Najemca nie płaci czynszu i kaucji, co robić?
• Data: 2025-09-11 • Autor: Filip Syrkiewicz
Mam problem z wynajmującym mój dom lokatorem. Wynajem rozpoczął się w styczniu br., do umowy pisemnej umówiliśmy się słownie, że warunkiem przekazania lokalu będzie zapłata kaucji w dwóch ratach (taki gest dobrej woli w stosunku do lokatora) do końca stycznia i do końca lutego w wysokości 2x miesięczne odstępne. Standardowy termin płatności został ustalony do 10. dnia każdego miesiąca. Dziś sytuacja wygląda tak: lokatorzy zapłacili za styczeń plus pierwszą kaucję, za luty z opóźnieniem 7-dniowym, drugiej kaucji już lokator nie wpłacił, zapłacił za marzec ostatniego dnia marca, za kwiecień już nie zapłacił i do 10 maja powinien już zapłacić kolejną kwotę odstępnego. W korespondencji mailowej mam dowody na to, że umówiliśmy się na kaucję w postaci dwóch miesięcznych kwot odstępnego. I ostania sprawa: lokator zapłacił za prąd i wodę jedynie za styczeń i nie chce płacić miesięcznych zaliczek za poczet zużycia energii elektrycznej (a wiadomo, na jakim poziomie jest zużycie), a następna faktura za prąd będzie prawdopodobnie dopiero w lipcu i to na kwotę z 4 miesięcy, czego ten lokator na pewno nie zapłaci. Czy umowę najmu w ogóle można uznać za ważną, jeśli do dziś nie została uiszczona druga część kaucji? Jakie kroki powinienem i mogę podjąć?
Zaległości w zapłacie czynszu
Na tle opisanego przez Pana stanu faktycznego należy domniemywać, że Pańską intencją jest nie tyle ocena ważności umowy, lecz kwestia jej obowiązywania w związku z okolicznością uchylania się przez najemcę od obowiązku wniesienia kaucji na zabezpieczenie świadczeń wynikających ze stosunku najmu.
W umowie najmu dopuszczalne jest zastrzeżenie przez strony, iż uważa się ją za niezawartą w przypadku, gdy najemca nie uiści do rąk wynajmującego umówionej sumy na zabezpieczenie należności przyszłych, m.in. z tytułu czynszu lub obowiązku przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Skutkiem uchybienia temu obowiązkowi przez najemcę, w przypadku dalszego zajmowania lokalu jest powstanie po stronie właściciela roszczenia o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu oraz o jego opróżnienie.
Oceny, czy między stronami trwa stosunek najmu, na tym tle należy dokonywać w oparciu o treść umowy. Jeżeli zastrzeżenie takie zostało w niej zawarte, wówczas będzie można uznać, że z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wpłacenia drugiej raty umówionej kaucji, najemca zajmować będzie lokal bez tytułu prawnego. Jak wskazałem, będzie on wówczas zobligowany do jego opuszczenia oraz uregulowania należności za czas bezumownego korzystania. Po Pana stronie powstanie natomiast obowiązek rozliczenia ewentualnej nadwyżki uiszczonych wpłat ponad sumę zobowiązań najemcy, których źródłem jest czynsz, należności za media oraz wynagrodzenie, o którym mowa w poprzednim zdaniu.
Jeżeli w umowie brak jest takiego postanowienia, należy rozważyć możliwość rozwiązania stosunku najmu w drodze jednostronnego oświadczenia woli. Przesłanki dopuszczalności wypowiedzenia przez wynajmującego określają w takich sytuacjach przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610 z późn. zm.). Jedną z przesłanek wypowiedzenia umowy najmu jest zwłoka w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy). W takim wypadku, w chwili gdy saldo zadłużenia osiągnie sumę należności za 3 pełne miesiące (jeżeli okresem rozliczeniowym jest na gruncie zawartej przez Pana umowy miesiąc), powinien Pan uprzedzić najemcę pisemnie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, wyznaczając jednocześnie dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie przysługujących Panu należności. Z bezskutecznym upływem tego terminu może Pan złożyć najemcy – z zachowaniem formy pisemnej – oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.
Jeżeli przekazana przez najemcę wpłata nie zawiera w tytule wskazania jakiego świadczenia i okresu rozliczeniowego dotyczy, może Pan zaliczyć wniesioną kwotę na poczet należnej kaucji bądź zaliczek za media, co w konsekwencji powiększać będzie zadłużenie najemcy z tytułu czynszu. O ile umowa nie zawiera w tym zakresie odmiennych postanowień, najemcę obciążać będą również należności za media.
Podsumowując, w opisanym stanie faktycznym, z chwilą powstania zaległości stanowiących co najmniej równowartość 3-miesięcznego czynszu, powinien Pan powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania zadłużenia. Z upływem tego terminu może Pan wystosować do najemcy pisemne wypowiedzenie. Stosunek najmu ulega wówczas rozwiązaniu z końcem miesiąca następującego po miesiącu, w którym oświadczenie to zostało złożone najemcy.
Pozostałych po potrąceniu uiszczonej kaucji należności dochodzić należy przed sądem powszechnym w drodze powództwa o zapłatę. W przypadku dalszego zajmowania lokalu przez byłego najemcę, pozew powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (eksmisję) oraz – ewentualnie – zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Zobacz również: Brak prądu w wynajmowanym mieszkaniu
Przykłady
W pierwszym przypadku pani Monika, właścicielka mieszkania w centrum Wrocławia, wynajęła lokal parze studentów, ustalając w umowie najmu obowiązek zapłaty kaucji w wysokości dwukrotnego czynszu. Lokatorzy zapłacili tylko jedną część, a drugą obiecywali uregulować w ciągu miesiąca. Mimo licznych przypomnień, do wpłaty nigdy nie doszło. Po trzech miesiącach opóźnień w płatnościach za czynsz oraz braku rozliczeń za media, pani Monika – po wcześniejszym pisemnym wezwaniu – wypowiedziała umowę i skierowała sprawę do sądu, domagając się eksmisji oraz zapłaty za bezumowne korzystanie z mieszkania.
Drugi przykład dotyczy pana Roberta, który wynajmował dom w okolicach Krakowa. W umowie ustnie ustalono, że kaucja zostanie wpłacona w dwóch ratach w ciągu pierwszych dwóch miesięcy. Najemca zapłacił tylko jedną ratę i przestał regularnie płacić czynsz, zalegając przez kilka miesięcy. Pan Robert – mając e-mailowe potwierdzenie warunków – uznał, że brak wpłaty drugiej raty kaucji sprawił, iż umowa nie doszła do skutku i potraktował lokatora jako osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego. Wezwał go do opuszczenia nieruchomości i rozpoczął procedurę windykacyjną.
W trzecim przypadku pani Dorota wynajęła mieszkanie w Gdańsku młodemu małżeństwu. W umowie znajdował się wyraźny zapis, że brak wpłaty pełnej kaucji w określonym terminie skutkuje uznaniem umowy za niezawartą. Gdy lokatorzy nie uregulowali pełnej kaucji w terminie i zaczęli zalegać z opłatami, pani Dorota – opierając się na treści umowy – natychmiast wezwała ich do opuszczenia lokalu i jednocześnie złożyła pozew do sądu o zapłatę oraz eksmisję, co umożliwiło jej odzyskanie lokalu po kilku miesiącach.
Podsumowanie
Zawarcie umowy najmu, nawet ustnej, wiąże się z określonymi obowiązkami po stronie najemcy – w tym terminową zapłatą czynszu, kaucji oraz mediów. Brak wpłat, szczególnie za co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe, daje wynajmującemu podstawę do wypowiedzenia umowy, o ile uprzedzi najemcę pisemnie i wyznaczy mu dodatkowy termin na uregulowanie zaległości. Jeżeli umowa zawiera zapis, że brak kaucji powoduje jej nieważność, właściciel może traktować lokatora jako osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego. W przypadku dalszego uchylania się od obowiązków – drogą do odzyskania lokalu i należności jest postępowanie sądowe.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemu z najemcą? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, bez wychodzenia z domu i w pełni bezpiecznie. Prześlij opis swojej sytuacji, a doświadczony prawnik przeanalizuje sprawę i wskaże Ci konkretne kroki, jakie możesz podjąć. Odpowiedź otrzymasz już w ciągu 24 godzin.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Pleśń w mieszkaniu a obowiązki właściciela, kiedy najemca może żądać wentylacji?
» Dług za mieszkanie komunalne i nakaz komorniczy a ugoda
» Obowiązki dzieci wobec schorowanego rodzica, służebność mieszkania a rzeczywista opieka
» Rura kanalizacyjna przechodzi przez moje mieszkanie, co mogę zrobić
» Wypowiedzenie umowy najmu z powodu uciążliwego sąsiada
