Obowiązki najemcy lokalu komunalnego

Podstawowa zasada: najemca dba o lokal, a wynajmujący o budynek i instalacje

W lokalu komunalnym obowiązki najemcy i wynajmującego wynikają przede wszystkim z ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce najczęściej trzeba ustalić, czy dana awaria dotyczy elementu wyposażenia lokalu obciążającego najemcę, czy instalacji lub elementu budynku, za który odpowiada wynajmujący.

Najemca ma obowiązek utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, z których korzysta, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Powinien także przestrzegać porządku domowego oraz chronić przed uszkodzeniem części wspólne budynku, takie jak klatki schodowe, korytarze, windy, pomieszczenia gospodarcze i otoczenie budynku.

Nie oznacza to, że każda kosztowna awaria automatycznie obciąża najemcę. Decyduje rodzaj elementu, przyczyna uszkodzenia, treść protokołu zdawczo-odbiorczego, ewentualne zawinienie oraz to, czy lokal należy do publicznego zasobu mieszkaniowego.

Za co odpowiada wynajmujący lokal komunalny?

Zgodnie z art. 6a ustawy wynajmujący ma zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku, dokonywanie napraw budynku oraz napraw lokalu, instalacji i wyposażenia technicznego w zakresie, który nie obciąża najemcy. Jeżeli potrzebny jest generalny remont budynku w zasobach gminnych, co do zasady nie jest to zwykły obowiązek lokatora, lecz zadanie właściciela lub zarządcy.

Wynajmującego obciąża m.in. naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody bez armatury i wyposażenia, a także instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej, z wyjątkiem osprzętu.

Po stronie wynajmującego pozostaje również wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz tynków, o ile uszkodzenie nie wynika z winy najemcy albo z samowolnych prac wykonanych w lokalu.

Za co odpowiada najemca lokalu komunalnego?

Art. 6b ustawy wylicza elementy, których naprawa i konserwacja obciążają najemcę. Chodzi m.in. o podłogi, posadzki, wykładziny, okładziny ścienne, okna i drzwi, wbudowane meble, osprzęt instalacji elektrycznej, przewody odpływowe urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych oraz bieżące malowanie i naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów. Warto również sprawdzić omówienie „Najemca mieszkania komunalnego trafił do domu opieki – co z lokalem”. Osobno wyjaśniamy, czy gmina może wejść do mieszkania komunalnego na kontrolę.

W praktyce spory o wymianę drzwi w budynku komunalnym pokazują, że nie zawsze samo wskazanie elementu wystarczy. Trzeba jeszcze ustalić, czy chodzi o zwykłą naprawę i konserwację po stronie najemcy, czy o wymianę elementu, którą ustawa przypisuje wynajmującemu.

Szczególnie ważny jest art. 6b ust. 2 pkt 4. Przepis ten obciąża najemcę naprawą i konserwacją trzonów kuchennych, kuchni, grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek z syfonami, baterii, zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.

Jeżeli więc awaria dotyczy samej kuchenki gazowej, podgrzewacza wody, baterii albo zlewozmywaka, a nie instalacji w ścianie lub pionie, koszt naprawy albo wymiany może obciążać najemcę. Inaczej będzie, gdy uszkodzona jest instalacja gazowa, wodna, kanalizacyjna lub elektryczna w zakresie należącym do wynajmującego.

Nieszczelna kuchenka gazowa w lokalu komunalnym

Jeżeli administrator stwierdził nieszczelność kuchenki gazowej, sprawy nie wolno odkładać. Gaz stwarza zagrożenie dla lokalu, sąsiadów i całego budynku. Nieszczelnego urządzenia nie należy używać, a administrator może domagać się usunięcia zagrożenia oraz przedstawienia dokumentu potwierdzającego bezpieczne podłączenie urządzenia.

Jeżeli problem dotyczy samej kuchenki jako wyposażenia lokalu, a fachowiec stwierdza, że naprawa jest niemożliwa albo nieopłacalna, najemca powinien liczyć się z obowiązkiem wymiany urządzenia. Jeżeli natomiast nieszczelność występuje na instalacji gazowej należącej do budynku lub lokalu w zakresie nieobciążającym najemcy, sprawę powinien usunąć wynajmujący albo zarządca.

W budynkach mieszkalnych właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewniać okresowe kontrole stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych. Dlatego najemca powinien umożliwiać dostęp do lokalu na takie kontrole i współdziałać przy usuwaniu usterek. Znaczenie może mieć również obowiązek informowania mieszkańców o wizycie kominiarza, bo prawidłowa wentylacja i drożność przewodów są istotne przy korzystaniu z gazu.

Odłączenie starego urządzenia, montaż nowej kuchenki i sprawdzenie szczelności powinny być wykonane przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje. Najemca powinien zachować protokół, zaświadczenie albo inny dokument potwierdzający prawidłowe podłączenie i szczelność.

Co zrobić krok po kroku przy wezwaniu od administratora?

Najemca powinien działać pisemnie i technicznie bezpiecznie. W pierwszej kolejności należy ustalić, co dokładnie zostało zakwestionowane: sama kuchenka, jej podłączenie, zawór, wężyk, instalacja gazowa, wentylacja czy przewód kominowy. Jeżeli wezwanie nie dotyczy naprawy, lecz opuszczenia lokalu, trzeba sprawdzić, gmina żąda wyprowadzki bez wypowiedzenia.

• Poproś administratora o pisemne wskazanie usterki oraz podstawy żądania naprawy lub wymiany.
• Nie używaj urządzenia, jeżeli istnieje podejrzenie nieszczelności gazu.
• Zleć sprawdzenie urządzenia i podłączenia osobie z odpowiednimi kwalifikacjami.
• Zachowaj protokół kontroli, fakturę za usługę, rachunek za zakup urządzenia oraz korespondencję z administratorem.
• Uzgodnij, co zrobić ze starą kuchenką, jeżeli była elementem wyposażenia lokalu przy jego wydaniu.

Jeżeli planowana wymiana łączy się z ingerencją w instalację albo zmianą sposobu korzystania z lokalu, nie należy wykonywać prac samowolnie. Przy przeróbkach instalacyjnych zawsze trzeba odróżnić zwykłą wymianę urządzenia od prac, które wymagają zgody właściciela lub zarządcy. Podobny problem omawia artykuł o przeróbkach instalacji w mieszkaniu.

Czy nowa kuchenka kupiona przez najemcę jest jego własnością?

W czasie trwania najmu najemca kupuje urządzenie za własne pieniądze, ale sytuacja przy zdaniu mieszkania zależy od tego, czy urządzenie zastąpiło element wyposażenia znajdujący się w lokalu w chwili jego wydania. Dla rozliczeń kluczowe są art. 6c, art. 6d i art. 6e ustawy.

Przed wydaniem lokalu strony powinny sporządzić protokół określający stan techniczny i stopień zużycia instalacji oraz urządzeń. Taki protokół jest podstawą rozliczeń przy zwrocie lokalu. Jeżeli protokołu nie ma albo jest bardzo ogólny, późniejszy spór dowodowy może być trudniejszy.

Po zakończeniu najmu najemca powinien odnowić lokal i wykonać obciążające go naprawy. Ma także obowiązek zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania. Jeżeli jednak w okresie najmu wymienił niektóre z tych elementów, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem z dnia objęcia lokalu a stanem z dnia opróżnienia lokalu. Kwoty oblicza się według cen z dnia rozliczenia.

Nie oznacza to automatycznego zwrotu pełnej ceny nowej kuchenki. Znaczenie mają: wartość starego urządzenia przy objęciu lokalu, wartość nowego urządzenia przy zdaniu mieszkania, stopień zużycia, dokumenty zakupu i montażu oraz ustalenia z administratorem. Podobne dokumenty są ważne przy obowiązkach przy zwrocie mieszkania gminie.

Czego najemca nie powinien robić bez zgody administratora?

Najemca nie powinien samodzielnie ingerować w instalację gazową, usuwać elementów wyposażenia bez uzgodnienia, przerabiać podejść instalacyjnych ani wykonywać ulepszeń bez zgody wynajmującego. Art. 6d ustawy stanowi, że ulepszenia można wprowadzać tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń.

Jeżeli stara kuchenka była wpisana do protokołu albo stanowiła wyposażenie lokalu, najbezpieczniej uzgodnić na piśmie, czy ma zostać zutylizowana, przekazana administratorowi, czy pozostawiona do dyspozycji właściciela. Brak takiego uzgodnienia może prowadzić do zarzutu samowolnego usunięcia wyposażenia.

Nie należy też ignorować wezwań dotyczących bezpieczeństwa. Uporczywe niewykonywanie obowiązków, dopuszczanie do szkód albo stwarzanie zagrożenia może skutkować roszczeniami wynajmującego, odpowiedzialnością za wyrządzone szkody, a w skrajnych przypadkach dalszymi działaniami przewidzianymi w ustawie i umowie najmu.

FAQ

Czy najemca lokalu komunalnego musi wymienić niesprawną kuchenkę gazową?

Tak, jeżeli awaria dotyczy samej kuchenki jako elementu wyposażenia lokalu. Art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy przewiduje, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja takich urządzeń, łącznie z ich wymianą. Inaczej może być, gdy problem dotyczy instalacji gazowej, a nie urządzenia.

Kto odpowiada za instalację gazową w mieszkaniu komunalnym?

Co do zasady wynajmujący odpowiada za naprawę i wymianę wewnętrznej instalacji gazowej w zakresie nieobciążającym najemcy, bez armatury i wyposażenia. Najemca odpowiada natomiast za urządzenia i elementy wyposażenia lokalu wskazane w art. 6b ustawy.

Czy administrator może żądać protokołu szczelności po wymianie kuchenki?

Tak, jeżeli chodzi o bezpieczeństwo korzystania z gazu. Administrator lub zarządca powinien mieć podstawę do stwierdzenia, że urządzenie zostało prawidłowo podłączone i nie stwarza zagrożenia dla mieszkańców budynku.

Czy najemca dostanie zwrot pełnej ceny nowej kuchenki?

Nie musi tak być. Przy zakończeniu najmu rozlicza się różnicę wartości elementów wyposażenia między stanem z dnia objęcia lokalu a stanem z dnia jego opróżnienia, według cen z dnia rozliczenia. Pełna cena zakupu nie jest automatycznie należna.

Czy można wyrzucić starą kuchenkę bez zgody administratora?

Lepiej tego nie robić bez pisemnego uzgodnienia. Jeżeli kuchenka była elementem wyposażenia lokalu, warto ustalić, czy ma zostać zutylizowana, przekazana administratorowi czy pozostawiona do dyspozycji właściciela.

Czy najemca musi wpuszczać kominiarza albo osobę sprawdzającą instalację gazową?

Najemca powinien współdziałać przy kontrolach związanych z bezpieczeństwem budynku, w szczególności przy instalacjach gazowych i przewodach kominowych. Odmowa dostępu może utrudnić zarządcy wykonanie obowiązków i pogorszyć sytuację najemcy w razie sporu.

Czy umowa najmu może inaczej rozdzielać obowiązki napraw?

W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego podstawowe znaczenie mają przepisy ustawy. Odmienne uregulowanie obowiązków jest dopuszczalne w szerszym zakresie przy lokalach niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, zgodnie z art. 6f ustawy.

Podsumowanie

W mieszkaniu komunalnym trzeba odróżnić wyposażenie lokalu od instalacji i elementów budynku. Kuchenka gazowa, kuchnia, podgrzewacz wody, armatura i urządzenia sanitarne należą do grupy elementów, których naprawa, konserwacja, a w razie potrzeby także wymiana, mogą obciążać najemcę. Zmiana składu gospodarstwa domowego może wymagać osobnej analizy, zwłaszcza gdy chodzi o mieszkanie komunalne po rozwodzie i ustalenie.

Jeżeli problem dotyczy instalacji gazowej, wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania albo elektrycznej w zakresie nieobciążającym najemcy, obowiązek naprawy co do zasady spoczywa na wynajmującym. Dlatego przy każdej poważniejszej awarii warto ustalić techniczną przyczynę usterki i zadbać o dokumenty.

Przy nieszczelnej kuchence gazowej najważniejsze jest bezpieczeństwo: urządzenia nie należy używać, a wymianę i podłączenie trzeba udokumentować. Dla późniejszego rozliczenia z gminą istotne są protokoły, faktury, zdjęcia i pisemna korespondencja z administratorem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

2. Aktualny tekst jednolity ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - ELI/Dziennik Ustaw.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 62 dotyczący okresowych kontroli instalacji gazowych i przewodów kominowych - ISAP.