Przepisanie najmu okazjonalnego na jednego najemcę

Czy można przepisać najem okazjonalny na jednego z dotychczasowych najemców?

Tak, ale nie odbywa się to przez proste wykreślenie jednej osoby z umowy ani przez jednostronne oświadczenie najemców. Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą między wynajmującym a najemcami, dlatego zmiana stron umowy wymaga zgody wszystkich zainteresowanych: wynajmującego, osoby pozostającej w mieszkaniu oraz osoby, która ma zostać zwolniona z umowy.

W opisanej sytuacji są zasadniczo dwie drogi. Pierwsza to pisemny aneks do obecnej umowy, w którym strony uzgadniają, że jeden z najemców występuje z umowy, a drugi pozostaje jedynym najemcą. Druga, często prostsza i bezpieczniejsza, to rozwiązanie dotychczasowej umowy za porozumieniem stron i zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego tylko z osobą, która zostaje w lokalu.

Jeżeli wynajmujący zgadza się na najem okazjonalny z jednym najemcą, nie ma przeszkód, aby dalszy najem był kontynuowany tylko przez byłego partnera. Trzeba jednak zadbać o prawidłowe dokumenty, ponieważ najem okazjonalny jest bardziej sformalizowany niż zwykła umowa najmu.

Aneks czy nowa umowa — które rozwiązanie jest lepsze?

Jeżeli strony chcą jedynie usunąć jednego najemcę z trwającej umowy, można przygotować aneks. W aneksie należy dokładnie wskazać, od jakiej daty jedna osoba przestaje być najemcą, kto od tej daty odpowiada za czynsz i opłaty, co dzieje się z kaucją oraz czy osoba wychodząca z umowy zostaje zwolniona z odpowiedzialności za przyszłe zobowiązania.

Trzeba jednak odróżnić zobowiązania przyszłe od zaległości powstałych wcześniej. Jeżeli przed podpisaniem aneksu powstały zaległości czynszowe, wynajmujący może nie chcieć zrezygnować z dochodzenia ich od obu najemców. Dlatego porozumienie powinno jasno regulować, kto i w jakim zakresie odpowiada za rozliczenia sprzed zmiany umowy.

W praktyce przy najmie okazjonalnym często korzystniejsze jest rozwiązanie dotychczasowej umowy i zawarcie nowej umowy tylko z jednym najemcą. Pozwala to uporządkować całość dokumentacji: umowę, oświadczenie notarialne, wskazanie lokalu na wypadek eksmisji, zgodę właściciela tego lokalu oraz rozliczenie kaucji.

Co zrobić ze starym aktem notarialnym?

Akt notarialny o poddaniu się egzekucji nie jest dokumentem, który strony po prostu unieważniają u notariusza. Jest to złożone wcześniej oświadczenie najemcy, powiązane z konkretną umową najmu okazjonalnego. Jeżeli dotychczasowa umowa zostanie rozwiązana, a najemca zostanie prawidłowo zwolniony z dalszych obowiązków, stary akt nie powinien służyć do prowadzenia egzekucji przeciwko tej osobie w związku z dalszym korzystaniem z lokalu przez drugiego najemcę.

Dla bezpieczeństwa osoba wychodząca z umowy powinna zadbać o pisemne porozumienie podpisane przez wynajmującego i drugiego najemcę. Warto w nim wskazać, że od określonej daty nie jest już najemcą, nie korzysta z lokalu i nie odpowiada za przyszły czynsz, opłaty eksploatacyjne ani szkody powstałe po tej dacie, chyba że strony wyraźnie uzgodnią inaczej.

Jeżeli w pierwotnym akcie notarialnym oboje najemcy wskazali jako lokal zastępczy mieszkanie należące do osoby, która teraz występuje z umowy, pozostający najemca powinien przedstawić nowe, aktualne wskazanie lokalu, do którego będzie mógł się przenieść w razie wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania. W praktyce powinien również podpisać nowe oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji.

Jakie dokumenty są potrzebne przy nowej umowie najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego powinna być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Sama umowa oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. To oznacza, że ustne ustalenia z wynajmującym nie wystarczą do skutecznego zwolnienia jednego najemcy z umowy.

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć przede wszystkim: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji, oraz oświadczenie właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego podpis pod takim oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Jeżeli problem dotyczy braku wymaganych dokumentów, warto osobno przeanalizować skutki takiej sytuacji, zwłaszcza gdy pojawia się brak aktu notarialnego i kaucji albo gdy wynajmujący chce korzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Procedura krok po kroku

Najpierw należy sprawdzić treść obecnej umowy. Szczególnie ważne są postanowienia dotyczące czasu trwania umowy, możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, zasad wypowiedzenia, rozliczenia kaucji, odpowiedzialności za opłaty oraz obowiązku przedstawienia dokumentów właściwych dla najmu okazjonalnego.

Następnie wszyscy zainteresowani powinni uzgodnić, czy wybierają aneks, czy rozwiązanie starej umowy i podpisanie nowej. Jeżeli wynajmujący zgadza się na zmianę, należy przygotować pisemne porozumienie. Powinno ono obejmować datę zakończenia udziału jednego najemcy w umowie, rozliczenie dotychczasowych należności, zasady zwrotu lub zatrzymania kaucji, ewentualny protokół stanu lokalu oraz oświadczenie wynajmującego o zwolnieniu tej osoby z przyszłych obowiązków.

Jeżeli zawierana jest nowa umowa, pozostający najemca powinien podpisać ją z wynajmującym, złożyć nowe oświadczenie notarialne oraz przedstawić aktualny lokal zastępczy wraz ze zgodą osoby mającej do niego tytuł prawny. Wynajmujący powinien także pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Najemca może żądać od wynajmującego potwierdzenia takiego zgłoszenia.

Czy wynajmujący musi się zgodzić?

Nie. Wynajmujący nie ma obowiązku wyrażenia zgody na zmianę najemcy ani na zwolnienie jednej osoby z umowy. Z jego perspektywy dwóch najemców może oznaczać większe bezpieczeństwo płatności i większą liczbę osób odpowiedzialnych za wykonanie umowy.

Jeżeli wynajmujący nie zgadza się na aneks ani nową umowę, trzeba sprawdzić, czy obecna umowa przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia przez najemców. Przy umowie zawartej na czas oznaczony wypowiedzenie jest co do zasady możliwe w przypadkach wskazanych w umowie lub wynikających z ustawy. Sam rozpad związku albo wyprowadzka jednego najemcy nie zawsze daje podstawę do jednostronnego zakończenia najmu.

Osobno omawiamy też zagadnienie: umowa najmu bez podpisu.

Jak działa egzekucja przy najmie okazjonalnym?

Najem okazjonalny ma ułatwiać wynajmującemu dochodzenie opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z wyznaczeniem terminu nie krótszego niż 7 dni. Po bezskutecznym upływie tego terminu może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Nie oznacza to jednak, że wynajmujący może dowolnie korzystać ze starego aktu wobec osoby, która skutecznie przestała być najemcą. Dlatego w porozumieniu lub aneksie trzeba jasno wskazać, od kiedy dana osoba nie jest już stroną najmu i za jakie zobowiązania nie odpowiada. Szczególnie ważne jest to wtedy, gdy dotychczasowy akt notarialny obejmował oboje najemców.

FAQ

Czy były partner może sam przejąć umowę najmu okazjonalnego?

Może zostać jedynym najemcą, ale tylko wtedy, gdy zgodzi się na to wynajmujący oraz drugi dotychczasowy najemca. Zmianę trzeba potwierdzić pisemnie, najlepiej w aneksie albo w porozumieniu połączonym z zawarciem nowej umowy.

Czy trzeba unieważnić stary akt notarialny?

Zwykle nie unieważnia się aktu notarialnego. Należy raczej skutecznie rozwiązać dotychczasową umowę albo zwolnić jednego najemcę z umowy. Dla osoby pozostającej w lokalu najczęściej przygotowuje się nowy akt notarialny, zwłaszcza gdy zmienia się lokal wskazany na wypadek eksmisji.

Czy wystarczy aneks do umowy?

Czasem tak, ale aneks musi być pisemny i podpisany przez wszystkie strony. Przy najmie okazjonalnym trzeba dodatkowo sprawdzić, czy dotychczasowe dokumenty nadal odpowiadają aktualnej sytuacji. Jeżeli nie, bezpieczniej jest podpisać nową umowę i przygotować nowy komplet załączników.

Czy osoba, która się wyprowadziła, odpowiada za dalszy czynsz?

Jeżeli nadal jest stroną umowy, ryzyko odpowiedzialności za czynsz i opłaty pozostaje. Dlatego powinna uzyskać pisemne porozumienie z wynajmującym, z którego wynika, od kiedy przestaje być najemcą i za jakie zobowiązania nie odpowiada.

Czy wynajmujący musi zgłosić nową umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Tak, przy zawarciu nowej umowy najmu okazjonalnego wynajmujący powinien zgłosić ją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najemca może zażądać potwierdzenia takiego zgłoszenia.

Podsumowanie

Przepisanie najmu okazjonalnego na jednego z dotychczasowych najemców jest możliwe, ale wymaga zgody wynajmującego i prawidłowej formy. Najważniejsze jest to, aby osoba wychodząca z umowy nie pozostała przypadkowo odpowiedzialna za przyszły czynsz, opłaty lub szkody w lokalu. W praktyce trzeba przygotować pisemny aneks albo rozwiązać starą umowę i podpisać nową.

Przy najmie okazjonalnym szczególne znaczenie ma także akt notarialny o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść w razie obowiązku opróżnienia mieszkania. Jeżeli dotychczasowy lokal zastępczy należał do osoby, która występuje z umowy, najemca pozostający w mieszkaniu powinien wskazać inny adres i uzyskać zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a–19e — ELI / Dziennik Ustaw.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o najmie i wypowiedzeniu najmu — ELI / Dziennik Ustaw.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 dotyczący aktu notarialnego jako tytułu egzekucyjnego — ELI / Dziennik Ustaw.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.