Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzeciw na przekształcenie lokali z mieszkalnych na usługowo-użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2020-03-09

Większościowy udziałowiec kamienicy z kilkunastoma mieszkaniami, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa, zwrócił się z wnioskiem do wydziału architektury miasta o przekształcenie dwóch lokali mieszkalnych, których jest właścicielem, w lokale usługowe. O fakcie tym urząd poinformował pozostałych członków wspólnoty. Procedura przekształceniowa jest w toku. Przedmiotowe lokale zostały kilka miesięcy temu wynajęte przez ich właściciela firmie budowlanej, która je remontuje w celu przystosowania do zamieszkania czasowego dla swoich pracowników. Innymi słowy – ma w nich funkcjonować hotel pracowniczy, o czym zarząd oficjalnie poinformował członków na zebraniu wspólnoty. Jak możemy się przeciwstawić przekształceniu lokali z mieszkalnych na usługowo-użytkowe? Co możemy zrobić jako właściciele mieszkań i to położonych w tym samym pionie pomiędzy tymi lokalami? Czy przepisy pozwalają na urządzenie w kamienicy zamieszkałej przez stałych lokatorów hotelu pracowniczego? Chyba mają tu jakieś znaczenie względy bezpieczeństwa lokatorów, np. pożarowego. O prowadzonym remoncie tych mieszkań powiadomiliśmy Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który właśnie przeprowadził inspekcję, ale nie znamy rezultatów. Co możemy jeszcze zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzeciw na przekształcenie lokali z mieszkalnych na usługowo-użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

Zacznijmy od tego, że zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Natomiast art. 6 ustawy o własności lokali stanowi, że: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. W art. 22 tejże ustawy określono zaś czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu:

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”

Zmiana przeznaczenia lokalu jako czynność przekraczająca zwykły zarząd

Jak z tego wynika, ustalenie, czy zmiana przeznaczenia lokalu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, wymaga sięgnięcia do dorobku orzecznictwa. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08) wskazał, że uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w powyższym przepisie. Czynności te dotyczą jedynie zarządu nieruchomością wspólną i nie mogą ingerować w odrębne prawo własności.

Właścicielowi przysługuje uprawnienie do korzystania z rzeczy (ius utendi) zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności i w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, w szczególności zaś uprawnienie do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. W ramach uprawnienia do korzystania z rzeczy właściciel ma prawo używania rzeczy, również takiego, które prowadzi do jej unicestwienia (zużywania rzeczy), a także do jej zniszczenia. Na uprawnienie do korzystania z rzeczy przez właściciela składają się uprawnienia do dokonywania zarówno czynności faktycznych, jak i czynności prawnych odnoszących się do rzeczy. Sposób dokonywania tych czynności jest uzależniony od tego, o jaką rzecz chodzi. Duże zróżnicowanie rzeczy uniemożliwia określenie wszystkich możliwych sposobów i form korzystania z nich (zob. W. Szydło, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz K.c., 2014, s. 303-304).

Jak wskazał dalej SN w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r. (IV CSK 393/07) – zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy o własności lokali. Dlatego też zmiana przeznaczenia własności lokalu stanowiącego odrębną własność nie wymaga zgody wspólnoty. Nie ma przy tym znaczenia, iż nastąpi zwiększona możliwość korzystania z części wspólnych. Proszę jednak zauważyć, że jeżeli remont oraz zmiany ingerują w części wspólne budynku – elewację, klatkę schodową itp., to do tego typu działań wymagana jest uchwała wszystkich współwłaścicieli, w takim aspekcie mogą Państwo skutecznie blokować te działania.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Pomocne w Państwa sprawie mogą okazać się przepisy ustawy – Prawo budowlane. Na Wprawdzie w obecnie obowiązujących przepisach nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, które rodzaje działalności gospodarczej mogą być prowadzone „w domu” bez zmiany sposobu użytkowania. Jednak tutaj z odpowiedzią śpieszy Prawo budowlane, gdzie w art. 71 ust. 1 pkt 2 czytamy: „Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”.

Niestety, jest to jedyny przepis regulujący powyższą wątpliwość. Nie ma w ustawie, ani w żadnym innym akcie enumeratywnego wyliczenia działalności, które wymagają lub nie wymagają zmiany sposobu użytkowania lokalu. Dlatego rozważając wątpliwości, należy mieć na uwadze istotę każdego przypadku. Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2017 r.:

„Legalna definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego opiera się na przykładowym wskazaniu sytuacji, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (jego części) jest podjęcie w nim takiej działalności, do której mają zastosowanie inne normy z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź dotyczące wielkości lub układu obciążeń, aniżeli normy, które znajdowały zastosowanie do dotychczasowego sposobu użytkowania. Przyjęta przez ustawodawcę formuła »podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego...« (w przeciwieństwie do formuły, np. »podjęcie działalności zwiększającej ryzyko pożarowe«) wskazuje na zamierzone odwołanie się ustawodawcy do pewnych norm (»warunków«), które mogą mieć zastosowanie do nowo podjętej działalności. Celem reglamentacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332) jest zapewnienie zgodności obiektów budowlanych z przepisami (art. 4 ustawy – Prawo budowlane). Zasadne jest zatem reglamentowanie nowego sposobu użytkowania obiektu ze względu na podjęcie działalności, do której mają zastosowanie inne (względem dotychczasowego sposobu użytkowania) normy wynikające z przepisów prawa – z reguły z zakresu bezpieczeństwa, czy techniczne” (II OSK 964/15).

Co ważne – zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje skutki określone w art. 71 ust. 1 Prawo budowlane, może wymagać uzyskania pozwolenia właściwego organu. Na przykład znaczące zwiększenie realizowanej już działalności wytwórczej lub usługowej w danym obiekcie mogą powodować niekorzystne dla otoczenia skutki i tym samym wymagać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zatem nie chodzi tylko o przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania.

Dlatego też, w mojej ocenie, słusznie Państwo postąpili informując o prowadzonych pracach Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jako osoby zainteresowane mogą Państwo jak najbardziej dowiadywać się o etapach podejmowanych działań przez ten organ. Jak już wskazałam — sama zmiana sposobu użytkowania lokalu nie wymaga zgody ogółu współwłaścicieli, jednak forma prowadzonej działalności, która będzie ingerować w Państwa części wspólne, już tak, np. powieszenie szyldu na elewacji, zwiększone korzystanie z korytarza itp. Dlatego też, zgodnie z treścią art. 31 ustawy o własności lokali, powinni Państwo zwołać zebranie, na którym przedstawią projekt uchwały, w której zakazują Państwo prowadzenia działalności w postaci hotelu, gdyż ingeruje to w Państwa wspólną część. Zebrania ogółu właścicieli lokali: 1. mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1; 2. zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Roszczenie o odszkodowanie za wady mieszkania

Pięć miesięcy temu sprzedałam mieszkanie, a w tej chwili kupujący przysłał mi list, w którym domaga się zwrotu 13 000 zł odszkodowania za...

 

Sprzeciw na podwyższenie funduszu remontowego

Jestem właścicielem mieszkanka we wspólnocie (11 mieszkań o różnym metrażu). Zarząd stwierdził, że potrzebna jest wymiana dachu w budynku...

 

Obciążenie obdarowanego kosztami utrzymania mieszkania

Obciążenie obdarowanego kosztami utrzymania mieszkania

Kilka lat temu rodzice przekazali mi w drodze darowizny mieszkanie, w którym mieszkali tylko rodzice, ja już nie. Mama zmarła, w mieszkaniu...

Łamanie zakazu palenia w bloku na klatce i korytarzach

Łamanie zakazu palenia w bloku na klatce i korytarzach

Mieszkam od kilku lat w bloku TBS. Jakiś czas temu, na moim piętrze zamieszkał młody mężczyzna z matką, niepracujący i nieuczący się....

Zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste

Zakończenie umowy o użytkowanie wieczyste

W roku 1983 moi rodzice zawarli umowę z miastem (w Warszawie) na użytkowanie wieczyste na okres 40 lat. W umowie jest zapisane, że przy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »