Rozliczenie ogrzewania a wynajem

Właściciel budynku ma obowiązek stworzenia regulaminu rozliczeń ciepła

Ma Pani słuszność co do obowiązku stworzenia przez właściciela budynku regulaminu rozliczeń ciepła oraz ujawniania kosztów ponoszonych w tej materii przez właściciela, a rozkładanych na poszczególne lokale mieszkalne. Kwestię tą reguluje art. 45a ustawy – Prawo energetyczne, który w części przytoczę i omówię w zakresie interesujących nas zapisów:

Art. 45a Prawa energetycznego

„1. Przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, o którym mowa w art. 49 ust. 1, wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło.

2. Opłaty, o których mowa w ust. 1, z uwzględnieniem udzielonych odbiorcy upustów i bonifikat, stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami.

3. Przedsiębiorstwo energetyczne udziela upustów lub bonifikat, o których mowa w ust. 2, za niedotrzymanie standardów jakościowych obsługi odbiorców w wysokości określonej w taryfie lub w umowie.

4. Koszty zakupu, o których mowa w ust. 2, są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa w ust. 2. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

5. Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio do ustalania przez odbiorcę – właściciela lub zarządcę budynku opłat dla osób, o których mowa w ust. 2, do których ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych.

6. W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

7. Jeżeli miejsce zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego służącego do rozliczeń kosztów zakupu ciepła jest wspólne dla dwóch lub więcej budynków wielolokalowych albo dwóch lub więcej grup lokali lub lokali, właściciele lub zarządcy tych budynków lub lokali są obowiązani wyposażyć:

1) budynki te i grupy lokali w ciepłomierze;

2) lokale, tam gdzie jest to technicznie wykonalne i opłacalne, w ciepłomierze lub wodomierze ciepłej wody użytkowej.

8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:

a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

– wskazania ciepłomierzy,

– wskazania urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych,

– powierzchnię lub kubaturę tych lokali,

b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:

a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,

b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:

1) zapewniała:

a) energooszczędne zachowania,

b) zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, lub

c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;

2) w zależności od warunków technicznych budynków i lokali uwzględniała:

a) ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione,

b) współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej »regulaminem rozliczeń«; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

[…].”

Zobacz również: Kto odpowiada za kaloryfery w bloku?

Czy właściciel budynku może zarabiać na sprzedaży ciepła lokatorom?

Jak wynika ze zdania pierwszego ust. 4 cytowanego przepisu, koszty ogrzewania pobierane są w formie opłat od osób zamieszkujących lokale mieszkalne. Jak czytamy natomiast w zdaniu drugim, wysokość tych opłat musi być ustalona tak, aby zapewniała wyłącznie pokrycie rozliczanych kosztów. Oznacza to tym samym, że właściciel budynku nie może zarabiać na sprzedaży ciepła lokatorom. Byłoby to sprzeczne nie tylko bezpośrednio z omawianą regulacją, ale także miało cechy działalności gospodarczej, a jako taka powinno być opodatkowane i rozliczane jako dochód przedsiębiorcy.

Co więcej, zgodnie z ust. 5 omawianej regulacji, takie same zasady mają zastosowanie w przypadku, gdy ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych właściciela kamienicy. Oznacza to, iż niezależnie od tego, czy zaopatrywani są Państwo w ciepło z instalacji zewnętrznej (miejskie ogrzewanie), gdzie właściciel nieruchomości jest jedynie pośrednikiem, czy też to on wytwarza ciepło na potrzeby nieruchomości, np. w kotłowni węglowej, to w każdym z tych przypadków użytkownicy poszczególnych lokali mieszkalnych powinni być obciążani jedynie realnymi kosztami dostarczenia lub wytworzenia ciepła ponoszonymi przez właściciela nieruchomości. Nie budzi zatem wątpliwości, iż mogą się Państwo domagać wykazania kosztów zapewnienia ciepła w budynku oraz sposobu ich podziału pomiędzy poszczególne lokale mieszkalne.

Zobacz również: Różnica między wodomierzem głównym a indywidualnymi 

W jaki sposób właściciel powinien podzielić między lokatorów koszty ogrzewania? 

Idąc dalej, zgodnie z ust. 8 cytowanego przepisu, możliwe jest wprowadzenie metody rozliczania kosztów ciepła w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali, co oznacza, że przyjęty sposób rozliczania, o ile nie jest transparentny w kwestii poniesionych przez właściciela budynku kosztów zakupu lub wytworzenia ciepła, o tyle sam w sobie jest dopuszczalny przez ustawę.

Ostatnią kwestią pozostaje mimo wszystko wprowadzenie regulaminu rozliczeń ciepła, o czym mowa w ust. 10 omawianej regulacji. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, iż właściciel nie ma dowolności we wprowadzeniu bądź nie takiego regulaminu. Problemem pozostaje jednak wymuszenie na właścicielu postępowania zgodnego z prawem w tej kwestii. W tym przypadku pojawiały się postulaty zgłaszania takich spraw do Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki, jako organu nadzorującego wykonywanie postanowień ustawy – Prawo energetyczne. Uprawnienia tego organu są jednak ściśle określone w art. 23 ust. 2 tejże ustawy i jak wskazuje doktryna oraz orzecznictwo, nie jest on uprawniony do wkraczania w stosunki pomiędzy właścicielem budynku a osobami zamieszkałymi lub użytkującymi lokale w tym budynku. W komentarzach doktryny [Muras Zdzisław (red.), Swora Mariusz (red.), Prawo energetyczne. Tom II. Komentarz do art. 12-72, wyd. II, LEX] podnosi się jednak, iż w przypadku braku wywiązania się właściciela budynku z obowiązków, o których mowa w art. 45a ustawy prawo energetyczne, właściwym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Niezależnie od uprawnień wynikających ze skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego, możliwe jest zgłoszenie swoich zastrzeżeń co do zarobkowego charakteru działalności właściciela budynku w zakresie dostarczania ciepła do urzędu skarbowego. Ten także posiada odpowiednie instrumenty w celu weryfikacji, czy pobierane od lokatorów opłaty są wyższe aniżeli koszty ponoszone przez właściciela i czy w związku z tym osiągany jest dochód.

Tym niemniej, w celu sprawnego i w miarę bezkonfliktowego załatwienia sprawy sugerowałbym mimo wszystko przesłanie powtórnego zapytania do właściciela budynku w zakresie ponoszonych kosztów ogrzewania, w którym tym razem powoła się Pani bezpośrednio na przepisy ustawy i wskaże, jakie kroki mogą być podjęte w przypadku dalszego niewywiązywania się z obowiązków przez właściciela (zarządcę budynku), co być może zmotywuje go do podjęcia odpowiednich działań.

Zobacz również: Wymiana wodomierzy w bloku

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.