Zalanie mieszkania przez nieszczelną elewację, kto ponosi odpowiedzialność?

Odpowiedzialność za remont elewacji

Na wstępie wskazuję, że jeżeli osoba posiadająca prawo do lokalu modernizuje swój lokal, nawet jeśli ingeruje w części wspólne nieruchomości, winna pokryć koszty takiej modernizacji. Lokator wówczas powinien uzyskać również stosowne zgody w tym zakresie, a także stosować się do przepisów powszechnie obowiązujących, np. w zakresie Prawa budowlanego. Nie można jednak uznać, że każdy remont i ingerencja w części wspólne nieruchomości odnoszą się bezpośrednio do prac związanych z danym lokalem.

Następnie wyjaśniam, że zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (zwanej dalej: u.s.m.) „członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”. Natomiast części wspólne to najczęściej klatki schodowe, ściany nośne nieruchomości, piony kanalizacyjne i ciepłownicze, windy, elewacja, dach oraz stropy.

Nadto zwracam uwagę, że zgodnie z art. 4 ust. 4 u.s.m. właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych.

Następnie wskazuję, że stosownie do art. 6 ust. 3 u.s.m. „spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Z kolei zgodnie z art. 4 ust. 4¹ pkt 2 u.s.m. „zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3; ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinny uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości”.

Elewacja jako część wspólna budynku

Istotne jest stanowisko sądów (co prawda zapadłe na gruncie ustawy o własności lokali, ale w kwestii, czy elewacja podlega części wspólnej budynku, jest analogiczne w przypadku spółdzielni mieszkaniowych), zgodnie z którym „Elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, niewątpliwie stanowi część wspólną nieruchomości. Bezsprzecznie nie jest ona niezbędna współwłaścicielom do korzystania ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Elewacja może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów czy tablic informacyjnych, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty. Wywieszanie na elewacji reklam, szyldów i tablic nie jest normalnym korzystaniem z elewacji. Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji nieruchomości wspólnej według swego uznania reklam, tablic czy szyldów. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może bowiem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania przez innych współwłaścicieli” (wyrok SA w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 1113/14).

Zwracam jednak uwagę, że statut spółdzielni oraz obowiązujące w spółdzielni regulaminy mogą przewidywać inne regulacje co do kwestii pokrywania kosztów przez poszczególnych lokatorów. Gdyby wskazane dokumenty nie przewidywały odmiennych zasad finansowania remontów części wspólnych nieruchomości spółdzielni, w której znajdują się lokale, uznać należy, że zgodnie z powyższym orzecznictwem elewacja będąca częścią wspólną podlega remontowi z funduszy spółdzielni (na które de facto składają się wpłaty od poszczególnych lokatorów). Gdyby jednak w statucie lub innych dokumentach wskazane było, że elewacja znajdująca się na wysokości poszczególnych lokali winna być remontowana na koszt danych lokatorów, wówczas obowiązek naprawy elewacji w opisanym w zapytaniu miejscu należałby niestety do lokatora.

Podsumowując, w pierwszej kolejności należy pozyskać statut spółdzielni oraz ewentualne regulaminy dot. remontów, a następnie należy ustalić, kto jest odpowiedzialny zgodnie z tymi dokumentami za remont części wspólnej w postaci elewacji i jej uszkodzeń wywołanych również elementem należącym do części wspólnych nieruchomości, jakim jest rura spustowa umieszczona na elewacji budynku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27

2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 1113/14)

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.