Generalny remont budynku komunalnego a prawa lokatorów

Remont budynku komunalnego a prawa najemcy

Sam fakt, że budynek komunalny wymaga generalnego remontu, nie oznacza jeszcze, że gmina może jednostronnie zmienić powierzchnię wynajmowanego lokalu, podzielić mieszkanie na dwa mniejsze albo przydzielić dotychczasowym lokatorom tylko część zajmowanego mieszkania. Treść umowy najmu, oznaczenie lokalu, jego powierzchnia i sposób używania wiążą obie strony.

Najemca powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy gmina planuje jedynie czasowe przeniesienie lokatorów na czas robót, czy też zamierza trwale zmienić przedmiot najmu. To zasadnicza różnica. Czasowe opróżnienie lokalu na potrzeby naprawy nie jest tym samym co trwałe odebranie części mieszkania.

Na początku warto też sprawdzić własne obowiązki jako najemcy, zwłaszcza zakres napraw w lokalu, ponieważ część drobnych prac obciąża lokatora, ale remont budynku, prace konstrukcyjne czy modernizacja części wspólnych co do zasady należą do właściciela lub zarządcy.

Czy gmina może podzielić mieszkanie komunalne bez zgody lokatora?

Co do zasady nie. Jeżeli najemca ma ważną umowę najmu konkretnego lokalu, gmina nie może samym pismem administracyjnym albo informacją o remoncie zmienić przedmiotu najmu i ograniczyć prawa do używania lokalu tylko do jego części. Taka zmiana wymagałaby porozumienia stron, aneksu do umowy albo skutecznego zakończenia dotychczasowego stosunku najmu zgodnie z przepisami.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że wypowiedzenie stosunku prawnego przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Nie ma odrębnej podstawy prawnej, która pozwalałaby wypowiedzieć najem wyłącznie dlatego, że gmina chce podzielić duży lokal na dwa mniejsze. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy lokal rzeczywiście wymaga opróżnienia z powodu remontu budynku albo rozbiórki. Wtedy zastosowanie mogą mieć szczególne przepisy o lokalu zamiennym.

Wypowiedzenie najmu z powodu remontu lub rozbiórki budynku

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 tej ustawy.

W takiej sytuacji lokatorowi przysługuje lokal zamienny. Jeżeli właścicielem budynku jest gmina, to w praktyce prawo do lokalu zamiennego należy oceniać z uwzględnieniem tego, że obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego ciąży na gminach jako właścicielach lub dysponentach mieszkaniowego zasobu gminy.

Lokal zamienny powinien znajdować się w tej samej miejscowości, być wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne jak lokal dotychczasowy i spełniać ustawowe wymogi powierzchniowe. Ustawa przyjmuje, że warunek powierzchni pokoi jest spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² łącznej powierzchni pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m².

Czasowe wykwaterowanie na czas naprawy

Inny tryb przewiduje art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator ma obowiązek opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, ale tylko na czas nie dłuższy niż rok.

Po upływie tego terminu właściciel powinien udostępnić lokatorowi naprawiony lokal w ramach istniejącego stosunku prawnego. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Duży metraż lokalu komunalnego a możliwość wypowiedzenia

W przypadku lokali z mieszkaniowego zasobu gminy trzeba dodatkowo pamiętać o art. 21 ust. 4a ustawy. Jeżeli powierzchnia użytkowa lokalu przekracza określone normy w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu spełniającego co najmniej wymagania lokalu zamiennego.

Normy te wynoszą 50 m² dla jednej osoby oraz po 25 m² dla każdej kolejnej osoby. Przy czteroosobowym gospodarstwie domowym próg wynosi więc 125 m². Lokal o powierzchni około 110 m² przy czterech osobach co do zasady nie przekracza tej normy. Jeżeli jednak jedna z osób faktycznie nie tworzy już gospodarstwa domowego z najemcami, ocena może być inna.

Przepisów o wypowiedzeniu z powodu nadmiernej powierzchni nie stosuje się do najemcy, który ukończył 75 lat, chyba że wyrazi on zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu.

Jak lokator powinien zareagować na plan podziału mieszkania?

Najemca nie powinien ograniczać się do rozmów telefonicznych ani ustnych zapewnień. Warto zażądać od gminy lub zarządcy pisemnej informacji, z jakiej podstawy prawnej wynika planowane działanie oraz czy chodzi o czasową przeprowadzkę, wypowiedzenie umowy, aneks do umowy, czy trwałą zmianę lokalu.

W piśmie do gminy można wskazać, że lokator nie wyraża zgody na jednostronne zmniejszenie powierzchni lokalu ani na zmianę przedmiotu najmu. Warto też zażądać przedstawienia projektu prac, przewidywanego terminu remontu, informacji o lokalu zamiennym oraz zasad powrotu do lokalu po zakończeniu robót.

Jeżeli gmina doręczy wypowiedzenie, trzeba sprawdzić, czy zostało sporządzone na piśmie, czy wskazuje konkretną podstawę prawną, czy zachowuje właściwy termin i czy jednocześnie zapewnia lokal zamienny, gdy ustawa tego wymaga. Wadliwe wypowiedzenie można kwestionować, a w razie sporu o opróżnienie lokalu sprawę ostatecznie rozstrzyga sąd.

Przykłady

FAQ

Czy gmina może zmniejszyć mieszkanie komunalne po remoncie?

Nie jednostronnie. Jeżeli najemca ma umowę najmu konkretnego lokalu, trwałe zmniejszenie jego powierzchni wymaga podstawy prawnej, zgody lokatora albo skutecznego zakończenia dotychczasowej umowy i zaproponowania innego rozwiązania zgodnego z ustawą.

Czy lokator musi wyprowadzić się na czas remontu?

Tak, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy rzeczywiście tego wymaga. Wtedy przeniesienie powinno nastąpić na koszt właściciela do lokalu zamiennego, a czas takiego przeniesienia na podstawie art. 10 ust. 4 ustawy nie powinien przekroczyć roku.

Czy po remoncie lokator ma prawo wrócić do tego samego mieszkania?

Przy czasowym opróżnieniu lokalu na czas koniecznej naprawy właściciel powinien udostępnić naprawiony lokal w ramach istniejącego stosunku prawnego. Jeżeli gmina chce, aby lokator wrócił tylko do części mieszkania, powinna wykazać podstawę prawną takiej zmiany.

Czy duży metraż mieszkania komunalnego może być podstawą wypowiedzenia?

Może, ale tylko w szczególnym trybie i po spełnieniu ustawowych warunków. Dla jednej osoby próg wynosi 50 m², a dla każdej kolejnej osoby po 25 m². Wypowiedzenie wymaga sześciomiesięcznego terminu i jednoczesnej pisemnej oferty innego lokalu spełniającego wymagania lokalu zamiennego.

Co zrobić, gdy gmina zapowiada podział lokalu?

Należy poprosić o pisemne stanowisko z podaniem podstawy prawnej, nie podpisywać pochopnie aneksu ani zgody na zmianę lokalu, a następnie złożyć pisemny sprzeciw, jeżeli plan narusza dotychczasową umowę najmu lub przepisy o ochronie lokatorów.

Podsumowanie

Generalny remont budynku komunalnego nie daje gminie automatycznego prawa do trwałego podziału wynajmowanego lokalu ani do zmniejszenia jego powierzchni. Lokator może zostać czasowo przeniesiony do lokalu zamiennego, jeżeli wymagają tego konieczne prace, ale po ich zakończeniu powinien mieć możliwość powrotu do lokalu na dotychczasowych zasadach, chyba że doszło do skutecznego zakończenia lub zmiany stosunku najmu zgodnie z prawem.

Najważniejsze jest ustalenie, czy gmina działa w trybie czasowej naprawy, wypowiedzenia z powodu remontu lub rozbiórki, czy wypowiedzenia z powodu nadmiernej powierzchni lokalu. Każdy z tych trybów ma inne warunki, terminy i konsekwencje dla lokatora.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego — Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 2, art. 10, art. 11, art. 21 i art. 32.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.