Zarząd nieruchomością wspólną a status małej wspólnoty

Podstawa prawna zarządu nieruchomością wspólną

Zarząd nieruchomością wspólną reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa określa zasady ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli oraz sposób zarządzania częściami wspólnymi budynku i gruntu.

Kluczowe znaczenie ma art. 18 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Mogą w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Jeżeli taki sposób zarządu został przyjęty przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, odnosi skutek także wobec kolejnych nabywców lokali. Zmiana sposobu zarządu ustalonego w tym trybie może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Taka uchwała stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli natomiast sposobu zarządu nie określono w umowie ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, stosuje się zasady ustawowe przewidziane w rozdziale 4 ustawy o własności lokali.

Mała i duża wspólnota mieszkaniowa

O tym, czy wspólnota jest mała czy duża, decyduje liczba lokali wyodrębnionych oraz lokali niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela. Od 1 stycznia 2020 r. próg ustawowy wynosi 3 lokale.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba takich lokali nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W praktyce oznacza to między innymi, że przy czynnościach zwykłego zarządu zasadnicze znaczenie ma wola większości współwłaścicieli, a przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd co do zasady potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

Z kolei art. 20 ustawy o własności lokali stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Wspólnota obejmująca 18 lokali jest więc dużą wspólnotą mieszkaniową. Nie zmienia tego wpis w księdze wieczystej, wcześniejsze brzmienie dokumentów ani nazewnictwo używane przez właścicieli lub zarządcę.

Co oznacza wpis w księdze wieczystej o zarządzie według Kodeksu cywilnego?

Wpis w dziale III księgi wieczystej o treści, że zarząd nad nieruchomością wspólną będzie wykonywany zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, należy najpierw oceniać przez pryzmat dokumentu, który był podstawą wpisu. Najczęściej będzie to akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa właścicieli albo uchwała zaprotokołowana przez notariusza.

Jeżeli taki wpis wynika z prawidłowo przyjętego sposobu zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to jest on skuteczny i wiąże także kolejnych właścicieli lokali. Nie oznacza jednak, że wspólnota z 18 lokalami staje się małą wspólnotą. Status małej wspólnoty zależy wyłącznie od liczby lokali, a nie od treści wpisu w księdze wieczystej.

W praktyce taki wpis może powodować, że w sprawach zarządu trzeba badać zarówno treść aktu notarialnego i wpisu, jak i przepisy ustawy o własności lokali oraz odpowiednio stosowane przepisy Kodeksu cywilnego. Jeżeli zapis jest nieprecyzyjny, może prowadzić do sporów o to, kto podejmuje decyzje, jak liczyć głosy oraz jakie czynności wymagają zgody właścicieli.

Kiedy trzeba zmienić sposób zarządu?

Samej zmiany wpisu nie trzeba dokonywać tylko dlatego, że wspólnota liczy 18 lokali. Jeżeli właściciele akceptują dotychczasowy model i działa on prawidłowo, sam fakt istnienia wpisu o Kodeksie cywilnym nie przesądza o wadliwości zarządu.

Zmiana jest natomiast zasadna, jeżeli właściciele chcą przejść na typowy model zarządu przewidziany dla dużej wspólnoty, powołać zarząd właścicielski, powierzyć zarząd profesjonaliście albo usunąć niejasności wynikające z wcześniejszych dokumentów. Wtedy należy przygotować uchwałę właścicieli lokali zaprotokołowaną przez notariusza. Dopiero taka uchwała może być podstawą zmiany wpisu w księdze wieczystej.

Przed podjęciem uchwały warto sprawdzić: akt ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, późniejsze akty notarialne, aktualny odpis księgi wieczystej, ewentualne uchwały wspólnoty oraz umowę z zarządcą. Bez analizy tych dokumentów trudno bezpiecznie ocenić, czy wpis jest jedynie technicznym odzwierciedleniem dawnego modelu, czy realnie kształtuje sposób działania wspólnoty.

Reżimy zarządu nieruchomością wspólną

W praktyce można wyróżnić trzy podstawowe reżimy zarządu nieruchomością wspólną: zarząd umowny określony przez właścicieli na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali, zarząd ustawowy według przepisów o współwłasności oraz zarząd ustawowy właściwy dla dużych wspólnot mieszkaniowych.

W dużej wspólnocie typowym rozwiązaniem jest zarząd działający na podstawie ustawy o własności lokali. Zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli. Uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w konkretnych warunkach stosuje się zasadę jeden właściciel - jeden głos.

Jeżeli zarząd powierzono osobie fizycznej lub prawnej w trybie art. 18 ust. 1, a umowa nie stanowi inaczej, odpowiednie zastosowanie mają przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że nawet przy powierzonym albo umownym sposobie zarządu należy uwzględniać obowiązki dotyczące rozliczeń, dokumentacji, kontroli właścicielskiej, rocznego sprawozdania i zebrań.

Skutki praktyczne dla wspólnoty liczącej 18 lokali

W opisanej sytuacji najważniejszy wniosek jest następujący: wspólnota obejmująca 18 lokali nie jest małą wspólnotą. Wpis w księdze wieczystej o zarządzie według Kodeksu cywilnego może jednak nadal mieć znaczenie jako element umownie określonego sposobu zarządu.

Jeżeli wspólnota chce działać w klasycznym modelu dużej wspólnoty, powinna doprowadzić do jasnego uregulowania sposobu zarządu. Najczęściej oznacza to uchwałę właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza, a następnie złożenie wniosku o wpis zmiany w księdze wieczystej. Właściciele powinni też zadbać o zgodność regulaminów, umowy z zarządcą i praktyki podejmowania uchwał z przyjętym modelem zarządu.

Jeżeli zarząd nie został wybrany albo nie wykonuje obowiązków, każdy właściciel może rozważyć środki przewidziane w ustawie, w tym żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Gdy problem dotyczy konkretnej uchwały, właściciel może ją zaskarżyć w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

FAQ

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa licząca 18 lokali nie jest małą wspólnotą mieszkaniową. Decyduje o tym aktualny próg z art. 19 ustawy o własności lokali, czyli nie więcej niż 3 lokale. Wpis w księdze wieczystej odwołujący się do Kodeksu cywilnego nie zmienia statusu wspólnoty, ale może mieć znaczenie dla ustalenia przyjętego sposobu zarządu.

Jeżeli właściciele chcą uporządkować zasady działania, powinni przeanalizować podstawę wpisu, dotychczasowe akty notarialne i uchwały, a następnie w razie potrzeby podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza. Dopiero taki dokument pozwala skutecznie zmienić sposób zarządu ujawniony w księdze wieczystej.

Źródła

Stan prawny uwzględniony w artykule: 24 maja 2026 r.

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.