Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego kilka dni po zawarciu?
• Data: 2023-12-05 • Autor: Piotr Brożyński
Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego na czas określony wymaga przestrzegania konkretnych przepisów prawnych. Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny określają szczegółowe warunki, na jakich wynajmujący może wcześniej zakończyć stosunek najmu. Przed podjęciem decyzji o wypowiedzeniu umowy warto zapoznać się z obowiązującymi regulacjami oraz zawartymi w umowie postanowieniami dotyczącymi możliwości jej rozwiązania także przez najemcę. Jako przykład posłuży nam zapytanie państwa Janowskich.
Państwo Janowscy zdecydowali się zrezygnować z mieszkania i wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego ledwo po kilku dniach od jej zawarcia. Była to umowa na czas określony dwóch lat. Pytali nas, czy taka szybka rezygnacja i wypowiedzenie umowy pozwoli im uniknąć kosztów na 2 lata, skoro nie będą tam mieszkać.
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na czas określony?
W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony nie ma możliwości ich swobodnego wypowiadania w każdym czasie, bez podawania przyczyny. Jest to bowiem sprzeczne z istotą stosunku prawnego, jakim jest umowa zawierana na czas oznaczony. Możliwość wcześniejszego wypowiadania umowy najmu okazjonalnego zawartej na czas oznaczony istnieje w przypadkach wskazanych w ustawie oraz w umowie. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje sytuacje, w których to wynajmujący uprawniony jest do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.
Zgodnie z art. 19d powołanej ustawy – umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 (które stosuje się do najmu okazjonalnego) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
- mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Ponadto właściciel może rozwiązać umowę w przypadku wskazanym w art. 13 ustawy, w wyniku wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Ma to miejsce w sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Zobacz również: Aneks do umowy najmu okazjonalnego wzór
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego na czas określony?
Powołane wyżej przykłady stanowią przypadki wcześniejszego wypowiedzenia (rozwiązania) umowy wskazane w ustawie, jednak prawo wypowiedzenia w tych przypadkach przysługuje wynajmującemu.
Ponadto zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że strony mogą wyraźnie wskazać w umowie sytuacje, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony. Nie może to być jednak zapis o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny. Muszą być wskazane w umowie konkretne powody, w razie wystąpienia których strony będą miały prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Dopuszcza się możliwość zawarcia w umowie postanowienia, zgodnie z którym strony mogą wypowiedzieć umowę „z ważnych przyczyn”.
Jeśli zatem łącząca państwa Janowskich z wynajmującym umowa zawiera postanowienie, zgodnie z którym są oni jako najemcy uprawnieni do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony – mogą wypowiedzieć tę umowę, ale tylko w przypadku zaistnienia tychże przyczyn wskazanych w umowie.
Ewentualnie państwo Janowscy mogą porozumieć się w tej sprawie z wynajmującym i podpisać z nim porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu. W takim przypadku jednak uzależnieni są od wyrażenia zgody na podpisanie porozumienia przez wynajmującego.
Przykłady
Przykład 1
Pani Anna wynajęła mieszkanie studentowi. Po kilku miesiącach otrzymała skargi od sąsiadów, że student organizuje głośne imprezy, zakłócając spokój mieszkańców. Pani Anna, powołując się na klauzulę umowy o zachowaniu porządku domowego, podjęła decyzję o wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego przed upływem wyznaczonego czasu.
Przykład 2
Pan Marek wynajął mieszkanie pani Katarzynie. Po kilku miesiącach zauważył, że płatności za czynsz zaczęły wpływać z coraz to większym opóźnieniem, a w końcu najemczyni przestała w ogóle płacić. Po przekroczeniu trzymiesięcznego okresu zwłoki w płatnościach i bezskutecznym upomnieniu pan Marek skorzystał z prawa do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z powodu zaległości w płatnościach.
Przykład 3
Pani Dorota wynajęła mieszkanie małżeństwu. Po kilku miesiącach dowiedziała się, że małżeństwo to bez jej zgody podnajęło część mieszkania innym osobom. Pani Dorota, korzystając z postanowień umowy najmu okazjonalnego, które zabraniały podnajmu bez zgody właściciela, rozwiązała umowę najmu przed terminem.
Podsumowanie
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego na czas określony wymaga dokładnego zrozumienia i przestrzegania przepisów prawnych oraz warunków umownych. Wynajmujący ma prawo wcześniejszego rozwiązania umowy w ściśle określonych przypadkach, takich jak naruszenie warunków umowy przez najemcę, zaległości w płatnościach czy nieuprawniony podnajem. Kluczowe jest, aby obie strony były świadome swoich praw i obowiązków wynikających z umowy, co zapewni prawidłowy i sprawiedliwy proces wypowiedzenia.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej umów najmu okazjonalnego? Skontaktuj się z nami! Oferujemy kompleksowe konsultacje online oraz pomoc w redagowaniu wszelkich pism związanych z najmem, dostosowanych do Twoich indywidualnych potrzeb. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz, który znajdziesz pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Piotr Brożyński
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Gdańsku. Złożył również z wynikiem pozytywnym egzamin na doradcę podatkowego.
W ramach praktyki zawodowej zajmuje się przede wszystkim problematyką prawa podatkowego, w szczególności podatkiem VAT. Doświadczenie gromadzi współpracując z Kancelarią Radców Prawnych „Hałoń i Kucharski” sp.p. z siedzibą w Gdańsku, specjalizującej się m.in. w obsłudze przedsiębiorców w zakresie prawa podatkowego.
Prowadzi bloga o zagadnieniach opodatkowania VAT w transakcjach międzynarodowych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
