Czy można zasiedzieć mieszkanie komunalne?

Czy można zasiedzieć mieszkanie komunalne?

Co do zasady zasiedzenie mieszkania komunalnego jest bardzo trudne i w typowej sytuacji najemcy nie będzie możliwe. Nie dlatego, że właścicielem lokalu jest gmina, lecz dlatego, że lokator najczęściej włada mieszkaniem na podstawie najmu, przydziału, decyzji albo innego tytułu zależnego od właściciela. Szerzej opisujemy również, czy można odziedziczyć dług za mieszkanie komunalne.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze. Najważniejsze są więc dwie przesłanki: odpowiedni czas oraz samoistny charakter posiadania.

W przypadku lokalu komunalnego sam fakt zamieszkiwania od kilkudziesięciu lat nie rozstrzyga sprawy. Jeżeli lokator płaci czynsz najmu, podpisuje aneksy, składa wnioski do gminy, prosi o zgodę na remont albo występuje o wykup, to zwykle potwierdza, że uznaje gminę za właściciela. Takie zachowania przemawiają przeciwko zasiedzeniu.

Odrębna własność lokalu a zasiedzenie mieszkania

Zasiedzenie lokalu mieszkalnego jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy lokal jest już odrębną nieruchomością. Nie można przez zasiedzenie doprowadzić do wyodrębnienia mieszkania z budynku. Innymi słowy, zasiedzenie może prowadzić do nabycia istniejącego prawa własności, ale nie tworzy samodzielnego lokalu jako nowej nieruchomości.

Z ustawy o własności lokali wynika, że odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa wymaga formy aktu notarialnego, a do powstania odrębnej własności lokalu konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Jeżeli mieszkanie komunalne nie ma statusu odrębnej nieruchomości lokalowej, sąd będzie badał, czy w ogóle istnieje przedmiot zasiedzenia w postaci konkretnego lokalu. W praktyce jest to jedna z podstawowych przeszkód w sprawach dotyczących mieszkań komunalnych.

Najemca mieszkania komunalnego jako posiadacz zależny

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast ten, kto włada rzeczą jak najemca, dzierżawca, użytkownik albo osoba mająca inne prawo do korzystania z cudzej rzeczy.

Najemca lokalu komunalnego korzysta z mieszkania dlatego, że zawarł umowę albo uzyskał inny tytuł do lokalu. Nawet jeżeli mieszka w nim od dzieciństwa, dokonał remontów, płaci opłaty i traktuje lokal jak dom rodzinny, nadal może pozostawać posiadaczem zależnym. Dla zasiedzenia nie wystarczy subiektywne przekonanie, że mieszkanie powinno należeć do lokatora.

Zmiana posiadania zależnego w samoistne musiałaby być wyraźna i widoczna dla właściciela. W praktyce chodzi o takie zachowanie, z którego wynika, że lokator przestaje uznawać cudze prawo własności i zaczyna władać lokalem jak właściciel. Samo zaprzestanie podpisywania aneksów albo konflikt z gminą zwykle nie wystarcza.

Jeżeli po śmierci najemcy ktoś nadal zajmuje lokal, znaczenie ma to, czy wstąpił w najem, czy zajmuje lokal bez tytułu prawnego. W takich sprawach pomocny może być osobny opis problemu dotyczący zajmowania mieszkania komunalnego bez tytułu prawnego.

Kiedy posiadanie może prowadzić do zasiedzenia lokalu?

Teoretycznie zasiedzenie lokalu mieszkalnego może wchodzić w grę, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

• lokal stanowi odrębną nieruchomość lokalową,
• dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta,
• osoba zajmująca lokal włada nim jak właściciel, a nie jak najemca,
• posiadanie samoistne trwa nieprzerwanie przez 20 albo 30 lat,
• właściciel nie przerwał biegu zasiedzenia, na przykład przez skuteczne dochodzenie wydania lokalu.

W dobrej wierze termin zasiedzenia wynosi 20 lat, ale dobra wiara przy nabyciu cudzego mieszkania występuje rzadko. Najczęściej w praktyce rozważa się termin 30-letni, ponieważ lokator zwykle wie albo powinien wiedzieć, że właścicielem jest gmina lub inny podmiot publiczny.

W sprawie o zasiedzenie trzeba wykazać nie tylko upływ czasu, lecz także sposób wykonywania władztwa nad lokalem. Dowodami mogą być dokumenty, zeznania świadków, korespondencja z właścicielem, dowody opłat, historia lokalu, wypisy z księgi wieczystej i dokumenty z urzędu gminy.

Czy uchylenie zakazu zasiedzenia nieruchomości państwowych ma znaczenie?

Do 1 października 1990 r. obowiązywał art. 177 Kodeksu cywilnego, który wyłączał zasiedzenie nieruchomości państwowych. Przepis został uchylony, ale nie oznacza to automatycznie, że każde mieszkanie należące do gminy można dziś zasiedzieć.

Osobno omawiamy też zagadnienie: zasiedzenie mieszkania służbowego.

Po uchyleniu zakazu nadal trzeba spełnić zwykłe przesłanki zasiedzenia: posiadanie samoistne, odpowiedni termin oraz istnienie przedmiotu zasiedzenia. Jeżeli posiadanie zaczęło się przed 1 października 1990 r., obliczanie terminu może wymagać zastosowania przepisów przejściowych, dlatego takiej sprawy nie należy oceniać wyłącznie przez proste dodanie liczby lat zamieszkiwania.

W lokalach komunalnych najczęstszy problem polega na czym innym: lokator zwykle korzysta z mieszkania jako najemca, a nie jak właściciel. To właśnie brak posiadania samoistnego najczęściej przekreśla szanse na zasiedzenie.

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania komunalnego?

Przed oceną szans na zasiedzenie trzeba ustalić, jaki jest stan prawny lokalu i na jakiej podstawie dana osoba go zajmuje. Warto sprawdzić w szczególności:

• czy lokal ma założoną odrębną księgę wieczystą,
• kto jest właścicielem lokalu albo budynku,
• czy istnieje umowa najmu, decyzja o przydziale, aneksy albo inne dokumenty z gminy,
• czy lokator płaci czynsz najmu, odszkodowanie za bezumowne korzystanie czy inne opłaty,
• czy składał wnioski o wykup, zmianę najemcy, zgodę na remont albo uregulowanie tytułu prawnego,
• czy właściciel podejmował czynności przerywające bieg zasiedzenia, na przykład wystąpił do sądu o wydanie lub opróżnienie lokalu.

Jeżeli celem jest zachowanie mieszkania po śmierci głównego najemcy, zasiedzenie zwykle nie jest pierwszym rozwiązaniem do rozważenia. W wielu przypadkach ważniejsze będzie ustalenie, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu albo czy można uzyskać zgodę gminy na dalsze zajmowanie lokalu. Jeżeli sprawa dotyczy ubiegania się o inny lokal, znaczenie może mieć także punktacja do mieszkania komunalnego, określana w zasadach przyjętych przez daną gminę. W tym kontekście przydatny może być artykuł o tym, jak załatwić zmianę głównego najemcy mieszkania komunalnego. Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „Odmowa wykupu mieszkania komunalnego – czy można coś zrobić”.

Wniosek o zasiedzenie mieszkania - co trzeba wiedzieć?

Sprawę o zasiedzenie wszczyna się przez wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Trzeba wskazać uczestników postępowania, opisać nieruchomość, określić datę, z którą miało dojść do zasiedzenia, oraz przedstawić dowody na posiadanie samoistne.

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi obecnie 2000 zł. Do tego mogą dojść koszty odpisów, dokumentów, pełnomocnika, opinii biegłego albo ogłoszeń, jeżeli sąd uzna je za potrzebne.

W sprawach o mieszkania komunalne złożenie wniosku bez wcześniejszej analizy dokumentów bywa ryzykowne. Jeżeli z akt wynika, że lokator przez lata uznawał gminę za właściciela, sąd może oddalić wniosek, a wnioskodawca poniesie koszty postępowania.

FAQ

Podsumowanie

Zasiedzenie mieszkania komunalnego jest możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach. Najpierw trzeba ustalić, czy lokal jest odrębną nieruchomością, a następnie wykazać, że posiadanie miało charakter samoistny, a nie zależny. W typowej sytuacji najemcy lokalu komunalnego te warunki nie są spełnione.

Wieloletnie zamieszkiwanie, meldunek, remonty i opłacanie czynszu nie wystarczają do nabycia własności. Przed podjęciem decyzji o sprawie sądowej warto przeanalizować umowę najmu, korespondencję z gminą, księgę wieczystą, historię lokalu oraz ewentualne możliwości wykupu lub wstąpienia w najem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., sygn. III CRN 45/80
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. III CRN 60/86
6. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. CR 961/60

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.