejściu na wspólnotę?

Rozliczenie funduszu remontowego jest jednym z najważniejszych finansowych skutków zmiany sposobu zarządu. Zgodnie z art. 24¹ ust. 3 z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi przypadającemu na jego lokal. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji oraz rozliczenia wpływów i wydatków funduszu według stanu na dzień ustania członkostwa. Ustęp 4 przewiduje odpowiednie stosowanie tej zasady również do właściciela lokalu, który nie był członkiem spółdzielni.

Najważniejszy z punktu widzenia całej nieruchomości jest art. 24¹ ust. 5. W przypadku uchwały z ust. 1 albo przejścia na zasady z art. 26 spółdzielnia ma niezwłocznie rozliczyć z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

Nie należy więc zakładać, że po zmianie sposobu zarządu po prostu „przechodzi cały fundusz” widoczny w księgach spółdzielni albo że każdemu lokalowi należy się identyczna kwota. Punktem wyjścia jest ewidencja dotycząca konkretnej nieruchomości, dokonane wpłaty, wydatki, wykonane lub rozliczane remonty i udział związany z lokalem.

Przed uchwałą warto pozyskać ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego prowadzoną dla nieruchomości, informację o aktualnym stanie rozliczeń, wykaz większych wykonanych i planowanych remontów, poniesionych nakładów oraz istniejących zobowiązań. Po przejściu na nowy reżim właściciele powinni otrzymać rozliczenie pozwalające sprawdzić, z jakich pozycji i według jakich danych wynika ostateczny wynik funduszu.

Zarząd po wyodrębnieniu ostatniego lokalu: 14 dni i 3 miesiące

Art. 26 ust. 1 przewiduje, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się ustawę o własności lokali. Spółdzielnia ma przy tym obowiązek pisemnie zawiadomić właścicieli lokali w terminie 14 dni od wyodrębnienia własności ostatniego lokalu.

Nie oznacza to jednak, że po ostatnim wyodrębnieniu nie istnieje już żaden wariant dalszego stosowania zasad charakterystycznych dla zarządu spółdzielczego. Art. 26 ust. 2 daje właścicielom 3 miesiące od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu na podjęcie uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Taką uchwałę podejmuje większość właścicieli liczona według udziałów. Do jej podjęcia stosuje się odpowiednio wskazane w art. 26 ust. 2 przepisy ustawy o własności lokali dotyczące organizacji zebrań i podejmowania uchwał.

Trzeba zatem rozróżnić dwa zdarzenia. Po wyodrębnieniu ostatniego lokalu reżim ustawy o własności lokali znajduje zastosowanie z mocy prawa. Następnie, w ustawowym 3-miesięcznym terminie, właściciele mogą skorzystać ze szczególnej możliwości podjęcia uchwały o odpowiednim stosowaniu art. 27. Brak uchwały nie jest tym samym co uchwała o pozostawieniu zarządu spółdzielczego.

Co należy do wspólnoty, a co pozostaje przy spółdzielni?

Zmiana sposobu zarządu nie zmienia automatycznie stosunków własnościowych. Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Nie każde urządzenie, teren lub pomieszczenie, z którego mieszkańcy korzystali w okresie zarządu spółdzielni, wchodzi jednak do nieruchomości wspólnej.

Jeżeli parking, plac zabaw, teren zielony, droga wewnętrzna, altana śmietnikowa albo inna infrastruktura znajduje się na odrębnej działce należącej do spółdzielni, wspólnota nie nabywa do niej prawa tylko dlatego, że mieszkańcy wcześniej z niej korzystali. Podstawą dalszego korzystania może być umowa, służebność, współwłasność albo inny odpowiedni tytuł prawny.

Jeżeli natomiast dana część gruntu lub budynku wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, spółdzielnia nie może rozporządzać nią jak swoim wyłącznym majątkiem. Dlatego przy każdym składniku infrastruktury najpierw trzeba ustalić numer działki, właściciela lub współwłaścicieli oraz istniejące prawa ujawnione w księgach wieczystych.

Infrastruktura spółdzielni po powstaniu wspólnoty

Art. 24¹ ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie reguluje sytuację, w której właściciele nadal korzystają z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców określonego budynku lub osiedla. Właściciele uczestniczą w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem takiego mienia na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.

Ma to znaczenie między innymi dla dróg wewnętrznych, parkingów, terenów zielonych, placów, oświetlenia osiedlowego czy wspólnej infrastruktury technicznej. Po zmianie reżimu zarządu nie powinno się opierać rozliczeń wyłącznie na założeniu, że „dotychczas zawsze tak było”. Umowa powinna wskazywać, z jakiego mienia korzystają właściciele, jakie koszty ponoszą, według jakiego klucza są one rozliczane oraz kto odpowiada za utrzymanie infrastruktury.

Takie warunki najlepiej ustalić jeszcze przed zmianą sposobu zarządu. Pozwala to uwzględnić przyszłe opłaty w kalkulacji kosztów wspólnoty i ograniczyć ryzyko sporu już po rozpoczęciu samodzielnego zarządzania budynkiem.

Parking, droga i podział działki po wydzieleniu budynku

Podział nieruchomości nie następuje automatycznie dlatego, że właściciele chcą zarządzać budynkiem poza spółdzielnią. Jeżeli ma dojść do formalnego podziału gruntu, konieczne jest przeprowadzenie procedury zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem przeznaczenia terenu i zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Parking jest jednym z najczęstszych źródeł sporów. Jeżeli miejsca postojowe leżą na nieruchomości wspólnej, sposób korzystania z nich jest sprawą właścicieli tej nieruchomości. Jeżeli parking znajduje się na gruncie spółdzielni, konieczne jest ustalenie tytułu prawnego do korzystania z niego oraz zasad ponoszenia kosztów. Dotychczasowa praktyka parkowania nie zastępuje umowy ani prawa rzeczowego.

Podobnie jest z drogą dojazdową. Jeżeli dostęp do drogi publicznej prowadzi przez grunt spółdzielni lub innego właściciela, trzeba sprawdzić, czy istnieje odpowiednia służebność, udział w drodze albo inne trwałe prawo zapewniające dojazd.

Śmietniki i koszty gospodarowania odpadami

W przypadku miejsca gromadzenia odpadów trzeba rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza to publicznoprawne zasady gospodarowania odpadami komunalnymi wynikające z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz lokalnych regulacji. Druga to tytuł prawny do gruntu, na którym znajdują się pojemniki lub altana śmietnikowa.

Jeżeli punkt gromadzenia odpadów leży na gruncie spółdzielni, samo wcześniejsze korzystanie przez mieszkańców nie zastępuje umowy. Zgodnie z art. 24¹ ust. 6 zasady uczestniczenia właścicieli w kosztach utrzymania mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania powinny być powiązane z zawartą ze spółdzielnią umową. Warto określić w niej dostęp do miejsca gromadzenia odpadów, utrzymanie porządku, zakres kosztów i sposób ich rozliczania.

Sposób rozliczenia opłat za same odpady zależy natomiast od obowiązujących w danej gminie zasad. Nie można przyjmować jednej uniwersalnej metody podziału kosztów dla wszystkich nieruchomości.

Dochody z wynajmu lokali użytkowych

Co do zasady pożytki z rzeczy, w tym czynsz najmu, przypadają jej właścicielowi. Jeżeli wyodrębniony lokal użytkowy jest własnością spółdzielni i nie stanowi części nieruchomości wspólnej, dochód z jego wynajmu należy do spółdzielni. Sam fakt, że lokal znajduje się w budynku, którego właściciele przeszli na zasady ustawy o własności lokali, nie przenosi prawa do czynszu na wspólnotę.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy pomieszczenie użytkowe nie jest odrębnym lokalem, lecz stanowi część nieruchomości wspólnej, albo gdy określony składnik majątku jest współwłasnością właścicieli lokali. Wtedy pożytki i koszty trzeba rozliczać według właściwego stanu prawnego, udziałów oraz zasad zarządu nieruchomością wspólną.

Odrębną kwestią jest art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, pozwalający w określonych warunkach zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przepis ten dotyczy kosztów zarządu, a nie przeniesienia prawa do czynszu najmu cudzego lokalu na wspólnotę.

Czy spółdzielnia może sprzedać nieruchomość bez zgody wspólnoty?

Jeżeli działka, lokal albo inny składnik majątku należy wyłącznie do spółdzielni, wspólnota nie uzyskuje prawa współdecydowania o nim tylko dlatego, że wcześniej mieszkańcy korzystali z tego mienia. Spółdzielnia rozporządza swoim majątkiem zgodnie z ustawą, statutem i wymaganymi uchwałami właściwych organów.

Jeżeli natomiast nieruchomość jest współwłasnością właścicieli lokali albo wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, spółdzielnia nie może rozporządzać całością jak wyłączny właściciel. Konieczne jest sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej, udziałów oraz zakresu kompetencji wynikających z właściwego reżimu zarządu.

Nie zawsze wyjście ze spółdzielni jest korzystne

Samodzielność może dać właścicielom większy wpływ na wybór zarządcy, plan remontów, wydatki i sposób utrzymania budynku. Jednocześnie wspólnota musi zorganizować obsługę księgową i techniczną, ubezpieczenie, przeglądy, rachunek bankowy, umowy z dostawcami i wykonawcami oraz finansowanie remontów.

Do kalkulacji trzeba doliczyć również koszty korzystania z mienia, które pozostanie własnością spółdzielni. Jeżeli parking, droga, altana śmietnikowa czy infrastruktura techniczna nie wchodzą do nieruchomości wspólnej, opłaty wynikające z umowy ze spółdzielnią mogą mieć istotny wpływ na rzeczywisty koszt „wyjścia”.

Dlatego porównanie powinno obejmować nie tylko obecną opłatę do spółdzielni i przyszłą zaliczkę wspólnoty, ale także stan funduszu remontowego, przewidywane remonty, koszty administratora i księgowości oraz wydatki na mienie spółdzielni używane przez mieszkańców.

Co sprawdzić przed podjęciem uchwały?

Przed głosowaniem warto przygotować analizę prawną i finansową obejmującą co najmniej:

• księgi wieczyste nieruchomości i poszczególnych lokali oraz wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
• listę lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych oraz wielkość udziałów potrzebnych do obliczenia większości,
• ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów remontowych przypisanych do nieruchomości,
• stan techniczny budynku, planowane remonty i istniejące zobowiązania związane z remontami,
• numery działek i stan własności parkingów, dróg, śmietników, terenów zielonych i infrastruktury technicznej,
• projekty umów dotyczących dalszego korzystania z mienia spółdzielni i sposób rozliczania kosztów na podstawie art. 24¹ ust. 6,
• w przypadku art. 26 – datę wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, 14-dniowy obowiązek zawiadomienia oraz termin 3 miesięcy na ewentualną uchwałę o odpowiednim stosowaniu art. 27,
• przyszły budżet wspólnoty: zarządcę, księgowość, ubezpieczenie, przeglądy, media części wspólnych, serwis i rezerwę na remonty.

Warto również ustalić, czy wspólnota będzie miała realną możliwość samodzielnego funkcjonowania od strony organizacyjnej i umownej. Sama prawidłowo podjęta uchwała nie zapewni dostępu do cudzego parkingu, drogi ani infrastruktury technicznej.

FAQ

Czy do uchwały o przejściu na zasady wspólnoty potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli?

Nie. W trybie art. 24¹ ust. 1 potrzebna jest większość właścicieli obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Dlatego przed głosowaniem trzeba prawidłowo ustalić udziały wszystkich właścicieli, w tym spółdzielni, jeżeli jest właścicielem lokali.

Czy cały fundusz remontowy automatycznie przechodzi do wspólnoty?

Nie należy tak tego upraszczać. Art. 24¹ ust. 3–5 wiąże rozliczenie z udziałami właścicieli oraz ewidencją wpływów, wydatków i nakładów dotyczących nieruchomości. W przypadkach z art. 24¹ ust. 1 lub art. 26 spółdzielnia ma niezwłocznie dokonać rozliczenia z właścicielami.

Czy po wyodrębnieniu ostatniego lokalu spółdzielnia zawsze od razu przestaje zarządzać?

Po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Jednocześnie art. 26 ust. 2 daje właścicielom 3 miesiące na podjęcie większością udziałów uchwały, że w zakresie ich praw, obowiązków i zarządu nieruchomością wspólną będzie odpowiednio stosowany art. 27. Nie można więc przedstawiać art. 26 jako mechanizmu pozbawionego tego wariantu.

Czy wspólnota może nadal korzystać z parkingu, drogi i śmietnika spółdzielni?

Może, jeżeli istnieje odpowiedni tytuł prawny. Jeżeli infrastruktura pozostaje mieniem spółdzielni, art. 24¹ ust. 6 przewiduje uczestnictwo właścicieli w kosztach jej eksploatacji i utrzymania na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Umowa powinna określać zakres korzystania i sposób rozliczeń.

Komu należą się zyski z wynajmu lokalu użytkowego?

Co do zasady właścicielowi tego lokalu. Jeżeli lokal użytkowy stanowi odrębną własność spółdzielni, czynsz z jego najmu przypada spółdzielni. Przejście pozostałych właścicieli na zasady ustawy o własności lokali samo w sobie tego nie zmienia.