Czy główny najemca może wyrzucić dziecko z mieszkania komunalnego?

Czy matka jako główny najemca może wyrzucić dorosłe dziecko?

Jeżeli w umowie najmu mieszkania komunalnego jako najemca wpisana jest tylko matka, a dorosłe dziecko mieszka w lokalu za jej zgodą, to matka może co do zasady tę zgodę odwołać i wezwać dziecko do opuszczenia mieszkania. Nie oznacza to jednak prawa do samodzielnej eksmisji. Główny najemca nie może używać przemocy, wymieniać zamków, odcinać mediów, wynosić rzeczy ani uniemożliwiać korzystania z lokalu bez odpowiedniej podstawy prawnej.

Jeżeli osoba wezwana do wyprowadzki nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, spór powinien zostać rozstrzygnięty przez sąd. Dopiero prawomocne orzeczenie sądu, zaopatrzone w klauzulę wykonalności, może być podstawą działań komornika. W praktyce oznacza to, że matka może podjąć kroki prawne w celu opróżnienia lokalu, ale nie może po prostu wyrzucić dziecka z mieszkania z dnia na dzień.

Meldunek a prawo do mieszkania komunalnego

Meldunek jest czynnością ewidencyjną. Potwierdza, że dana osoba przebywa pod określonym adresem, ale sam w sobie nie tworzy prawa do lokalu. Osoba zameldowana może więc nie mieć tytułu prawnego do mieszkania, jeżeli nie jest najemcą, współnajemcą, właścicielem, współwłaścicielem albo osobą, której takie uprawnienie wynika z innego stosunku prawnego.

To, że dziecko jest zameldowane w mieszkaniu od urodzenia, ma znaczenie dowodowe: może pomagać wykazać faktyczne, stałe zamieszkiwanie. Nie przesądza jednak automatycznie, że dziecko może mieszkać w lokalu wbrew woli najemcy albo gminy. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba ustalić, z czego ma wynikać prawo dziecka do lokalu: z umowy najmu, z wstąpienia w najem po zmarłym najemcy, z decyzji gminy, z ugody albo z innego dokumentu.

Czy dziecko mogło wstąpić w najem po ojcu?

W opisanej sytuacji szczególnie ważne jest to, że mieszkanie pierwotnie otrzymał ojciec i było to mieszkanie zakładowe. Sam fakt, że ojciec otrzymał lokal zakładowy albo komunalny, nie oznacza jeszcze, że lokal stał się własnością rodziny. Najem lokalu nie podlega zwykłemu dziedziczeniu tak jak własność mieszkania. Możliwe jest jednak ustawowe wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić określone osoby bliskie, między innymi dzieci najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli więc ojciec był najemcą w chwili śmierci, a córka faktycznie i stale z nim mieszkała, trzeba sprawdzić, czy nie doszło do wstąpienia w najem także przez córkę, a nie wyłącznie przez matkę.

To ustalenie ma zasadnicze znaczenie. Jeżeli córka skutecznie wstąpiła w stosunek najmu, matka nie może traktować jej jak osoby bez tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli natomiast po śmierci ojca tylko matka została najemcą, a córka nie uzyskała statusu współnajemcy ani nie zawarła odrębnego porozumienia z gminą, jej sytuacja jest znacznie słabsza.

Znaczenie umowy najmu i stanowiska gminy

Mieszkanie komunalne należy do zasobu gminy, a najemca korzysta z niego na podstawie umowy. Dlatego oprócz relacji rodzinnych trzeba sprawdzić treść umowy najmu oraz lokalne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W niektórych sytuacjach umowa albo przepisy gminne regulują, kto może stale zamieszkiwać z najemcą, kiedy trzeba zgłosić dodatkową osobę oraz czy wymagana jest zgoda wynajmującego.

Jeżeli córka jest wskazana w dokumentach jako osoba uprawniona do zamieszkiwania, nie zawsze oznacza to automatycznie status współnajemcy. Warto jednak sprawdzić dokładne brzmienie umowy i pism z gminy. Czym innym jest bowiem wpisanie osoby jako domownika, a czym innym zawarcie umowy najmu także z tą osobą albo uznanie jej za osobę, która wstąpiła w stosunek najmu po poprzednim najemcy.

Czy matka może wymeldować dziecko?

Wymeldowanie również nie rozstrzyga o prawie do lokalu. Jeżeli dana osoba faktycznie mieszka w lokalu, organ gminy nie powinien traktować wymeldowania jako prostego narzędzia do usunięcia jej z mieszkania. Gdy są wątpliwości, urząd prowadzi postępowanie administracyjne i ustala, czy osoba rzeczywiście przebywa pod danym adresem.

Jeżeli osoba dobrowolnie wyprowadziła się i trwale opuściła lokal, wymeldowanie może być konsekwencją tego faktu. Jeżeli natomiast nadal tam mieszka, samo żądanie matki nie powinno zastępować postępowania sądowego o opróżnienie lokalu. Trzeba więc odróżnić sprawę meldunkową od sprawy o prawo do mieszkania i ewentualną eksmisję.

Eksmisja z mieszkania komunalnego - jak wygląda procedura?

Jeżeli matka lub wynajmujący uznają, że córka i jej mąż zajmują lokal bez tytułu prawnego, mogą żądać jego opuszczenia. Gdy lokatorzy nie wyprowadzą się dobrowolnie, konieczny jest pozew o opróżnienie lokalu. W takim postępowaniu sąd bada, czy pozwani mają jakikolwiek tytuł prawny do mieszkania oraz czy przysługuje im ochrona przewidziana w przepisach o ochronie praw lokatorów.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd rozstrzyga również, czy osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Nie jest to uprawnienie automatyczne dla każdego, ale sąd bierze pod uwagę między innymi sytuację rodzinną, materialną i zdrowotną. Szczególna ochrona może dotyczyć na przykład małoletnich, kobiet w ciąży, osób z niepełnosprawnością, osób obłożnie chorych, niektórych emerytów i rencistów, osób bezrobotnych oraz osób spełniających kryteria określone przez gminę, o ile mają zastosowanie ustawowe warunki i wyjątki.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje co do zasady wstrzymane do czasu przedstawienia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Jeżeli sąd nie przyzna takiego uprawnienia, eksmisja nadal nie może być wykonana samodzielnie przez najemcę, lecz przez komornika zgodnie z przepisami postępowania cywilnego.

Co zrobić, gdy matka żąda wyprowadzki?

W pierwszej kolejności warto spokojnie zebrać dokumenty i ustalić, jaki jest rzeczywisty stan prawny lokalu. Najważniejsze będą: aktualna umowa najmu, aneksy, pisma z gminy lub administracji, dokumenty dotyczące przydziału lokalu ojcu, dokumenty po śmierci ojca, zaświadczenia meldunkowe oraz dowody stałego zamieszkiwania w lokalu.

Następnie trzeba ustalić, czy córka jest wyłącznie osobą zamieszkującą za zgodą matki, czy może ma własny tytuł do lokalu. Jeżeli istnieją argumenty za wstąpieniem w najem po ojcu, warto wystąpić do gminy o pisemne stanowisko albo rozważyć powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu. Jeżeli sprawa trafi do sądu o eksmisję, nie należy ignorować pozwu - trzeba odpowiedzieć na niego i przedstawić dokumenty oraz zarzuty.

Jeżeli relacje rodzinne są bardzo napięte, należy unikać działań, które mogłyby zostać uznane za naruszanie porządku domowego albo używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Takie okoliczności mogą pogorszyć sytuację procesową i stać się dodatkowym argumentem w sporze o opróżnienie lokalu.

FAQ

Podsumowanie

Matka będąca głównym najemcą mieszkania komunalnego ma silną pozycję prawną wobec osób, które mieszkają w lokalu wyłącznie za jej zgodą. Może zażądać opuszczenia mieszkania, ale nie może przeprowadzić eksmisji samodzielnie. W razie braku dobrowolnej wyprowadzki konieczne jest postępowanie sądowe.

W opisanej sprawie nie można jednak poprzestać na stwierdzeniu, że matka jest głównym najemcą. Trzeba sprawdzić, czy po ojcu, który otrzymał lokal, córka nie wstąpiła w stosunek najmu oraz czy dokumenty gminy nie dają jej samodzielnego tytułu do mieszkania. Meldunek od urodzenia sam nie wystarczy, ale może być ważnym dowodem stałego zamieszkiwania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 691 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst jednolity w ISAP
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o wykonaniu obowiązku opróżnienia lokalu - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności - Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.