Podział mieszkania na dwa we wspólnocie mieszkaniowej

Pan Tadeusz jest członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Ma nowego sąsiada, który nabył mieszkanie nad nim i chciałby je podzielić na dwa mniejsze (bez ingerencji w części wspólne). Pan Tadeuszu zastanawia się, czy takie działanie nowego lokatora jest możliwe bez konfliktu z zarządem i czy on jako członek zarządu może patrzeć na to przedsięwzięcie przez palce, wykazując nieformalną przychylność. Co ważne, sąsiad nie zamierza tego podziału formalizować prawnie. Zależy mu tylko na wyodrębnieniu dwóch lokali do wynajęcia (chce oczywiście wygospodarować drugą kuchnię i łazienkę). Pan Tadeusz chciałby wiedzieć, czy takie działanie nowego lokatora będzie zgodne z prawem.

Podział nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej

W przedstawionej przez pana Tadeusza sprawie mamy do czynienia z podziałem nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli mamy do czynienia z tzw. nieformalnym (technicznym), tj. pozaprawnym podziałem lokalu na dwa osobne lokale na wynajem, to wspólnota mieszkaniowa nie ma tutaj kompetencji do ingerowania. Wówczas z prawego punktu widzenia nadal mamy jeden lokal we wspólnocie, w którym nieformalnie wyodrębniono osobne pomieszczenia do wynajmu. Natomiast inaczej wygląda sytuacja w przypadku podziału takiego lokalu w znaczeniu prawnym i chęci nadania mu osobnego numeru administracyjnego. Wówczas wymagana jest bezwzględnie uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej na to zgodę. Do takiego podziału niezbędne jest oświadczenie właściciela, uchwała wspólnoty, dokumentacja inwentaryzacyjna, urzędowe zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wtedy każdy z wydzielonych lokali musi spełniać wymogi wyrażone w art. 2 u.w.l., tj. być lokalem samodzielnym. Bez uchwały nowy sąsiad pana Tadeusza nie dokona prawnego podziału lokalu, którego stał się właścicielem. Jak stanowi art. 22 u.w.l.:

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Zobacz również: Wymiana okien w bloku przepisy

Podział nieformalny mieszkania

Właściciel lokalu nad mieszkaniem pana Tadeusza może nieformalnie podzielić lokal w dowolny sposób. Dopóki nie będzie to podział z prawnego punktu widzenia wraz z wyodrębnieniem dwóch samodzielnych lokali, dopóty wspólnota nie ma kompetencji do działania w tym zakresie.

Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali nie ma uprawnień do ingerowania w formie uchwał w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu w określony sposób od uzyskania uprzedniej zgody pozostałych członków wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 367/08).

W przypadku tzw. technicznego podziału pan Tadeusz nie ma prawnej kompetencji do działania w tym zakresie. W przypadku podziału prawnego niezbędna jest uprzednia zgoda wspólnoty.

Podsumowując: w przypadku podziału prawnego właściciel musi posiadać uprzednią zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w formie uchwały. Natomiast jeżeli chodzi o nieformalne zagospodarowanie jednego lokalu i jego podział na osobne mieszkania, to nie należy to do sfery ingerencji wspólnoty. Brak jest konieczności uzyskiwania zgody na takie działania.

Zobacz również: Podział domu jednorodzinnego na 2 mieszkania

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 367/08

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.