Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego kilka dni po zawarciu?

Państwo Janowscy zdecydowali się zrezygnować z mieszkania i wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego ledwo po kilku dniach od jej zawarcia. Była to umowa na czas określony dwóch lat. Pytali nas, czy taka szybka rezygnacja i wypowiedzenie umowy pozwoli im uniknąć kosztów na 2 lata, skoro nie będą tam mieszkać.

Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na czas określony?

W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony nie ma możliwości ich swobodnego wypowiadania w każdym czasie, bez podawania przyczyny. Jest to bowiem sprzeczne z istotą stosunku prawnego, jakim jest umowa zawierana na czas oznaczony. Możliwość wcześniejszego wypowiadania umowy najmu okazjonalnego zawartej na czas oznaczony istnieje w przypadkach wskazanych w ustawie oraz w umowie. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje sytuacje, w których to wynajmujący uprawniony jest do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 19d powołanej ustawy – umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 (które stosuje się do najmu okazjonalnego) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
•  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
•  wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Ponadto właściciel może rozwiązać umowę w przypadku wskazanym w art. 13 ustawy, w wyniku wytoczenia  powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Ma to miejsce w sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Zobacz również: Aneks do umowy najmu okazjonalnego wzór

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego na czas określony?

Powołane wyżej przykłady stanowią przypadki wcześniejszego wypowiedzenia (rozwiązania) umowy wskazane w ustawie, jednak prawo wypowiedzenia w tych przypadkach przysługuje wynajmującemu.

Ponadto zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że strony mogą wyraźnie wskazać w umowie sytuacje, w których możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony. Nie może to być jednak zapis o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy najmu bez podawania przyczyny. Muszą być wskazane w umowie konkretne powody, w razie wystąpienia których strony będą miały prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Dopuszcza się możliwość zawarcia w umowie postanowienia, zgodnie z którym strony mogą wypowiedzieć umowę „z ważnych przyczyn”.

Jeśli zatem łącząca państwa Janowskich z wynajmującym umowa zawiera postanowienie, zgodnie z którym są oni jako najemcy uprawnieni do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony – mogą wypowiedzieć tę umowę, ale tylko w przypadku zaistnienia tychże przyczyn wskazanych w umowie.

Ewentualnie państwo Janowscy mogą porozumieć się w tej sprawie z wynajmującym i podpisać z nim porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu. W takim przypadku jednak uzależnieni są od wyrażenia zgody na podpisanie porozumienia przez wynajmującego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.