• Autor: Marek Gola
Czy po 30 latach zamieszkiwania w mieszkaniu spółdzielczym mam prawo zasiedzieć to mieszkanie?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.
Z treści Pana pytania wynika, że od 30 lat zamieszkuje Pan w lokalu znajdującym się w zasobach spółdzielni. Zastanawia się Pan, czy takie posiadanie oraz jego okres uprawnia Pana do zasiedzenia tego prawa.
W pierwszej kolejności zasadnym jest pochylenie się nad treścią art. 172 § 1 i 2 K.c. w powiązaniu z art. 336 K.c.
Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Proszę zatem zwrócić uwagę na dwie istotne przesłanki niezbędne do zasiedzenia:
– upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze, 30 lat przy złej wierze),
– samoistne posiadanie.
Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Po drugie należy odpowiedzieć na najistotniejsze pytanie: na jakich zasadach Pan zajmuje lokal: czy jest to odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa najmu, czy też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W każdym przypadku jest Pan jednak posiadaczem zależnym, albowiem w odniesieniu do każdego z ww. praw łączy Pana umowa ze spółdzielnią, która reguluje choćby Pańskie obowiązki względem spółdzielni i spółdzielni względem Pana.
Zobacz również: Zasiedzenie lokalu komunalnego
Innymi słowy, dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego, ale tylko wówczas gdy ustanowiony jest odrębny przedmiot własności. Stanowisko takie prezentowane jest przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 45/80, w którego tezie podniesiono, iż „pod rządem art. 172 § 1 k.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności”.
Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, iż odrębna własność lokalu jest traktowana na równi z nieruchomością i jak każda nieruchomość podlega zasiedzeniu. Przepis art. 172 § 1 K.c. stanowi bowiem, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Jak podnosi się w uzasadnieniu ww. postanowienia „Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 k.c. nie daje podstaw do czynienia rozróżnienia na nieruchomości gruntowe i lokale mieszkalne będące nieruchomościami i nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia”.
W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie nie mamy jednak do czynienia z posiadaniem samoistnym, lecz posiadaniem zależnym, bowiem nie dysponuje Pan nieruchomością jak swoją własnością, lecz realizuje Pan wspólnie ze spółdzielnią obowiązki, które prawo nakłada na Pana i spółdzielnię.
Mieszkanie spółdzielcze – posiadanie zależne
Pan Adam od ponad 30 lat zamieszkuje w mieszkaniu przyznanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Jego prawo do lokalu wynika z umowy ze spółdzielnią, co oznacza, że jest posiadaczem zależnym. Mimo długiego okresu użytkowania, brak samoistności posiadania uniemożliwia mu nabycie własności przez zasiedzenie.
Wynajmowane mieszkanie – umowa najmu a zasiedzenie
Pani Ewa od trzech dekad mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, które formalnie stanowi odrębną własność. Jej posiadanie opiera się wyłącznie na umowie najmu, przez co nie realizuje ona kryterium samoistnego posiadania. Nawet przy upływie 30 lat ciągłego zamieszkiwania, nie może ubiegać się o zasiedzenie, gdyż jej prawo użytkowania jest zależne od właściciela lokalu.
Mieszkanie w odrębnej własności – potencjalna możliwość zasiedzenia
Pan Krzysztof od 30 lat użytkował mieszkanie, które stanowi odrębną własność. Korzystał z niego jak właściciel, nie mając jednocześnie umownego zobowiązania wobec żadnej instytucji. W sytuacji, gdyby udowodniono, że jego posiadanie było samoistne – nawet jeżeli w złej wierze – mógłby teoretycznie ubiegać się o nabycie własności przez zasiedzenie. Kluczowe jest tu jednak, aby nie występowały żadne ograniczenia wynikające z umów lub innych zobowiązań.
Artykuł wyjaśnia, że nabycie własności mieszkania przez zasiedzenie wymaga spełnienia określonych warunków przewidzianych przez Kodeks cywilny, w tym posiadania samoistnego przez 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Zwraca uwagę, że w przypadku lokali spółdzielczych, najmu czy lokatorskich prawo do mieszkania wynika z umowy, co oznacza, że posiadanie jest zależne, a tym samym nie uprawnia do zasiedzenia. Kluczowym elementem pozostaje więc charakter posiadania, który decyduje o możliwości nabycia własności.
Jeśli potrzebujesz indywidualnej analizy swojej sytuacji w zakresie zasiedzenia mieszkania lub masz inne pytania prawne związane z nieruchomościami, zapraszamy do skorzystania z naszych konsultacji online. Nasz zespół doświadczonych prawników oferuje profesjonalną i szybką pomoc, dostosowaną do specyfiki Twojego przypadku, dzięki czemu możesz uzyskać rzetelną poradę bez konieczności wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje wątpliwości i znaleźć najlepsze rozwiązanie prawne.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika