Czy po 30 latach mam prawo zasiedzieć mieszkanie?

Zasady zasiedzenia

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.

Z treści Pana pytania wynika, że od 30 lat zamieszkuje Pan w lokalu znajdującym się w zasobach spółdzielni. Zastanawia się Pan, czy takie posiadanie oraz jego okres uprawnia Pana do zasiedzenia tego prawa.

W pierwszej kolejności zasadnym jest pochylenie się nad treścią art. 172 § 1 i 2 K.c. w powiązaniu z art. 336 K.c.

Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Proszę zatem zwrócić uwagę na dwie istotne przesłanki niezbędne do zasiedzenia:

– upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze, 30 lat przy złej wierze),

– samoistne posiadanie.

Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Po drugie należy odpowiedzieć na najistotniejsze pytanie: na jakich zasadach Pan zajmuje lokal: czy jest to odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa najmu, czy też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W każdym przypadku jest Pan jednak posiadaczem zależnym, albowiem w odniesieniu do każdego z ww. praw łączy Pana umowa ze spółdzielnią, która reguluje choćby Pańskie obowiązki względem spółdzielni i spółdzielni względem Pana.

Zobacz również: Zasiedzenie lokalu komunalnego

Lokal będący odrębną własnością

Innymi słowy, dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego, ale tylko wówczas gdy ustanowiony jest odrębny przedmiot własności. Stanowisko takie prezentowane jest przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 45/80, w którego tezie podniesiono, iż „pod rządem art. 172 § 1 k.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności”.

Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, iż odrębna własność lokalu jest traktowana na równi z nieruchomością i jak każda nieruchomość podlega zasiedzeniu. Przepis art. 172 § 1 K.c. stanowi bowiem, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Jak podnosi się w uzasadnieniu ww. postanowienia „Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 k.c. nie daje podstaw do czynienia rozróżnienia na nieruchomości gruntowe i lokale mieszkalne będące nieruchomościami i nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia”.

W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie nie mamy jednak do czynienia z posiadaniem samoistnym, lecz posiadaniem zależnym, bowiem nie dysponuje Pan nieruchomością jak swoją własnością, lecz realizuje Pan wspólnie ze spółdzielnią obowiązki, które prawo nakłada na Pana i spółdzielnię.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.