Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy można podzielić mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej na dwa mniejsze?

Kinga Karaś • Opublikowane: 2021-10-18

Jestem członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąsiad nade mną nabył mieszkanie i chce je podzielić na dwa mniejsze (bez ingerencji w części wspólne). Nie zamierza tego formalizować poprzez finalnie dwa akty notarialne. Zależy mu po prostu na wyodrębnieniu dwóch lokali do wynajęcia (chce oczywiście wygospodarować drugą kuchnię i łazienkę). Znając uchwałę o własności lokali i całą formalną procedurę przeprowadzenia tej operacji: czy takie działanie nowego lokatora będzie możliwe do przeprowadzenia zgodnie z prawem?

czy takie działanie nowego lokatora jest możliwe bez konfliktu z zarządem? czy ja jako członek zarządu mogę patrzeć na to działanie przez palce”, wykazując nieformalną przychylność?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy można podzielić mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej na dwa mniejsze?

Podział nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwana dalej: u.w.l.). W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z podziałem nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej.

Jeżeli mamy do czynienia z tzw. nieformalnym (technicznym), tj. pozaprawnym podziałem lokalu na dwa osobne lokale na wynajem, to wspólnota mieszkaniowa nie ma tutaj kompetencji do ingerowania. Wówczas z prawego punktu widzenia nadal mamy jeden lokal we wspólnocie, w którym nieformalnie wyodrębniono osobne pomieszczenia do wynajmu. Natomiast inaczej wygląda sytuacja w przypadku podziału takiego lokalu w znaczeniu prawnym i chęci nadania mu osobnego numeru administracyjnego. Wówczas wymagana jest bezwzględnie uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej na to zgodę. Do takiego podziału niezbędne jest oświadczenie właściciela, uchwała wspólnoty, dokumentacja inwentaryzacyjna, urzędowe zaświadczenie o samodzielności lokalu. Wtedy każdy z wydzielonych lokali musi spełniać wymogi wyrażone w art. 2 u.w.l., tj. być lokalem samodzielnym. Bez uchwały właściciel tego lokalu nie dokona jego prawnego podziału.

Zgodnie z art. 22 u.w.l.:

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Podział nieformalny mieszkania

Zakładam, iż chodzi o właściciela lokalu. Może on nieformalnie podzielić lokal w dowolny sposób. Dopóki nie będzie to podział z prawnego punktu widzenia, wraz z wyodrębnieniem dwóch samodzielnych lokali, dopóty wspólnota nie ma kompetencji do działania w tym zakresie.

Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali nie ma uprawnień do ingerowania w formie uchwał w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu w określony sposób od uzyskania uprzedniej zgody pozostałych członków wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia z dnia 20 maja 2008 r., sygn. aktI ACa 367/08).

W przypadku tzw. technicznego podziału nie ma Pan prawnej kompetencji do działania w tym zakresie. W przypadku podziału prawnego niezbędna jest uprzednia zgoda wspólnoty.

Podsumowując, w przypadku podziału prawnego właściciel musi posiadać uprzednią zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w formie uchwały. Natomiast jeżeli chodzi o nieformalne zagospodarowanie jednego lokalu i ich podział na osobne pokoje, to nie należy to do sfery ingerencji wspólnoty. Brak jest konieczności uzyskiwania zgody na takie działania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »