Odcięcie ciepłej wody z powodu zaległości wspólnoty

Czy wspólnota może odciąć ciepłą wodę dłużnikowi?

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie pozbawiać właściciela lokalu dostępu do mediów tylko dlatego, że zalega on z opłatami. Taki sposób działania ingeruje w prawo własności lokalu i wykracza poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, utrzymuje lokal w należytym stanie, przestrzega porządku domowego, uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i współdziała z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra. Przepis ten nie daje jednak wspólnocie prawa do stosowania odcięcia ciepłej wody jako sankcji za dług.

W orzecznictwie podkreśla się, że wspólnota nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw mediów do poszczególnych lokali. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20, wskazał, że tak daleka ingerencja we władztwo właściciela lokalu nie wynika z ustawy o własności lokali. Podobnie Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 7 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 935/15, uznał, że uchwała przewidująca odcinanie ciepłej wody zadłużonym właścicielom narusza zasady prawidłowego zarządu.

Nie oznacza to, że dłużnicy pozostają bezkarni. Wspólnota ma narzędzia prawne do dochodzenia należności, ale powinna korzystać z drogi windykacyjnej i sądowej, a nie z działań, które dotykają podstawowego korzystania z mieszkania.

Zaległość za opłaty do wspólnoty

Podstawowym obowiązkiem właściciela jest terminowe regulowanie należności wobec wspólnoty. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. W praktyce dotyczy to między innymi kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, remontów, konserwacji, ubezpieczenia, sprzątania, energii części wspólnych, a także rozliczeń mediów, jeżeli są rozliczane przez wspólnotę.

Jeżeli właściciel kwestionuje wysokość zaliczek, uchwałę o podwyżce albo sposób rozliczenia, nie powinien po prostu przestać płacić. Spór co do wysokości obciążeń najlepiej wyjaśniać przez żądanie dokumentów, rozliczeń i uchwał, a w razie potrzeby przez zaskarżenie uchwały. Sam obowiązek wnoszenia zaliczek istnieje niezależnie od tego, że właściciel nie zgadza się z decyzją większości, dopóki uchwała nie zostanie skutecznie uchylona albo zmieniona.

W razie zaległości wspólnota może wysłać wezwanie do zapłaty, naliczać odsetki za opóźnienie, wystąpić z pozwem o zapłatę, uzyskać nakaz zapłaty lub wyrok, a następnie skierować sprawę do egzekucji komorniczej. Po prawomocnym orzeczeniu roszczenie stwierdzone takim orzeczeniem przedawnia się obecnie zasadniczo z upływem 6 lat, a roszczenia o świadczenia okresowe należne w przyszłości z upływem 3 lat, zgodnie z art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego.

W skrajnych przypadkach zastosowanie może mieć art. 16 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Jest to środek wyjątkowo dotkliwy i wymaga postępowania sądowego.

Dostawca ciepła a odcięcie ciepłej wody całemu budynkowi

Inaczej trzeba ocenić sytuację, w której to nie wspólnota odcina wodę wybranym dłużnikom, lecz dostawca wstrzymuje dostawy do całego budynku, bo stroną umowy jest wspólnota i to ona nie zapłaciła faktur. W takim przypadku dostawca działa wobec swojego kontrahenta, czyli najczęściej wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd albo zarządcę.

Podstawowe znaczenie mają umowa z dostawcą, ogólne warunki dostarczania ciepła, taryfa, regulaminy oraz przepisy Prawa energetycznego. Zgodnie z art. 6b Prawa energetycznego przedsiębiorstwo energetyczne może wstrzymać dostarczanie paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła między innymi w razie nielegalnego poboru albo zwłoki odbiorcy z zapłatą za świadczone usługi co najmniej 30 dni po upływie terminu płatności. W określonych sytuacjach konieczne jest także wcześniejsze pisemne powiadomienie i wyznaczenie dodatkowego terminu do zapłaty.

Po ustaniu przyczyny wstrzymania dostaw, na przykład po zapłacie zaległości lub uzgodnieniu skutecznego sposobu spłaty, przedsiębiorstwo energetyczne powinno niezwłocznie wznowić dostarczanie ciepła, jeżeli nie istnieją inne przeszkody techniczne lub prawne. Jeżeli odcięcie nastąpiło bez wymaganych podstaw, należy rozważyć reklamację, wezwanie do wznowienia dostaw oraz interwencję u właściwego organu lub na drodze sądowej.

Zaległości wspólnoty i odpowiedzialność właścicieli

Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Art. 17 ustawy o własności lokali stanowi, że za takie zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

W praktyce oznacza to, że długi wspólnoty za media, remonty lub usługi dotyczące nieruchomości wspólnej nie są wyłącznie problemem zarządu. Jeżeli wspólnota nie ma środków, konieczne może być szybkie podjęcie uchwał finansowych, podniesienie zaliczek, uchwalenie jednorazowej dopłaty, intensywna windykacja wobec dłużników albo negocjacje z dostawcą. Warto znać zasady dotyczące tego, jak działa odpowiedzialność za zaległości wspólnoty, zwłaszcza przy zmianie zarządu lub ujawnieniu starych faktur.

Nie można jednak automatycznie przerzucać na rzetelnych właścicieli wszystkich konsekwencji zaniechań zarządu albo braku windykacji. Mieszkańcy mają prawo żądać rozliczeń, informacji o zaległościach, kopii umów z dostawcami, uchwał, sprawozdań finansowych oraz wyjaśnień, jakie działania podjęto wobec dłużników.

Co mogą zrobić mieszkańcy, którzy płacą terminowo?

W pierwszej kolejności należy ustalić, kto faktycznie wstrzymał dostawy: wspólnota, zarządca, dostawca ciepła czy podmiot obsługujący instalację w budynku. Od tego zależy wybór dalszych działań.

Właściciel lokalu może w szczególności:

• zażądać od zarządu pisemnej informacji o wysokości zadłużenia wspólnoty, przyczynach powstania długu i dacie wymagalności faktur,
• poprosić o udostępnienie umowy z dostawcą, wezwań do zapłaty, zawiadomień o zamiarze wstrzymania dostaw oraz korespondencji z dostawcą,
• żądać informacji o działaniach windykacyjnych wobec właścicieli, którzy zalegają z opłatami,
• wnioskować o zwołanie zebrania właścicieli, jeżeli problem wymaga pilnej uchwały finansowej lub zmiany sposobu działania zarządu,
• zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jeżeli narusza prawo, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela,
• rozważyć roszczenia odszkodowawcze, jeżeli szkoda wynika z bezprawnego działania lub zaniechania konkretnego podmiotu.

Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Podstawą jest art. 25 ustawy o własności lokali.

Jak zarząd powinien rozwiązać problem zaległości?

Zarząd wspólnoty kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz. Wynika to z art. 21 ustawy o własności lokali. Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają co najmniej dwaj jego członkowie, chyba że wspólnota działa w innym dopuszczalnym modelu zarządu.

Prawidłowe działania zarządu powinny obejmować szybkie ustalenie wysokości zadłużenia, rozmowy z dostawcą, próbę rozłożenia płatności na raty, przygotowanie projektu uchwały umożliwiającej spłatę zaległości oraz równoległą windykację wobec dłużników. Zarząd nie powinien zastępować procedur sądowych odcinaniem mediów poszczególnym mieszkańcom.

Jeżeli zadłużenie narastało przez dłuższy czas, właściciele mogą pytać, dlaczego wcześniej nie kierowano spraw do sądu, czy naliczano odsetki, czy prowadzono egzekucję i czy zarząd należycie wykonywał obowiązki. W skrajnych przypadkach możliwe jest także rozważenie zmiany zarządu albo dochodzenia odpowiedzialności za szkodę, jeżeli zostaną spełnione przesłanki odpowiedzialności cywilnej.

FAQ

Podsumowanie

Odcięcie ciepłej wody z powodu długów we wspólnocie wymaga rozróżnienia dwóch sytuacji. Wspólnota nie powinna samodzielnie odcinać ciepłej wody wybranym właścicielom jako kary za zaległości. Dostawca może natomiast, w określonych warunkach, wstrzymać dostawy wobec wspólnoty jako strony umowy, jeżeli wspólnota nie reguluje faktur.

Dla mieszkańców najważniejsze jest szybkie ustalenie podstawy odcięcia, sprawdzenie umowy z dostawcą, ocena działań zarządu i podjęcie kroków wobec osób zadłużonych. W razie sporu o uchwałę, bezczynność zarządu albo bezprawne odcięcie mediów warto działać pisemnie i pilnować terminów sądowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP
3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne - Urząd Regulacji Energetyki
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 935/15 - SAOS
6. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 4 lipca 2012 r., sygn. akt III Ca 50/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.