Zarząd nieruchomością wspólną a liczba lokali, wpis w księdze wieczystej, status małej wspólnoty

Podstawa prawna zarządu nieruchomością wspólną

Kwestie związane z ustanawianiem odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa o własności lokali.

Zgodnie z art. 18 tej ustawy:

„1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.”

Oznacza to, że jeżeli właściciele nie określili w umowie lub w uchwale sposobu zarządu, zastosowanie znajdują przepisy ustawowe.

Mała i duża wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali:

„Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”

Natomiast art. 20 ustawy stanowi, że:

„Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.”

W doktrynie wskazuje się, że:
„W naszym systemie prawnym są trzy podstawowe sposoby zarządzania nieruchomością wspólną, którymi są: reżim umowny; reżim ustawowy według Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego; reżim ustawowy według ustawy o własności lokali (...).” (Szymczak Iwona, Własność lokali. Komentarz, wyd. II).

Ponadto podkreśla się:
„Określenie sposobu zarządu w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu czy w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie jest obligatoryjne, co wynika wprost z treści art. 18 ust. 1 u.w.l. Brak uregulowań w tym zakresie w umowach skutkuje automatycznym przejściem wspólnoty mieszkaniowej, w których lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż 3, do reżimu zarządu nieruchomością wspólną wynikającego z ustawy. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych – nie większych niż trzy lokale – na podstawie art. 19 u.w.l. do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku braku uregulowania tej kwestii w umowie odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.” (Izdebski Hubert (red.), Własność lokali. Komentarz).

Znaczenie wpisu w księdze wieczystej

Wpis w księdze wieczystej o treści: „Zarząd nad wspólną nieruchomością dokonywany będzie zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego” oznacza, że właściciele lokali w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali albo w późniejszej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale określili sposób zarządu poprzez odesłanie do przepisów Kodeksu cywilnego.

Dopóki właściciele nie zmienią zasad zarządu w trybie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, czyli na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązuje dotychczasowy model zarządu. Sam wpis jest więc prawidłowy i skuteczny.

Jednocześnie taki zapis nie powoduje automatycznie, że wspólnota licząca 18 lokali jest traktowana jako mała wspólnota mieszkaniowa. O statusie małej wspólnoty decyduje liczba lokali, a nie treść wpisu w księdze wieczystej.