Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego na czas określony?

W praktyce problem często wygląda podobnie: najemcy podpisują umowę najmu okazjonalnego na rok albo dwa lata, po kilku dniach dochodzą jednak do wniosku, że mieszkanie im nie odpowiada, i pytają, czy mogą po prostu zrezygnować. Odpowiedź zależy od treści umowy, przyczyny rezygnacji, stanu lokalu oraz tego, czy właściciel zgodzi się na polubowne zakończenie najmu.

Czy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego kilka dni po podpisaniu?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego zawieraną przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów zawiera się ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

To ma ważny skutek praktyczny: jeżeli strony podpisały umowę na czas określony, żadna z nich nie może jej wypowiedzieć w dowolnym momencie tylko dlatego, że zmieniła zdanie. Nie istnieje ogólne 14-dniowe prawo odstąpienia od typowej umowy najmu okazjonalnego zawartej z prywatnym właścicielem. Takie uprawnienie musiałoby wynikać z konkretnej podstawy prawnej albo z samej umowy.

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić trzy możliwe podstawy zakończenia umowy:

• czy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia przez najemcę i w jakich przypadkach można z niej skorzystać,
• czy występuje ustawowa podstawa wypowiedzenia, np. wady lokalu uniemożliwiające jego używanie albo zagrażające zdrowiu,
• czy właściciel zgodzi się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Jeżeli żadna z tych podstaw nie występuje, jednostronne pismo najemcy zatytułowane jako wypowiedzenie albo rezygnacja może być nieskuteczne. Wtedy umowa nadal trwa, a właściciel może żądać czynszu i innych opłat zgodnie z jej treścią.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez najemcę

Najważniejsze znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy najmie okazjonalnym na czas określony samo powołanie się na „chęć rezygnacji” zwykle nie wystarcza.

Dobra umowa powinna wskazywać konkretne przypadki, w których najemca może wypowiedzieć najem, np. zmianę miejsca pracy, długotrwałą utratę dochodów, nieprzekazanie lokalu w uzgodnionym stanie, poważną wadę lokalu albo inne ważne przyczyny. W praktyce spotyka się także zapis o możliwości wypowiedzenia z ważnych przyczyn, ale im bardziej ogólna klauzula, tym większe ryzyko sporu o to, czy dana sytuacja rzeczywiście uzasadnia wypowiedzenie.

Niezależnie od zapisów umownych najemca może korzystać z ustawowych uprawnień dotyczących wad rzeczy najętej. Jeżeli lokal ma wady ograniczające jego przydatność, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Jeżeli wady uniemożliwiają używanie lokalu zgodnie z umową, a właściciel mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie albo wady nie dają się usunąć, możliwe jest wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów nawet wtedy, gdy wiedział o wadach przy zawieraniu umowy.

Jeżeli umowa nie przewiduje wypowiedzenia przez najemcę, a lokal nie ma wad uzasadniających wypowiedzenie ustawowe, najemca powinien negocjować porozumienie. Może zaproponować właścicielowi konkretną datę wydania lokalu, rozliczenie kaucji, zapłatę czynszu za okres przejściowy albo pomoc w znalezieniu nowego najemcy. Ustalenia warto spisać, bo ustne uzgodnienia są trudne do udowodnienia.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem okazjonalny?

Właściciel nie może wypowiedzieć najmu okazjonalnego w sposób dowolny. Do najmu okazjonalnego stosuje się m.in. art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pisemne i wskazywać konkretną przyczynę. W wielu sytuacjach konieczne jest wcześniejsze pisemne upomnienie albo uprzedzenie najemcy.

Właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, powoduje szkody, niszczy urządzenia wspólne albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy,
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela.

Przy zaległościach właściciel nie powinien od razu składać wypowiedzenia. Najpierw musi pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. Dopiero brak zapłaty po takim uprzedzeniu może uzasadniać wypowiedzenie.

W praktyce sporne bywają także sytuacje, w których lokal wynajmuje kilka osób albo jedna z nich przestaje płacić. Wtedy trzeba sprawdzić, kto jest stroną umowy, czy najemcy odpowiadają solidarnie i czy wszyscy podpisali wymagane dokumenty. Pomocne może być omówienie zasad, jakie daje umowa najmu z kilkoma osobami.

Brak lokalu wskazanego do egzekucji

Do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji, oraz zgodę właściciela tego lokalu lub osoby mającej do niego tytuł prawny. Na żądanie wynajmującego oświadczenie osoby udostępniającej lokal powinno mieć podpis notarialnie poświadczony.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w załącznikach, ma 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie wymaganego oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia. To szczególna podstawa wypowiedzenia właściwa dla najmu okazjonalnego.

Znaczenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Brak zgłoszenia ma istotne skutki praktyczne. W takim przypadku nie stosuje się szczególnych przepisów dotyczących m.in. ograniczenia opłat oraz uproszczonego żądania opróżnienia lokalu i nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dla właściciela może to oznaczać utratę najważniejszych korzyści, które zwykle wiążą się z najmem okazjonalnym.

Porozumienie stron jako najbezpieczniejsze rozwiązanie

Jeżeli najemca chce zrezygnować kilka dni po podpisaniu umowy, a nie ma jednoznacznej podstawy wypowiedzenia, najczęściej najlepszym rozwiązaniem jest porozumienie stron. Właściciel nie musi go podpisać, ale często może być nim zainteresowany, zwłaszcza gdy najemca zaproponuje uczciwe rozliczenie i szybkie wydanie lokalu.

Porozumienie powinno wskazywać co najmniej:

• datę rozwiązania umowy,
• termin wydania lokalu i przekazania kluczy,
• zasady rozliczenia czynszu, mediów i innych opłat,
• rozliczenie kaucji oraz ewentualnych potrąceń,
• potwierdzenie, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń, czy pozostawiają określone należności do późniejszego rozliczenia.

Nie należy mylić porozumienia rozwiązującego z jednostronnym wypowiedzeniem. Porozumienie wymaga zgody obu stron. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem, ale przy umowie na czas określony musi mieć podstawę w umowie albo w przepisach.

Co grozi za nieskuteczne wypowiedzenie?

Jeżeli najemca wyśle wypowiedzenie bez podstawy, właściciel może uznać je za nieskuteczne i nadal żądać zapłaty czynszu. Dotyczy to zwłaszcza umów, które nie zawierają klauzuli wypowiedzenia dla najemcy albo zawierają klauzulę, która nie obejmuje konkretnej sytuacji.

Właściciel może potrącić z kaucji należności z tytułu najmu okazjonalnego istniejące w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy, i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Jeżeli najemca nie płaci, sprawę trzeba prowadzić formalnie, zwłaszcza przy wypowiedzeniu z powodu zaległości. Więcej praktycznych wskazówek omawia artykuł co gdy najemca nie płaci.

Czy najem okazjonalny chroni właściciela przed długą eksmisją?

Najem okazjonalny daje właścicielowi silniejsze narzędzia niż zwykły najem, ale nie pozwala samodzielnie usuwać najemcy z lokalu. Niedopuszczalne są działania takie jak wymiana zamków, odcięcie mediów, wynoszenie rzeczy najemcy czy uniemożliwianie mu wejścia do mieszkania. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wskazany w żądaniu nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia.

Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku trzeba dołączyć m.in. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia albo wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

O czym pamiętać przy szczególnej sytuacji najemcy?

Szczególna sytuacja rodzinna lub osobista najemcy nie zwalnia stron z przestrzegania umowy i przepisów, ale wymaga szczególnej ostrożności przy ocenie skutków wypowiedzenia i dalszych działań. Dotyczy to np. najemców z dziećmi, osób chorych, osób starszych albo kobiety w ciąży.

Sam fakt ciąży nie oznacza automatycznie, że skutecznie zakończona umowa najmu okazjonalnego musi trwać dalej. Nie oznacza też jednak, że właściciel może działać poza procedurą. Trzeba zachować podstawę wypowiedzenia, formę pisemną, prawidłowe terminy i sposób doręczenia. Temat omawia szerzej artykuł o tym, kiedy możliwe jest wypowiedzenie najmu kobiecie w ciąży.

FAQ

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego na czas określony nie może być jednostronnie zakończona w dowolnym momencie. Najemca, który chce zrezygnować kilka dni po zawarciu umowy, powinien najpierw sprawdzić, czy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia i czy jego sytuacja mieści się w tej klauzuli. Jeżeli nie, najbezpieczniejszą drogą jest pisemne porozumienie z właścicielem.

Właściciel również musi działać formalnie. Przy zaległościach, naruszeniu porządku domowego, nieuprawnionym podnajmie albo utracie przez najemcę wskazanego lokalu trzeba zachować właściwą formę, terminy i wymogi doręczenia. Błędy w wypowiedzeniu mogą spowodować, że umowa nadal będzie obowiązywać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 662-664, art. 673 i art. 682.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 11 oraz art. 19a-19e.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 - orzeczenie SN.
Stan prawny zweryfikowano na dzień 21 maja 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.