Likwidacja małej wspólnoty mieszkaniowej – czy można wystąpić ze wspólnoty?

Powstanie i likwidacja wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa nie jest tworzona decyzją administracyjną ani uchwałą gminy. Powstaje z mocy prawa wtedy, gdy lokale w określonej nieruchomości należą do różnych właścicieli. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powiązane zagadnienie omawiamy szerzej tutaj: zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli kupili Państwo lokal albo budynek stanowiący odrębną nieruchomość lokalową wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a inny lokal lub lokale pozostają przy mieście, wspólnota istnieje niezależnie od tego, czy właściciele chcą ją formalnie „zakładać”. ZGM może jedynie wykonywać czynności zarządcy albo reprezentować gminę jako właściciela lokali, ale nie jest źródłem samego obowiązku należenia do wspólnoty.

Trzeba też odróżnić potoczne określenie „mała wspólnota” od zasad jej działania. Po zmianach obowiązujących od 2020 r. małą wspólnotą jest wspólnota, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż trzy. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Nie ma natomiast prostej uchwały o „likwidacji wspólnoty” tylko dlatego, że jeden właściciel posiada większość udziałów. Ustawa wprost stanowi, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Wspólnota przestaje istnieć dopiero wtedy, gdy ustanie stan prawny uzasadniający jej istnienie, na przykład gdy wszystkie lokale znajdą się w rękach jednego właściciela albo zostanie skutecznie przeprowadzona odpowiednia reorganizacja nieruchomości zgodna z prawem.

Jeżeli na jednej nieruchomości znajdują się dwa budynki, czasem warto zbadać możliwość podziału nieruchomości, wydzielenia budynku lub zmiany sposobu zarządu. Wymaga to jednak analizy księgi wieczystej, map, udziałów, liczby lokali, przeznaczenia części wspólnych i możliwości geodezyjno-prawnych. W podobnych sprawach pomocne może być omówienie zasad, na jakich przebiega tworzenie i wyodrębnianie wspólnoty.

Czy ZGM może zmusić właściciela do bycia we wspólnocie?

Nie w tym sensie, że ZGM samodzielnie tworzy wspólnotę i „zapisuje” do niej właściciela. Członkostwo we wspólnocie wynika z prawa własności lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli lokal jest prawnie związany z nieruchomością wspólną, właściciel staje się członkiem wspólnoty automatycznie.

ZGM albo inny zarządca może natomiast domagać się opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, o ile działa na prawidłowej podstawie. Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, w tym kosztach remontów, konserwacji, energii dla części wspólnych, ubezpieczeń, podatków, utrzymania porządku oraz wynagrodzenia zarządu lub zarządcy. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu płaci się co do zasady z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Jeżeli sporne jest to, czy dana kwota została ustalona prawidłowo, warto żądać dokumentów: uchwał, rozliczeń, planu gospodarczego, umowy z zarządcą, zestawienia kosztów oraz informacji o sposobie ustalenia udziałów. W większej wspólnocie uchwałę można zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni, jeżeli jest sprzeczna z prawem, umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania albo narusza interes właściciela. W małej wspólnocie ścieżka działania zależy od charakteru czynności i przepisów o współwłasności.

Większościowy udział w nieruchomości wspólnej

Udział 51% w nieruchomości wspólnej jest istotnym argumentem, ale jego znaczenie zależy od tego, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, czy ze wspólnotą działającą na zasadach przewidzianych dla nieruchomości z więcej niż trzema lokalami.

W większej wspólnocie uchwały właścicieli zapadają zasadniczo większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Właściciel posiadający ponad połowę udziałów może więc mieć decydujący wpływ na wiele uchwał, na przykład dotyczących planu gospodarczego, wysokości zaliczek, wyboru lub odwołania zarządu oraz zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd.

Ta przewaga nie jest jednak nieograniczona. Po pierwsze, określone czynności wymagają zachowania szczególnej formy albo dodatkowych działań, na przykład aktu notarialnego lub wpisu do księgi wieczystej. Po drugie, uchwała większości może zostać zaskarżona przez właściciela mniejszościowego. Po trzecie, jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, właściciele mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą w określonych sprawach żądać głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”.

W małej wspólnocie, czyli przy nie więcej niż trzech lokalach, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Co do zasady czynności zwykłego zarządu mogą być podejmowane większością udziałów, ale czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku rozstrzygnięcia sądu. Dlatego przy sporach z gminą sam udział 51% może pomóc w bieżących sprawach, lecz nie zawsze wystarczy do przeprowadzenia poważnych zmian.

Zobacz również: prawo członka wspólnoty do kontroli i współdziałania

Jakie działania można podjąć w sporze z gminą lub zarządcą?

Najpierw należy ustalić, co dokładnie jest przedmiotem sporu: samo istnienie wspólnoty, wysokość opłat, sposób zarządzania, brak rozliczeń, remonty, podział kosztów czy możliwość odłączenia budynku. Każdy z tych problemów wymaga innego działania.

W praktyce warto:

• sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości oraz księgi lokali, aby ustalić udziały i zakres nieruchomości wspólnej,
• ustalić liczbę lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, bo od tego zależy, czy stosuje się zasady małej wspólnoty,
• zażądać od zarządcy rozliczenia kosztów i dokumentów będących podstawą naliczania opłat,
• ocenić, czy dotychczasowy sposób zarządu wynika z aktu notarialnego, uchwały zaprotokołowanej przez notariusza albo z przepisów ustawy,
• rozważyć zmianę zarządcy, zmianę sposobu zarządu, zaskarżenie uchwały albo skierowanie sprawy do sądu, jeżeli porozumienie nie jest możliwe.

Jeżeli nieruchomość składa się z kilku budynków i każdy z nich może funkcjonować samodzielnie, można zbadać podział nieruchomości wspólnej. Nie jest to jednak zwykłe „wyjście ze wspólnoty”. Taki wariant wymaga spełnienia warunków geodezyjnych, budowlanych i prawnych, a często także zgodnego działania właścicieli oraz odpowiednich wpisów w księgach wieczystych.

Opłaty na rzecz wspólnoty a potoczny czynsz

Właściciele często mówią o „czynszu do wspólnoty”, ale w sensie prawnym chodzi najczęściej o zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz inne rozliczenia. Sam fakt, że właściciel ma większościowy udział albo nie akceptuje sposobu działania ZGM, nie zwalnia go automatycznie z płacenia prawidłowo ustalonych zaliczek.

Można natomiast kwestionować konkretne pozycje kosztów, brak podstawy do naliczeń, wadliwą uchwałę, nieprawidłowe rozliczenia albo działania zarządcy sprzeczne z interesem właścicieli. W takiej sytuacji lepiej nie ograniczać się do zaprzestania płatności, ponieważ zaległości mogą prowadzić do pozwu o zapłatę, odsetek, kosztów procesu, a przy długotrwałym i poważnym zadłużeniu nawet do dalej idących konsekwencji przewidzianych w ustawie.

FAQ

Czy można zlikwidować małą wspólnotę mieszkaniową?

Nie przez zwykłą uchwałę większości. Wspólnota istnieje tak długo, jak długo w danej nieruchomości funkcjonuje odrębna własność lokali należących do różnych właścicieli. Możliwe są natomiast działania zmieniające stan prawny nieruchomości, na przykład podział nieruchomości albo skupienie własności lokali w jednym ręku, jeżeli spełnione są warunki prawne.

Czy udział 51% pozwala decydować o wszystkich sprawach?

Nie. W większej wspólnocie większość udziałów daje istotną przewagę przy uchwałach, ale uchwały mogą być zaskarżane, a niektóre czynności wymagają dodatkowych formalności. W małej wspólnocie przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd często potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy ZGM może naliczać opłaty właścicielowi oficyny?

Tak, jeżeli ZGM działa jako zarządca albo podmiot obsługujący nieruchomość, a opłaty dotyczą kosztów nieruchomości wspólnej i mają podstawę w przepisach, uchwale, umowie albo prawidłowym rozliczeniu. Właściciel może żądać dokumentów i kwestionować nieprawidłowe naliczenia.

Czym różni się mała wspólnota od większej wspólnoty?

Obecnie mała wspólnota to taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. Wtedy do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Gdy lokali jest więcej niż trzy, właściciele powinni wybrać zarząd i stosuje się typowy tryb uchwał przewidziany w ustawie o własności lokali. Powiązany problem omawia osobno artykuł „zarząd nieruchomością wspólną”.

Czy można odłączyć oficynę od wspólnoty?

Czasami można rozważyć podział nieruchomości albo inne czynności porządkujące stan prawny, zwłaszcza gdy na gruncie stoją odrębne budynki. Nie jest to jednak automatyczne uprawnienie właściciela większościowego. Konieczna jest analiza dokumentów, warunków technicznych i geodezyjnych oraz skutków dla udziałów i ksiąg wieczystych.

Co zrobić, gdy właściciel nie zgadza się z uchwałą wspólnoty?

W większej wspólnocie właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W małej wspólnocie trzeba ocenić, czy sprawa dotyczy czynności zwykłego zarządu, czynności przekraczającej zwykły zarząd czy rozliczeń między współwłaścicielami.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, a nie z decyzji ZGM. Jeżeli w jednej nieruchomości istnieją lokale należące do różnych właścicieli oraz nieruchomość wspólna, właściciele tworzą wspólnotę i muszą uczestniczyć w kosztach jej utrzymania.

Większościowy udział może znacząco wzmacniać pozycję negocjacyjną i głos właściciela, ale nie daje prawa do dowolnego zniesienia wspólnoty. W praktyce warto sprawdzić dokumenty nieruchomości, ustalić liczbę lokali, przeanalizować podstawę naliczania opłat oraz rozważyć zmianę sposobu zarządu, zaskarżenie uchwały albo formalne uporządkowanie nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 232 - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 584/12