Wynajem mieszkania kupionego na cele mieszkaniowe i niezgłoszenie najmu do urzędu skarbowego

Czasowy najem nieruchomości nabytej na cele mieszkaniowe

Nie traci się prawa do ulgi w PIT (czyli do tzw. ulgi mieszkaniowej) w przypadku czasowego wynajmu nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe. Uznał tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 3 września 2020 r., sygn. 0113 KDWPT.4011.100.2020.1.MG. W owej interpretacji organ skarbowy wskazał, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest fakt środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Własne cele mieszkaniowe

Zwrot „własne cele mieszkaniowe” oznacza, że ustawodawca przesądził niejako, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. A zatem brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale jednak przez pewien okres będzie go wynajmował i w przyszłości, po zakończonym okresie najmu, będzie planował zamieszkiwał w nim, realizując własne cele mieszkaniowe. Dlatego zapewne US poprosił o umowę. Jeśli jest to umowa na czas nieokreślony, US może uznać, że nie nabyła Pani mieszkania na własne cele mieszkaniowe, skoro najem zawarła Pani bezterminowo.

Zobacz również: Czy wynajmujący płaci podatek od nieruchomości?

Uzasadnienie najmu mieszkania

Sama ustawa PIT nie określa, w którym momencie po zakupie i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej przez niego ze środków ze sprzedaży nieruchomości. Badanie przesłanki, czy zakup nastąpił na własne cele mieszkaniowe, powinno mieć miejsce w dacie dokonywania zakupu i z punktu widzenia (zamiaru) podatnika w tego momentu. Jeżeli podatnik kupił nieruchomość w celu realizacji potrzeb mieszkalnych, jednak z uwagi na niezależne od niego okoliczności zewnętrzne nie może ich w tej konkretnej nieruchomości spełnić, to sytuacja ta nie może od razu powodować utraty prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Takie stanowisko dominuje w orzecznictwie sądowym. NSA w wyroku z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14 wskazał:

„Czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęci zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie w nich realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Zgodzić się jednak należy z Sądem I instancji, że dla uznania spełnienia warunków skorzystania z ulgi nie jest wystarczająca sama deklaracja podatnika, że poprzez wskazane zakupy realizuje swój cel mieszkaniowy. Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe”.

A zatem możliwość zachowania prawa do zwolnienia przysługuje jedynie, gdy wynajem został spowodowany obiektywnymi przyczynami zewnętrznymi a nie przysługuje gdy podatnik zakupuje nieruchomość w celach zarobkowych w postaci wynajmu i od miał taki zamiar.

Zobacz również: Czy wynajmując mieszkanie mogę starać się o dodatek mieszkaniowy?

Utrata ulgi mieszkaniowej

Podsumowując powyższe, to, co Pani grozi, to utrata prawa do ulgi mieszkaniowej (wezwanie do zapłaty podatku, z którego zwolnienia Pani skorzystała). Niemniej, nawet wówczas od takiej decyzji warto się odwoływać, wskazując, że najem wyniknął np. z Pani sytuacji osobistej, ale w dacie zakupu planowała Pani tam mieszkać i nadal planuje po zakończeniu najmu itd. Solidna argumentacja może dać szansę na uwzględnienie odwołania i zachowanie prawa do ulgi.

Konsekwencje braku zgłoszenia najmu

Zgodnie z art. 54 § 1 Kodeksu karnego skarbowego „podatnikowi, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu urzędowi skarbowemu przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie grozi kara grzywny do 720 stawek dziennych albo kara pozbawienia wolności. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, sprawca czynu zabronionego określonego w § 1. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie nie przekracza ustawowego progu, sprawca czynu zabronionego określonego w § 1 podlega karze grzywny za wykroczenie skarbowe”.

A zatem za brak zgłoszenia najmu, a tym samym nieuiszczanie podatku dochodowego z tego, tytułu grozi Pani kara grzywny.

W zasadzie nie orzeka się kary pozbawienia wolności przy tak niskich stawkach podatku jak od najmu, dlatego zapewne organ wymierzy grzywnę i zobowiąże do zapłaty zaległych podatków -–zgodnie z umową najmu. Nie powiem, w jakiej wysokości, bo nie wiem, jaki czynsz Pani pobiera i jak długo.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.