Zaległości za czynsz przy najmie okazjonalnym

Stan prawny na dzień 17 maja 2026 r. W opisanej sytuacji kluczowe są dwie kwestie: czy umowa rzeczywiście spełnia warunki najmu okazjonalnego oraz czy doszło do skutecznego zakończenia stosunku najmu. Sam fakt, że najemca zalega z czynszem i zapowiada wyprowadzkę, nie powoduje jeszcze automatycznego rozwiązania umowy.

Czy umowa jest skutecznym najmem okazjonalnym?

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Do umowy powinny być dołączone przede wszystkim: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy. Na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Bardzo ważne jest również zgłoszenie zawarcia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela części szczególnych korzyści najmu okazjonalnego, w tym uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu.

Zobacz również: regulamin najmu i podstawienie najemcy oraz rozwiązanie najmu przez jednego z najemców.

Zaległości czynszowe a wypowiedzenie najmu okazjonalnego

Wynajmujący nie powinien zaczynać od natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Przy zaległościach za czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu zastosowanie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia najemcy.

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

W praktyce oznacza to następującą kolejność działań: najpierw trzeba obliczyć zaległości, następnie wysłać pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem zapłaty, a dopiero po jego bezskutecznym upływie złożyć wypowiedzenie. Dla celów dowodowych pisma najlepiej doręczać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez pełnomocnika albo przez komornika.

Jeżeli właściciel mieszka za granicą, może ustanowić pełnomocnika w Polsce do odbierania korespondencji, doręczania pism, reprezentowania go przed sądem i kontaktu z komornikiem. Warto zadbać, aby pełnomocnictwo obejmowało także czynności związane z wypowiedzeniem umowy, odbiorem lokalu, rozliczeniem kaucji i dochodzeniem należności.

Zobacz również: praktyczne omówienie, co gdy najemca nie płaci.

Czy najemca może sam zakończyć umowę i przestać płacić?

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony, trzeba odróżnić faktyczną wyprowadzkę od prawnego zakończenia umowy. Samo opuszczenie mieszkania, oddanie kluczy bez porozumienia albo wiadomość, że najemca nie będzie już płacił, nie musi oznaczać skutecznego rozwiązania umowy.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Dlatego w umowie zawartej na czas określony samo wpisanie 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia może nie wystarczyć, jeżeli nie wskazano sytuacji, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Ocena zależy jednak od dokładnego brzmienia umowy.

Jeżeli umowa przewiduje ważne i skuteczne prawo wypowiedzenia przez najemcę, trzeba ustalić, kiedy wypowiedzenie zostało doręczone i kiedy upływa okres wypowiedzenia. Jeżeli natomiast wypowiedzenie najemcy jest bezskuteczne, wynajmujący może dochodzić czynszu oraz innych należności za okres dalszego trwania umowy, z uwzględnieniem okoliczności sprawy i obowiązku ograniczania szkody.

Nie należy jednak automatycznie zakładać, że odbiór kluczy zawsze jest neutralny. Jeżeli strony uzgodnią wcześniejsze rozwiązanie umowy albo wynajmujący w sposób jednoznaczny zaakceptuje zwrot lokalu bez zastrzeżeń, może powstać spór, czy nie doszło do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Dlatego przy odbiorze lokalu warto sporządzić protokół i wyraźnie zastrzec, że przyjęcie kluczy nie oznacza zwolnienia najemcy z zaległości ani z innych roszczeń.

Jak odzyskać zaległy czynsz?

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w najmie okazjonalnym służy przede wszystkim sprawnemu opróżnieniu lokalu po zakończeniu umowy. Nie oznacza automatycznie, że wynajmujący może na tej podstawie prowadzić egzekucję zaległego czynszu, chyba że najemca dodatkowo poddał się egzekucji co do zapłaty konkretnych kwot w odrębnym lub odpowiednio skonstruowanym akcie notarialnym.

W typowej sprawie o zaległy czynsz właściciel powinien wysłać wezwanie do zapłaty, a następnie skierować pozew o zapłatę do sądu. W pozwie można dochodzić zaległego czynszu, opłat dodatkowych przewidzianych w umowie, odsetek ustawowych za opóźnienie oraz kosztów procesu. Dowodami będą przede wszystkim umowa, potwierdzenia płatności lub ich brak, rozliczenia opłat, wezwania do zapłaty i korespondencja z najemcą. Pełną procedurę, od wezwania i odsetek po pozew, omawia poradnik dotyczący dochodzenia zaległego czynszu od najemcy.

Jeżeli została pobrana kaucja, można ją rozliczyć po opróżnieniu lokalu, potrącając wymagalne należności z tytułu najmu, zniszczeń lub innych roszczeń wynikających z umowy. Co do zasady kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po dokonaniu należnych potrąceń.

Co zrobić, gdy najemca nie chce opuścić lokalu?

Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca powinien opróżnić lokal dobrowolnie. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Takie żądanie musi być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu powinno wskazywać właściciela i najemcę, umowę najmu okazjonalnego, przyczynę ustania najmu oraz termin opróżnienia lokalu, który nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy.

Do wniosku dołącza się między innymi żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawę można skierować do komornika.

Co zrobić krok po kroku w opisanej sytuacji?

Najpierw trzeba przeanalizować umowę i załączniki: akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego, zgodę właściciela tego lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego. Następnie należy ustalić wysokość zaległości, daty wymagalności czynszu i opłat oraz ewentualną kaucję.

Jeżeli zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący powinien wysłać pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć wypowiedzenie na zasadach z ustawy.

Jeżeli najemca wyprowadzi się wcześniej, należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, opisać stan lokalu, spisać liczniki, odebrać klucze i zastrzec roszczenia o zapłatę. Jeżeli nie wyprowadzi się po zakończeniu umowy, trzeba zastosować procedurę żądania opróżnienia lokalu i wniosku o klauzulę wykonalności.

Jeżeli w umowie przewidziano 3-miesięczny okres wypowiedzenia, ale nie określono przyczyn wypowiedzenia, konieczna jest ostrożna analiza. W najmie na czas oznaczony skuteczne wypowiedzenie wymaga co do zasady wskazania przypadków, w których jest dopuszczalne. Niezależnie od tego wynajmujący może korzystać z ustawowej procedury wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych, o ile spełni jej warunki.

Zobacz również: rozwiązanie najmu na czas określony oraz wynajem osobie niepełnoletniej.

FAQ

Czy najemca może wyprowadzić się bez wypowiedzenia i nie płacić czynszu?

Nie. Sama wyprowadzka nie zwalnia najemcy z długu ani automatycznie nie kończy umowy. Jeżeli nie doszło do skutecznego wypowiedzenia albo porozumienia stron, wynajmujący może dochodzić należności wynikających z umowy.

Po ilu miesiącach zaległości można wypowiedzieć najem okazjonalny?

Przy zaległościach czynszowych podstawą jest co najmniej zwłoka za trzy pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem trzeba jeszcze pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.

Czy akt notarialny pozwala od razu odzyskać zaległy czynsz?

Zwykle nie. Typowy akt notarialny w najmie okazjonalnym dotyczy obowiązku opróżnienia lokalu. Zaległy czynsz dochodzi się najczęściej w odrębnym postępowaniu o zapłatę, chyba że najemca poddał się egzekucji także co do zapłaty określonych kwot.

Czy brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego unieważnia najem?

Brak zgłoszenia nie musi oznaczać nieważności samej umowy najmu, ale może spowodować utratę szczególnych skutków najmu okazjonalnego, zwłaszcza w zakresie uproszczonego opróżnienia lokalu. W takiej sytuacji trzeba przeanalizować dokumenty i faktyczne wykonanie umowy.

Czy można żądać czynszu do końca umowy?

To zależy od tego, czy umowa została skutecznie wypowiedziana, rozwiązana za porozumieniem stron albo czy wynajmujący odzyskał lokal i mógł ograniczyć szkodę. Jeżeli umowa nadal trwa, roszczenie o czynsz jest co do zasady uzasadnione. Jeżeli umowa już ustała, w grę może wchodzić odszkodowanie albo inne rozliczenie, zależnie od okoliczności.

Podsumowanie

Wynajmujący przy najmie okazjonalnym ma silniejsze narzędzia niż przy zwykłym najmie, ale musi działać formalnie. Przy zaległościach czynszowych najważniejsze jest zachowanie kolejności: pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesiąc na zapłatę, wypowiedzenie, a dopiero potem ewentualna procedura opróżnienia lokalu.

Najemca nie może jednostronnie uwolnić się od zapłaty tylko dlatego, że zapowiada wyprowadzkę. Właściciel powinien jednak dokumentować każdy etap sprawy, uważać na dorozumiane porozumienie przy odbiorze kluczy i osobno prowadzić sprawę o zapłatę zaległości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.