Zaległości za czynsz przy najmie okazjonalnym

Ważna umowa najmu okazjonalnego

Rozumiem, że zawarł Pan umowę najmu okazjonalnego. Nie otrzymałem jednak do analizy umowy, którą Pan zawarł, więc nie wiem, czy jest to umowa, która spełnia wszystkie warunki umowy najmu okazjonalnego. Nie wiem również, czy dopełnił Pan wszystkich obowiązków zgłoszeniowych oraz czy posiada Pani oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez potencjalnych najemców ze wskazaniem mieszkania, do którego należy ich eksmitować w przypadku zaległości czynszowych. Wskazuje Pan, że tak. Jeśli spełnione zostały te wszystkie warunki, taką umowę można nazwać umową najmu okazjonalnego.

Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego a urząd skarbowy

Kiedy następuje rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny to umowa, która zostaje rozwiązana z upływem czasu, na jaki została zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia wskazanego w tejże umowie. Umowa najmu okazjonalnego różni się tym, że najemca wskazuje w umowie adres, na jaki ma się wyprowadzić w przypadku powstania zaległości w płatnościach za czynsz i inne media przewyższającej 3 miesiące. Oświadczenie to dołącza się do umowy najmu i jest ono zawarte w formie aktu notarialnego, celem późniejszego ewentualnego szybkiego nadania temu oświadczeniu klauzuli wykonalności i skierowania sprawy do komornika celem wszczęcia postępowania egzekucyjnego i eksmisję dłużnika z Pana mieszkania. Wskazać należy, że ten problem dotyka wielu wynajmujących – najemcy bardzo często nie płacą i nie chcą się wyprowadzić. W przypadku zwykłych umów najmu – na czas określony oraz na czas nieokreślony brak jest w zasadzie możliwości szybkiego pozbycia się najemcy z lokalu bowiem wiąże się to z mozolną procedurą sądową. Inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy najmu okazjonalnego, bowiem w tym przypadku możliwe jest nadanie klauzuli wykonalności i szybsze pozbycie się lokatora. Wskazać należy, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzieć taką umowę z uwagi na zaległości płatnicze można dopiero po upływie trzech pełnych okresów płatności.

„2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) (..)

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (…)”.

Zobacz również: Najemca nie chce zapłacić za szkody

Kłopot z najemcą - zaległości czynszowe

Informuje Pan w opisie o niewywiązywaniu się najemców z postanowień umowy, tj. powstałe zaległości. Te zaś muszą przekraczać 3 miesiące, a wtedy można wypowiedzieć taką umowę. Jeśli zaś jest tak jak Pan pisze, czyli zawarli Państwo umowę najmu okazjonalnego i wskazaliście w niej termin trzech miesięcy na wypowiedzenie tej umowy, to oczywiście można rozwiązać ją po upływie tych trzech miesięcy, mimo nie wskazania dokładnych przyczyn jej wypowiedzenia. 

Wygaśnięcie i rozwiązanie najmu okazjonalnego według artykuły 19d.

1. ”Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy”.

Z tego, co Pan dalej pisze, wynika, że Pan tej umowy nie wypowiedział. Nie zrobił również tego najemca, a więc umowa ta jest dalej ważna i wiążąca obie strony stosunku prawnego. Dlatego też dopóki nie otrzymał Pan formalnego wypowiedzenia umowy oraz nie upłynął termin 3 pełnych miesięcy od daty jej wypowiedzenia, umowa jest dalej ważna. Może Pan zatem domagać się czynszu. Najemca musiałby ją teraz wypowiedzieć na koniec lipca, więc umowa ta wygasła by z dniem 31 października. Jeśli jej nie wypowie — trwa ona dalej. Może Pan dochodzić tych należności przed sądem właściwym dla najemcy ze zwykłym pozwem o zapłatę. W tym celu powinien Pan przesłać do niego stosowne wezwanie do zapłaty, które to rozpoczyna postępowanie o zapłatę. Umowa może zostać rozwiązana wcześniej tylko na mocy porozumienia stron, do którego, jak rozumiem, się Pan nie przychyla.

Zobacz również: Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym

Terminy wypowiedzenia umowy najmu według artykułu 673

„Art. 673.

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.