Użytkowanie piwnic we wspólnocie mieszkaniowej – prawa właścicieli

Czy piwnica jest częścią lokalu?

Podstawowe pytanie brzmi: czy dana piwnica została prawnie przypisana do konkretnego lokalu. Jeżeli tak, mamy do czynienia z pomieszczeniem przynależnym. Jeżeli nie, piwnica najczęściej pozostaje częścią nieruchomości wspólnej, z której właściciele korzystają według ustalonych zasad.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet nie przylegały bezpośrednio do lokalu. Ustawa wymienia wprost m.in. piwnicę, strych, komórkę i garaż.

O tym, czy piwnica jest pomieszczeniem przynależnym, nie decyduje sama praktyka mieszkańców ani napis na drzwiach. Trzeba sprawdzić przede wszystkim akt notarialny ustanowienia albo nabycia lokalu, księgę wieczystą, zaświadczenie o samodzielności lokalu, rzut kondygnacji, inwentaryzację budynku oraz dokumenty, na podstawie których wyodrębniano lokale.

Jeżeli piwnica nie została wskazana jako pomieszczenie przynależne do lokalu, właściciel mieszkania nie może zwykle twierdzić, że jest jej wyłącznym właścicielem tylko dlatego, że on albo jego poprzednik używał jej przez wiele lat.

Piwnica jako część nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólna obejmuje te części gruntu, budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jeżeli piwnice nie zostały przypisane do konkretnych lokali, mogą właśnie wchodzić do nieruchomości wspólnej.

Właściciel lokalu ma wtedy udział w nieruchomości wspólnej i prawo współkorzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Wynika to z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz z ogólnej zasady współposiadania rzeczy wspólnej przewidzianej w art. 206 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel może samodzielnie zająć dowolną piwnicę albo żądać natychmiastowego wydania konkretnego pomieszczenia. Korzystanie z części wspólnej musi dać się pogodzić z prawami pozostałych właścicieli. Dlatego wspólnota może ustalić zasady korzystania z piwnic, zwłaszcza gdy liczba piwnic, ich powierzchnia albo dotychczasowy podział powodują konflikty.

Podział piwnic do korzystania, czyli quoad usum

W wielu budynkach właściciele od lat używają konkretnych piwnic, mimo że pomieszczenia te formalnie są częścią wspólną. Taki układ określa się jako podział quoad usum, czyli podział rzeczy wspólnej do korzystania.

Podział quoad usum nie przenosi własności. Oznacza tylko, że właściciele umawiają się albo akceptują, że określona osoba korzysta z oznaczonego fragmentu części wspólnej. Taki podział może wynikać z uchwały, regulaminu, porozumienia właścicieli, dokumentów z okresu powstania wspólnoty albo z długoletniej i zgodnej praktyki.

W interesie wspólnoty jest spisanie zasad korzystania z piwnic. Uchwała lub regulamin powinny wskazywać, które pomieszczenia są objęte podziałem, kto z nich korzysta, czy korzystanie jest wyłączne, czy czasowe, jakie są zasady zamiany piwnic, kto ponosi koszty utrzymania oraz co dzieje się po sprzedaży lokalu.

Podział do korzystania nie jest niezmienny. W orzecznictwie podkreśla się, że podział quoad usum może zostać zmieniony, jeżeli zmieniły się okoliczności. Sąd Najwyższy wskazywał na to m.in. w uchwale z 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73, oraz w wyroku z 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09, dotyczącym zmiany sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej uchwałą wspólnoty.

Czy właściciel lokalu bez piwnicy może żądać dostępu?

Tak, jeżeli piwnice są częścią nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu bez przypisanej piwnicy może domagać się realnej możliwości korzystania z części wspólnej. Nie zawsze oznacza to jednak prawo do konkretnej piwnicy ani automatyczne odebranie pomieszczenia sąsiadowi.

Wspólnota powinna ocenić całość sytuacji: liczbę lokali, liczbę piwnic, ich powierzchnię, dotychczasowy sposób korzystania, dokumenty źródłowe, potrzeby właścicieli i możliwość przyjęcia rozwiązania sprawiedliwego dla wszystkich. Jeżeli piwnic jest mniej niż lokali, dopuszczalne mogą być np. pomieszczenia wspólne, system rotacyjny, mniejsze wydzielone przestrzenie, zamiany albo inne rozwiązania organizacyjne.

W budynku, w którym liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, stosuje się typowy reżim ustawy o własności lokali. W sprawach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli. Jeżeli zmiana dotyczy przeznaczenia albo wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, uchwała powinna być szczególnie starannie przygotowana.

Jak wspólnota powinna podjąć decyzję?

Co do zasady uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według udziałów, chyba że w danej wspólnocie skutecznie zastosowano szczególny sposób głosowania przewidziany ustawą. Uchwała może być podjęta na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo częściowo w jeden i częściowo w drugi sposób.

Uchwała dotycząca piwnic powinna być konkretna. Dobrze, aby zawierała załącznik z oznaczeniem pomieszczeń, opis zasad korzystania, informację o odpłatności albo kosztach, zasady wydania kluczy, zakaz samowolnych przeróbek oraz procedurę zamiany piwnic między właścicielami.

Właściciel, który uważa, że uchwała jest niezgodna z prawem, umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interes, może zaskarżyć uchwałę do sądu. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jak chronić prawa dotychczasowych użytkowników piwnic?

Osoba, która od wielu lat korzysta z konkretnej piwnicy, powinna zgromadzić dokumenty pokazujące podstawę i czas korzystania. Znaczenie mogą mieć akty notarialne, rzuty budynku, stare przydziały, dokumenty spółdzielni, uchwały, protokoły zebrań, korespondencja z zarządem, zdjęcia, oznaczenia piwnic oraz zeznania świadków.

Jeżeli piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, wspólnota nie może zwykłą uchwałą odebrać jej właścicielowi i przydzielić komuś innemu. Jeżeli natomiast piwnica jest częścią wspólną, wieloletnie korzystanie ma znaczenie praktyczne i dowodowe, ale nie zawsze blokuje zmianę podziału.

Trzeba też ostrożnie podchodzić do twierdzeń o zasiedzeniu piwnicy. Samo korzystanie z pomieszczenia w budynku wspólnoty nie zawsze oznacza posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia. W typowych sporach we wspólnocie częściej chodzi o ustalenie statusu piwnicy, podział do korzystania albo dopuszczenie do współposiadania niż o nabycie własności przez zasiedzenie.

Koszty korzystania z piwnicy

Jeżeli piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, jej powierzchnia może mieć znaczenie przy ustalaniu powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziału w nieruchomości wspólnej. To może pośrednio wpływać na niektóre rozliczenia.

Jeżeli piwnica jest częścią wspólną oddaną do wyłącznego korzystania, wspólnota może rozważyć uregulowanie kosztów w uchwale. Opłata nie powinna być jednak dowolna. Musi mieć racjonalną podstawę, odnosić się do rzeczywistych zasad utrzymania nieruchomości albo do szczególnego sposobu korzystania i nie może służyć arbitralnemu karaniu jednego właściciela.

Szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, w których jeden właściciel korzysta z wyraźnie większej powierzchni niż inni, zajmuje dwa pomieszczenia albo używa piwnicy w sposób zwiększający koszty utrzymania budynku.

Powództwo o dopuszczenie do współposiadania

Jeżeli właściciel nie ma żadnej realnej możliwości korzystania z piwnic będących częścią wspólną, a wspólnota odmawia uporządkowania sprawy, może rozważyć drogę sądową. Podstawą jest prawo właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz art. 206 Kodeksu cywilnego stosowany odpowiednio w sprawach nieuregulowanych ustawą o własności lokali.

W takim postępowaniu sąd nie ogranicza się do sprawdzenia, kto obecnie ma klucze. Bada dokumenty, historię korzystania, interesy wszystkich właścicieli, liczbę pomieszczeń, ich przeznaczenie oraz to, czy oczekiwane rozwiązanie da się pogodzić z prawami pozostałych osób.

W niektórych sytuacjach właściwsze będzie zaskarżenie uchwały wspólnoty, w innych żądanie dopuszczenia do współposiadania albo usunięcia skutków samowolnego działania. Wybór roszczenia zależy od tego, czy problem wynika z treści uchwały, braku uchwały, odmowy wydania kluczy, samowolnego zajęcia piwnicy czy fizycznego pozbawienia posiadania.

Czego wspólnota nie powinna robić?

Wspólnota nie powinna rozwiązywać sporu siłowo. Wymiana zamków, opróżnienie piwnicy bez podstawy, wyrzucenie rzeczy właściciela albo przydzielenie pomieszczenia bez sprawdzenia dokumentów może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej i dalszego konfliktu.

Nie należy również zakładać, że lokal kupiony bez piwnicy ujawnionej w akcie notarialnym automatycznie wyklucza korzystanie z części piwnicznej budynku. Jeżeli piwnice są częścią wspólną, właściciel takiego lokalu nadal ma udział w nieruchomości wspólnej i może domagać się korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem.

Z drugiej strony właściciel bez piwnicy nie powinien samodzielnie zajmować pustego pomieszczenia ani przecinać kłódek. Najbezpieczniejsza droga to wezwanie zarządu wspólnoty do przedstawienia dokumentów i uregulowania korzystania z piwnic uchwałą.

Jak praktycznie rozwiązać spór o piwnice?

Najpierw trzeba zebrać dokumenty i ustalić status prawny pomieszczeń. Dopiero potem warto przygotować projekt uchwały lub porozumienia. W projekcie należy unikać ogólników typu „piwnice zostają jak dotychczas”, jeżeli nie wiadomo dokładnie, kto z czego korzysta.

Dobrym rozwiązaniem jest sporządzenie wykazu piwnic, ich oznaczenie numerami, opisanie powierzchni i wskazanie aktualnych użytkowników. Następnie wspólnota może zdecydować, czy utrzymuje obecny podział, czy go koryguje, czy tworzy pomieszczenie wspólne, czy dopuszcza zamiany albo odpłatne korzystanie z większej powierzchni.

Jeżeli konflikt jest ostry, warto zacząć od rozwiązania tymczasowego, które zabezpieczy rzeczy mieszkańców i dostęp do pomieszczeń technicznych, a dopiero później przyjąć docelową uchwałę. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której spór o piwnicę przeradza się w proces o naruszenie posiadania, odszkodowanie albo uchylenie uchwały.

FAQ

Podsumowanie

W sporach o piwnice najważniejsze jest ustalenie statusu prawnego pomieszczenia. Jeżeli piwnica jest pomieszczeniem przynależnym, jest związana z konkretnym lokalem. Jeżeli jest częścią nieruchomości wspólnej, właściciele mają prawo współkorzystania z niej, ale wspólnota może wprowadzić podział do korzystania.

Dotychczasowy podział piwnic może być respektowany, zwłaszcza gdy funkcjonował przez wiele lat i był akceptowany przez mieszkańców. Nie oznacza to jednak, że jest niezmienny. W razie konfliktu wspólnota powinna działać formalnie: sprawdzić dokumenty, przygotować uchwałę i unikać samowolnych działań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.